Con la recente Circolare n. 11/e l'Agenzia dell'Entrate fornire chiarimenti su un quesito pertinente alle “ripartizione delle spese in assenza di condominio”.
Il quesito. “Il Provvedimento del 2/11/2011 del Direttore dell'Agenzia delle entrate, ai fini della conservazione della documentazione precisa che è necessaria la: “Delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardantiparti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese”.
Si chiede se, in assenza di un obbligo giuridico di costituzione del condominio e relative tabelle millesimali, i comproprietari possano suddividere la spesa sulla base di un rendiconto che tenga conto degli importi effettivamente pagati o se sia necessario ripartire in parti uguali la spesa. Si chiede, inoltre, se tutti i comproprietari possano bonificare la spesa all'impresa sulla base delle singole fatture emesse, in quanto non sussiste il soggetto giuridico “condominio” cui fatturare”.
La norma di riferimento. I soggetti che, ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, intendono avvalersi della detrazione di imposta di cui all'art. 1 della Legge 27dicembre 1997, n. 449 sono tenuti a conservare ed esibire, a richiesta degli Uffici, tra gli altri documenti, anche la: “delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese”.
Le detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie e sul risparmio energetico valgono non solo per lavori eseguiti su parti private di edifici, ma anche su parti condominiali.
In questi casi la procedura prevede che, oltre ai classici documenti richiesti per ogni tipologia di detrazione (fatture, ricevute dei bonifici, ecc.), il contribuente debba essere in possesso di:
ü delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori;
ü tabella millesimale di ripartizione delle spese.
In alternativa, in luogo di tutta la documentazione prevista, il contribuente può utilizzare una certificazione rilasciata dall'amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e in cui indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.
La procedura da seguire è molto semplice quando gli interventi sono realizzati su condomini di una certa dimensione, che da tempo hanno fatto richiesta di codice fiscale, che hanno un conto corrente condominiale da cui poter effettuare i bonifici, che hanno obbligo di nomina dell'amministratore che diventa punto di riferimento ogni qual volta si decida di intervenire sulle parti comuni.
La questione appare più complessa per quegli immobili che hanno un numero di unità abitative non superiore a 8, dove non sussiste obbligo di nomina dell'amministratore.
Fino ad ora, tra i contribuenti e gli addetti ai lavori è stata diffusa una soluzione pratica:
- le spese sono divise secondo la tabella millesimale (o, in mancanza, in base alla percentuale di possesso dell'edificio, secondo un accordo di divisione firmato dai proprietari);
- non si è mai fatta richiesta di attribuzione di codice fiscale al condominio;
- non esiste nemmeno un conto corrente condominiale.
Tutto si è sempre svolto senza procedimenti di natura formale.
Il problema. Con l'entrata in vigore, il 18 giugno 2013, della L. n. 220/2012 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), è necessario incaricare un professionista quando i condòmini sono più di otto, in virtù di quanto disposto dal novellato art. 1129, comma 1, del Codice Civile.
Ante riforma, invece, l'obbligo si azionava quando i proprietari erano più di quattro.
È indubbio che la questione sia pertinente ai palazzi con poche unità immobiliari, ma interessa anche le villette bifamiliari per le quali la tinteggiatura della facciata, il rifacimento del tetto o il cambio della caldaia sono la realizzazione di interventi su parti comuni agevolati dalle detrazioni del 50 o del 65%.
Ebbene, volendo beneficiare delle detrazioni fiscali per lavori da eseguire su parti comuni, come ci si deve comportare in questi casi?
La risposta dell'Agenzia dell'Entrate: “si premette che, secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente “senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento” (cfr. risoluzione n. 45/E del 2008 e la giurisprudenza ivi richiamata).
Il condominio - per effetto dell'art. 21, comma 11, lettera a), n. 1), della legge n. 449/1997 - ha assunto la qualifica di sostituto d'imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura, pertanto, è necessario che lo stesso sia provvisto di codice fiscale, indipendentemente dalla circostanza che non sia necessario, ai sensi dell'art. 1129 codice civile, nominare un amministratore (circolare n. 204/E del 6 novembre 2000).
In presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all'articolo 1129 c.c. il riferimento era a quattro condomini), risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell'articolo 1129 e 1138 c.c. che disciplinano rispettivamente la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall'articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso.
Per quanto concerne i pagamenti è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento (cfr. circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito, demandando all'accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di regolazione del pagamento, fermo restando il principio che la detrazione può spettare soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno e il rispetto delle altre prescrizioni stabilite dal decreto interministeriale n. 41 del 1998 e dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.
Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti).
Infine, la Circolare n. 57/E del 1998 ha chiarito che i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio”.
Con questa precisazione, l'Agenzia delle Entrate spiega la situazione particolare dei condomini che non hanno ancora chiesto l'attribuzione di un codice fiscale e che intendono beneficiare delle detrazioni fiscali per lavori eseguiti su parti comuni, come ad esempio il cortile, le scale o la facciata.
L'Amministrazione rammenta che la nascita di un condominio si determina automaticamente, senza una necessaria deliberazione o richiesta presso pubblici uffici, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune oppure quando un unico proprietario cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando un frazionamento.
Per di più con l'art. 21, comma 11, lettera a), n.1) della L. n.449/1997 il condominio ha assunto la qualifica di sostituto d'imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta d'acconto ogni volta corrisponda dei compensi sia in denaro che in natura.
Dunque, il condominio è obbligato ad essere provvisto di codice fiscale, anche quando si è al cospetto di condominio minimo, cioè un condominio con al massimo 8 unità abitative dove non sussiste il dovere di nomina dell'amministratore.
Conclusioni. Alla luce di quanto sopra esposto e per poter usufruire della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie o sul risparmio energetico, il condominio è tenuto a chiedere l'assegnazione di un codice fiscale prima ancora di procedere coi lavori e successivamente seguire tutte le procedure previste per le detrazioni, tra cui anche quelle per i pagamenti.
Nello specifico, il bonifico per il pagamento dei lavori potrà avvenire da un conto corrente condominiale o in alternativa dal conto corrente di uno dei condomini a cui sarà affidato ufficialmente l'incarico del pagamento.
Occorre ricordare che sul bonifico dovrà risultare:
ü il codice fiscale del condominio;
ü ed anche il codice fiscale dell'amministratore o del condomino che effettua il pagamento.
La ripartizione delle spese concernenti le parti comuni avverrà secondo i millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (art. 1123 e seguenti).
Ad ogni modo ciascun condomino potrà godere delle detrazioni in ragione della spesa effettivamente sostenuta.
Appare chiaro, dunque, che si aggrava la procedura per le detrazioni fiscali sui lavori edilizi nei piccoli condomìni senza amministratore.
Nell'affermare che i proprietari «dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti a nome del condominio»,il rischio è di far ricadere sui proprietari un aggravio di burocrazia.
Le indicazioni dell'Agenzia sembrano mettere via l'uso dei pagamenti separati da parte dei singoli proprietari.
In pratica, dovrebbe esserci un condomino che provvede a raccogliere il denaro dagli altri e poi esegue il pagamento all'impresa, oppure anticipa somme altrui.
Per ciò che concerne i documenti, ogni comproprietario dovrà conservare la delibera assembleare di approvazione dei lavori e la tabella millesimale di divisione delle spese, oppure, nei condomìni minimi privi di regolamento e tabelle, una scrittura firmata dai proprietari con cui si stabiliscono i lavori e si decide il criterio di riparto delle spese.
A questi documenti si aggiunge un'altra scrittura con cui si delega un condomino a eseguire i bonifici e si regola il versamento delle quote nei rapporti interni tra i comproprietari. Inoltre, non essendoci un amministratore che "certifica" le spese sostenute da ogni contribuente, è logico dedurre che ogni condomino dovrà custodire, oltre alle scritture suindicate, anche gli altri documenti (ricevute dei bonifici, fatture dei lavori, documentazione edilizia, ecc.).
È evidente che l'obbligo di pagare tutto da un unico conto corrente rischia di aumentare il carico di burocrazia e i rischi di errore per i contribuenti.
