Imu, tutte le ipotesi in campo per la revisione

Imu, tutte le ipotesi in campo per la revisione

Governo al lavoro su esenzione per le prime case, rimodulazione delle detrazioni e deducibilità per le imprese

di Paola Mammarella

02/08/2013 - Rimodulazione dell’Imu o sospensione definitiva della prima rata 2013. Sono diverse lesoluzioni allo studio del Governo per rendere più equa l’Imposta municipale unica in attesa che la delega fiscale aggiorni le rendite fiscali.

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Se da una parte si discute sulla rimodulazione delle detrazioni a favore delle abitazioni principali, sembra quasi certo un intervento a favore dei capannoni industriali, che dovrebbero vedere ridotta la pressione fiscale a loro carico.
Queste in sintesi le ipotesi presentate dal Ministro dell’Economia Fabrizio Saccomanni.
Esenzione totale dall’IMU per la prima casa e le pertinenze
Della proposta, che esclude gli immobili di lusso, beneficerebbero circa 17,8 milioni di contribuenti, ma ci sarebbe un effetto regressivo. I contribuenti con redditi tra i 75 mila euro e i 120 mila euro risparmierebbero 455 euro e quelli con redditi superiori a 120 mila euro 629 euro. Al contrario, il beneficio per i contribuenti più poveri sarebbe inferiore: per i contribuenti con reddito fino a 10 mila euro il risparmio sarebbe di soli 187 euro. Per evitare                                                                                                 tali distorsioni si dovrebbe prevedere quindi una nuova leva                                                                                             fiscale.
Incremento non selettivo della detrazione Imu per la prima casa
Al momento l’IMU sull’abitazione principale prevede una detrazione di base di 200 euro, maggiorata di 50 euro per ogni figlio convivente di età non superiore a 26 anni fino ad un massimo di 400 euro. La detrazione, compresa la maggiorazione, può, quindi, arrivare a un importo massimo complessivo di 600 euro. L’attuale meccanismo di detrazioni rende già esente dall’imposizione IMU sull’abitazione principale circa il 25% degli immobili.
L’incremento della detrazione di base fino a 500 euro consentirebbe di incrementare la platea dei soggetti totalmente esenti dall’IMU per l’abitazione principale. La perdita di gettito derivante da questa misura sarebbe di circa2,7 miliardi di euro. Di questa soluzione, si legge nel report presentato da Saccomanni, beneficerebbe in misura maggiore i proprietari di abitazioni con rendita catastale più elevata.
Su base territoriale l’ipotesi comporta inoltre una maggiore progressività, ma evidenti criticità per i Comuni di piccole dimensioni, nei quali mediamente la rendita delle abitazioni è di circa 298 euro, che vedrebbero quasi azzerato il gettito derivante dall’imposta.
Esenzione selettiva dall’IMU per la prima casa in funzione del valore
L’intervento prevede l’aumento a 437, 508 e 618 euro della detrazione per l’abitazione principale graduata in base alla rendita catastale. Nonostante gli effetti redistributivi positivi, la misura potrebbe incidere in particolare sui Comuni di minore ampiezza demografica dove sono concentrati immobili con rendite mediamente più basse della media nazionale. Le minori entrate dovrebbero quindi essere compensate con trasferimenti dal livello centrale di governo.
Incremento selettivo della detrazione IMU per la prima casa in funzione della condizione economica del proprietario
La misura ipotizza diverse modalità di intervento:
1. Esenzione per le abitazioni principali diverse dalle abitazioni di lusso con rendita catastale fino a 418 euro e incremento della detrazione da 200 a 280 euro per le altre abitazioni principali di cui sono titolari soggetti che dichiarano un reddito complessivo fino a 55 mila euro.
2. Esenzione per le abitazioni principali diverse dalle abitazioni di lusso con rendita catastale fino a 490 euro e incremento della detrazione da 200 a 330 euro per le altre abitazioni principali di cui sono titolari soggetti che dichiarano un reddito complessivo fino a 55 mila euro.
3. Esenzione per le abitazioni principali diverse dalle abitazioni di lusso con rendita catastale fino a 589 euro e incremento della detrazione da 200 a 400 euro per le altre abitazioni principali di cui sono titolari soggetti che dichiarano un reddito complessivo fino a 55 mila euro.
L’intervento comporterebbe effetti redistributivi positivi migliorando la progressività dell’imposta ma problemi per i piccoli Comuni, che vedrebbero ridursi la loro principale fonte di gettito. A beneficiare della misura sarebbero anche i potenziali evasori.
Incremento della detrazione per la prima casa decrescente in funzione della condizione economica del nucleo familiare
La misura propone di adattare l’accesso alla detrazione alla situazione reddituale del beneficiario facendo riferimento all’Isee. Secondo il report di Saccomanni, si potrebbe prevedere una detrazione aggiuntiva fino a 600 euro decrescente al crescere dell’indicatore Isee.  La detrazione aggiuntiva potrebbe essere sostitutiva a quella collegata al numero dei figli.
In questo modo si genererebbe una riduzione complessiva di gettito annuo pari a circa 2 miliardi. Le maggiori riduzioni di imposta sarebbero inoltre localizzate nei Comuni ad alta densità abitativa e con valori catastali mediamente più elevati. Il collegamento dell’Imu all’Isee giova anche per superare un problema sociale e redistributivo, legato alla situazione di pensionato solo o in coppia senza figli.
Esenzione selettiva dall’Imu per la prima casa a favore dei soggetti in condizione di disagio economico
La proposta cerca si risolvere la situazione dei soggetti che posseggono case di valore rilevante, ma percepiscono un reddito basso. Questo tipo di intervento affronterebbe la sostenibilità dell’imposta patrimoniale per i proprietari con redditi molto bassi.
Applicazione dei valori OMI per la determinazione della base imponibile Imu
Dal punto di vista redistributivo l’impatto principale del ricorso ai valori OMI per le abitazioni potrebbe ridurre la sperequazione esistente tra i valori di mercato e i valori catastali. Il ricorso ai valori OMI avrebbe inoltre un carattere temporaneo fino alla revisione organica degli estimi catastali. Ci sono però dei limiti perché i valori in questione sono riferiti allʹordinarietà degli immobili e allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea. Si possono quindi ottenere solo valori di massima, che non rispecchiano i casi concreti.
Interventi contestuali ad altri tributi
Correlando l’Imu all’Irpef si risolverebbe l’asimmetria di trattamento tra abitazioni tenute a disposizione e abitazioni locate. Al momento, infatti, i possessori di immobili locati sono soggetti a due forme di prelievo, una sul reddito, l’Irpef o in alternativa e su opzione la cedolare secca, e una sul patrimonio, mentre i possessori di abitazioni a disposizione sono soggetti solo all’IMU. L’attuazione di questa misura comporterebbe però un aggravio della pressione fiscale a meno che non si proceda ad una rivisitazione complessiva delle aliquote delle imposte coinvolte.
Rimborso dell’Imu attraverso l’attribuzione di un credito di imposta o una detrazione Irpef e Esenzione dall’Imu per l’abitazione principale e contestuale rimodulazione della TARES
In questi modi, spiega la relazione del Ministro Saccomanni, si verificherebbe un incentivo perverso per gli amministratori, che aumenterebbero il prelievo sulle abitazioni principali ai livelli massimi, considerato che il diritto al rimborso dell’Imu sarebbe interamente a carico dello Stato. Con l’introduzione di una service tax, il presupposto del tributo si sposterebbe dal possesso all’uso dell’immobile. Nel caso di immobili locati l’imposta, a carico dell’inquilino, potrebbe necessitare di correttivi.
Deducibilità dell’Imu per le imprese
Come previsto dal DL 54/2013, deve essere predisposta la deducibilità dal reddito di impresa dellʹImu relativa agli immobili utilizzati per attività produttive. La perdita di gettito stimata in questo caso si attesta in circa 1,25 miliardi di euro. Secondo alcuni operatori, anche se la misura la costituisce da sempre una richiesta avanzata dal settore interessato semplice deducibilità dell’Imu ai fini Irpef e Ires non darebbe alcun beneficio alle imprese in maggiore stato di sofferenza o già in perdita.
 

Fonte : Edilportale.com

BUONE VACANZE DA PROSPETTIVECASA

L’appartamento in comunione ed il pastrocchio contenuto nella “riforma del condominio”: il rischio di empasse è molto alto

L’appartamento in comunione ed il pastrocchio contenuto nella “riforma del condominio”: il rischio di empasse è molto alto

02/08/2013
di Alessandro Gallucci 

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Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio con riferimento agli appartamenti in comunione tra più persone, l’art. 67, secondo comma, disp. att. c.c. recitava:

Qualora un piano o porzione di piano dell`edificio appartenga in proprieta` indivisa a piu` persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che e` designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

L’attuale secondo comma della medesima norma, quello che si applica a far data dallo scorso 18 giugno, recita:

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

L’unica somiglianza è data dal fatto che si ribadisce che per quegli appartamenti in comunione può partecipare all’assemblea una sola persona.

L’unità immobiliare appartiene a marito e moglie in comunione dei beni? Solo uno può partecipare e votare all’assemblea (anche se il voto è unico sappiamo che per prassi nessuno invitava uno dei due coniugi ad andarsene).

L’appartamento è in proprietà a dieci persone (es. perché caduto in eredità)? Stesso discorso di cui sopra.

Il problema sta tutto nelle modalità di selezione dei partecipanti. Con la vecchia disciplina le parti dovevano mettersi d’accordo sul rappresentante in senso all’assemblea condominiale ed in mancanza di tale accordo decideva con sorteggio il presidente della riunione.

Con la nuova legge, invece, il rappresentante in senso al consesso condominiale dev’essere scelto dall’assemblea della comunione. E’ questo il senso del riferimento all’art. 1106 c.c. che recita:

Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente (maggioranza delle quote n.d.A.), può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.

Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.

Il problema è che soprattutto nelle comunioni con molti partecipanti, arrivare alla costituzione dell’assemblea e ad una deliberazione non è cosa semplice. Bisogna convocare tutti quanti (per carità senza le formalità previste per il condominio, eccezion fatta per l’ordine del giorno); poi bisogna mettere d’accordo la maggioranza, e chi ha una quota in una comunione sa che questa non è cosa semplice. Teoricamente l’assemblea può tenersi anche il giorno stesso della convocazione se tutti sanno dove e su che argomenti si discuterà.

Il lato positivo è che, stante il silenzio della legge, non pare debba intendersi che bisogna fare così per ogni assemblea ma basta che il rappresentante venga nominato una sola volta così che la sua “investitura” durerà fino alla successiva revoca.

I comunisti, poi, potrebbero sempre delegare qualcuno senza assemblea purché siano tutti d’accordo.

E se non si riesce a fare tutto ciò? Il presidente può nominare per sorteggio un rappresentante? Sparito il riferimento dalla legge, la risposta sembra dover essere negativa? E nel caso si presenti solamente uno dei comunisti affermando d’essere stato delegato dagli altri, il presidente deve verificare la verità di tale affermazione? Si potrebbe rispondere no, perché il presidente non ha poteri d’indagine ma solo di verifica della regolare convocazione e costituzione e la parola di uno dei comunisti è da ritenersi sufficiente in base al generale principio dell’affidamento. Si tratta, però, è bene dirlo di domande “a risposta aperta” nel senso che il rischio di contrasti giurisprudenziali è molto elevato.

Fonte : condominioweb.com

Le opere su parti di proprietà esclusiva, il distacco dall’impianto di riscaldamento ed i poteri dell’assemblea

Le opere su parti di proprietà esclusiva, il distacco dall’impianto di riscaldamento ed i poteri dell’assemblea

02/08/2013
di Alessandro Gallucci

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 Che cosa deve fare il condomino che intende distaccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale?

Per anni la giurisprudenza ha specificato che ciò era possibile senza preventivo parere affermativo dell’assemblea, salvo diversa indicazione del regolamento contrattuale, purché dall’operazione non derivasse notevole squilibrio termico nel funzionamento né aggravio di spese per i condomini (cfr., tra le tante, Cass. n. 5974/04).

La legge di riforma modificando l’art. 1118 c.c. ha sostanzialmente recepito questo orientamento.

Il primo periodo del quarto ed ultimo comma dell’art. 1118 c.c. (in vigore dal 18 giugno 2013) recita:

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. 

In sostanza, il condomino che vuole distaccarsi dovrà essere in grado di dimostrare che dalla sua azione non derivi danno per l’impianto e quindi per i suoi vicini. In tal senso può considerarsi risolutiva una relazione tecnica (preferibilmente una così detta perizia giurata).

Ottenuta questa certificazione, che cosa bisogna fare?

Al riguardo, ad avviso di chi scrive, al di là delle eventuali disposizioni contenute nei vari regolamenti di condominio, è necessario darne comunicazione all’amministratore.

I motivi sono sostanzialmente due:

poiché si va ad intervenire su cose comuni è bene che il legale rappresentante sappia di quanto si sta andando a fare;
poiché l’intervento riguarderà anche parti di proprietà esclusiva (l’impianto a servizio dell’unità immobiliare), troverà applicazione l’art. 1122 c.c. che recita:


Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

In pratica il condomino che intende distaccare il proprio impianto da quello centralizzato deve comunicarlo all’amministratore anche perché quest’ultimo possa riferirne all’assemblea.

Il secondo comma dell’art. 1122 c.c. non specifica entro quanto tempo debba temersi l’assemblea condominiale e di conseguenza se nelle more il condomino debba attendere. Ad avviso di chi scrive, il condomino può iniziare subito i lavori. Chiaramente, se l’amministratore ha il fondato sospetto che l’opera possa essere lesiva dell’impianto condominiale (es. perché ci sono stati già altri distacchi) dovrà convocare quanto prima l’assemblea per la deliberazioni delle decisioni in merito.

Ad ogni buon conto, in casi simili l’amministratore, senza preventiva autorizzazione assembleare, può ricorrere al giudice con un’azione così detta di denuncia di nuova opera per ottenere la sospensione dei lavori.

In nessun caso l’assemblea può vietare l’esecuzione dei lavori, non essendo previsto un potere assembleare in tal senso. Deliberazioni del genere dovrebbero essere considerate nulle per lesione del diritto dei singoli sulle cose comuni.

Fonte : condominioweb.com

Il test dei mutui sul mattone Usa: il rialzo dei tassi può frenare la ripresa?

Il test dei mutui sul mattone Usa: il rialzo dei tassi può frenare la ripresa?

di Michela Finizio 

23 luglio 2013

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Houston (Corbis)

Negli Stati Uniti la ripresa del mercato immobiliare residenziale sta per affrontare il primo vero test: nell'arco di soli due mesi, i tassi di interesse sui mutui sono balzati di un punto percentuale. Un movimento simile é successo solo due volte dal 1994 ad oggi e potrebbe scoraggiare i consumatori intenzionati a comprare una casa. Tanto che gli operatori iniziano a guardare con preoccupazione agli ultimi dati diffusi dalla National Association of Realtors (l'associazione degli agenti immobiliari) che, contro le attese, segnano un rallentamento della ripresa delle compravendite.

Gli acquisti di case sono calati dell'1,2% a giugno rispetto al mese precedente, arrivando a quota 5,08 milioni di unità, mentre gli analisti si aspettavano un rialzo dell'1,9% fino a 5,28 milioni di unità. Ma il caro-mutui può frenare ancora la ripresa del mattone Usa? E perché stanno tornando a salire i tassi di interesse? Secondo la Mortgage Bankers Association, i tassi su mutui 30ennali sono passati dal 3,59% dell'inizio di maggio al 4,68% delle prime due settimane di luglio. Si tratta del massimo da due anni. In pratica, per ogni 100mila dollari presi in prestito, l'incremento di un punto percentuale dei tassi significa 83 dollari al mese in più nella rata mensile.

I tassi sono aumentati in scia al rialzo a giugno dei rendimenti dei Treasury e dei bond
ipotecari, registrato in conseguenza del forte sell-off dovuto ai timori di un rallentamento negli acquisti di obbligazioni da parte della Federal Reserve. Il piano di quantitative easing della banca centrale, da quando é stato lanciato l'anno scorso, ha spinto al ribasso i tassi di interesse. Gli acquisti di case hanno così registato un brillante incremento nell'ultimo anno, che altrimenti non sarebbe avvenuto. Ora però, nonostante le caute parole del presidente della Fed, Ben Bernanke, gli economisti non hanno cambiato le attese sulle prossime mosse della banca centrale americana: la Fed inizierà a ridurre gli acquisti di titoli di Stato e obbligazioni varie, riducendo di conseguenza le iniezioni di liquidità tanto benefiche per le Borse, a partire da settembre.

La settimana scorsa Ben Bernanke, ha detto al Congresso che se i rialzi dei tassi di interesse sui mutui avessero minacciato i recenti risultati del mercato residenziale, la Fed avrebbe intrapreso «misure supplementari». Di recente ha anche aggiunto che «le vendite di case hanno contribuito in modo significativo alla recente ripresa dell'attività economica nazionale. Le vendite di case, i prezzi delle case e le nuove costuzioni residenziali sono aumentati, sostenuti da tassi ipotecari bassi e da una maggiore fiducia dei consumatori. Il mercato immobiliare sembra destinato a continuare la sua ripresa, nonostante i recenti aumenti dei tassi ipotecari, ma sarà importante monitorare attentamente gli sviluppi in questo settore».

L'impennata dei tassi, infatti, potrebbe mettere alla prova gli appetiti dei potenziali acquirentinell'accettare i prezzi richiesti, forse tornando a frenare la ripresa delle quotazioni a cui abbiamo assistito nel real estate Usa nei primi sei mesi 2013. Questo significa che la ripresa del mercato immobiliare Usa è destinata ad arrestarsi? No, secondo gli esperti, se l'incremento dei tassi è una conseguenza di un più generale miglioramento dell'economica e non ad altri fattori speculativi. Basterà contenere il rialzo dei prezzi delle abitazioni. Nel frattempo, però, altre ragioni fanno pensare che questo aumento dei tassi sia più accentuato di quelli passati. Gli istituti di credito hanno allentato troppo lentamente gli standard del credito che avevano inasprito cinque anni fa, in seguito allo scoppio della bolla dei mutui subprime. Molti potenziali acquirenti hanno ancora livelli di debito troppo pesanti rispetto ai redditi, che al contrario non crescono altrettanto.

Inoltre, mentre i tassi dei mutui sono ai livelli più alti degli ultimi due anni, i costi correlati ai finanziamenti per la casa secondo la Federal Housing Administration sono ancora più elevati perché sono state introdotte e aumentate le tariffe assicurative. Lo squilibrio, infine, tra domanda e offerta (ancora carente rispetto al fabbisogno) continuerà a favorire i venditori, con prezzi che resteranno elevati, a fronte di un reddito medio che continua a diminuire, impoverendo gli americani. Ecco perché, secondo gli analisti, finché la situazione economica generale non tornerà in equilibrio, il settore immobiliare dovrà affrontare un percorso poco prevedibile.

Secondo gli economisti sentiti dal Wall Street Journal, tassi dell'ordine tra il 4,5 e il 5% sono ancora convenienti rispetto agli standard storici. E i tassi posso salire fino al 6%, così come i prezzi degli immobili possono aumentare di un ulteriore 20%, prima che l'investimento nel mattone non risulti più conveniente rispetto alle medie storiche. Eppure, secondo un sondaggio condotto dal sito internet specializzato in annunci immobiliari di vendita Trulia, il 41% dei potenziali acquirenti considera il rialzo dei tassi la preoccupazione principale, legata all'investimento nel mattone.

Fonte : Casa24Plus

La fiducia nel mercato immobiliare riparte dal Nord (e dalle donne)

La fiducia nel mercato immobiliare riparte dal Nord (e dalle donne)

1 ago 2013, pubblicato da Vittoria Giannuzzi in: Acquisto, vendita, affitto Comprare immobile Consumi Mercato immobiliare Primo piano 

Puntuale come sempre, Immobiliare.it ha diffuso in questi giorni i risultati dell’indice della fiducia dei consumatoricirca l’andamento del mercato immobiliare: indagine periodica che monitora come cambia, di tre mesi in tre mesi, la percezione che hanno gli italiani circa lo stato di salute del settore Real Estate. Vediamo insieme i risultati più interessanti.

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I risultati del secondo trimestre 2013

L’indagine è stata condotta su un campione di oltre cinquemila utenti del sito che si sono dimostrati attenti al tema, avendo nei tre mesi precedenti ricercato un  immobile oppure pubblicato un annuncio di vendita o di affitto.Quello che ne è derivata non è un’analisi oggettiva del comportamento degli italiani alle prese con le compravendite, ma una valutazione del lorosentiment, vale a dire della percezione dominante, circa l’andamento e le evoluzioni del settore.

Ebbene, il secondo trimestre dell’anno, sulla scia di quanto registrato nel primo, mette in luce il ritorno alla fiducia nei confronti del mercato, ma trova i cittadini del Nord Italia più ottimisti dei loro connazionale del meridione:se a livello nazionale, infatti, la percentuale di chi pensa che ci troviamo in un buon momento per acquistare casaè del 56% (contro il 51% di luglio 2012), nelle regioni del Nord arriviamo fino al 58%. Di contro, le regioni del Sud Italia sono molto più “tiepide”: non a caso la percentuale si ferma al 53%. Non è difficile intuire che questa discrepanza sia legata alle difficoltà che il Mezzogiorno sta vivendo in questo momento, visto che la crisi si è aggiunta ad una situazione di disagio pressoché permanente.

Se torna l’idea che sia un momento propizio per gli investimenti nel mattone sembra chiaro che vendere quel che si possiede sia una scelta poco felice: da un lato la difficoltà a trovare un acquirente, dall’altro il rischio di “svendere” pur di concludere le trattative, contribuiscono a rendere maggioritaria l’idea che questo non sia un buon momento per vendere casa. Esattamente come nel 2012 la pensa così un quarto degli italiani  (74,6%); solo il 12,3% del campione, di contro, è convinto del contrario. L’8,7% degli intervistati, infine, crede sia meglio aspettare dodici mesi per vendere, sperando in tempi migliori.

Donne più decise

L’analisi condotta da Immobiliare.it offre interessanti spunti di riflessione dalla lettura delle risposte filtrata per genere. Quel che emerge, infatti, è chel’opinione delle donne è molto più schierata di quella degli uomini: se tra loro, infatti, la percentuale di chi pensa che non sia un momento opportuno per vendere un immobile si ferma al 72% tra le donne arriva addirittura all’80%. Per quel che riguarda l’acquisto, poi, il 62% delle donne è convinto che sia il momento giusto per investire, contro un più moderato 54% delle risposte maschili.

Prezzi sempre in calo

Cosa accadrà ai prezzi degli immobili? Anche su questo aspetto gli italiani hanno le idee chiare: il 57,4% di chi ha rispsosto all’indagine crede che questi caleranno ancora (nel luglio 2012 la percentuale era al 51%). Solo per il 9% del campione la contrazione dei prezzi del mattone è un fenomeno già concluso, e le cifre degli immobili in vendita torneranno a crescere.

Anche in questo caso uomini e donne non la pensano allo stesso modo: per il 59% degli uomini i prezzi sono destinati a scendere, mentre solo il 53,6% delle donne è d’accordo.

Quello che sembra chiaro è che, in fatto di prezzi, le donne mostrano un atteggiamento più prudente, sono parecchie le risposte che indicano una certa stabilità dei prezzi per i mesi futuri (quasi il 30% delle donne).

Fonte : Immobiliare.it

Che cosa fare se i bambini dei vicini giocano nel cortile condominiale nelle prime ore del pomeriggio?

Che cosa fare se i bambini dei vicini giocano nel cortile condominiale nelle prime ore del pomeriggio?

31/07/2013
di Alessandro Gallucci 

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I bambini tirano pallonate potenti, delle vere e proprie bordate, contro il muro nel cortile condominiale. 

Le urla dei bambini che corrono nel cortile sono insopportabili! 

Il tutto nelle prime ore del pomeriggio d’estate quando si vuol riposare: che cosa possiamo fare? 

Prima regola in una situazione del genere: non prendersela con i bambini. Usare la famosa frase “ve lo taglio quel pallone” o “qui c’è gente che vuole dormire” serve a poco o a nulla: 

1) con i bambini dopo qualche minuto d’attenzione, forse il risultato sarà l’opposto, il gioco fa dimenticare molte cose; 

2) la colpa principale non è loro ma dei loro genitori. 

Certo di fronte a degli adolescenti la situazione può essere diversa o comunque se si parla in modo ragionevole e non severo anche i più piccoli potranno comprendere. L’importante è non esagerare. 

Ma esattamente che cosa si può fare ed ottenere? E’ bene ricordare che il cortile condominiale è un bene comune soggetto alla disciplina di cui al primo comma dell’art. 1102 c.c. secondo il quale:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. 

Se il cortile è pieno di aiuole, è evidente che una cosa e poterci giocare a “nascondino” o fare altri giochi (es. giochi di società, “campana”, ecc.) per così dire meno invasivi, altro giocarci a pallone. Quest’ultimo sarà sicuramente un gioco vietato in quanto contrario alla destinazione di quella parte comune. Se, invece, il cortile è uno spiazzo mattonato non si pongono problemi di sorta. 

Ed in caso più particolari? Ad esempio se il cortile o l’altro spazio comune è utilizzato come parcheggio? 

Secondo la Cassazione, chiamata più volte ad interpretare l’art. 1102 c.c., " il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine"(su tutte Cass. 16 giugno 2005 n. 12873). 

Insomma nel parcheggio è difficile, a livello giuridico, poter sostenere (per questioni legate alla salubrità dell’aria, alla sicurezza delle persone ed anche alla sicurezza delle automobili) che si possa parcheggiare e giocare contemporaneamente anche se poi, lo sappiamo la pratica quotidiana che la situazione è differente. 

Certo è che di fronte ad un cartello vietato giocare si può far poco. 

Nelle altre situazioni, invece, ossia quando lo spazio comune è utilizzabile per i giochi dei più piccoli, si potrà pretendere, al di là di previsioni regolamentari in tal senso, che l’uso delle parti comuni per i giochi sia fatto senza recar disturbo agli altri. Una causa, per questioni del genere, sarebbe assurda, quindi meglio discutere con i propri vicini e cercare, con ogni sforzo, di fargli capire le proprie ragioni.

Fonte : condominioweb.com

Il bungalow diventa una Garden Villa: in campeggio nelle case firmate Matteo Thun

30 LUGLIO 2013 - ARCHITETTURA, CASE

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Il campeggio cambia faccia. Accanto alle tende, roulotte e camper, arriva la casetta firmata. A progettarla, nel gigantesco Camping Marina di Venezia, è Matteo Thun, autore – tra le altre cose – del celebre Vigilius Mountain Resort, paradiso dell’eco-relax nascosto tra le montagne del Sud Tirolo.

In laguna, località Cavallino Treporti, all’interno di un parco di 70 ettari, lo studio Matteo Thun & Partners ha disegnato 32 case a patio che vanno a sostituire parte dei classici bungalow. Si chiamano Garden Villa e sono formate da due volumi contrapposti collegati da un cortile interno: da un lato, le due camere da letto e il bagno; dall’altro, l’area living con cucina abitabile, angolo TV e un bagno. La pianta e la disposizione delle case è stata decisa in base ai pini marittimi presenti nel parco, per lo più salvati e in parte integrati nel patio delle abitazioni.

Nella stessa ottica sono stati scelti i materiali: gli edifici sono costruiti con blocchi di legno-cemento, materiale resistente e a basso impatto ambientale, e hanno un rivestimento esterno in legno di larice.

Scopo del progetto è valorizzare l’esperienza del campeggio, salvaguardando il contatto con la natura ma offrendo un livello più alto di comfort. I prezzi qui.

Paola Menaldo

Fonte: ATCasa

Gli immobli della Chiesa greca a disposizione dello Stato

Gli immobli della Chiesa greca a disposizione dello Stato

1 ago 2013, pubblicato da Andrea Polo in: Altro Crisi Economica Immobili Primo piano Varie 

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Quello che sta accadendo in Grecia è la dimostrazione che, nei momenti più bui, invece che piangersi addosso ognuno deve fare la sua parte e contribuire come può ad uscire dallo stallo; anche e soprattutto se si tratta di un’Istituzione religiosa, per sua natura votata ad aiutare chi si trova in difficoltà.

Ormai da diversi anni la Repubblica greca sta attraversando una profonda e drammatica crisi economica che ha ridotto sul lastrico ampie fasce della popolazione, alcuni sono scesi in piazza, altri hanno cercato di mettere al riparo i loro capitali investendo anche nel mattone estero e, ancora, molti stranieri hanno approfittato della situazione acquistando a prezzi stracciati immobili che solo qualche anno prima avrebbero pagato tre volte tanto.

Oggi la Chiesa ortodossa greca scende in campo al fianco dello Stato per cercare di risolvere questa situazione e tramite il Primo ministro greco Antonis Samaras è stata annunciata la creazione di una joint venture fra la Diocesi di Atene e lo Stato, chiamata Aeap, che ha lo scopo di valorizzare le proprietà immobiliari della Chiesa ortodossa greca (secondo maggior proprietario di immobili in Grecia) e mettere a disposizione delle casse della nazione ben il 50% degli introiti derivanti da case, fabbricati e terreni di proprietà della Diocesi.

Una proposta senza dubbio valida e lodevole, ecco perché lascia stupiti ed indignati scoprire che in realtà l’arcivescono ateniese Ieronymos la aveva già presentata nel 2009 al Governo allora in carica, senza però ottenere dall’Esecutivo alcuna risposta.

Fonte : Immobiliare.it

Risparmiare sulle spese condominiali? Si può iniziare “licenziando” l’amministratore. Attenzione, però, a non cadere dalla padella nella brace

Risparmiare sulle spese condominiali? Si può iniziare “licenziando” l’amministratore. Attenzione, però, a non cadere dalla padella nella brace

01/08/2013

di Alessandro Gallucci 

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La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici (più nota come riforma) ha modificato, tra le altre cose, anche le soglie relative all’obbligatorietà delle nomina dell’amministratore.

Com’è ormai noto, a partire dallo scorso 18 giugno 2013 i condominii con meno di nove proprietari non sono tenuti a nominare l’amministratore.

Ciò vuol dire, ad esempio, che il ricorso per la nomina giudiziale potrà essere esperito, se l’assemblea non v’ha provveduto, solamente se un condominio si compone di almeno nove partecipanti e non più di cinque.

Ma ciò sta a significare anche un’altra cosa: nei condominii che contano fino ad otto partecipanti, essendo ancora prevista la possibilità di revocare l’amministratore in qualunque momento, fin dal 18 giugno si può decidere in tal senso. 

Giunta la revoca si può fare a meno di una nuova nomina: come per quest’ultimo atto basta il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti alla riunione che rappresentino la metà del valore millesimali dell’edificio (500 millesimi) ed il gioco è fatto: l’amministratore non c’è più.

Molte persone la ritengono una soluzione da valutare. Motivo? Risparmiare sulle spese condominiali e togliere di mezzo l’amministratore inviso ai più.

La domanda che, come si suole dire, sorge spontanea è la seguente: ne vale davvero la pena?

Non sempre. 

Cerchiamo di comprendere perché.

Quanto può costare all’anno, per ogni condomino, il solo amministratore? Non esiste un dato statistico ufficiale su scala nazionale. La forbice varia molto tra Nord e Sud e molto spesso anche all’intero delle medesime aree geografiche. Diciamo in media tra 70 a 150 euro l’anno.

Revoca l’amministratore senza sostituirlo significa fare restare nel portafogli grosso modo tale somma.

Restano, però, tutte le altre spese: impresa di pulizia scale. L’assemblea può decidere di non usufruire del servizio, di renderlo meno frequente, insomma di risparmiare al massimo, ma non può decidere che le scale siano pulite a turno dai condomini.
Attività fiscale. Uno dei condomini, anche a turno, dovrà farsi carico dell’attività fiscale del condominio (versamento ritenute d’acconto, modelli 770, ecc.) operazioni che devono essere fatte da qualcuno.

Rapporti con i fornitori. Vale quanto detto per l’attività fiscale. Revocare l’amministratore vuol dire che i condomini debbono farsene carico.

Riscossione dei crediti. Sparito l’amministratore, si diceva, le altre spese continuano ad esserci. Quanto meno luce, acqua e riscaldamento (se l’impianto è centralizzato) devono essere pagate e se c’è qualche moroso bisogna perseguirlo. E qui sorge un dubbio: per quanto riguarda il decreto ingiuntivo ex art.63 disp att. c.c. la norma afferma che esso può essere richiesto dall’amministratore sulla base del piano di riparto approvato dall’assemblea. Ma se l’amministratore non c’è quel riferimento esclude la possibilità di ricorrere al giudice?

Superata anche l’obiezione sul fatto che possa essere solamente richiesto dall’amministratore (la riforma ha introdotto la figura del così detto facente funzioni, una sorta di amministratore di fatto), siamo sicuri che senza amministratore i condomini redigano preventivi e consuntivi e relativi piani di ripartizione?

E poi un altro fatto: senza amministratore tutti i condomini sono obbligati ad interessarsi della gestione delle cose comuni. Insomma il rischio di condominii nel caos, laddove ci si è sempre affidati ad un amministratore è grande.

Abbiamo citato solamente le mansioni più comuni (senza dimenticare controlli degli impianti, ecc); siamo sicuri che revocare l’amministratore per risparmiare qualche euro sia poi così conveniente?

Fonte : Condominio Web

Per chi è in difficoltà economica è possibile sospendere il mutuo

31-07-2013 - Roberto Pagano

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Il Fondo di solidarietà statale consente di sospendere il pagamento del mutuo per 18 mesi

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Sospensione mutui con il Fondo di solidarietà

Da circa 90 giorni è di nuovo attivo ilFondo di solidarietà statale che permette, per chi è in particolari condizioni disagiate, la sospensione del pagamento delle rate di mutuo per un periodo di 18 mesi. Vediamo quali sono i requisiti fondamentali per poter accedere a questa importante misura di sostegno sociale.

I requisiti per la presentazione della domanda

• Occorre aver stipulato un mutuo da almeno un anno (non importa il tipo di tasso scelto con l'istituto bancario) di un importo non superiore a 250.000 euro.
• Il mutuo deve essere stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale ed il reddito familiare (il cd. Isee) non deve essere superiore a 30.000 euro complessivi.
• E' necessario, nei tre anni che precedono la richiesta, dimostrare di aver perso il proprio posto di lavoro (non dimissioni o licenziamento per giusta causa), oppure la perdita di autosufficienza od invalidità per una percentuale superiore all'80% o, per ultimo, il decesso dell'intestatario del mutuo o di uno dei cointestatari.

Il modello per la richiesta può essere scaricato sul sito del Ministero del Tesoro oppure sul sito della Consap che gestisce il Fondo e, dopo aver compilato la domanda, il richiedente dovrà presentare la propria richiesta alla banca allegando l'Isee da richiedere presso un qualunque Caf e tutta la documentazione probante la perdita del posto di lavoro o delle condizioni sopra riportate.

La Banca, entro 10 giorni, inoltrerà telematicamente la richiesta alla Consap la quale dovrà dare risposta entro 15 giorni. La Banca, a questo punto, dovrà solo comunicaretempestivamente al richiedente il responso della Consap.

I fondi disponibili sono di circa 20 milioni di euro, ma pare che già sia previsto un rifinanziamento. Infatti già oltre 2.200 mutui sono stati sospesi per altrettante famiglie e entro la fine dell'anno il Fondo di solidarietà potrebbe essere finito.

Fonte SuperMoney