Perché gli eredi di un’unità immobiliare devono essere convocati alle assemblee condominiali?

Perché gli eredi di un’unità immobiliare devono essere convocati alle assemblee condominiali?

02/07/2013
di Alessandro Gallucci

Facendo un “giro” sui vari forum che si occupano di condominio, non è raro imbattersi in qualche “espertone” secondo il quale una volta che il condomino decede e fintanto che l’erede non si palesa come nuovo proprietario, non è necessario inviare nessun avviso riguardante le assemblee condominiali.
 
Non si capisce, secondo questi esperti, chi nel frattempo debba pagare le spese di riferimento di quell’unità immobiliare.
 
L’informazione così fornita è completamente errata e priva di fondamento giuridico. Norme alla mano, come si suole dire, spieghiamo il perché.
 
Ai sensi dell’art. 1146 rubricato Successione nel possesso. Accessione del possesso:
 
Il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della successione.
 
Il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti.
 
Vale la pena ricordare che, ai sensi dell’art. 456 c.c., “la successione si apre al momento della morte, nel luogo dell'ultimo domicilio del defunto”.
 
La giurisprudenza, chiamata a interpretare le norme citate, ha “chiarito che l'erede succede di diritto nella situazione possessoria del de cuius, con effetto dall'apertura della successione (cfr. Cass. 7868 del 2009). In particolare si sostiene che subentra nel possesso anche se non ha assunto sui beni ereditari il potere di fatto, essendo tale circostanza indifferente in relazione alla posizione di erede. Infatti la successione nel possesso configura una fictio iuris che opera a prescindere dalla materiale apprensione dei beni, purché ricorra il possesso in capo al de cuius (Cass. 14760/2007 e 6852/2001)” (Trib. Sulmona 2 novembre 2011 n. 189).
 
Il risultato dell’apertura della successione, dunque, è che l’erede dev’essere considerato un condomino alla stregua del precedente, defunto, proprietario, ergo: l’erede dev’essere convocato all’assemblea condominiale ed in generale informato della gestione della compagine.
 
Vale la pena ricordare che “la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullita', ma l'annullabilita' della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806). In buona sostanza ignorare l’erede può voler dire vedersi impugnata una deliberazione per omessa convocazione.
 
Qualcuno potrebbe obiettare: che cosa accade se non si sa nulla del decesso del condomino oppure, pur avendone l’amministratore notizia, l’erede non si palesa?
 
Nel primo caso nulla quaestio: l’incolpevole ignoranza del decesso del condomino comporterà le comunicazioni al vecchio indirizzo e con il vecchio nominativo. Solamente l’eventuale azione giudiziaria di recupero del credito dovrebbe essere (comunque per prudenza) preceduta da una visura ipocatastale per conoscere la situazione dell’immobile.
 
Se, invece, l’amministratore, pur sapendo del decesso, non ha notizie dell’identità dell’erede (fino all’accettazione dell’eredità potrebbe non averne) assolverebbe al proprio obbligo di comunicazione informando delle questioni condominiali impersonalmente gli eredi con comunicazioni all’ultimo domicilio del defunto o all’ultimo domicilio eletto per le comunicazioni condominiali.
 
E’ bene ricordare, inoltre, che la “riforma” ha previsto un obbligo di collaborazione per i condomini in relazione alla tenuta ed all’aggiornamento della così detta anagrafe condominiale. Insomma se gli eredi non si attivano l’amministratore, con spese a loro carico, può aggiornare d’ufficio la situazione proprietario dell’immobile che li interessa.
 
Fonte : CondominioWeb.com

Nuove modalità d’impugnazione delle deliberazioni condominiali: a quali cause si applica questa norma?

Nuove modalità d’impugnazione delle deliberazioni condominiali: a quali cause si applica questa norma?

02/07/2013
di Alessandro Gallucci

 In materia di atto introduttivo del giudizio d’impugnazione delle delibere condominiali, fino al 18 giugno 2013 era pacificamente ammessa anche l’utilizzazione del ricorso.
 
Affermavano le Sezioni Unite: in merito alle modalità “per contestare la conformità alla legge o al regolamento di condominio delle decisioni adottate dall'assemblea, ma nulla dispone in ordine alle relative modalità, queste vanno individuate alla stregua della generale previsione dell'art. 163 c.p.c., secondo cui "la domanda si propone mediante citazione" (Cass. SS.UU. 14 aprile 2011 n. 8491).
 
In tal modo per rispettare i termini decadenziali ex art. 1137 c.c. era sufficiente far notificare l’atto entro trenta giorni dalla deliberazione (per i dissenzienti) o dalla sua comunicazione (per gli assenti)
 
Tuttavia, spiegavano da piazza Cavour, il problema non è solamente questo: “si tratta di stabilire se la domanda di annullamento di una deliberazione condominiale, proposta impropriamente con ricorso anzichè con citazione, possa essere ritenuta valida e se a questo fine sia sufficiente che entro i trenta giorni stabiliti dall'art. 1137 c.c., l'atto venga presentato al giudice, e non anche notificato.
 
A entrambi i quesiti va data risposta affermativa, in quanto l'adozione della forma del ricorso non esclude l'idoneità al raggiungimento dello scopo di costituire il rapporto processuale, che sorge già mediante il tempestivo deposito in cancelleria, mentre estendere alla notificazione la necessità del rispetto del termine non risponde ad alcuno specifico e concreto interesse del convenuto, mentre grava l'attore di un incombente il cui inadempimento può non dipendere da una sua inerzia, ma dai tempi impiegati dall'ufficio giudiziario per la pronuncia del decreto di fissazione dell'udienza di comparizione” (Cass. SS.UU. 14 aprile 2011 n. 8491). 
 
In questo contesto restava comunque dubbia la natura della richiesta di sospensione della delibera che, secondo alcuni giudici di merito (cfr. su tutte Trib. Salerno 14 gennaio 2011), non poteva essere considerata alla stregua di un procedimento cautelare. 
 
Con l’entrata in vigore della riforma la situazione cambia in quanto, il nuovo art. 1137, secondo, terzo e quarto comma, c.c. recita:
 
“Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
 
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
 
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile”.
 
Quali sono le principali novità:
 
sparisce il termine “ricorso” sicché si deve intendere che l’azione dev’essere iniziata come un’ordinaria azione civile e quindi con una citazione;
si riconosce per legge (ma già l’aveva fatto la giurisprudenza) la possibilità d’impugnazione anche per gli astenuti;
si riconosce natura di procedimento cautelare alle richieste di sospensiva.

 
Un’annotazione importante. In osservanza del principio tempus regit actum, “il tempo regge l'atto”, queste norme si applicano anche a tutte quelle delibere adottate prima del 18 giugno ma non ancora impugnate. La certezza dell’impugnazione è data dalla data di notificazione. 
 
Fonte : CondominioWeb.com

Arriva una mini-rivoluzione per i parcheggi in condominio. Il “decreto del fare” riapre la strada della libera trasferibilità del vincolo pertinenziale.

Arriva una mini-rivoluzione per i parcheggi in condominio. Il “decreto del fare” riapre la strada della libera trasferibilità del vincolo pertinenziale.

02/07/2013
di Ivan Meo 

Nel corso degli anni, legislazione e giurisprudenza hanno dato un notevole impulso ai rapporti tra costruttori ed acquirenti privati per tutte le ipotesi di scambio degli spazi di parcheggio e dei box realizzati all’interno degli edifici privati.Recentemente anche il c.d. Decreto del fare è intervenuto su questo aspetto
 
La “vecchia”pertinenzialità prevista dal codice civile e dall’ art. 9, della legge n.122/89. 
L’art. 817 del codice civile identifica nella pertinenze tutte quelle “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”. Specifica che “la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Nella legge Tognoli tale vincolo pertinenziale è ope legis ed è (anzi era) indissolubile in quanto gli stessi non potevano formare oggetto di atti separati. Per tali motivi la legge Tognoli dispone(va), al comma 5 dell’art. 9  che “i parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono stati legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli”. Tale inderogabilità trova conferma nella ratio della norma, da individuarsi nella necessità di decongestionare le vie cittadine dal traffico automobilistico, con la previsione di posti auto pertinenziali alle abitazioni, finalizzata alla creazione di un più razionale rapporto tra abitanti e posti auto. Analizzando il dettato normativo possiamo notare, che in primo luogo, il netto rapporto di servizio tra due beni distinti. Infatti il rapporto pertinenziale va qualificato come rapporto reale che può verificarsi esclusivamente tra due beni;  in secondo luogo la circostanza che il parcheggio Tognoli può essere realizzato esclusivamente dal proprietario dell’appartamento cui il posto auto deve servire da pertinenza, nel rispetto della norma contenuta nell’art. 817, 2° comma cod. civ.,Infine il vincolo pertinenziale ha come caratteristica strutturale di costituire un vincolo duraturo; tale circostanza si verifica per il vincolo d’inalienabilità separata dei due beni previsto dalla legge Tognoli.
 
La libera cessione di box e pertinenze. Il Decreto Semplifica-Italia (decreto-legge n. 5 del 2012, convertito in  legge n. 35 del 2012)scioglieva il vincolo di pertinenzialità disciplinato nel’atto di acquisto originario rendendo possibile procedere alla cessione separata del bene (box, posti auto) a patto che l’acquirente lo destini a sua volta come pertinenza di altra abitazione, casa o immobile sita nello stesso Comune. Quindi chi ha un box di pertinenza di un abitazione o immobile, poteva venderlo indipendentemente dall'immobile, purché il box diventi “servente” di un altro immobile o abitazione. L'articolo  10 del decreto Monti sulle semplificazioni sostituendo il comma 5 dell'articolo 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122  consentiva la libera cedibilità del posto auto indipendentemente dall'appartamento cui è attualmente collegato. Si trattava di una norma che, permetteva di movimentare molto il mercato dei box e dei garage, al contempo permettendo ai proprietari che non se ne servono più di smobilizzare un bene non effettivamente utilizzato. La norma introdotta però specificava che il vincolo di invendibilità se­parata permane  per i parcheggi realizzati nel sotto­suolo comunale e acquistati in diritto di superficie per un mas­simo di 90 anni. Inoltre i posti auto e i box realizza­ti negli edifici esistenti diventano libera­mente vendibili, anche separa­tamente dall'appartamento di cui sono pertinenza, solo se il nuovo proprietario li destini a pertinenza di un'unità immobi­liare situata nello stesso Comu­ne.
 
Posto-macchina versus bene-casa.
Con l’entrata in vigore del Decreto Monti si concretizzava una nuova possibilità ovvero quella vende­re liberamente il parcheggio realizzato. I singoli proprietari delle unità abitative, quindi non potranno pretendere di avere tanti parcheggi quanti sono gli appartamenti dello stabile. In secondo luogo, viene meno la contiguità spaziale fra l'immobile e la pertinenza anche se il parcheggio continuerà comunque ad assolvere tale funzione, senza quindi che la cessione produca alcuna alterazione della destinazione d'uso. Quindi con la normativa prevista dal Governo Monti cadeva un tabù: l'area di parcheggio, pertinenza dell'unità immobiliare, può essere ceduta purché al servizio di altra abitazione. Viene modificata la norma che vietava la cessione dei parcheggi, ex art. 9 della legge 122/1989, separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale.
 
Le novità introdotte dal “Decreto del Fare” (art. 30 comma 2). 
All’interno del Decreto Fare, recentemente approvato, vi è una norma che modifica la legge n. 122 del 1989, c.d.legge Tognoli, ampliando l'ambito di applicazione della disposizione, introdotta dal decreto-legge n. 5 del 2012, convertito dalla legge n. 35 del 2012, che consentirà il trasferimento dei parcheggi pertinenziali, costruiti ai sensi della medesima legge n. 122 del 1989, chiarendo che il trasferimento può riguardare anche il solo vincolo pertinenziale. Con questa nuova norma introdotta il trasferimento della proprietà dei parcheggi pertinenziali, realizzati dai proprietari degli appartamenti che compongono l’edificio condominiale, da una unità immobiliare a un’altra, sempre però all’interno della stessa città, potrà riguardare anche il solo vincolo pertinenziale. 
In buona sostanza si introduce la possibilità di scindere la proprietà del parcheggio pertinenziale dal vincolo pertinenziale stesso. Questo è quanto prevede la norma che modifica in tal senso l’articolo 9 della legge 122/1989 in materia di parcheggi: la disposizione di cui al primo periodo si applica anche in caso di trasferimento del solo vincolo di pertinenzialità dei parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 .
 
Effetti pratici. 
Con questa nuova norma la commerciabilità dei parcheggi  pertinenziali realizzati su aree private si applica anche in caso di  trasferimento del solo vincolo di pertinenzialità. L’ odierna legge disciplina i casi in  cui il proprietario del l’unità immobiliare, a cui favore è stato originariamente costituito il vincolo pertinenziale relativo al parcheggio, sia  proprietario anche di altra unità immobiliare ubicata nel medesimo comune e intenda traslare il vincolo a favor e di quest’ultima. Praticamente da oggi sarà possibile spostare il vincolo pertinenziale senza procedere all’alienazione del parcheggio visto che il proprietario delle due unità immobiliari  interessate è lo stesso. La ricaduta pratica della modifica e le possibilità commerciali che ne derivano da questa nuova norma dipenderanno solo volontà dei proprietari di utilizzare questa opportunità prevista del legislatore. Ovviamente il valore commerciale di un immobile è strettamente collegato alla esistenza o meno anche di un posto macchina. Sicuramente la norma potrebbe agevolare la vendita solo in determinati casi, ma il “posto-macchina” rimarrà sempre ambito soprattutto nelle città in cui vi è una alta densità abitativa.
 
Fonte : CondominioWeb.com

Con la Riforma arrivano le targhe (della discordia)

Con la Riforma arrivano le targhe (della discordia)

02/07/2013
di Ivan Meo 

Una ordinanza del Comune di Novara impone l’esposizione di un targa contenente il nome e i recapiti degli amministratori che amministrano gli stabili siti nel Comune. 
Anche questa volta ai condòmini toccherà metter mani al portafoglio.
 
Cosa dice la norma. Tra i vari adempimenti immediatamente applicabili dal 18 giugno, il Legislatore ha previsto, ai sensi del nuova articolo 1129, n°5 , l'obbligo di apporre, presso il luogo di accesso ai condomini o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, una targa riportante i dati ed il recapito dell'Amministratore del condominio.
 
Per una migliore identificazione la targa dovrebbe contenere i seguenti dati: 
 
nome e cognome dell'Amministratore del condominio;
indirizzo della sede o ufficio dove vengono svolte le attività di amministrazione;
numeri di telefono e fax di riferimento;
indirizzo e-mail di riferimento del condominio (nel caso abbia un sito internet dedicato) oppure quello diretto dell’amministratore.

 
La prassi. Generalmente, per prassi, molti amministratori di condominio, almeno i più scrupolosi, hanno sempre avuto questa buona abitudine: collocare all’interno degli spazi di accesso comuni delle piccole cartelli/targhe removibili, da cui si può indicare, non solo il nominativo dell’amministratore. Durante i periodi estivi, inoltre, vengono anche indicati  c.d. numeri di emergenza (idraulico, servizio spurghi, ecc). Non mancano, infine, alcune associazioni di categoria, che al fine di pubblicizzare il loro brand, utilizzano proprio questo sistema, facendo inserire sulla targa, anche il logo della associazione di appartenenza. 
 
Le ordinanze. Molti Comuni, per diverse esigenze, hanno emesso delle ordinanze al fine di imporre l’apposizione delle targhe negli edifici condominiali. Il motivo, secondo i Sindaci, sono:
 
per favorire le verifiche di competenza da parte degli enti preposti alle attività di controllo e pubblica sicurezza;
per conoscere il referente per tutti i problemi che possono riguardare il condominio (si pensi per esempio in caso di eventi che possono danneggiare l’edificio);
per esigenze di sicurezza e di incolumità pubblica:
per individuare eventuali responsabilità in caso di danni (per esempio nel caso di nevicate invernali, durante le quali sono gli amministratori di condominio i responsabili della pulizia dei marciapiedi antistanti i diversi fabbricati);
per agevolare l’intervento della Protezione Civile.

 
Le varie ordinanze hanno imposto anche disposizioni precise sulla realizzazione della targa indicando la dimensione, la tipologia del materiale ed il luogo in cui deve essere esposta all’ingresso dei condomini.
 
Il regolamento edilizio. Vi sono addirittura alcuni regolamenti edilizi, per esempio come quello di Milano, che dal 1999 prevede che “gli amministratori dei condomini sono tenuti ad apporre nei pressi dell'entrata  dell'edificio da loro amministrato idonea targhetta fissata in modo stabile, contenente i propri dati e recapito, affinché possano essere contattati nei casi di emergenza”.
 
I costi. Un balzello che inevitabilmente si ripercuoterà sui condòmini perché, a prescindere dalle ordinanza già emesse, è un obbligo prescritto dalla legge. Al fine di ottimizzare i costi sarebbe preferibile realizzarla con un sistema che consenta un ricambio del nominativo dell’amministratore nel caso in cui quest’ultimo venisse revocato. In tal caso la targa potrebbe essere riutilizzate inserendo il nuovo nominativo, senza sostenere ulteriori costi. 
 
Ulteriori verifiche. Infine ultimi problemi che si dovranno affrontare prima dell’affissione della “targa condominiale” sarà quello della eventuale lesione del decoro architettonico e delle disposizioni contenute nel regolamento. Per decoro architettonico, secondo la nozione elaborata dalla giurisprudenza, deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture architettoniche, che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia. L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere, che mutino l'originario aspetto soltanto di singoli elementi o punti dell'edificio. Ovviamente ogni edificio avrà la sua particolare struttura architettonica da salvaguardare. Sarà, allora, indispensabile che la valutazione venga effettuata caso per caso, con lo scopo di salvaguardare l’estetica dello stabile. In merito invece al regolamento, salvo diversa disposizione, si potrà possono utilizzare il muro comune per installare la targhe, purché non venga impedita agli altri condomini di esercitare il loro pari diritto e di non ledere il decoro architettonico dell’edificio. E’ necessario, inoltre, verificare che l'apposizione non sia vietata dal regolamento di condominio. Nella maggior parte dei casi il regolamento subordina l’affissione di targhe al parere di assemblea per ragioni di tutela del decoro. In rari casi, per ragioni di carattere ambientale o legale alla monumentalità della zona, alcuni regolamenti vietano l’affissione di targhe su muri perimetrali o facciate dell’edificio, al fine di tutelare per necessità estetiche l’armonia architettonica dell’edificio stesso.


Fonte : condominioweb.com

Ecobonus, Ikea aggiunge un buono del 10% sui mobili acquistati per la ristrutturazione della casa

Ecobonus, Ikea aggiunge un buono del 10% sui mobili acquistati per la ristrutturazione della casa

• 28 giugno 2013

di Michela Finizio

Ikea Italia ha deciso di affiancare al bonus governativo per le ristrutturazioni un proprio incentivo. Ad ogni cliente che acquisterà mobili destinati alla ristrutturazione dell'unità abitativa (ad esclusione di elettrodomestici e tv) per almeno 500 euro, Ikea consegnerà un buono di importo pari al 10% del valore dei prodotti acquistati.

L'iniziativa è valida fino al 31 agosto 2013 mentre il buono acquisto sarà spendibile dal momento dell'attivazione fino a fine ottobre. Al momento il gruppo svedese fa sapere che per aver diritto al buono è necessario pagare tramite il bonifico bancario speciale per poter accedere alle detrazioni fiscali, oppure tramite finanziamento. È altrettanto necessario essere soci Ikea Family (chi non fosse socio può associarsi gratuitamente presso ogni punto vendita).Dal complemento d'arredo all'armadio per la cameretta, Ikea applica l'iniziativa di sconto a tutti i prodotti in catalogo. Nei prossimi giorni sulla pagina internet www.ikea.it/regolamenti verranno pubblicate le istruzioni dettagliate di come funzionerà lo sconto, con tutti i dettagli sull'operazione.

L'iniziativa aziendale arriva in un momento in cui i produttori di arredamento, cucine ed elettrodomestici festeggiano la decisione del governo di aggiungere la detrazione fiscale del 50% per le ristrutturazioni edilizie anche sugli acquisti di mobili fino a 10mila euro. Ikea ha scelto però di escludere elettrodomestici da incasso dallo sconto, anche se questa tipologia di prodotti sono stati inclusi nel bonus tramite un emendamento approvato dalle commissioni Industria e Finanze del Senato (è ancora possibile che la norma venga riformulata in Aula).

Per usufruire dell'ecobonus, i proprietari di immobili che stanno effettuando o che effettueranno ristrutturazioni immobiliari dovranno certificare l'intervento di ristrutturazione e potranno accedere aduno sconto Irpef del 50% per un ammontare non superiore a 96mila euro fino alla fine del 2013. Dal primo luglio ed entro fine anno, appunto, una quota di 10mila euro può essere destinata all'acquisto di mobili.

Fonte : Casa24Plus

Il diritto di abitazione ed i riflessi sulla compilazione dell’anagrafe condominiale

 Il diritto di abitazione ed i riflessi sulla compilazione dell’anagrafe condominiale

01/07/2013
di Ivan Meo 

Il diritto di abitazione. Breve inquadramento dell’istituto

 
Il diritto di abitazione è un diritto reale tipico di godimento su cosa altrui avente per oggetto un edificio o parte di esso. L’istituto è disciplinato dagli articoli 1021 e seguenti del codice civile. Tale diritto è limitato all’esclusivo bisogno del titolare e della sua famiglia (Cass. n.5044/87). E’ un diritto reale con un contenuto limitato perché il titolare del diritto può solo godere la cosa direttamente senza apportare nessuna modifica o percepire alcun frutto. Quindi il suo godimento è limitato ma espandibile secondo le esigenze familiari. In tale contesto, l’abitazione, come l’uso, è un diritto destinato a soddisfare i bisogni del fruitore, dell’abitatore e della sua famiglia
 
Sulla configurazione dogmatica del diritto di abitazione la dottrina è divisa: alcuni Autori, individuano il diritto di abitazione come una “sottospecie del diritto di uso”(Bianca; Palermo), altri invece sostengono la piena autonomia dei due diritti, mettendo in evidenza le particolarità del diritto di abitazione, che non ne consente la configurazione giuridica in termini di species del diritto di uso (Basso; Tuccillo;Pugliese).
 
Si è comunque concordi nel ritenere che:
 
il diritto reale di abitazione si connota per la specialità dell’oggetto;
che può essere costituito esclusivamente da un immobile idoneo ad essere abitato;
che l'abita­zione è consentita al titolare del diritto, il quale può servirsi dell'edificio solo per abitarvi, senza poterlo adibire a scopi diversi.
L'utilizzazione a scopo abitativo non esclude, peraltro, che il titolare del diritto possa esercitare nell'immobile anche un'attività professionale purché la stessa non alteri la funzione primaria della casa.

 
In merito all'estensione del diritto, la giurisprudenza -Cass., 17.4.1981, n. 2335- ha precisato che l'abitazione non comprende soltanto i vani abitabili ma si estende a tutte le pertinenze ed elementi accessori della casa (balconi, verande, giardini, cantine, rimesse e le eventuali accessioni)
 
L’intervento dell’habitator nella vita condominiale
 
La partecipazione all’assemblea presuppone necessariamente che il condomino si legittimi nei confronti della compagine condominiale rendendo noto il suo status. In tal caso sarebbe opportuno una comunicazione preliminare fatta dal nudo proprietario dell’unità immobiliare all’amministratore che amministra lo stabile in cui si trova l’unità immobiliare utilizzata dall’habitator.  Dalla qualifica ne consegue il diritto di intervento all'assemblea ed il contestuale diritto di  voto. Nel caso di specie ci si rifà all'art. 67 disp. att. c.c., che se pur dettato con specifico riferimento all'usufrutto, senza dubbio è anche applicabile alla fattispecie del diritto di abitazione, a norma del quale il titolare di un diritto parziario di godimento di un piano o porzione di piano dell'edificio in condominio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministra­zione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni (Trib. Napoli, 10.12.1979)
 
Nel caso di fattispecie, a seconda del tipo della deliberazione oggetto dell'ordine del giorno, l'avviso di convocazione dell'assemblea va inviato al nudo proprietario oppure all’habitator. Quindi:
 
all'habitator verrà riconosciuto il diritto di partecipare all'assemblea e di votare allorquando all'ordine del giorno vi siano delibere afferenti all'ordinaria manutenzione in relazione alle quali egli ha gli stessi poteri del condomino;
Il diritto di voto in assemblea è modellato sulla base degli stessi criteri: diritto di voto spetta al nudo proprietario o all'usufruttuario a secondo dell'oggetto della deliberazione;
mentre il diritto di voto per deliberare l'esecuzione di riparazioni straordinarie spetta al proprietario anche qualora esse si rendano necessarie in seguito all'inadempimento da parte dell'habitator degli obblighi di ordinaria manutenzione (Cass., 11.1.1968, n. 62).

 
Alla luce di queste considerazioni, in seguito all’entrata in vigore della Riforma del condominio (legge 220/2102), nell’anagrafe condominiale dovranno confluire  tutti i dati di tutti i proprietari, dei titolari di diritti reali e i diritti personali di godimento di ogni unità immobiliare. Quindi, l’anagrafe, dovrà contenere i dati non solo relativi all’immobile ma anche alle persone che lo occupano: proprietario, usufruttuario, conduttore, comodatario. Inoltre il registro serve per rendere noto all’amministratore se vi siano rapporti di usufrutto, nuda proprietà, uso, abitazione o diritto di superficie. Per tali motivi il condomino che cede la sua abitazione all’habitator è tenuto a segnalare tale situazione in quanto dal diritto di abitazione scaturiscono diverse necessità in merito all’avviso di convocazione in quanto l’amministratore, a seconda del contenuto dell’ordine del giorno, dovrà decidere se inoltrarlo al nudo proprietario oppure all’habitator.


Fonte : condominioweb.com

Impianti di produzione ed Immissioni sonore.

Impianti di produzione ed Immissioni sonore. 

Legittima l’ordinanza del Sindaco che sospende la produzione dalle 22 fino alle 6 del mattino. L’impianto anche se dà fastidio ad una famiglia sola fa male al sistema nervoso.

01/07/2013
Marta Jerovante, consulente giuridico (T.A.R. Emilia Romagna - Bologna,sez. II, 22 aprile 2013, n. 302)
 

Lavorazioni notturne rumorose: il sindaco può sospendere l’attività dello stabilimento – fino a quando l’azienda non avrà realizzato gli interventi di insonorizzazione – anche se a lamentarsi delle le emissioni acustiche sia una sola famiglia. A nulla poi rileva la mancata adozione, da parte del Comune, dei piani di zonizzazione acustica 
 
Il Tribunale interviene su una questione che coinvolge, da un lato, i fenomeni di inquinamento acustico derivanti da produzioni industriali, e, dall’altro, il potere dei sindaci di emettere ordinanze extra ordinem, ossia ordinanze adottate per fronteggiare situazioni di natura eccezionale ed imprevedibile. 
 
Il caso di specie. Un’azienda ricorreva in giudizio per ottenere l’annullamento dell’ordinanza con la quale il Sindaco aveva inibito il funzionamento degli impianti industriali durante le ore notturne (tutti i giorni dalle 20 alle 6 del mattino seguente) fino a quando la medesima società non fosse intervenuta a realizzare «idonee opere mitigative del disturbo acustico». Con il medesimo ricorso l’impresa impugnava inoltre il parere reso dell’Agenzia regionale di protezione ambientale (A.R.P.A.), territorialmente competente. In particolare, la società ricorrente lamentava che il Comune non potesse legittimamente ricorrere all’esercizio del potere straordinario di cui all’art. 9 della legge 26 ottobre 1995, n. 447 («Legge quadro sull’inquinamento acustico»), non avendo ancora il Comune medesimo dato esecuzione agli adempimenti posti a suo carico dall’art. 6 della medesima legge, e, in primo luogo, alla prevista approvazione del cd. piano di zonizzazione acustica (ossia, uno strumento di pianificazione che disciplina i diversi indici di tollerabilità dei rumori per ciascuna zona).
 
La soluzione. Il Tribunale emiliano ha respinto il ricorso contro entrambi i richiamati provvedimenti, giudicandone infondati i motivi. Specificamente:
 
ha giudicato legittima l’ordinanza contingibile e urgente emanata dal Sindaco che sospende l’attività dell’impianto industriale durante le ore notturne, nonostante il Comune non avesse ancora approvato i piani di zonizzazione acustica: la preventiva approvazione di detta pianificazione è necessaria solo riguardo ai c.d. limiti acustici “assoluti” (T.A.R. Toscana, sez. II, 24 gennaio 2003, n. 39), non rilevando affatto ai fini del superamento dei limiti “differenziali”, ribadisce la sentenza;
altrettanto ingiustificato è stato ritenuto il ricorso dell’impresa contro il parere dell’A.R.P.A. Nel caso di specie è stato peraltro accertato dall’Azienda sanitaria territorialmente competente che le emissioni sonore prodotte di notte dall’impianto dell’azienda superavano i limiti tollerabili; in particolare, l’A.U.S.L, in riferimento ai rumori generati dallo stabilimento della ricorrente, ha sostenuto che essi contribuivano «all’insorgenza di quei disturbi classificati come effetti extrauditivi che possono interessare l’apparato cardiovascolare, gastroenterico, endocrino, oltre che il sistema nervoso centrale»). Dette emissioni dovevano pertanto cessare fino a quando l’impresa non avesse adottato le opere idonee a contenere dette emissioni. L’accertamento di un fenomeno di inquinamento acustico, come nel caso di specie, è infatti  circostanza sufficiente a concretare l’eccezionale ed urgente necessità di intervenire a tutela della salute pubblica con lo strumento dell’ordinanza contingibile ed urgente previsto dall’art. 9, comma 1, della legge n. 447/1995 (T.A.R. LOMBARDIA - Milano, sez. IV, 21 settembre 2011, n. 2253. In questo senso si veda anche T.A.R. PUGLIA - Lecce, sez. I, 4 dicembre 2006, n. 5639);
non rileva neppure – prosegue il Tribunale –, come al contrario oppone l’impresa, che a lamentarsi sia stato soltanto un vicino: la tutela della salute pubblica non presuppone necessariamente che la situazione di pericolo coinvolga l’intera collettività, ben potendo richiedersi tutela alla Pubblica Amministrazione anche ove sia in discussione la salute di una singola famiglia (o anche di una sola persona). Pertanto, ribadisce il Tribunale emiliano, a far scattare la misura interdittiva, che peraltro resta temporanea, è sufficiente l’esposto di una sola famiglia laddove la norma non indica come requisito che le emissioni sonore infastidiscano l’intera collettività né indica parametri quantitativi o dimensionali (T.A.R. PIEMONTE, sez. II, 27 ottobre 2011, n. 1127; T.A.R. LOMBARDIA - Milano, n. 2253/2011, cit.).

 
Il potere di ordinanza extra ordinem: le ordinanze contingibili ed urgenti. Si parla di potere extra ordinem della Pubblica Amministrazione per quei provvedimenti amministrativi che vengono emanati in deroga al diritto, o meglio:
 
per disciplinare fattispecie non espressamente previste, oppure
in deroga a specifiche norme che prevedono per quelle medesime fattispecie, in condizioni di normalità, una diversa disciplina (T.A.R. CAMPANIA - Napoli, sez. I, 6 marzo 2003, n. 2227).

 
Sono considerate espressione del potere di ordinanza extra ordinem le cd. ordinanze contingibili ed urgenti, «adottabili:
 
sul presupposto della necessità e dell’urgenza del provvedere;
per far fronte ad un pericolo di danno grave ed imminente per la generalità dei cittadini;
con contenuto discrezionalmente determinabile e non prestabilito dalla legge;
con il potere di incidere derogativamente e sospensivamente sulla legislazione in vigore, con efficacia (tendenzialmente) temporanea» (RAZZANO, Le ordinanze di necessità ed urgenza nell’attuale ordinamento costituzionale, in www.associazionedeicostituzionalisti.it, 9 ottobre 2008).

 
In particolare, l’art. 54, comma 2, Testo Unico Enti Locali (D.Lgs. n. 267/2000) – fino alla novella introdotta dal D.L. 23 maggio 2008 n. 92, convertito dalla L. 24 luglio 2008 n. 125 e quindi nel testo che qui interessa – legittimava il Sindaco ad adottare, con atto motivato e nel rispetto dei principi generali dell’ordinamento giuridico, in qualità di ufficiale di Governo, i provvedimenti contingibili e urgenti necessari per eliminare gravi pericoli in grado di minacciare l’incolumità dei cittadini. La giurisprudenza amministrativa ha a tal proposito frequentemente ribadito che «il potere sindacale di emanare l’ordinanza di cui all’art. 54 D.Lgs. 267 del 2000 non può prescindere dalla sussistenza di una situazione di effettivo e concreto pericolo per l’incolumità pubblica, che non sia fronteggiabile con gli ordinari strumenti di amministrazione attiva e deve essere conseguente ad un’approfondita istruttoria» (T.A.R. CAMPANIA - Napoli, sez. VII, sentenza 4 luglio 2007, n. 6475), «finalizzata all’accertamento della situazione di grave pericolo, concreto ed attuale, per il bene protetto dell’incolumità dei cittadini» (T.A.R. CALABRIA - Catanzaro, sez. II, sentenza 9 ottobre 2006, n. 1128). Non si deve infatti dimenticare che l’elemento di maggiore criticità insito nell’adozione dei provvedimenti contingibili e urgenti è costituito dal delicato bilanciamento tra la necessità di provvedere con urgenza e quella di far precedere provvedimenti, suscettibili di impattare incisivamente su situazioni giuridiche di privati, da un’adeguata istruttoria.
 
Le ordinanze ex art. 9, legge n. 447/1995 quale specie delle ordinanze contingibili ed urgenti.  Tra i provvedimenti contingibili ed urgenti si includono le ordinanze adottate ai sensi dell’art. 9 della legge 26 ottobre 1995, n. 447 («Legge quadro sull’inquinamento acustico»), il cui comma 1 stabilisce che «Qualora sia richiesto da eccezionali ed urgenti necessità di tutela della salute pubblica o dell’ambiente, il Sindaco […] con provvedimento motivato può ordinare il ricorso temporaneo a speciali forme di contenimento o di abbattimento delle emissioni sonore, inclusa l’inibitoria parziale o totale di determinate attività». Deve però ribadirsi che il ricorso a speciali forme di contenimento o di abbattimento delle emissioni sonore inclusa l'inibitoria parziale o totale di determinate attività trova la propria motivazione nell’impossibilità di adottare, in relazione alla specifica situazione di urgenza, diverse ed adeguate misure di contenimento delle emissioni sonore, alle quali – nel momento in cui risulti accertato il superamento dei valori limite di rumore previsti dalla legge – si deve necessariamente far fronte, anche con misure di carattere temporaneo. Si è infatti affermato che «per il carattere innominato e atipico delle misure stesse, che integrano deroga al generale principio di tipicità degli atti amministrativi e in relazione alla natura straordinaria del potere esercitato nonché al principio di proporzionalità in base al quale il sacrificio imposto al privato non deve andare oltre le esigenze di tutela che si devono garantire nell'immediatezza, i rimedi extra ordinem devono assumere efficacia temporanea» (T.A.R. PUGLIA - Bari, sez. I, 29 settembre 2009, n. 2142). Inoltre, l’utilizzo di tale potere deve specificamente applicarsi quando gli appositi accertamenti tecnici effettuati dalle competenti Agenzie Regionali di Protezione Ambientale rilevino la presenza di un fenomeno di inquinamento acustico. 
 
Il piano di zonizzazione acustica. La legge n. 447/1995 prevede i valori limite di emissione e immissione; questi ultimi vengono distinti in:
 
assoluti (ossia determinati con riferimento al livello equivalente di rumore ambientale, cioè il livello di pressione sonora prodotto da tutte le sorgenti esistenti e attive in un dato luogo e in un determinato momento);
differenziali (che sono il risultato della differenza fra il rumore ambientale e il livello di pressione sonora che si rileva dopo l’esclusione della specifica sorgente disturbativa).

 
Il territorio comunale dovrebbe essere dunque diviso in zone acustiche (competenza del Comune) in corrispondenza delle quali sono previsti limiti di rumorosità diversi. Si parla così di una pianificazione acustica.
 
Tuttavia, per quanto qui rileva, anche nei Comuni privi della zonizzazione acustica resta pienamente efficace il criterio dei valori limite differenziali di immissione – un parametro, peraltro, applicato normalmente dall’A.R.P.A. sull’intero territorio nazionale –, in conformità allo spirito della vigente normativa in tema di inquinamento acustico, oltre che ai principi costituzionali e di ragionevolezza (T.A.R. PUGLIA - Lecce, n. 5639/2006, cit.). 
 
In definitiva, la mancata adozione del suddetto strumento non impedisce che il Sindaco legittimamente emani un’ordinanza extra ordinem, essendo allo scopo sufficiente l’accertato superamento dei «vigenti limiti acustici – “assoluti” e “differenziali” – delle emissioni promananti dagli impianti della ricorrente» (come da relazione fonometrica dell’ A.R.P.A. acquisita nel caso di specie dal Comune), «nonché del c.d. livello di attenzione dei rumori (comportante un rischio per la salute umana )», come da parere espresso dalla competente A.U.S.L.

Fonte : condominioweb.com

Delibere adottate con il consenso di tutti i condomini e possibilità di tornare sui propri passi

Delibere adottate con il consenso di tutti i condomini e possibilità di tornare sui propri passi

01/07/2013
di Alessandro Gallucci 

Rispondiamo al seguente quesito che ci viene posto ad un nostro lettore:
 
In data X, resosi necessario il rifacimento del lastrico solare per infiltrazioni d’acqua, è stato deliberato all’unanimità (quattro condomini/ su quattro), con regolare verbale assembleare, anche  la realizzazione di una copertura del pozzo luce condominiale con struttura in ferro e policarbonato. Il successivo giorno Y, alla firma del contratto con l’impresa, uno dei condomini ha avanzato dei dubbi sulla realizzazione della copertura, quindi il sottoscritto, al fine di evitare discussioni inutili anche in considerazione dell’urgenza degli interventi di manutenzione del lastrico solare, ha dichiarato di spostare la realizzazione della copertura ai prossimi lavori della facciata dello stabile con deliberazione a maggioranza (due condomini/tre). A breve dobbiamo riunirci per i lavori della facciata dello stabile, e sembra che anche  l’altro condomino abbia qualche perplessità. La domanda che le rivolgo è la seguente: le due  delibere sono attualmente valide ed eseguibili?
 
Leggendo il quesito è evidente che la seconda dichiarazione del nostro utente dev’essere avvenuta in seno ad un’assemblea poiché, diversamente, le parole al centro della domanda non avrebbero alcun senso.
 
Il dubbio del condomino, tuttavia, riguarda la possibilità di portare ad esecuzione due delibere con le quali è stato deciso, sia pur spostandoli nel tempo, di effettuare degli interventi di manutenzione del pozzo luce condominiale.
 
Ad avviso di chi scrive, senza alcuna pretesa di esaustività vista la formulazione del quesito, la risposta è la seguente: se la prima delibera, quella adottata con il voto favorevole di tutti i partecipanti al condominio, dev’essere considerata alla stregua di un contratto, essa, al di là di successive e contrarie decisioni assembleari, dev’essere portata ad esecuzione poiché un contratto può essere revocato solamente con il consenso di tutte le parti.
 
Se, invece, quella deliberazione dev’essere pur adottata con il consenso di tutti i condomini dev’essere considerata semplicemente una deliberazione assembleare, allora essa potrà essere anche sostituita da una decisione di segno contrario purché adottata con le maggioranza necessarie per quell’atto.
 
Un esempio chiarirà il concetto. L’assemblea deve nominare l’amministratore. Si giunge alla decisione di nominare Tizio con il consenso di tutti i condomini. Per la sua revoca non sarà necessario il consenso di tutti ma basterà (in ossequio all’art. 1136, secondo comma, c.c.) il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno 500 millesimi.
 
Il problema, a questo punto, è il seguente: come capire se quella deliberazione dev’essere considerata tale oppure come un vero e proprio contratto. Secondo la Cassazione “in materia di interpretazione delle delibere prese dalle assemblee di condominio il Giudice deve osservare gli stessi canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 cod. civ. e segg., per la interpretazione degli atti negoziali, avendo questi validità generale” (Cass. 23 gennaio 2007 n. 1406).
In buona sostanza, spetta al giudice, indagando la volontà delle parti che emerge dal contenuto del verbale, stabilire se quella deliberazione dev’essere intesa alla stregua di un accordo tra persone (rispetto al quale l’assemblea rappresenta il mero sfondo) oppure semplicemente un atto di gestione del condominio che è stato votato da tutti i condomini. Si tratta di una differenza non sempre immediatamente percepibile.

Fonte : condominioweb