Da qui non si passa! Il condominio sbarra un'area adibita al transito ed a parcheggio. Ma lede il presunto diritto di servitù rivendicato da un condomino sulla stessa?

Da qui non si passa! Il condominio sbarra un'area adibita al transito ed a parcheggio. Ma lede il presunto diritto di servitù rivendicato da un condomino sulla stessa?

11/06/2013
di Maria Barletta


(Tribunale di Udine - ordinanza 8 maggio 2013) 
 
La vicenda. La vicenda di cui si è occupata la Prima sezione del Tribunale di Udine (ordinanza 8 maggio 2013) riguarda un condominio di Lignano Sabbiadoro, provvisto di un’ampia area scoperta, destinata al transito pedonale e carraio, nonché al parcheggio delle autovetture dei condomini che ne sono  comproprietari. 
 
Nel 2009 e 2012, con apposite delibere, entrambe impugnate dall’attuale ricorrente, il condominio aveva deciso di chiudere, apponendo all’ingresso dell’area delle sbarre automatiche, i due accessi carrai esistenti e di impedire l’accesso all’area da parte di estranei, ma anche di clienti e fornitori dei negozi situati al piano terra dell’edificio, che occupando con i loro autoveicoli gli spazi spettanti ai condomini impedivano loro di poterne usufruire.
 
Il Tribunale di Udine, sezione distaccata di Palmanova, con sentenza n. 121/2011, passata in giudicato, aveva dato ragione al condominio e respinto l’impugnazione della delibera, adottata nel 2009, da parte della ricorrente; secondo il Tribunale, infatti, il ricorrente non poteva pretendere che il proprio diritto di utilizzare l’area si estendesse anche ai terzi ed ai clienti del negozio; tale comportamento, infatti, impediva ai restanti condomini di poter regolare l’accesso all’area e ne ledeva i diritti, essendo lo spazio insufficiente ad ospitare sia le automobili dei condomini che dei terzi estranei al condominio.
 
Con la successiva delibera del 2012, il condominio aveva deciso di dare integrale attuazione alla decisione assunta nel 2009, chiudendo anche l’area ove erano collocati sei stalli, fino a quel momento lasciati al libero utilizzo da parte di chiunque.
 
Come si è detto, la ricorrente ha impugnato anche la seconda delibera, sostenendo che la sua attuazione avrebbe gravemente leso il possesso della servitù industriale , acquisita per usucapione (  quindi, non costituita per titolo negoziale) sull’area rimasta liberamente accessibile da parte di chiunque. (art. 1028; in giurisprudenza si vedano Cassazione civile, sez. II, 22/12/1994, n. 11064. secondo cui “Il passaggio della generalità dei fornitori e dei clienti, attuali o potenziali, su di una strada di accesso ad un immobile destinato ad attività commerciale costituisce utilità inerente all'immobile nella sua funzione e non all'azienda che in esso opera, e può formare oggetto di una servitù industriale, nell'ampia accezione di attività umana diversa dalla coltivazione ed utilizzazione diretta del fondo, fatta propria dall'art. 1028 c.c.; pertanto la chiusura degli accessi a tale strada mediante installazione di cancelli automatici, con contestuale consegna ai proprietari dell'immobile del congegno elettronico di apertura, costituisce una diminuzione apprezzabile della "utilitas" del fondo dominante e legittima il ripristino della situazione anteriore alla chiusura”.) 
 
Anche in questo caso, il Tribunale ha ritenuto di dover dare ragione al condominio, motivando, come segue, la propria decisione.
 
La decisione del Tribunale. Secondo il Tribunale, il diritto della ricorrente di far transitare e sostare nell’area condominiale i propri clienti era già stato escluso con la sentenza 121/2011, passata in giudicato.
 
Il Tribunale ha, altresì escluso, la possibilità di accertare l’esistenza del diritto vantato dalla ricorrente, sulla base di un diverso titolo (servitù industriale acquisita per usucapione), mai fatto valere prima e, in particolare, in occasione dell’impugnazione della delibera del 5 luglio 2009, allorchè la stessa aveva, invece, sostenuto che rientrava tra i diritti dei condomini quello di fruire delle parti comuni e di metterle a disposizione della propria clientela, affermazione subito smentita dal Tribunale (sent. 121/2011), secondo cui il riconoscimento di tale diritto necessitava di una specifica pattuizione negoziale tra le parti in causa.
 
Nella precedente sentenza, il Tribunale aveva, invece,  riconosciuto il diritto del condominio di installare dispositivi idonei a impedire l’accesso all’area scoperta condominiale, ricomprendente anche i 6 posti lasciati, temporaneamente, nella disponibilità della ricorrente.
 
Il tribunale ha, infine, escluso che la nuova delibera comporti una turbativa o molestia possessoria ai danni della ricorrente. Secondo la Corte di Cassazione, infatti, ai fini della configurabilità della molestia possessoria, che al pari dello spoglio, costituisce un illecito, lesivo del diritto del possessore alla conservazione della disponibilità del bene, deve essere fornita la prova, da parte di chi proponga la domanda di manutenzione (art. 1170 c.c. “Chi è stato molestato nel possesso di un immobile, di un diritto reale sopra un immobile o di un'universalità di mobili [816] può, entro l'anno dalla turbativa, chiedere la manutenzione del possesso medesimo. L'azione è data se il possesso dura da oltre un anno, continuo e non interrotto, e non è stato acquistato violentemente o clandestinamente. Qualora il possesso sia stato acquistato in modo violento o clandestino, l'azione può nondimeno esercitarsi, decorso un anno dal giorno in cui la violenza o la clandestinità è cessata…..” ) non solo dell’atto materiale, ma anche del dolo e della colpa (Cass. 22 febbraio 2011, n. 4279; in senso conforme Cass. 20 agosto 2002, n. 12258). A concretare la molestia che legittima il possessore ad esperire l’azione di manutenzione è sufficiente l’animus turbandi, ossia la volontà di compiere un atto che modifichi o alteri l’altrui possesso. Questo intento deve, però, escludersi quando l’autore della molestia abbia agito nell’esercizio di una propria situazione di possesso, precedente o preminente su quello dell’attore, avendo così la giustificata convinzione di non incidere sul possesso altrui esercitando un possesso proprio (Cass. 20 maggio 1997, n. 4463; Cass. 16 marzo 1984, n. 1800). 
 
Fonte : CondominioWeb.com

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martedì 4 giugno 2013

Maxima lancia il nuovo servizio Maxirent con cui chiunque può accedere a un'attrezzatura professionale

Per consentire a tutti di lavorare con le attrezzature giuste, Maxima lancia il programma noleggio Maxirent. L’iniziativa è stata pensata per permettere a tutti di accedere a una selezione di prodotti del catalogo Maxima in grado di risolvere molti dei problemi che si possono incontrare in un cantiere edile, durante una ristrutturazione o durante interventi di altro tipo. In questo modo, chiunque abbia bisogno di un sistema di carotaggio o di una taglierina professionale può noleggiare il prodotto più adatto.

Tra le macchine che fanno parte del servizio Maxirent si possono trovare sistemi per taglio e carotaggio. Il professionista può scegliere i carotatoriCaromax 800 ad acqua e Caromax 1800 a secco, disponibile anche con ilkit di aspirazione Aspiramax 1200 per lavorare senza creare polvere. E per lavori che prevedono tagli si può contare sull’efficienza dei sistemi di taglio e dei dischi diamantati di Maxima.

Fonte  : Quotidianocasa.it

Arrivano i bonus fiscali anche per i condomini. Ecco l'elenco dei lavori agevolabili

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Arrivano i bonus fiscali anche per i condomini. Ecco l'elenco dei lavori agevolabili

05/06/2013
Arch. Manuela Sibilio

Finalmente è stato approvato, da parte del Consiglio dei Ministri, il Decreto legge, attualmente pubblicato in forma di bozza, che proroga fino al 31 dicembre 2013 l’eco-bonus per l’efficientamento energetico degli edifici e recepisce la Direttiva Europea 2010/31 sulla prestazione energetica nell’edilizia.
 
Le agevolazioni fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica, in scadenza il 30 giugno prossimo, sono state prorogate e innalzate al 65%, mentre la percentuale del 50% nell’ambito della ristrutturazione edilizia degli edifici, che a partire dalla stessa data  sarebbe passata al 36%, è stata confermata nella medesima percentuale.
 
La proroga è prevista con tempi differenti per privati e condomìni.
 
I privati potranno usufruire della detrazione, innalzata dal 55% al 65%, fino al 31 dicembre 2013 con particolare riferimento agli interventi eseguiti sull’involucro edilizio indirizzati alla riduzione del fabbisogno energetico; mentre i condomìni, per interventi di ristrutturazione relativi a parti comuni di edifici -così come stabilito dagli articoli 1117 e 1117-bis del c.c.- che interessino una superfice almeno pari al 25% della superficie totale dell’involucro, potranno beneficiarne fino al 31 dicembre 2014. L’obiettivo è sicuramente quello di agevolare gli interventi al fine di conseguire un risultato apprezzabile e stabile nella qualità dell’edilizia esistente.
 
Ai condomini: per quali lavori di ristrutturazione spettano le detrazioni?
 
La detrazione, ripartita in dieci quote annuali di pari importo, riguarda interventi relativi a:
 
Manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuata sulle parti comuni degli edifici condominiali.
 
Restano confermate come tipologie di interventi che accedono alla detrazione:
 
Riqualificazione globale su edifici esistenti, (comma 344 della Finanziaria 2007).
In riferimento a interventi generalizzati volti ad ottenere un organismo edilizio con un indice di prestazione energetica (EPi) per la climatizzazione invernale uguale o inferiore ai valori riportati dall'allegato “A” del DM 11 marzo 2008. Rientrano in questa tipologia: la sostituzione o l’installazione di impianti centralizzati di produzione di calore, con ad esempio scambiatori per teleriscaldamento o caldaie a biomassa, impianti di rigenerazione, impianti geotermici nonché lavori di coibentazione non considerati negli altri interventi agevolati. In questo caso ovviamente l’indice di prestazione e quindi di risparmio deve essere calcolato con riferimento al fabbisogno dell’intero edificio e non a quello delle singole abitazioni.
Interventi sugli involucri degli edifici, (comma 345).
Trattasi nello specifico di interventi eseguiti sulle strutture opache verticali, (quelle che perimetrano l’edificio come le murature portanti o tamponamenti) e/o opache orizzontali (coperture e solai), mediante la realizzazione di isolamento termico a cappotto interno o esterno all’abitazione o applicazione di intonaci termoisolanti; è compresa la sostituzione integrale delle finestre, purché le stesse delimitino il volume riscaldato oggetto dell’intervento.
Installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, (comma 346).
Con riferimento non solo alle esigenze di tipo domestico ma anche industriale, o in relazione al fabbisogno di acqua calda di piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. In questo caso appare fondamentale che l’installazione ricada su edifici esistenti.
Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, (comma 347);
Sostituzione delle vecchie caldaie a tiraggio con quelle  a condensazione, con il relativo sistema di distribuzione, congiuntamente a sistemi di termoregolazione o valvole termostatiche.
Interventi di ristrutturazione in chiave antisismiche per gli immobili ricadenti in aree a forte rischio sismico; potranno usufruirne non solo le abitazioni ma anche i capannoni industriali.
Interventi di manutenzione straordinaria volti all’eliminazione di barriere architettoniche, o rafforzamento per la sicurezza: come per esempio la realizzazione di un ascensore o un montacarichi, anche esterno all’abitazione, l’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio di atti illeciti da parte di terzi come il rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate, apposizione di grate, vetri antisfondamento.
Interventi di contenimento dell’inquinamento acustico, e conseguimento del risparmio energetici.
Interventi di manutenzione ordinaria, con riferimento a opere di rinnovamento e sostituzione delle finiture oppure opere necessarie a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

 
Nelle iniziative  proposte con il presente Decreto Legge  è sottesa fortemente, attraverso l’incentivazione di materiali di bioedilizia certificati o materiali a basso impatto ambientale e a ridotto consumo energetico, la volontà di governo ad avvicinare sempre di più la cultura nazionale ad una disciplina comunitaria di efficienza basata anche sulla valutazione del ciclo di vita dei materiali e/o dei prodotti ambientali.
 
Un’altra importante novità riguarda il fatto che il beneficio dei bonus del 50%, nell’ambito della ristrutturazione, sarà esteso anche all’acquisto di mobili e cucine o alla relativa sostituzione (cucine in muratura, armadi a muro, arredi fissi per il bagno), fino ad un massimo di 10mila euro per intervento.
 
Chi può usufruire della detrazione?
 
Le detrazioni fiscali del 65% attengono interventi riguardanti edifici esistenti, o anche parti dei medesimi, di tutte le categorie catastali (anche rurali) e le loro pertinenze. I beneficiari dovranno essere soggetti fisicamente attivi esercenti arti e professioni, associazioni tra professionisti, enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.


Fonte : condominioweb.com

Gli “amministra-furfanti”. Un fenomeno in continua ascesa. Ma con la riforma i controlli saranno più serrati

Gli “amministra-furfanti”. Un fenomeno in continua ascesa. Ma con la riforma i controlli saranno più serrati


05/06/2013
Maria Zaccaria

Sempre più frequenti i casi di amministratori di condominio infedeli. Appropriandosi indebitamente delle somme versate dai condòmini, creano ammanchi milionari per truffe straordinarie. Quali sono gli strumenti previsti dalla Riforma per debellare questo fenomeno? A volte ritornano… Risale solo allo scorso 30 maggio la segnalazione, da parte di una associazione di consumatori Torino, di un amministratore, gestore di decine di stabili a Torino e in provincia, fuggito con i soldi versati dai condòmini per spese ordinarie e straordinarie di manutenzione. Purtroppo, però, sono sempre più diffusi gli episodi di amministratori infedeli o incompetenti, i quali agiscono ai danni di famiglie che si ritrovano a far fronte a nuovi pagamenti per ripristinare la situazione contabile degli immobili. 
 
Ignari di tutto. I condòmini, spesso, vengono a conoscenza degli ammanchi quando è ormai troppo tardi, a causa del loro carattere occulto. Infatti, non di rado, l'unico soggetto abilitato a visionare l'estratto conto è l'amministratore. E solo a lui giungono le comunicazioni, da parte dei fornitori, del pagamento del dovuto, anche sotto forma di vere e proprie azioni giudiziarie. Gli amministra-furfanti – come li abbiamo chiamati – agiscono secondo modalità che si ripetono: bilanci condominiali falsi, in cui figurano pagate spese mai saldate; prelievi in contanti dal conto corrente condominiale per scopi personali; bonifici dal conto corrente dei malcapitati verso conti correnti diversi, fatture di storno, fatture gonfiate, percentuale sui lavori,cambio gestore enel o manutentore impianto ascensore solo per incassare la mazzetta, ….
 
Cifre da capogiro Al di là delle cifre milionarie sottratte nei casi più eclatanti, si assiste anche a truffe più piccole ad opera di amministratori meno “attrezzati”: nel ferrarese un ammanco di 200mila euro per il mancato pagamento dell'acqua; a Roma un debito di 15mila euro con l'Italgas; a Milano un nuovo amministratore, insediato da soli due mesi, trova la cassa semivuota e debiti di 10-15mila euro per il mancato pagamento di bollette, relative a 5 condomini di 12 unità abitative. 
 
Le vittime Si comprende come a cadere nella rete di simili malfattori siano anche molti anziani e persone che, in questo momento di forte crisi economica, con la disoccupazione alle stelle, la cassa integrazione in continuo aumento e le pensioni sempre meno adeguate ad uno stile di vita dignitoso, rischiano di rappresentare dei veri e propri casi sociali. Il ruolo delle associazioni dei consumatori. 
 
Numerose le associazioni di consumatori schierate nella tutela degli sventurati condòmini. Si adoperano innanzitutto per ottenere dagli enti e dalle società che hanno emesso fatture dirette una dilazione dei pagamenti, considerando la rilevanza degli esborsi. Inoltre, si rendono disponibili a partecipare a riunioni informative per illustrare modalità di supporto, di tempi e sistemi di intervento. Molti amministratori, come sostengono le associazioni di categoria, sono persone scrupolose e responsabili e non hanno vita facile dal momento che devono districarsi tra liti, lamentele e morosità perciò è bene non generalizzare. Tuttavia, dati i numerosi precedenti, si può dire che, se fidarsi è bene, non fidarsi è meglio. 
 
Buone regole. Si consiglia pertanto di effettuare ciclicamente dei controlli sulla gestione condominiale. È buona norma leggere attentamente i bilanci predisposti dall'amministratore prima di approvarli in assemblea e, in caso di dubbi, chiedere l'esibizione delle bollette, delle spese pagate, delle relative quietanze nonché copia dell'estratto conto condominiale. In caso di irregolarità riscontrate, si può convocare un'assemblea straordinaria, ai sensi del Codice Civile, per revocare il mandato all'amministratore e nominarne uno nuovo. Purtroppo, in troppi casi non viene intrapresa alcuna azione legale. La mancanza di prove, i costi e i tempi della giustizia o anche la semplice indolenza rappresentano dei deterrenti, che spingono sempre più i condòmini a rimettere mani al portafoglio. 
 
Più garanzie per il futuro grazie alla riforma. A breve, per l precisione dal 18 giugno, la nuova riforma del condomino prevederà regole più stringenti e strumenti più efficaci per controllare l'operato del proprio amministratore di condominio, che sarà costretto ad offrire diverse garanzie agli inquilini. Analizziamoli brevemente 
 
La composizione del rendiconto condominiale ex articolo 1130-bis codice civile.
Il nuovo testo di riforma individua la composizione del rendiconto condominiale elencando specificatamente tutta la documentazione da allegare:
registro di contabilità. In questo nuovo registro andranno annotati tutte le voci in entrata e uscita in ordine cronologico e seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti.
riepilogo finanziario. Rappresenta una “fotografia” della situazione, definendo lo stato delle attività e passività, enucleando crediti, debiti ed eventuali fondi di riserva.
la nota sintetica esplicativa. E' un documento propedeutico in quanto ha la finalità di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non solo dei rapporti in corso, ma anche delle questioni pendenti.

I nuovi “controllori” della contabilità condominiale: Il revisore contabile. Il nuovo testo ha introdotto anche la figura del revisore contabile, peraltro spesso contenuta nei regolamenti di condominio. Il suo incarico consiste nel prendere visione degli estratti conto e delle pezze giustificative relativi all'esercizio che si è appena concluso, in modo da verificare la reale rispondenza degli stessi e poter accertare in sede di assemblea la regolarità della tenuta contabile. 
 
Il consiglio di condominio. Ha funzione di controllo che tale organo dovrebbe svolgere, sarebbe stato auspicabile l'eliminazione di un limiti minimo di unità immobiliari per la sua costituzione, visto che le incongruenze contabili possono benissimo perpetrarsi anche in condomini di piccole dimensioni.
 
Il controllo della documentazione contabile. Il Riformatore ha stabilito che “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione”.
 
La gestione e la conservazione delle scritture contabili e giustificativi di spesa. Nell'obbligo di conservazione decennale rientrano anche i “documenti giustificativi”, chiamati più comunemente “pezze”, con cui si identificano tutti quei documenti che descrivono le singole entrate ed uscite.

Fonte : condominioweb.com

Lavori in condominio dopo la riforma. Niente allarmismi sulla costituzione del fondo obbligatorio prima di iniziare...

Lavori in condominio dopo la riforma. Niente allarmismi sulla costituzione del fondo obbligatorio prima di iniziare...


05/06/2013
Alessandro Gallucci per Aduc 

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la pomposamente detta riforma, è ormai in procinto di entrare in vigore. 
 
Non mancano, naturalmente, a livello più generale, occasioni di approfondimento ed informazione. In questi casi, viste le novità che ci aspettano, dovrebbe essere fondamentale una particolare scrupolosità nel fornire le informazioni: se qualcosa non la si sa è meglio tacere o chiedere a qualcuno che ne sa di più. Così sarebbe stato meglio fare, per quanto abbiamo potuto apprendere in diretta, in un servizio andato in onda, nel programma televisivo Tg La7 “Cronache”, lo scorso 3 giugno. 
 
Questa la cronistoria per chi non avesse voglia e/o tempo di guardarlo. Intorno al minuto 17 viene lanciato un servizio sulla “riforma” del condominio che, si dice correttamente, entrerà in vigore il 18 giugno. Dopo circa un paio di minuti di “ipersintesi”, non senza qualche sbavatura, delle principali novità, si passa all'argomento caldo: lavori di straordinaria manutenzione. Dando conto delle novità (obbligo della costituzione di un fondo spese pari all'importo dei lavori deliberati) si dice: “Facciamo un esempio: se in assemblea si decide di ripulire la facciata del palazzo, si dovrà pagare prima l'impresa che esegue i lavori…” La giornalista, poi, spiega il perché di questa novità. 
 
La notizia è errata o almeno lo è parzialmente. Vediamo perché. L'art. 1135 c.c. n 4 del codice civile, così come innovato dalla legge 220/2012 (la “riforma”) prevede la costituzione obbligatoria di un fondo spese pari all'importo dei lavori di manutenzione straordinaria o delle innovazioni deliberate dall'assemblea. Ciò, però, non vuol dire pagamento anticipato dell'impresa. Le norme sull'appalto (art. 1655 c.c. e ss del codice civile) non sono state modificate. Esse si applicano anche ai rapporti tra condomini e imprese. Ai sensi del quinto comma dell'art. 1665 c.c. “ salvo diversa pattuizione o uso contrario, l'appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l'opera è accettata dal committente”. Il successivo art. 1666, al primo comma, c.c. specifica che “se si tratta di opere da eseguire per partite, ciascuno dei contraenti può chiedere che la verifica avvenga per le singole partite. In tal caso l'appaltatore può domandare il pagamento in proporzione dell'opera eseguita”. Si tratta del così detto stato di avanzamento dei lavori (S.A.L.). La norma è chiusa dal secondo comma che recita: “il pagamento fa presumere l'accettazione della parte di opera pagata; non produce questo effetto il versamento di semplici acconti”. In buon sostanza la costituzione del fondo non va ad incidere direttamente sui rapporti economici con l'impresa: questi resteranno rimessi alla libera contrattazione delle parti nell'ambito delle norme appena citate. 
 
La questione del fondo obbligatorio va così risolta: fermi restando gli accordi con l'impresa in merito alle modalità di pagamento delle opere appaltate, il condominio è tenuto ad istituire un fondo di pari importo all'ammontare dei lavori. Se, poi, il costo dei lavori è calcolato a misura e non a corpo, non può che concludersi che il fondo non potrà che essere pari all'importo preventivabile (es. grazie ad un computo metrico) e non a quello definitivo. 
 
Di fatto si tratta di un salvadanaio che serve a tener pronte le somme per i pagamenti. Vista l'attuale situazione di generale difficoltà economica, la norma ha sollevato più d'una critica, tant'è che sono stati già presentati dei disegni di legge per modificare questa disposizione. 
 
Fondo obbligatorio al vaglio dell'assemblea: quali conseguenze?
Posto che i rapporti con le imprese, sotto questo aspetto, non verranno ad essere modificati dalla legge n. 220/2012, il problema è un altro. Che cosa accadrà se l'assemblea non delibererà (per mancanza di quorum o per dimenticanza) la costituzione del fondo oppure delibererà di non costituirlo? S'è parlato di deliberazioni annullabili e come tali impugnabili davanti all'Autorità Giudiziaria nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c. (30 giorni che decorrono per i presenti dissenzienti ed astenuti dalla deliberazione e per gli assenti dalla comunicazione del verbale). A ben vedere questa possibilità dovrebbe valere solamente per la seconda ipotesi. 
 
Nel primo caso (che senso avrebbe impugnare una non delibera?) le alternative sono due:
a) consentire all'amministratore, che deve riscuotere i contributi di farlo sulla base dei propri poteri (artt. 1130 n. 3 e 1133 c.c.), sopperendo, in tal modo, all'inerzia dell'assemblea;
b) se si dovesse ritenere applicabile la prima ipotesi o comunque nell'inerzia dell'amministratore, consentire a ciascun condomino di rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per prendere quella decisione di costituzione del fondo obbligatorio, in sostituzione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1105 c.c. 
 
Visto, infine, che l'art. 1135 c.c. non è inserito tra quelli assolutamente inderogabili elencati nel quarto comma dell'art. 1138 c.c. resta aperta la possibilità, attraverso un accordo tra tutti i condomini, di derogare a questa imposizione. Così come si fa per i criteri di ripartizione delle spese. Il fondo obbligatorio, c'è da starne certi, creerà più di qualche problema agli amministratori, ai condomini e di conseguenza agli uffici giudiziari. 

Aduc

Fonte :condominioweb.com

La trappola: solo il conto termico per i climatizzatori a pompa di calore

La trappola: solo il conto termico per i climatizzatori a pompa di calore

06/06/2013
di Angelo Pesce 


Fra gli interventi esclusi dai bonus fiscali previsti dal Decreto-legge del 4 giugno 2013, n. 63, vi è l'installazione di climatizzatori a pompa di calore, anche se opera finalizzata al risparmio energetico. Infatti, secondo quanto stabilito dal decreto, gli interventi che già godono di altre formule incentivanti non possono usufruire dei suddetti bonus. 
 
I bonus fiscali per l'efficientamento energetico e le ristrutturazioni edilizie, sono stati prorogati fino a 31 dicembre del 2013 e sono saliti al 65% per la prima tipologia di intervento, mentre sono rimasti al 50% per la seconda tipologia. Fra gli interventi esclusi da questi bonus, vi è l'installazione di climatizzatori a pompa di calore, anche se opera finalizzata al risparmio energetico. Infatti, secondo quanto stabilito dal decreto, gli interventi che già godono di altre formule incentivanti (vedi ad es. il Conto Termico), non possono usufruire dei suddetti bonus. 
 
In ragione di ciò, quindi, il solare, le biomasse e le pompe di calore usufruirebbero solo delle agevolazioni previste dal Conto Termico (in fase di partenza): circa il 40% dell'investimento per le prime due, il 20% massimo per l'ultima tipologia di impianto. Non si tratta di una detrazione fiscale, ma di un rimborso in rate annuali (in due anni, per le taglie domestiche); prerogativa importante è verificare le prestazioni dell'impianto e fare domanda sul sito del GSE. 
 
È infatti disponibile dal 3 giugno, sul portale del GSE (Gestore Servizi Energetici), l'applicazione “Portaltermico” per l'inserimento delle richieste di iscrizione ai Registri riservati agli interventi di cui all'art. 4, comma 2, lettere a) e b) del D.M. 28 dicembre 2012, realizzati dalle Pubbliche 
 
Amministrazioni e dai soggetti privati. In particolare:
sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con altri dotati di pompe di calore, elettriche o a gas, o di generatori alimentati a biomassa;
installazione di collettori solari termici, anche abbinati a sistemi di solar cooling;
sostituzione di scaldacqua elettrici con quelli a pompa di calore.

 
Secondo i pareri di varie associazioni di categoria, vedi AICARR (Associazione Italiana Condizionamento dell'Aria Riscaldamento e Refrigerazione) e Co.Aer, Associazione Costruttori apparecchiature ed impianti per la climatizzazione e pompe di calore, gli incentivi previsti per le pompe di calore sono quanto mai bassi se limitati al semplice conto termico, penalizzando sia le utenze residenziali autonome, con potenze installate intorno a 5-7 kW, sia le utenze con potenze installate intorno a 40-100 kW. In sostanza, con queste percentuali i benefici economici si aggirano nell'ordine di qualche centinaio di euro all'anno (spesso inferiori anche ai costi della documentazione necessaria) fino a quote insignificanti rispetto ai costi di installazione degli impianti di maggior potenza. 
 
Gli impianti a pompa di calore Alcuni tipi particolari di condizionatore, detti a pompa di calore, oltre a raffreddare l'aria in estate, possono funzionare anche in inverno, invertendo il ciclo di funzionamento e quindi riscaldando. I climatizzatori che funzionano anche come pompa di calore, sono macchine il cui circuito interno è dotato di una particolare valvola che ne inverte il ciclo e consente di inviare aria calda all'interno dei locali. Questa è la prerogativa di un impianto a pompa di calore. A dir la verità, non tutto è così semplice come appare: infatti, a seguito di temperature esterne molto basse, la pompa di calore riduce gradualmente il proprio rendimento fino a raggiungere soglie minime che non consentono un adeguato riscaldamento dell'ambiente a servizio, consumando, tra l'altro, molta energia. L'apparecchio è in grado di prelevare calore anche dall'aria fredda dell'ambiente esterno e cedere questo calore all'ambiente che si vuole riscaldare: tale è il processo attuato dalla pompa di calore in inverno. 
 
Il motivo per cui, in fase di riscaldamento, la pompa di calore si presenta come un sistema che permette di risparmiare energia primaria, divenendo così anche economicamente conveniente per l'utente finale, è da ricercarsi nel fatto che il sistema è in grado di cedere all'ambiente da riscaldare il calore (del tutto gratuito) assorbito dall'ambiente esterno freddo, maggiorato della parte corrispondente al lavoro meccanico del compressore trasformato in calore (cioè del consumo reale di energia). Il rapporto varia in base a diversi fattori, quali la temperatura esterna, la temperatura del gas nell'unità interna (più bassa se la velocità della ventola è più alta e scambia quindi più calore), la temperatura interna. 
 
La pompa di calore reverse, come peraltro riconosciuto dalle specifiche leggi sul risparmio energetico, è un sistema che può realizzare un reale uso razionale dell'energia poiché:
riduce i costi dell'energia, inducendo di conseguenza anche una riduzione dell'impatto ambientale imputabile all'impiego di combustibili fossili;
è un sistema più flessibile rispetto all'impiego di due differenti apparecchi per riscaldare e raffrescare un ambiente;
la pompa di calore azionata elettricamente, oltre ad essere molto sicura ed altamente affidabile, non inquina l'ambiente per l'assenza di emissioni nocive in atmosfera nel luogo di installazione.

 
Vediamo in sintesi le modalità per accedere al Conto Termico (Tab. 1)

FONTE : Condominio Web

Chi paga per le macchie di umidità derivanti da parti comuni? È il condominio a risarcire le infiltrazioni d'acqua, ma i canoni arretrati vanno pur sempre pagati.

Chi paga per le macchie di umidità derivanti da parti comuni? È il condominio a risarcire le infiltrazioni d'acqua, ma i canoni arretrati vanno pur sempre pagati.

31/05/2013
di Ivan Meo

Un problema, mille soluzioni. La tematica delle infiltrazioni d’acqua si presenta estremamente variegata e complessa. La frequenza con cui l'appartamento del singolo condomino viene danneggiato da tale fenomeno deriva principalmente da rottura di tubazioni condominiali o, in genere, da strutture comuni dell'edificio (muri perimetrali, cortili condominiali, terrazzi). Spesso però non sono facilmente individuabili tali cause e pertanto è necessario una preventiva ispezione della parti danneggiate al fine di poter individuare con certezza le cause. Si spiega allora, la copiosa giurisprudenza che ormai si è formata sul tema.
 
Individuazione delle cause. Il fenomeno delle infiltrazioni di umidità possono essere causate da lesioni dei muri perimetrali, tubazioni danneggiate, cattiva o assente impermeabilizzazione assente. In tutti questi casi l’appartamento sarà oggetto sicuramente di danni. Ovviamente prima di individuare le responsabilità è necessario, preliminarmente, ricercare l’origine del danno per individuare il soggetto responsabile cui rivolgersi per il risarcimento: il proprietario del piano di sopra o adiacente, oppure il condominio. Per individuare la possibile provenienza, è preferibile rivolgersi ai periti che faranno i dovuti accertamenti tecnici.
 
Un caso particolare. Può anche accadere che l’unità immobiliare sia locata e sia soggetta ad infiltrazioni di umidità. In un caso analizzato dal Tribunale di Catania  (sentenza 1742, del 06-05-2013), il conduttore viveva in una casa in cui  le pareti di si bagnavano d’acqua quando piove causa una infiltrazione proveniente dalla copertura dell’edificio condominiale. Il conduttore, decide di sospendere il pagamento dei canoni di locazione.
 
Il criterio di imputazione della responsabilità. La decisione in rassegna ci consente di affrontare anche il rapporto intercorrente tra la responsabilità e il danno cagionato da cose in custodia, che si fonda su una relazione intercorrente tra l’attività del custode e la cosa danneggiata. Il custode è colui che ha l'effettivo potere sulla cosa, ovvero il proprietario, ma anche il semplice possessore o anche il detentore della cosa. Il criterio di imputazione della responsabilità per i danni cagionati a terzi da cosa in custodia è la disponibilità di fatto e giuridica sulla cosa che comporti il potere-dovere di intervenire sulla cosa.  Quindi, sotto l’aspetto prettamente tecnico-giuridico va precisato che la responsabilità per i danni cagionati da una cosa in custodia, stabilita dall'art. 2051 c.c., si fonda sulla relazione intercorrente tra lo stesso e la cosa dannosa. La responsabilità risiede nel mancato intervento che si concretizza in un comportamento omissivo da cui può scaturire il danno. Nella fattispecie in tema di ripartizione dell'onere della prova, al condomino spetta provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, mentre il condominio, per liberarsi, dovrà provare l'esistenza di un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale e, cioè, un fattore esterno - che può essere anche il comportamento del danneggiato - che presenti i caratteri del fortuito e, quindi, dell'imprevedibilità e dell'assoluta eccezionalità.  Concludendo, l’unico limite che si può avanzare è che la responsabilità da cosa in custodia presuppone che il danno sia provocato dal dinamismo connaturale alla cosa stessa, ancorché quest'ultima si sia inserita in un processo dannoso provocato da agenti esterni. È comunque onere del danneggiato provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, anche limitatamente alla circostanza che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione del bene.
 
Il buono stato locativo delle cose. L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione. Il locatore deve garantire il conduttore dalla assenza di vizi della cosa locata (art. 1587, co. 1, c.c.), ossia deve risarcire al conduttore i danni derivatigli dalla cosa locata, se non prova di averli ignorati senza colpa al momento della consegna. La violazione di tale garanzia legittima il conduttore ad agire per il risarcimento dei danni ma non anche per l'esatto adempimento, ossia per l'eliminazione dei vizi stessi. Per i vizi che attengono ad alterazioni strutturali o funzionali della cosa locata (es. infiltrazioni di umidità dipendenti da difetti costruttivi), il rimedio per il conduttore è la riduzione del corrispettivo, la risoluzione del contratto e l'eventuale risarcimento dei danni ex art. 1578 c.c.. Al contrario può agire per l'adempimento ex art. 1576 degli obblighi di manutenzione incombenti ex lege, o per contratto sul locatore.
 
I vizi della cosa locata. Nell'ambito di questa fattispecie è opportuno precisare che per stabilire l'inidoneità della cosa locata occorre rilevare che i vizi, ex art. 1578 c.c., sono quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Deve trattarsi di vizi materiali che possono anche essere esterni alla cosa (calore, rumorosità, inquinamento da esalazioni) tali da alterare l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale.
 
Chi paga? I giudici catanesi, accertato la causa del danno, dichiarano responsabile il  condominio e non al locatore risarcire al conduttore i danni delle macchie di umidità in casa, perche le infiltrazioni d’acqua sono la causa della cattiva manutenzione delle parti comuni dell’edificio 8nel caso di specie il tetto condominiale)  e il proprietario dell’immobile non è chiamato a tenere l’inquilino indenne se la causa del danno deriva da una negligenza diretta del condominio. 
 
Ma i canoni vanno pur sempre pagati. E’ vero fastidioso vivere in un appartamento in cui l’umidità rende fastidiosa la permanenza ma non la rende certo inutilizzabile. Infatti il conduttore comunque ci ha abitato e per tali motivi  è inevitabile che il medesimo continua a pagare i canoni di locazione e dunque dovrà rimborsare al proprietario di casa i canoni non versati. Quindi se da un lato deve essere posto a carico del condominio l’obbligo risarcitorio per le infiltrazioni d’acqua che hanno danneggiato l’unità immobiliare condotta in locazione, in quanto detto pregiudizio è determinato dalla mancata manutenzione delle parti comuni, dall’altro il conduttore non può evitare di versare il canone di locazione dal momento che non risulta impedito l’intero godimento dell’immobile, ma è pur sempre parziale. Diverso è il caso per esempio se l’appartamento danneggiato fosse rimasto inservibile ed inaccessibile per tutto il periodo delle riparazioni, costringendo a trasferire tutto il nucleo familiare del proprietario costretto a sostenere degli oneri per provvedere ad una sistemazione provvisoria.

Fonte : Condominio Web

Il costruttore deve pagare per aver consegnato un edificio “rumoroso”. Svolta della Corte Costituzionale che dichiara illegittima la non applicazione dei requisiti acustici nelle compravendite private di alloggi

Il costruttore deve pagare per aver consegnato un edificio “rumoroso”. Svolta della Corte Costituzionale che dichiara illegittima la non applicazione dei requisiti acustici nelle compravendite private di alloggi

04/06/2013
di Maria Barletta

Responsabilità limitata dei costruttori fino al 2009. Si dovrà attendere un riordino normativo della materia. Le regole antirumore non si applicano alle compravendite eseguite dal 2009 in poi.
 
Il caso. Con la sentenza 103/2013, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo l’art. 15, c. 1, lett. c) della l. 4 giugno 2010, n. 96 (legge comunitaria 2009) che ha sostituito il 5° comma, dell’art. 11, della l. 7 luglio 2009, n. 88 (legge comunitaria 2008) che, dopo tale intervento, recitava “In attesa dell'emanazione dei decreti legislativi di cui al comma 1, l'articolo 3, comma 1, lettera e), della legge 26 ottobre 1995, n. 447, si interpreta nel senso che la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi, fermi restando gli effetti derivanti da pronunce giudiziali passate in giudicato e la corretta esecuzione dei lavori a regola d'arte asseverata da un tecnico abilitato”.
 
La Corte Costituzionale ha, quindi, ritenuto fondata la questione di legittimità costituzionale sollevata dal Tribunale di Busto Arstizio in relazione all’art. 15, c. 1, lett. c) della l. comunitaria 2009, bocciandone l’effetto retroattivo, che escludeva, fino all’emanazione dei decreti legislativi indicati nel primo comma dell’art. 11 della l. comunitaria 2008, l’applicabilità delle norme dettate dalla Direttiva 2002/49/Ce relative ai requisiti acustici passivi degli edifici, limitatamente, però, ai rapporti tra privati e, in particolare, tra costruttori-venditori ed acquirenti.
 
Deve, infatti, ricordarsi che, a norma del 1 comma dell’art. 11 della legge comunitaria 2008, al fine di garantire la piena integrazione nell'ordinamento nazionale delle disposizioni contenute nella direttiva 2002/49/ CE del Parlamento europeo e del Consiglio, relativa alla determinazione e alla gestione del rumore ambientale, e di assicurare la coerenza e l'omogeneità della normativa di settore, il Governo è stato delegato ad adottare, con le modalità e secondo i principi e criteri direttivi di cui all'articolo 20 della legge 15 marzo 1997, n. 59, e successive modificazioni, entro dodici mesi dalla data di entrata in vigore della legge comunitaria 2008 ( l. Legge 07/07/2009 n. 88), uno o piu` decreti legislativi per il riassetto e la riforma delle disposizioni vigenti in materia di tutela dell'ambiente esterno e dell'ambiente abitativo dall'inquinamento acustico, di requisiti acustici degli edifici e di determinazione e gestione del rumore ambientale, in conformità all'articolo 117 della Costituzione, agli statuti delle regioni a statuto speciale e delle province autonome di Trento e di Bolzano, nonché alle relative norme di attuazione.
 
Cerchiamo, quindi, di spiegare perché ed alla luce di quali principi la Corte sia giunta alla suddetta conclusione. 
 
L’efficacia retroattiva delle leggi ed i suoi limiti 
 
In una precedente pronuncia (C. Cost., 11 giugno 2010, n. 209), la Corte Costituzionale ha ricordato di aver individuato una serie di limiti generali all’efficacia retroattiva delle leggi, 
 
che attengono “alla salvaguardia, oltre che dei principi costituzionali, di altri fondamentali valori di civiltà giuridica posti a tutela dei destinatari della norma e dello stesso ordinamento, tra i quali vanno ricompresi il rispetto del principio generale di ragionevolezza che ridonda nel divieto di introdurre ingiustificate disparità di trattamento [...]; la tutela dell'affidamento legittimamente sorto nei soggetti quale principio connaturato allo Stato di diritto [...]; la coerenza e la certezza dell'ordinamento giuridico [...]; il rispetto delle funzioni costituzionalmente riservate al potere giudiziario” (sentenza n. 397 del 1994).
 
Premesso che, il divieto di retroattività della legge, pur costituendo fondamentale valore di civiltà giuridica e principio generale dell'ordinamento, cui il legislatore ordinario deve in principio attenersi, non ha dignità costituzionale, salva per la materia penale, il legislatore, può emanare sia disposizioni di «interpretazione autentica», che determinano, chiarendola, la portata precettiva della norma interpretata fissandola in un contenuto plausibilmente già espresso dalla stessa, sia norme innovative con efficacia retroattiva, purché la retroattività trovi adeguata giustificazione sul piano della ragionevolezza e non contrasti con altri valori ed interessi costituzionalmente protetti (C. Cost. 26 giugno 2007, n. 234; C. Cost., 7 luglio 2006, n. 274), nel caso di specie la Corte Costituzionale alla luce dei suddetti principi ha, ritenuto che la norma impugnata travalicasse i suddetti limiti, pur proponendosi come una norma di interpretazione autentica; secondo la Corte, infatti, l’interpretazione fornita dalla legge comunitaria del 2009 non assegna alla disposizione interpretata (ossia all’art. 3, c. 1, lett. e), della l. 447/1995) un significato già insito nella stessa e riconoscibile come una delle possibili letture del testo originario, né chiarisce delle situazioni di oggettiva incertezza del dato normativo o ristabilisce un’interpretazione più aderente all’originaria volontà del legislatore, a tutela della certezza del diritto e degli altri principi costituzionali richiamati, risultando, per tali motivi, manifestamente irragionevole.
 
La Corte ha, altresì, escluso che la disposizione impugnata sia improntata e, quindi, trovi la propria ragion d’essere nell’esigenza di tutelare principi, diritti o beni di rilievo costituzionale che, alla luce della Cedu, costituiscono motivi di interesse generale.
 
L’art. 3, c. 1, lett. e) della l. 447/1995, ossia la norma che si intendeva interpretare, si occupa, infatti, delle competenze dello Stato e, più precisamente, deferisce a quest’ultimo la determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti, allo scopo di ridurre l’esposizione umana al rumore. La Corte ha, quindi, escluso che la disposizione riguardi i rapporti tra privati.
 
Legittimo affidamento e principio di ragionevolezza.
 
L’interpretazione proposta dall’art. 15, c.1, lett.c), della l. comunitaria 2009 presenta il grave difetto di incidere sui rapporti ancora in corso, vanificando il legittimo affidamento di coloro che abbiano acquistato immobili nel periodo anteriore alla sostituzione del 5° comma, dell’art. 11, della l. comunitaria 2008, in base alla quale la sospensione dell’applicazione, nei rapporti  tra privati, delle norme sull’inquinamento acustico degli edifici valeva solo per il futuro, ossia per gli edifici sorti dopo l’entrata in vigore della stessa legge.
 
La Corte ha ravvisato, infine, la violazione del principio di ragionevolezza ed una conseguente disparità di trattamento tra gli acquirenti di immobili, dovuta alla nuova interpretazione dell’art. 3, c.1, lett.e) della l. 447/1995 che tende a sottrarre i costruttori-venditori dall’obbligo di rispettare i requisiti acustici previsti dal D.P.C.M. 2 dicembre 1997, emanato in attuazione dell’art. 3 ed all’interno del quale sono fissati i limiti, espressi in decibel, che gli edifici costruiti dopo la sua entrata in vigore devono rispettare.


Fonte : Condominio Web

Riqualificazione energetica, la detrazione fiscale sale al 65% e per i condomini c'è tempo fino a giugno 2014

Riqualificazione energetica, la detrazione fiscale sale al 65% e per i condomini c'è tempo fino a giugno 2014

31/05/2013

Lo sgravio fiscale per le riqualificazioni tese all'efficientamento energetico sale dal 55% al 65% e varrà fino alla fine del 2013 per i privati, e sino a giugno 2014 per gli edifici condominiali i cui interventi riguarderanno "almeno il 25% della superficie dell'involucro". La detrazione sulle ristrutturazioni edilizie viene invece riconfermata al 50% fino a tutto 2013 facendo rientrare anche cucine, armadi a muro e interventi di riqualificazione antisismica (sono esclusi i mobili che non rentrano nell'edificio, ad es. letto, comodini, tavoli, ecc....). Il costo stimato di 200 milioni all'anno sarà coperto con aumenti Iva su beni veicolati con prodotti editoriali e cibi e bevande da distributori automatici.

La nuova detrazione del 65% - chiarisce il Governo - si raggrupperà "sugli interventi strutturali sull'involucro edilizio, maggiormente idonei a ridurre stabilmente il fabbisogno di energia. Un'ultima conferma, e non ne sono previste successive - si legge nella nota -, stabilita per dare la possibilità a quanti non lo avessero già fatto, di migliorare l'efficienza energetica del proprio edificio".

Fonte : condominioweb.com