Surroga, perché conviene farla adesso
In Italia, a febbraio, le richieste di mutuo hanno registrato l’aumento più importante dal 2008: +38,7% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, con un ammontare erogato di 27,7 milioni di euro (dati Barometro CRIF). Ma il dato rilevante è che due mutui su tre non hanno riguardato una nuova compravendita, bensì una surroga.
A marzo, il 58,8% delle richieste hanno avuto ad oggetto una surroga: in sostanza, 53,8% in più rispetto al secondo semestre 2014.
Risale al 2007 la legge Bersani sulla liberalizzazione dei servizi e la tutela dei consumatori, che consente di ricontrattare il mutuo con la propria banca o trasferirlo a un nuovo istituto senza alcun costo. La surroga permette di cambiare le condizioni di un finanziamento, tasso e durata, ma non l’importo, che deve rimanere pari al debito residuo, perché nel caso si chiedesse un importo superiore sarebbe necessario stabilire una nuova ipoteca con un differente atto notarile: si parla in questo caso disostituzione del mutuo.
Bisogna rilevare che le surroghe praticate nei primi mesi di questo anno hanno riguardato principalmente mutui a tasso fisso stipulati di recente, durante il biennio 2012-2013 di piena crisi economica dell’Eurozona, quando gli spread praticati dalle banche erano ricompresi fra il 3% e il 5%. Secondo i calcoli dell’Osservatorio MutuiOnline per un mutuo stipulato ad esempio nel 2013 al 4,8% e con una durata di 20 anni, si passerebbe da una rata di 779 euro a una di 628 euro, mantenendo sempre un tasso fisso.
Per capire che cosa offre attualmente il mercato, si può vedere la pagina con i migliori mutui surroga su MutuiOnline.it.
Ma quali sono le condizioni più convenienti per surrogare? È meglio ricontrattare a un tasso fisso o variabile?
Non esiste una risposta assoluta. Dipende prima di tutto dal tasso di partenza e dal periodo residuo del finanziamento: se superiore ai dieci anni, converrà sicuramente surrogare e affidarsi alla stabilità del tasso fisso. Sembra questa la scelta della maggior parte dei contraenti un mutuo, visto che nel primo trimestre 2015, nel 57% dei casi la surroga è avvenuta a un tasso fisso che beneficia adesso di condizioni mai viste prima. Il tasso fisso è certamente più caro nei primi anni, ma si può sfruttare la certezza di una rata costante e la convenienza degli attuali indici Irs, anch’essi ai minimi storici.
Il tasso variabile è invece da tenere in considerazione per periodi che non vanno oltre i dieci, quindici anni. È infatti collegato all’indice Euribor, che in questo periodo garantisce percentuali di tassi molto bassi, attestandosi all’1,65%, ma che in futuro è destinato sicuramente a variare e, visti i minimi storici toccati, probabilmente a risalire.
Un altro aspetto importante della surroga è che non cancella i benefici fiscali connessi al precedente finanziamento. Inoltre, non è soggetta al pagamento dell’imposta sostitutiva ed è completamente gratuita per il cliente. Le spese sono infatti a carico della nuova banca, che sosterrà i costi peritali e quelli notarili in osservanza alle disposizioni di legge stabilite dalla Banca d'Italia nella comunicazione n. 1355048 del 22 dicembre 2008, dal Ministero dello Sviluppo Economico nella nota n. 60553 del 19 dicembre 2008 e dall'art. 2 com.1 bis del decreto legge del 29 novembre 2008, convertito in legge 2/ 2009.
A cura di Paola Campanelli
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