venerdì 21 novembre 2014

MUTUO, BONUS ESTESO DALL'ACCORPAMENTO

MUTUO, BONUS ESTESO DALL'ACCORPAMENTO

Un contribuente ha acquistato un immobile adibito a propria abitazione principale, portando in detrazione la quota spettante degli interessi passivi di mutuo ipotecario. Estinto il mutuo, egli ha acquistato una seconda porzione di immobile, contigua a quella già posseduta, contraendo un secondo mutuo ipotecario, e ha di fatto adibito ad abitazione principale l'intera superficie. Dagli atti catastali, però, la fusione delle due unità risulta effettuata oltre un anno dopo l'acquisto della seconda porzione.La detrazione per interessi passivi sul secondo mutuo deve intendersi non spettante, o vale il parametro dell'utilizzo di fatto dell'immobile?
La circolare 11/E/2014, paragrafo 3.1, ha ammesso in detrazione gli interessi passivi derivanti dal mutuo stipulato per l’acquisto di una ulteriore unità immobiliare adiacente all’abitazione principale, già posseduta dal contribuente, allo scopo di accorparle. Il beneficio fiscale, secondo l’intervento amministrativo, è conseguibile dopo l’avvenuto accorpamento, desumibile (anche) dalle variazioni catastali relative a entrambe le unità abitative, in modo da risultare un’unica abitazione principale. La condizione fra le altre, richiesta dalla lettera b, comma 1, articolo 15, del Tuir, in base alla quale anche il secondo immobile deve risultare adibito ad abitazione principale (dimora abituale) entro un anno dall’acquisto, è suffragabile da situazioni di fatto o, in mancanza, da una dichiarazione sostituiva di atto di notorietà da parte dell’interessato (circolare 19/E/2012, paragrafo 5.2, e circolare 15/E/2005, paragrafo 4.3). In ogni caso, la formalizzazione dell'accorpamento catastale, avvenuta decorso il termine di 12 mesi, non incide sulla preclusione in assoluto (come temuto dal contribuente) del diritto al beneficio fiscale, ma solo sulla decorrenza dello stesso, che, come indicato dalla circolare 11/E/2014, va individuata nell’anno in cui avviene l’accorpamento stesso.
FONTE : CASA24PLUS

PER IMMOBILI IN COMODATO NON SI PAGA L'IRPEF

PER IMMOBILI IN COMODATO NON SI PAGA L'IRPEF

Il genitore, proprietario di un immobile classificato C/3 (laboratori per arti e mestieri), lo concede in comodato gratuito alla figlia per lo svolgimento dell'attività di artigiana. Si chiede se, ai fini delle imposte sui redditi, è corretto che l'immobile venga dichiarato nel modello Unico del proprietario, quale codice di utilizzo dev'essere indicato e qual è il valore imponibile.
Per effetto del criterio di alternanza, previsto dagli articoli 8 e 9 del Dlgs 23/2011, se l’immobile è soggetto a Imu e non è ceduto in locazione, non ricorre l’obbligo di assolvimento dell’Irpef in relazione alla sua rendita catastale (a questa regola soggiace anche l’immobile ceduto in comodato). Inoltre, qualora il contribuente sia titolare soltanto di redditi derivanti da un rapporto di lavoro dipendente (o pensione), dall’abitazione principale (con relative pertinenze) e da altri fabbricati non locati (o ceduti in comodato), egli è esonerato dall’obbligo di presentazione della dichiarazione. Nella diversa ipotesi in cui questa debba essere presentata, nel quadro RB di Unico si indicano alla colonna 1 la rendita catastale (senza la rivalutazione del 5 per cento), e alla successiva colonna 2 il codice utilizzo "9", residuale rispetto a tutti gli altri codici. Infine, va valorizzata la colonna 10, dedicata all’Imu, versata in relazione al periodo d’imposta precedente. In ogni caso, la rendita catastale dell’immobile non concorrerà alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef.
FONTE : CASA24PLUS

CASA ABITATA DAL FIGLIO: INTERESSI MUTUO DETRAIBILI

CASA ABITATA DAL FIGLIO: INTERESSI MUTUO DETRAIBILI

Ho acquistato un immobile, nel mio comune di residenza, fruendo delle agevolazioni "prima casa". Ne sono l’unico proprietario, e sono l'unico intestatario del mutuo ipotecario. In sede di dichiarazione dei redditi (modello 730) ho diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo ipotecario se l’immobile sarà l’abitazione principale di mio figlio, che trasferirà la residenza anagrafica dall’attuale al nuovo indirizzo dell’immobile da me acquistato nello stesso comune?
La risposta è affermativa. In qualità di acquirente (proprietario) dell’immobile e intestatario del contratto di mutuo, il lettore può fruire della detrazione prevista dall’articolo 15, comma 1, lettera b, del Dpr 917/1986 anche se nell’unità immobiliare dimorerà il figlio. Come precisato dall’agenzia delle Entrate (circolari 55/E del 20 giugno 2002 e 50/E del 12 giugno 2002, paragrafo 4.2), «per effetto delle modifiche apportate dall'articolo 2, comma 1, lettera f, della legge 388/2000 all’articolo 13-bis del Tuir, ai fini della detraibilità degli interessi passivi per mutui ipotecari, si intende per abitazione principale quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente».
FONTE : CASA24PLUS

FSi torna a comprare casa, soprattutto nelle grandi città. Agenzia Entrate: +4,1% di acquisti nel trimestre


FSi torna a comprare casa, soprattutto nelle grandi città. Agenzia Entrate: +4,1% di acquisti nel trimestre


di Paola Dezza
Da un lato prezzi del mattone in discesa, come ha registrato ieri la fotografia scattata da Nomisma sul mercato residenziale, dall'altro compravendite in crescita, come dichiara oggi l'agenzia delle Entrate. Due variabili che si muovono in uno stretto legame. Forse è solo perché i valori scendono che le compravendite tornano a salire? Certo che ci sono anche altre componenti da tenere in considerazione, come una fiducia migliorata nel Paese, più mutui disponibili e la speranza di una ripresa. Che certo però non è alle porte.
Secondo il report dell'agenzia delle Entrate il mercato immobiliare italiano nel terzo trimestre 2014 torna a crescere, con compravendite nel complesso in aumento del 3,6%. Il settore residenziale ha registrato da luglio a settembre 2014 un numero di 94.861 compravendite, in aumento di oltre il 4% dalle 91.083 transazioni del terzo trimestre 2013. A fare la parte del leone ancora una volta sono le città capoluogo - come confermato dalle ultime note trimestrali - che recuperano quasi il 7%. In positivo anche i settori commerciale (+9%), produttivo (+1,6%) e le pertinenze (+2,4%). Comunque dal 2004 la perdita accumulata dalla contrazione delle compravendite per via della crisi immobiliare rimane ampia: circa il 45%.
I grandi capoluoghi
Il trend a due velocità tra capoluoghi e resto del Paese è ancor più evidente se si guarda l'andamento delle otto maggiori città. Qui le compravendite sono salite del 9,6% contro il 7% del totale dei capoluoghi. Trend positivo anche nelle rispettive province con transazioni che salgono del 4,4% (meglio del dato nazionale del totale dei non capoluoghi, 2,8%). Fanno eccezione le sole province di Torino e di Palermo, dove il “resto della provincia” è in calo rispettivamente dell’1,1% e del 2,4%.
Ma dove il mercato è diventato più vivace? A Milano per la verità si conferma dinamico visto che per il quinto trimestre consecutivo mette a segno un rialzo del 6,8%, qualcuno sostiene grazie all'attesa per Expo 2015 (+6,9% la crescita nel secondo trimestre e +3,4% quella dei primi tre mesi 2014). Con il resto della provincia che vede scambi in aumento dell'8,8% (-2,9% nel periodo da aprile a giugno 2014 sullo stesso periodo dell'anno precedente). Ma spiccano anche i balzi di Firenze e Bologna vicini al 20%. Roma recupera con vendite in aumento dell'11,8% rispetto al +3,9% del trimestre precedente. Torino è la città con la performance più debole: 0,7%. 
Le vendite per aree geografiche
Come si dispone sul territorio quel +4,1% di vendite residenziali? Per questo trimestre in maniera più o meno uniforme. Meglio del resto va il centro (+4,5%), segue il Nord (+4,3%) mentre al Sud si registra un tasso di crescita pari al 3,6%. Nord e Sud nel trimestre scorso avevano incassato segni negativi a fronte di un Centro che saliva per compravendite dell'1,7% (+2,3% nei capoluoghi).
I dati positivi portano con sè un tentativo di recupero della perdita di volumi archiviata dal settore residenziale l’anno scorso. Per l'acquisto di abitazioni nel 2013 il settore ha perso circa otto miliardi di euro, si sono spesi infatti 67,5 miliardi di euro a fronte dei 75,7 miliardi registrati nel 2012.
FONTE : CASA24PLUS

Amministratore di condominio, obbligo di recupero del credito e mancanza di fondi

Amministratore di condominio, obbligo di recupero del credito e mancanza di fondi

Buongiorno amici di Condominioweb, sono un amministratore di condominio che ha intrapreso da poco quest'attività e mi trovo davanti ad un problema che non mi era mai capitato d'affrontare; vi spiego.
In un condominio che amministro, un paio di condomini sono rimasti indietro con i pagamenti e adesso è necessario iniziare l'azione legale di recupero del credito. C'è un problema, però: in cassa non ci sono soldi ed il legale al quale mi sono rivolto vuole un fondo spese per contributo unificato, marche da bollo, copie, ecc.
Che cosa fare? Le chiedo agli altri condomini? E se non mi danno quanto chiesto, sono obbligato ad anticiparle di tasca mia?
Questa la domanda postaci da un nostro lettore. La questione non è di poco conto e si pone spesso all'attenzione di chi amministra: come coniugare una corretta gestione e quindi l'azione responsabile da parte del mandatario con i normali problemi di cassa che la stessa può portare?
Obbligo di azione recupero del credito
È una delle novità legislative introdotte nel codice civile dalla così detta riforma del condominio.
L'attuale art. 1129, nono comma, c.c. specifica che “l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice”.
Tempo dell'azione, tipologia del credito e modalità d'azione: queste le principali caratteristiche dell'obbligo introdotto dalla legge n. 220/2012.
L'azione legale dev'essere iniziata entro sei mesi che iniziano a decorrere dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile, cioè scaduto, è compreso.
Ciò vuol dire che non è necessario che sia stato approvato il rendiconto di gestione dell'esercizio chiuso, essendo sufficiente il decorso del termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
Ulteriore riprova di tale interpretazione sta nella modalità d'azione: il nono comma dell'articolo in esame, infatti, specifica che l'azione può essere esperita anche in base all'art. 63 disp. att. c.c. (che regola il così detto decreto ingiuntivo condominiale) e non per forza in base ad essa. Come dire: se non avete il rendiconto approvato potete comunque agire per recuperare quanto dovuto. Chiaramente si tratterà di un'azione meno incisiva, ma pur sempre di un'azione legale. Si badi: se si agisce con un'ordinaria citazione e non con ricorso per decreto ingiuntivo, l'azione dev'essere preceduta da un tentativo obbligatorio di conciliazione ai sensi degli artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010.
Fondi per l'esercizio dell'azione legale
Iniziare una controversia per il recupero del credito ha un suo costo: se in cassa sono disponibili delle somme non si pongono problemi e se invece non c'è denaro?
In tali casi, partendo dal presupposto che l'amministratore non ha un obbligo di anticipazione delle spese condominiali, le opzioni sono le seguenti:
a) specifica richiesta di fondi ai condomini con la specificazione che in mancanza di versamento non sarà possibile agire contro i condomini morosi;
b) anticipazione personale (non è raro che soprattutto nelle controversie di modico valore tale anticipazione sia fatta anche dal legale);
c) creazione nel preventivo di una voce ad hoc che vada a comporre la quota da versare.
L'amministratore non può essere considerato responsabile di ritardi nell'esercizio dell'azione di recupero del credito di cui all'art. 1129, nono comma, c.c. se dimostra di aver fatto tutto il possibile per recuperare le somme necessarie ad iniziare l'azione medesima.



Dati catastali errati . Non possono determinare automaticamente la risoluzione del contratto preliminare

Dati catastali errati . Non possono determinare automaticamente la risoluzione del contratto preliminare

Approda in Cassazione una vicenda avente ad oggetto la richiesta di risoluzione per inadempimento del convenuto di due contratti preliminari stipulati per l'acquisto di due immobili. I giudici hanno puntualizzato che se l'attore si limita a chiedere la risoluzione del rapporto per inadempimento della controparte, la sentenza di secondo grado non può disporre la risoluzione consensuale del rapporto poiché in tal caso incorre nel vizio di ultrapetizione.
Il fatto. Il promissario acquirente cita in giudizio il promittente venditore assumendo che quest'ultimo con due contratti gli aveva promesso in vendita due complessi immobiliari, deducendo che per tale compravendita aveva versato una ingente caparra. Dopo la stipula dei preliminari non era stato possibile procedere alla conclusione dei rispettivi contratti definitivi poiché: uno degli immobili era risultato accatastato in modo irregolare, mentre l'altro non era stato per nullo accatastato.
Lo svolgimento del giudizio di primo grado. L'attore, quindi, promissario acquirente aveva chiesto al giudice di primo grado di pronunciare la risoluzione di entrambi i contratti preliminari per inadempimento del convenuto ( promittente venditore).
Il convenuto (promittente venditore) una volta costituitosi in giudizio contesta in toto la fondatezza della domanda attrice sostenendo, invece, che era stato il promissario acquirente a rendersi inadempiente e pertanto egli era legittimato ad esercitare il diritto di recesso ed a trattenere la caparra. Da non perdere: Legittimo il recesso dal preliminare se manca il certificato di abitabilità.
Il giudizio di primo grado si conclude con sentenza del Tribunale di Torino che rigetta la domanda attrice. Per quanto concerne il primo dei due contratti la sentenza ha stabilito che il termine previsto per la stipula del contratto definitivo non era essenziale, e che il recesso del venditore era da ritenersi conseguenza dell'inadempimento dell'acquirente che aveva dichiarato la sua mancata disponibilità finanziaria.
A tal proposito la sentenza puntualizzava che pur essendo state rilevate delle irregolarità catastali le stesse non potevano essere considerate come una inadempienza a carico del venditore di portata tale da giustificare la risoluzione del rapporto, e tale circostanza trovava conferma nel fatto che il contratto preliminare aveva già previsto la possibilità di variazioni dell'identificazione catastale dell'immobile al momento del rogito, e che in ragione della futura stipula del contratto definitivo il venditore aveva già affidato incarico ad un professionista che avrebbe dovuto occuparsi della regolarizzazione degli immobili in questione e la stessa pronuncia precisava che la stipula del definitivo non era avvenuta a fronte delle dichiarate difficoltà finanziarie del promissario acquirente.
L'attore impugna tale sentenza dinanzi alla Corte d'appello che, entrando nel merito della vicenda, ha rilevato che già nel momento in cui in cui l'acquirente aveva dichiarato la mancanza di disponibilità finanziarie per l'acquisto dell'immobile non esistevano le condizioni per la conclusione dell'operazione in questione anche perché giuridicamente e catastalmente gli immobili non potevano essere venduti. Preso atto di tale situazione, dopo aver analizzato le difese delle parti, la Corte d'appello non aveva potuto far altro che constatare la volontà di entrambe le parti di non procedere alla stipula del contratto definitivo e dopo aver dichiarato risolto il contratto condannava il promittente venditore a restituire al promissario acquirente la somma versatagli da quest'ultimo a titolo di caparra. A questa conclusione la sentenza di seconda grado giunge dopo aver verificato che da un lato l'acquirente non aveva le disponibilità finanziarie per procedere all'acquisto con contratto definitivo degli immobili, mentre d'altra parte il venditore non poteva vendere gli immobili a causa delle irregolarità catastali.
Il ricorso in Cassazione. Per quanto riguarda le valutazioni compiute dalla Corte d'appello la sentenza della Corte di Cassazione rileva che la motivazione della corte di merito può considerarsi priva di vizi logico giuridici, e che la stessa era giunta alla conclusione della risoluzione del contratto per inadempimento perché l'inadempimento delle parti era stato reciproco. Infatti così come il venditore non poteva considerarsi adempiente poiché non aveva garantito la corretta condizione catastale del cespite prima di avviarne le vendita, anche l'acquirente si era reso inadempiente quando aveva comunicato la mancanza delle possibilità finanziarie.
Per questo dato che l'inadempimento era reciproco e non poteva essere imputato esclusivamente ad una o all'altra parte contrattuale, la Corte d'appello aveva optato per la risoluzione consensuale del contratto.
La Cassazione, però, non condivide tale soluzione precisando che la Corte d'appello, nel caso di specie, avrebbe dovuto limitarsi solo a rilevare l'infondatezza delle avverse pretese, dato che le parti non avevano espresso alcuna volontà di risolvere il contratto.
Corte di Cassazione, 6 novembre 2014, n. 23702


Il tetto del fabbricato, contenente amianto, riduce il valore dell'immobile perché rappresenta un vizio


Il tetto del fabbricato, contenente amianto, riduce il valore dell'immobile perché rappresenta un vizio


La reale situazione della copertura del fabbricato consente di ravvisare un "vizio" sussistente nel singolo immobile venduto, posto all'interno del fabbricato, presupposto per l'esercizio di una azione volta cioè alla riduzione del prezzo di acquisto.La"garanzia per vizi" opera anche in mancanza della colpa del venditore al fine di eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali, determinato dall'oggettiva differenza tra il prezzo pagato ed il valore del bene.
Il caso.
Tizia ha convenuto in giudizio il venditore (Caio) dell'appartamento da lei acquistato nel Condominio Giada Tre Torri in data 12.7.2007 per il prezzo di € 230,000,00.
Deduceva che nel maggio 2008 aveva appreso che l'immobile condominiale, di cui era parte l'appartamento acquistato, aveva copertura in cemento-amianto, da cui, secondo una perizia allegata all'atto di citazione, derivava una diminuzione del valore dell'appartamento pari ad € 46,541,92 corrispondente al 20% circa del prezzo di acquisto (anche se nella precedente ATP svolta il valore dell'immobile era stato ribassato, rispetto al prezzo di acquisto, per appena € 1.500,00 circa).
Con lettera raccomandata a.r.28.5.2008 denunciava il fatto al venditore.
Caio si è costituito in giudizio esponendo che l'immobile era stato da lui acquistato solo 6 anni prima della vendita da lui fatta alla sig.ra P. e che egli era all'oscuro della presenza di amianto nella copertura, così come del resto tutti i condomini. Ha in stato per la pronuncia di rigetto delle avverse domande delle quali ha sottolineato l'infondatezza, eccependo preliminarmente, quantoalla domanda di garanzia per i vizi, la decadenza dell'attrice dalla stessa e l'intervenuta prescrizione del diritto ad agire in garanzia: nell'un caso per la genericità della denuncia anche con riferimento al momento della scoperta del supposto vizio "alla fine del mese di maggio 2008", e , nell'altro, stante il fatto che la azione era stata promossa il 3.4.2010 e quindi decorsi 2 anni e mezzo dalla consegna dell'immobile.
La Sentenza. Ipotesi di vendita Aliud pro alio (?). Intanto il Giudice ha osservato che nel caso in esame non è possibile ravvisare una vendita di aliud pro alio,essendo il bene immutato sia nella sua materialità che nella sua idoneità ad essere abitato, mentre l'ipotesi in commento (agitata da parte attrice) si verifica quando la cosa consegnata sia completamente diversa da quella pattuita, appartenendo ad un genere diverso e rivelandosi del tutto inidonea ad assolvere la destinazione economico-sociale della res dedotta come oggetto del contratto.
Termine e condizione per l'azione (art. 1495 c.c.). Il Giudice osserva, inoltre, che il termine di decadenza previsto dalla norma per l'azione di garanzia per i vizi della cosa venduta decorre dall'effettiva scoperta dei medesimi, che si ha quando il compratore ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa.
Ebbene, nel caso in esame- è stato rilevato -, la certezza della sussistenza di vizi in considerazione della presenza di amianto nella copertura, poteva aversi solo ove fosse stato apprezzato con sicurezza che le condizioni del materiale di copertura erano tali da potersi configurare un vizio del bene, giacché il termine di perenzione è stato fatto decorrere dalla data di formazione della perizia e non già prima. Da cui, la perfetta tempestività dell'azione esercitata da parte di Tizia.
Non è stata accolta neppure l'eccezione di prescrizione del diritto ad agire in garanzia - formulata da Caio -, atteso che elemento costitutivo dell'eccezione di prescrizione è costituita dall'inerzia del titolare del diritto fatto valere in giudizio, laddove l'odierna attrice (Tizia) con la racc./telegramma del 28.5.2008, oltre a denunciare la scoperta della copertura in eternit, aveva anche manifestato la sua volontà di far valere il proprio diritto alla garanzia nei confronti del destinatario, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora. (Cass. civ., sez. II, 03-08-2010, n. 18035).
Garanzia per vizi della cosa venduta (art. 1490 c.c.). Nel merito la domanda di riduzione del prezzo dell'appartamento proposta da Tizia è stata ritenuta fondata e quindi accolta, seppure nei soli limiti di quanto indicato in sede di accertamento tecnico preventivo.
Osservato preliminarmente che nel caso di specie la presenza di amianto riguarda parte comune del fabbricato e non l'immobile di proprietà esclusiva, il Giudice ha osservato che la presenza di amianto in un immobile abilita all'azione di garanzia ex art. 1490 c.c. solo ove si tratti di materiali contenenti amianto "seriamente danneggiati, per i quali sono previste operazioni di bonifica mediante rimozione, incapsulamento o sconfinamento dell'amianto" (paragrafo 2, lett. c) D.M. 6/9/1994) non, invece, in presenza di materiali "integri, non suscettibili di danneggiamento per i quali non è prevista la bonifica" (lett.a) o "integri, suscettibili di danneggiamento per i quali è previsto il monitoraggio" (lett. b)).
Nel merito, il CTU nominato in sede di ATP aveva esposto che si tratta(va) di una copertura realizzata nel 1987 (quindi di circa 22 anni), e che, di regola, la durata dei manufatti in cemento-amianto è di circa 20 anni, dopo i quali si determinano fenomeni di invecchiamento dello strato superficiale o della matrice cementizia che rendono necessari interventi manutentivi che possono consistere nell'incapsulamento, nel confinamento e/o rivestimento o, in casi estremi, nella rimozione della copertura.
Conclusione. Posto quindi che la reale situazione della copertura del fabbricato consente di ravvisare il vizio della cosa presupposto per l'azione quanti minoris, e che la garanzia per vizi opera anche in mancanza della colpa del venditore al fine di eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'oggettiva differenza tra il prezzo pagato ed il valore del bene, la diminuzione di valore deve essere pari alla menomazione che il valore effettivo del bene subisce a causa dei vizi in modo tale che l'acquirente sia posto in situazione equivalente a quella in cui si sarebbe trovato in assenza di vizi.
Ora, "Poiché la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta a seguito della riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, è consentito il ricorso a criteri equitativi" (vedi, tra le tante, Cassazione civile , sez. II, sentenza 21.05.2008 n° 12852), è stato riconosciuto, equitativamente,a Tizia l'importo di € 2.158,25 atteso che, attraverso il versamento di tale somma (quota parte millesimale gravante sulla signora P. della spesa necessaria per il ripristino integrale della copertura comune del fabbricato), il valore del bene acquistato dalla stessa verrà - per quanto riferito e ritenuto - integralmente ripristinato.

 Tribunale di Prato del 04 novembre 2014








Fonte :  www.condominioweb.com 

Piove e rispunta l'obbligatorietà delle polizze contro le calamità per gli immobili

Piove e rispunta l'obbligatorietà delle polizze contro le calamità per gli immobili

Piove sul bagnato. Le alluvioni che hanno interessato Genova, Parma e Carrara hanno nuovamente portato all'attenzione dell'opinione pubblica il problema delle calamità naturali nel nostro Paese. Una gestione dissennata del territorio e la mancanza delle misure volte al risanamento idrogeologico, di cui pure si proclama da tempo la necessità, le rendono più frequenti.
Negli ultimi dieci anni le alluvioni e le calamità naturali, a livello mondiale, sono costate il doppio che in passato. Si stima che ogni anno circa mezzo miliardo di persone vengano colpite da inondazioni, frane , allagamenti di vaste aree territoriali, con danni crescenti che lo Stato non è mai in grado di ristorare in misura significativa. Se nel 1970 i danni da alluvione erano stati stimati tra 1 e 2 miliardi di dollari, nel 2011 quella cifra è salita a oltre 15 miliardi.
Le reazioni dei cittadini. Recentemente non sono mancate forme di risposta collettiva, anche se un po' confuse. Si è trattato, infatti, di manifestazioni di panico, di rivolta contro le istituzioni e contro gli organismi preposti alla prevenzione delle calamità naturali, di invocazione affinché lo Stato intervenga con misure emergenziali e con finanziamenti.
La situazione italiana. L'Italia è tra i pochissimi Paesi in cui il costo dei danni provocati dalle calamità è totalmente a carico dello Stato. Si calcola che solo nel decennio 1994-2004 lo Stato italiano abbia speso oltre due miliardi di euro l'anno per danni derivanti da alluvioni, frane, terremoti. E nell'ultimo successivo decennio questa cifra è ulteriormente cresciuta, aggravando una situazione già resa tragica dalle cattive condizioni economiche complessive, dall'inadeguatezza della classe politica, dall'inefficienza della macchina amministrativa e dalla corruzione. Si aggiunga che, mentre nella maggioranza degli altri Paesi il principale ammortizzatore in caso di catastrofi naturali è costituito dal sistema assicurativo nel suo complesso, in Italia ciò non avviene.
Disciplina dell'assicurazione degli immobili a copertura dei rischi derivanti da calamità naturali. Dal momento che le emergenze dovute alle calamità naturali si stanno trasformando da fatti episodici a occasioni sempre più comuni, il Paese è chiamato a mettere in sicurezza le aree più esposte al rischio di calamità, passando dalla logica delle emergenze alla cultura della prevenzione che per decenni è rimasta solo sulla carta.
La bozza del disegno di legge presentato in Senato e recante la "Disciplina dell'assicurazione degli immobili a copertura dei rischi derivanti da calamità naturali" riporta che "l'Italia è rimasta uno dei pochi Paesi europei ad essere sprovvisto di un moderno strumento di copertura a favore dei cittadini colpiti da calamità naturali, pur essendo il territorio nazionale - e ciò rappresenta una inammissibile contraddizione - esposto a un'altissima probabilità di rischio sismico e, per di più, sistematicamente colpito da alluvioni e da frane".
Sistema misto pubblico-privato. La creazione di un sistema misto pubblico-privato è quanto la bozza del disegno di legge propone per superare la difficoltà del Governo di reperire le risorse finanziarie necessarie per avviare opere di ricostruzione e di sistemazione del territorio contro le calamità naturali. I danni subiti dai cittadini dovrebbero essere risarciti prima dagli assicuratori e poi dallo Stato.
Meccanismo delle riserve di equalizzazione. Il modello proposto si basa sul meccanismo delle riserve di equalizzazione, vale a dire sugli accantonamenti effettuati dal settore privato per far fronte al rischio di catastrofi non ancora verificatesi. Nel caso in cui le riserve non bastassero a rimediare ai danni subiti, lo Stato garantisce il suo ulteriore intervento.
Tale sistema misto pubblico-privato sarebbe messo in atto mediante la copertura del rischio catastrofale con polizze di assicurazione, istruite appositamente dalle imprese di assicurazione, oltre alla classica polizza incendio sulle case.
Per attivare il risarcimento sono necessarie la dichiarazione di calamità naturale e la sussistenza di una polizza di assicurazione che preveda la copertura dei danni da calamità naturali.
Abbattimento dell'aliquota di imposta. Un incentivo alla sottoscrizione delle polizze incendio, previsto dalla bozza del disegno di legge, è l'abbattimento dell'aliquota di imposta al 12,50%, che evita incrementi di premio per i sottoscrittori, contribuisce alla diffusione delle polizze e aggiunge un flusso di gettito per lo Stato.
La bozza evidenzia che i cittadini proprietari di immobili non assicurati non possono ottenere gli stessi benefici di ristoro del danno goduti invece dagli assicurati danneggiati.
I benefici sono estendibili anche agli immobili a uso esclusivamente abitativo facenti capo a imprese e a società.
Mutualità tra i cittadini. Per evitare che chi è maggiormente esposto al rischio possa finire col pagare premi insopportabili, la bozza del disegno di legge prevede una solidarietà tra i cittadini più esposti al rischio e quelli che abitano in zone con minore probabilità di evento catastrofale. È importante, dunque, che lo strumento assicurativo possa contare su un'ampia platea di assicurati, anche in aree meno esposte.
Intervento dello Stato. Nel caso di cittadini privi di un reddito sufficiente a sostenere le spese di un'assicurazione, lo Stato garantisce la ricostruzione o la riparazione dell'immobile distrutto o danneggiato.
Solo il 2% assicurato nel nostro Paese. Le statistiche riportano che meno del 2% degli immobili presenti sul territorio è assicurato con polizze anti calamità. Il dato diventa ancora più sensibile se si pensa che molte compagnie propongono interessanti polizze specifiche o estensioni di quelle comuni "multirischi" relative alla casa. In particolare, però, le polizze relative alle alluvioni sono praticamente inesistenti a causa dei prezzi proibitivi che comportano.
I costi di un'assicurazione. E proprio i costi elevati sono tra i primi motivi che impediscono ai cittadini di considerare l'ipotesi di un'assicurazione contro le calamità naturali. Il prezzo finale può dipendere dalla zona in cui l'immobile è situato, con picchi relativi alle zone sismiche, dall'età dello stabile, dalle caratteristiche costruttive delle strutture portanti, dal numero dei piani. Per una casa di circa 100 metri quadrati, il premio destinato alla compagnia può andare da 100 euro all'anno ai 250, nel Meridione.
Relativamente alle alluvioni, le polizze non sono frequenti e, comunque, nessuna si spinge a coprire i danni causati dalle inondazioni. In questo caso, i prezzi possono variare da un minimo di 100 euro a un massimo di 400 all'anno, ancora una volta in base alla zona in cui è situata l'abitazione.
Obbligatorietà delle polizze? Dai costi esaminati si evince che, paradossalmente, dove essi si mantengono bassi è inutile stipulare una polizza mentre dove bisognerebbe farlo i costi lo rendono proibitivo. Tuttavia, si deve mettere in evidenza che le elevatissime spese cui le casse statali devono far fronte in caso di calamità hanno spinto il governo a prendere in considerazione l'obbligatorietà delle polizze contro le calamità naturali, sul modello di quello RCA per i danni derivanti dalla circolazione degli autoveicoli.


Fonte : www.condominioweb.com

Requisiti acustici degli edifici. Con la Legge 30 ottobre 2014, n. 161 il Governo dovrà adottare nuovi provvedimenti sull'inquinamento acustico

Nuovi provvedimenti sui requisiti acustici delle sorgenti sonore interne agli edifici

Requisiti acustici degli edifici. Con la Legge 30 ottobre 2014, n. 161 il Governo dovrà adottare nuovi provvedimenti sull'inquinamento acustico.

È stata recentemente pubblicata in Gazzetta la Legge 30 ottobre 2014, n. 161 (Legge Europea 2013-bis - Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione Europea) in risposta alle numerose procedure di infrazione a cui il nostro paese è stato soggetto in materia di sicurezza, tutela ambientale, energia ed edilizia.
La norma. In particolare l'art. 19 riporta la delega al governo in tema di inquinamento acustico affinchè adotti, entro 18 mesi dall'entrata in vigore dellaLegge Europea 2013-bis (e quindi a partire dal 25 novembre 2014), decreti e provvedimenti normativi a tutela dell'ambiente esterno e di quello abitativo dall'inquinamento acustico prodotto dalle sorgenti sonore fisse e mobili. La normativa dovrà quindi allinearsi alle Direttive 2002/49/CE, 2000/14/CE e 2006/123/CE e con il regolamento (CE) n. 765/2008.


Le nuove disposizioni. Sommariamente, le disposizioni future dovranno prevedere una serie di vincoli relativi a:
  • piani di intervento per il contenimento e l'abbattimento del rumore (come previsto dal D.M. 29/11/2000) in linea con i piani di azioni, le mappature acustiche e quelle strategiche (così come previsto dalla Direttiva 2002/49/CE e vari decreti nazionali);
  • descrittori acustici e metodi di determinazione;
  • aggiornamento della disciplina sulle sorgenti rumorose rivenienti da infrastrutture trasporti e impianti industriali; prodotte in ambito di attività sportive; generate dall'esercizio degli impianti eolici;
  • adeguamento della disciplina per la formazione e l'attività del tecnico competente in materia di acustica;
  • semplificazione delle procedure autorizzative in materia di requisiti acustici passivi degli edifici;
  • interventi di sostenibilità economica per le opere di contenimento e abbattimento del rumore;
  • revisione della disciplina sulla gestione e la validità delle autorizzazioni e delle certificazione in materia di acustica;
  • allineamento con la direttiva 2000/14/CE delle competenze dei soggetti che introducono sul mercato macchine e attrezzature per il funzionamento all'aperto;
  • revisione del regime sanzionatorio per il mancato rispetto dei limiti di potenza sonora.
I nuovi requisiti acustici passivi degli edifici. In particolare, per quanto concerne il punto 5 (procedure autorizzative per i requisiti acustici passivi degli edifici), ricordiamo che ad oggi in Italia i valori di questi requisiti sono determinati dal D.P.C.M. 5 dicembre 1997 e differiscono in base alle categorie di appartenenza delle varie tipologie edilizie (quelle residenziali, quelle adibite ad uffici, alle attività ricettive, quelle ospedaliere, quelle scolastiche, quelle per attività ricreative e per attività commerciali); il Decreto stabilisce i valori minimi da misurarsi in opera relativi a:
  • requisiti acustici delle sorgenti sonore interne agli edifici (a funzionamento sia continuo che discontinuo: bagni, ascensori, impianti di riscaldamento/condizionamento, ecc.);
  • requisiti passivi degli edifici e dei loro componenti in opera al fine di ridurre l'esposizione al rumore dei soggetti occupanti.
I parametri imposti dalla normativa nazionale, andrebbero preventivamente rispettati già in fase progettuale, così da rendere effettiva ed efficace la protezione contro i rumori esterni ed interni dell'edificio, al fine di garantire un benessere acustico e ambientale favorevole al normale svolgimento delle attività per le quali l'immobile è stato progettato e realizzato; ma anche e soprattutto in fase di posa in opera, al fine di non vanificare le indicazioni progettuali.
La verifica sull'effettivo rispetto dei requisiti imposti per legge dovrà eseguirsi ad opera di un tecnico competente in acustica ambientale riconosciuto dalla Regione, con l'impiego di strumenti certificati e nel rispetto di precise normative internazionali (UNI EN ISO 140, 717, 16032). Le verifiche e le misurazioni per la valutazione dei requisiti acustici passivi da parte dei tecnici, possono effettuarsi sia in fase progettuale che in opera e produrranno una relazione tecnica riportante i risultati ottenuti e le tabelle di confronto fra tali valori e quelli imposti dalla normativa.
In caso di valutazioni effettuate in fase progettuale, la relazione previsionale accerterà la corretta stratigrafia delle partizioni verticali e orizzontali dell'edificio oggetto di verifica e la loro rispondenza o meno ai limiti imposti dalla normativa; in caso di verifica sullo stato d'opera, la relazione tecnica di collaudo attestante la conformità o meno dei requisiti acustici passivi rilevati, contribuirà alla certificazione di qualità dell'immobile.


Fonte : www.condominioweb.com

Il locatore è obbligato a ripristinare il contratto ed a risarcire i danni se, ottenuto il rilascio dell'immobile per destinarlo ad uso dei suoi familiari, non ha rispettato tale uso.

Il locatore è obbligato a ripristinare il contratto ed a risarcire i danni se, ottenuto il rilascio dell'immobile per destinarlo ad uso dei suoi familiari, non ha rispettato tale uso.

La Corte di Cassazione si pronuncia sugli obblighi del locatore che può essere soggetto alla sanzione alternativa di ripristino del contratto ed all'obbligo di risarcire il danno, quando non adibisce l'immobile all'uso per il quale ha ottenuto il rilascio anticipato.
Il fatto.
La conduttrice di un immobile cita in giudizio il locatore chiedendo il risarcimento dei danni subiti poiché, dopo aver intimato disdetta del contratto alla prima scadenza, motivando la stessa con il fatto che l'immobile sarebbe stato adibito ad abitazione dei suoi genitori, il locatore tuttavia omette di destinare a tale uso l'immobile.
I motivi del ricorso in Cassazione.
La conduttrice impugna la sentenza della Corte d'appello nella parte in cui la stessa affermava che il dovere di ripristinare l'immobile al fine per cui era stato ottenuto il rilascio non rappresenta una vera e propria obbligazione contrattuale, e sulla base di tale assunto la sentenza di secondo grado riteneva che il conduttore non poteva considerarsi creditore di tale obbligazione (quella gravante sul locatore di destinare l'immobile all'uso per il quale era stato anticipato il rilascio).
La sentenza della Corte di Cassazione
Secondo i giudici di legittimità, la sentenza di secondo grado commette un errore in punto di diritto nel momento in cui analizza una questione sulla quale si basa l'intera decisione.
Infatti la Cassazione precisa che le sanzioni di ripristino del contratto locativo e di risarcimento del danno a favore del conduttore (ex articoli 31 e 60 della legge n. 392 1978) sono applicabili nel caso in cui il locatore non adibisce tempestivamente l'immobile all'uso per il quale aveva ottenuto il rilascio “non sono connesse ad un criterio di responsabilità oggettiva ….. ma configurano una forma di responsabilità per inadempimento inquadrabile nella generale disciplina prevista dagli articoli 1176 e 1218 del codice civile”. Il locatore, inoltre, può essere esonerato dall'applicazione di tale sanzione e dall'obbligo di risarcimento del danno solo nel momento in cui la tardiva destinazione dell'immobile all'uso per il quale il locatore ottiene il rilascio è giustificata da esigenze o ragioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore. => Poche le cause che consentono al locatore di risolvere il contratto prima della sua scadenza
L'onere della prova incombe sul locatore.
Seguendo tale ragionamento la Corte di Cassazione, cassa con rinvio la sentenza di secondo grado, e chiede alla Corte di appello di Palermo di uniformarsi al principio secondo cui “le sanzioni di ripristino del contratto di locazione e di risarcimento del danno hanno fondamento contrattuale, di conseguenza è a carico del locatore l'onere di provare di aver adempiuto l'onere corrispondente ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili ai sensi dell'articolo 1218 e dell'art. 2697 del codice civile”.
Dunque nel giudizio che si svolgerà dinanzi alla Corte di appello, in composizione diversa rispetto a quella che ha adottato la sentenza impugnata, il locatore dovrà dimostrare:
a) di aver adempiuto l'onere di adibire l'immobile all'uso di familiari;
b) ovvero di non aver potuto adempiere tale obbligo per cause a lui non imputabili.
La disciplina applicabile al conduttore che ottiene il rilascio anticipato dell'immobile.
L'articolo 29 della legge n. 392/1978 stabilisce che il locatore alla prima scadenza contrattuale possa ottenere il rilascio dell'immobile ove intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.
Tuttavia l'articolo 31 di tale legge prevede sanzioni applicabili al locatore nel caso in cui, nel termine di sei mesi dal rilascio, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.
Qualora il locatore non adempia a tale obbligo, ossia quello di adibire l'immobile ad suo uso o ad uso dei suoi familiari, entro il termine di sei mesi l'articolo 60 della stessa legge stabilisce, al secondo comma, che “il conduttore ha diritto, nei confronti del locatore e dei suoi aventi causa, al ripristino del contratto di locazione, salvi i diritti acquisiti dai terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero a sua scelta il risarcimento del danno da determinarsi dal giudice in misura non inferiore a 12 e non superiore a 48 mensilità del canone, oltre ad un equo indennizzo per le spese di trasloco.”
 Corte di Cassazione, 7 novembre 2014, n. 23794


martedì 18 novembre 2014

Maltempo e inondazioni? Ecco le polizze che proteggono case e auto

Maltempo e inondazioni? Ecco le polizze che proteggono case e auto

Occhio a selezionare il prodotto giusto facendo attenzione ai dettagli dei contratti. Tra le clausole possono infatti nascondersi condizioni che azzerano i risarcimenti. 

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a cura di Redazione
17 novembre 2014
 
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Il maltempo sta spazzando l’Italia da nord a sud, moltiplicando i danni a case e auto. Come difendersi? Assicurando casa e auto con lapolizza contro il meteo. Ma occhio: è necessario scegliere il prodotto con cura, perché molto spesso tra le clausole possono infatti nascondersi condizioni che azzerano i risarcimenti.

POLIZZA SU MISURA - Non c’è, scrive La Stampa, un’assicurazione che sia ottimale per tutti. La polizza giusta cambia a seconda delle esigenze o delle particolarità del luogo in cui si vive. “La regola è quindi di fare un’analisi del proprio profilo dopodiché studiarsi bene i contratti di assicurazione e poi andare dal broker”, spiega al quotidiano torinese Barbara Baggi, esperta nel ramo assicurazioni danni per Altroconsumo. Per chi vive in condominio e sta pensando a una copertura casa, un suggerimento importante è quello di controllare se c’è già una coperture polizza sul palazzo e cosa offre nel dettaglio. In questo modo si evitano inutili doppioni.

EVENTI ATMOSFERICI - Sulla carta l’elenco degli eventi atmosferici coperti dalle polizze casa è lungo. Si va dall’uragano, alla tromba d’aria, fino alla pioggia, gelo e sovraccarico da neve. Va letto bene il contratto però. Tutte queste garanzie hanno degli scoperti e delle franchigie. Vuol dire che parti del danno restano a carico dell’assicurato. Ci sono poi per queste coperture delle esclusioni espressamente citate nei contratti che riguardano le inondazioni e le alluvioni. Vuol dire che questo tipo di eventi non è coperto.

TRAPPOLE NASCOSTE – Il diavolo si nasconde nei dettagli. Nelle tante clausole nei contratti di polizza ci sono vie di uscita per le compagnie di cui molte volte non immaginiamo neanche l’esistenza. Un esempio? La Stampa riporta il caso dell’albero in cortile. Se per colpa di una tromba d’aria cade e danneggia la casa del vicino, non è detto che a pagare sia la polizza. Il “no” della compagnia arriva per esempio se l’albero è vecchio e mal curato. In genere poi gli alberi sono quasi sempre esclusi dalle coperture. Più in generale poi esistono altre “clausole trappola” che scattano in casi più classici per un’abitazione come il furto in casa. Qui molti non sanno che la denuncia va fatta entro termini ben precisi con raccomandata. Inoltre molte volte nelle clausole sono infilati dettagli che azzerano il rimborso. È il caso della formula della “disabitazione” vuol dire che la polizza non opera se l’assicurato non è stato nell’abitazione che ha subito il furto per un certo numero consecutivo di giorni (in genere sono 45).

PROTEGGERE L’AUTO - Non solo l’abitazione. Anche l'auto ha bisogno di copertura dai danni del meteo. Il riparo si ottiene stipulando la copertura “Eventi naturali” che costa poche decine di euro. Come spiega a La Stmapa Emanuele Anzaghi, vicepresidente di Segugio.it, “prima di sottoscrivere è necessario guardare ad alcune voci riportati nelle condizioni e nel preventivo formulato dalla compagnia o dall’intermediario. Si tratta del “massimale assicurato”, vuol dire che, ad esempio, il rimborso a volte è limitato soltanto a una percentuale del valore della macchina. Bisogna cercare poi gli “scoperti e franchigie” vale a dire le parti del danno che restano a carico dell’assicurato. Per l’auto vanno inoltre studiate le “esclusioni”, ovvero i casi non coperti: terremoti, eruzioni vulcaniche, danni al motore e alla trasmissione derivanti dalla circolazione (non dalla sosta che è invece coperta) in zone allagate.
FONTE : SOLDIWEB

I mutui a tasso fisso ritornano in voga

I mutui a tasso fisso ritornano in voga

Dopo anni di predominio incontrastato dei mutui a tasso variabile, in autunno si registra una nuova tendenza.     

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a cura di Redazione
17 novembre 2014 
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Secondo quanto rivelano i dati ad ottobre dell’Osservatorio MutuiOnline, che segnala un aumento delle richieste di mutui a tasso fisso del 14,2% rispetto al secondo semestre 2013. Insomma, imutui a tasso fisso sono tornati di moda, dopo anni di predominio incontrastato dei mutui a tasso variabile.

IL NUOVO TREND -  Ma come mai questo cambio? Come mai gli aspiranti acquirenti si stanno nuovamente focalizzando sul tasso fisso? Sicuramente il taglio del costo del denaro e dei tassi di interesse da parte della Bce rende più appetibili questi prodotti e abbassa la differenza di spread rispetto ai prodotti a tasso variabile. Una motivazione più psicologica è legata alla necessità, soprattutto in tempo di crisi, di pianificare quanto più possibile le uscite familiari.
LEGGI ANCHE: "Mutui, la mossa della Bce vale 100 euro in più nel portafoglio"

COMPRAVENDITA - Sicuramente il momento favorisce la compravendita laddove c’è un’effettiva disponibilità di liquido a supporto della richiesta di finanziamento, come segnala Bankitalia nel "Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia" recentemente diffuso: la quota di acquisti finanziati con un mutuo è passata dal 62,9% della precedente rilevazione al 59,9%.

LE TEMPISTICHE - Un dato confermato anche dall’Osservatorio MutuiOnline, che rileva una riduzione dell’orizzonte temporale del finanziamento (con un significativo aumento dei mutui a 15 anni, +5,1% rispetto allo stesso periodo 2013). Si riduce anche l’importo richiesto, in media 126.410 euro contro i 131.796 euro del 2013.

LOAN-TO-LOAN - Il che significa, parallelamente, una netta riduzione del loan-to-value, con un aumento del 7,6% delle richieste per classe dal 30% al 50%. Un trend supportato anche dalle offerte degli istituti di credito, che premiano con spread vantaggiosi chi chiede finanziamenti al di sotto della metà del valore dell’immobile. Sempre in crescita l’andamento delle surroghe, altro macro fenomeno significativo da segnalare: ad oggi le richieste sono il 47,7% del totale, contro un 13,3% del secondo semestre 2013.
FONTE : SOLDIWEB

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