venerdì 23 maggio 2014

La diffida a proseguire nel possesso non basta a fermare il decorso del tempo utile per l'usucapione

21/05/2014

L'usucapione è una modalità di acquisto della proprietà o di altro diritto reale di un bene, mobile o immobile, a titolo originario fondato sul passaggio del tempo.

In sostanza se una persona possiede un bene immobile in modo non violento e non clandestino per almeno vent'anni può reclamare l'acquisto della proprietà o di altro diritto reale.

Si può usucapire una servitù di passaggio (cfr. art. 1061 c.c.), la proprietà, l'usufrutto ecc.

Requisito fondamentale per l'operatività di tale istituto è il possesso.

Quando è stata chiamata a pronunciarsi in merito airequisiti per la ricorrenza dell'acquisto per usucapione, la Corte di Cassazione ha affermato che “per la configurabilità del possesso ad usucapionem, è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena (ex plurimis Cass. 9 agosto 2001 n. 11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436, Cass. 13 dicembre 1994 n. 10652) (Cass. 23 maggio 2012 n. 8158).

L'usucapente dev'essere entrato in possesso del bene in modo non violento e soprattutto in maniera chiara e manifesta.

Molto spesso il possesso inizia nell'erronea supposizione della reale esistenza di un diritto: la pervenuta consapevolezza dell'erroneità di tale supposizione non conta ai fini della prosecuzione del possesso. Ciò che conta è la situazione di fatto abbia avuto inizio senza atti di forza. (Usucapione e interversione del possesso.)

Che cosa accade se chi si vanta d'essere proprietario del bene oggetto del possesso se ne lamenta?

Stando a quanto affermato in più occasioni, e recentemente ribadito dalla Cassazione (vedi sent. 9286 del 6 maggio 2014), fintanto che non vi sia un atto giudiziale o materiale che comporti la contestazione e/o la perdita del possesso non accade nulla. Detta diversamente: la semplice diffida o messa in mora del possessore non scalfiscono il passaggio del tempo utile ai fini per il compimento dell'usucapione.

In tal senso nella succitata pronuncia di legittimità, è stato affermato (rectius ribadito) che “gli atti di diffida e di messa in mora sono idonei ad interrompere la prescrizione dei diritti di obbligazione, ma non anche il termine utile per usucapire, potendosi esercitare il relativo possesso anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale, cosicché è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso solo ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure ad atti giudiziali diretti ad ottenere "ope iudicis" la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente, come la notifica dell'atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i beni immobili in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale, conformemente alle pronunce di questa Corte menzionate nella stessa sentenza impugnata, nel solco di un orientamento consolidato, ribadito anche più recentemente (vedi in tal senso Cass. 11-7-2011 n. 15199)” (Cass. 6 maggio 2014 n. 9682).

Conciliazione in condominio

Cass. 6 maggio 2014 n. 9682

Fonte : condominioweb.com

Chi si distacca dal riscaldamento centralizzato continua a pagare il gasolio se gli altri condomini non risparmiano

22/05/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

E' legittimo il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato?

Alla domanda, in passato, in assenza di specifiche disposizioni normative, la giurisprudenza (cfr. su tutte Cass. n. 5974/04) aveva dato risposta positiva.

Sulla scorta di quest'orientamento, oggi la legge risponde così:

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma (art. 1118, quarto comma, c.c.).

Prime applicazioni giurisprudenziali della Riforma in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

Com'è stato unanimemente affermato in sede di prima lettura della così detta riforma del condominio, la quale ha inserito questa norma nel codice civile, s'è trattato di un sostanziale recepimento dell'insegnamento giurisprudenziale nel dettato normativo. Tralasciando le critiche avanzate ad una norma che, secondo molti, rischia di discriminare, chi si distacca subito da chi vorrebbe farlo dopo ma non può più, ciò porta con se un indubbio vantaggio: quanto affermato dalla giurisprudenza per il periodo pre-riforma continuerà ad essere valido anche per il futuro. In questo contesto daremo conto di quanto affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 9526 del 30 aprile 2014.

Distacco dall'impianto e costi

Il distacco dunque, non è sempre legittimo, ma è legittimo quando sia comprovato che ciò non rechi squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Insomma Caio, ipotetico condomino del condominio Alfa, si potrà distaccare dimostrando, per il mezzo di una relazione tecnica, tali fatti. Eventuali opposizioni dell'assemblea possono essere contestate rivolgendosi all'Autorità Giudiziaria. Siccome l'assemblea non può limitare i diritti dei singoli sulle parti comuni e su quelle di proprietà esclusiva, un'eventuale delibera di diniego di distacco dovrebbe essere considerata nulla (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

Che cosa succede se, contritamente a quanto preveduto, al distacco non segue una proporzionale riduzione di spesa? Spieghiamoci con un esempio.

Si supponga che il condominio Alfa, spende ogni anno € 10.000 per il combustibile per il riscaldamento centralizzato; s'ipotizzi che la quota spesa di Caio sia di € 500,00. Si supponga che a seguito del distacco di Caio la spesa non scenda intorno ai 9.500,00 euro ma resti la stessa. È evidente che per gli altri condomini si manifesterebbe un aggravio di costi che, invece, non potrebbe esistere per chiara disposizione normativa.

In un caso simile a questo, risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 9526, un condominio ha deciso di addebitare al condomino distaccato il costo del combustibile per la parte eccedente quella necessaria per gli altri condomini. Come dire: se dal distacco deriva un aggravio di costo quell'aggravio può essere posto a carico del distaccato.

La deliberazione assembleare in tal senso adottata era stata oggetto di contestazione da parte del condomino, ma la Cassazione ha statuito, nei fatti, che quella decisione così assunta era legittima. Si legge in sentenza che coloro i quali si distaccano dall'uso dell'impianto di riscaldamento “continuano ad essere obbligati a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini, perché se il costo di esercizio dell'impianto (rappresentato anche dall'acquisto di carburante necessario per l'esercizio dell'impianto) dopo il distacco non è diminuito e se la quota non sarebbe posta a carico del condomino distaccante, gli altri condomini sarebbero aggravati nella loro posizione dovendo farsi carico anche della quota spettante ai condomino distaccato” (Cass. 30 aprile 2014 n. 9526).

Fonte : condominioweb.com

L'immobile è costruito con «materiale scadente». Il costruttore è responsabile dei «gravi difetti».

22/05/2014

di Avv. Giuseppe Scordari

La realizzazione dell'immobile con materiali inidonei o non a regola d'arte, tali da comprometterne la funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, sebbene ordinaria, pregiudica o menoma in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità dell'immobile e comporta una responsabilità ex art. 1669 c.c. in capo al costruttore.

Questo è il principio sancito dal Tribunale salentino in una recentissima pronuncia in relazione ad un procedimento instaurato a seguito della notifica di un atto di citazione da parte di Tizio contro la ditta costruttrice Beta, il quale denunciava gravi vizi di costruzione dell'immobile acquistato. (Come l'amministratore può agire per far valere i gravi difetti di costruzione)

Il caso. Tizio, con atto di citazione ritualmente notificato, chiamava in giudizio la ditta costruttrice Beta per l' accertamento, da parte del Giudice, dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. dell'unità immobiliare acquistata dopo una compravendita immobiliare regolata dal D.Lgs. 192/05 in relazione ad un contratto preliminare, seguito dal contratto vero e proprio, sottoscritto con la ditta Beta, con contestuale richiesta del risarcimento dei danni. In particolare Tizio voleva che il Giudice accertasse che l'esecuzione dei lavori non era stata fatta “a regola d'arte” e nel rispetto della vigente normativa in materia di edilizia ed urbanistica. Infatti,solo dopo pochi mesi dall'ultimazione dei lavori, l'immobile presentava già palesi e diversi problemi relativi proprio alla non idonea costruzione: problemi di umidità, un mancato isolamento acustico, spifferi provenienti dagli infissi e i due bagni risultavano impraticabili durante la stagione invernale a causa della mancata realizzazione del sistema di coibentazione.

Dal canto suo, la società esponeva che, non solo i lavori erano stati fatti “a regola d'arte” e nel rispetto della normativa, ma la stessa aveva posto in essere una serie di interventi "fuori capitolato" ed una serie di interventi precauzionali, poi non eseguiti per il mancato consenso dell'attrice all'accesso sulla sua proprietà. Inoltre la stessa ditta invocava l'impossibilità di applicazione dell'art. 1669 c.c. in quanto il termine di prescrizione di un anno per la denuncia dei vizi era già decorso. (Perché il condominio dev'essere ritenuto responsabile dei gravi difetti imputabili al costruttore?)

L'attore infine aveva richiesto una consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c. ed il C.T.U. aveva quantificato il costo dei lavori necessari per l'eliminazione dei difetti e vizi riscontrati, comprensivo delle spese tecniche per l'esecuzione degli stessi, in € 24.648,42 e la riduzione di valore dell'immobile in € 6.500,00, rispetto al prezzo di acquisto, consulenza contestata dalla convenuta, la quale ne chiedeva altresì la rinnovazione.

La decisione del Tribunale. Nel corso della causa, o meglio nel corso della fase istruttoria, la ditta convenuta aveva nominato un consulente tecnico di parte il quale contestava in toto le affermazioni e conclusioni esposte dal C.T.U., il quale poi è stato, come consueto, invitato a presentare delle osservazioni nel corso del procedimento. Orbene, le risposte rese dal C.T.U. alle osservazioni formulate dal tecnico dell'impresa convenuta sono risultate convincenti e condivisibili per il Giudice adito.

Il Giudice, infatti, ha sancito il mancato adeguamento dei lavori effettuati dalla ditta costruttrice alle normative vigenti (ossia il D. Lgs. 192/05) e con riferimento al deprezzamento di valore dell'immobile, il Tribunale leccese condivide interamente le conclusioni del consulente tecnico, in quanto l'esecuzione dei lavori indicati nella relazione di consulenza (ossia la realizzazione del cappotto) comporta sicuramente una riduzione della superficie utile dell'appartamento, sia che i lavori in questione vengano svolti all'interno sia che vengano svolti all'esterno dell'edificio.L'immobile quindi era stato sicuramente costruito con materiali risultati inidonei o non a regola d'arte, e tali menomazioni hanno costituito una compromissione della funzionalità, dell'abitabilità e dell'uso stesso della costruzione da parte dell'attore. Tali vizi, quindi, risultano eliminabili solo con dei lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, il quale costo dei lavori però pregiudica o menoma in modo rilevante il normale godimento dell'abitazione ed il suo prezzo di mercato.

Accertati quindi i difetti oggetto di doglianza di parte attrice, bisogna ora stabilire se tali vizi siano idonei a configurare una responsabilità ex art. 1669 c.c.

Quindi il Giudice salentino richiama alcune sentenze della Suprema Corte, secondo la quale “i gravi difetti si configurano anche nei casi in cui i vizi riscontrati pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo (Cass., sez. II, 16.02.2012, n. 2238), ad esempio, attraverso la realizzazione dell' opera con materiali inidonei o non a regola d'arte purché “tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” (Cass., sez. II, 28.04.2004, n. 8140; Cass., sez. II, 20.11.2007, n. 24143; Cass., sez. II, 03.01.2013, n. 84).

Nel caso esaminato, come dimostrato dal CTU, la natura dei difetti riscontrati e la tipologia di interventi necessari per il corretto ripristino dell' opera, configurano senza dubbio la responsabilità ex art. 1669 c.c. in capo alla ditta convenuta.

L'eccezione di prescrizione non può essere applicata al caso di specie in quanto parte attrice si è sicuramente adoperata alla denuncia dei vizi palesati entro l'anno dalla scoperta, ex art. 1669 c.c., e ciò risulta provato altresì dalle continue richieste di manutenzione sollevate da Tizio nei confronti della ditta convenuta.

Il Giudice quindi ha condannato a risarcire parte attrice dei danni subiti, pari ad € 31.148,42, risultanti dal costo dei lavori necessari per l'eliminazione dei difetti riscontrati (comprensivi delle spese necessarie per la presentazione della S.C.I.A. e di quelle necessarie per il Coordinamento per la Sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione dei lavori) e dalla riduzione di valore dell'immobile, somme da rivalutare dalla data di stima in quanto trattasi di debito risarcitorio di valore. La ditta convenuta è stata altresì condannata al pagamento delle spese di lite, comprensive della spesa relativa alla consulenza tecnica effettuata.

Da non perdere Costruttori che vendono l'abitazione nascondendone i difetti. Ecco le conseguenze.

Tribunale di Lecce - Seconda sezione civile - Sentenza n. 1639 del 5 maggio 2014

Fonte : condominioweb.com

Il locale caldaia è di proprietà comune, salvo specifica prova contraria

23/05/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Che cosa deve fare un condomino se ritiene che il locale caldaia e i corridoi di accesso siano di sua proprietà e non di proprietà comune?

La risposta è semplice: deve essere in grado di dimostrare che al momento della costituzione del condominio – ossia all'atto del trasferimento della prima unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario – quei locali e parti dell'edificio siano stati sottratti dalla loro normale destinazione prevista dalla legge.

A dirlo, meglio a ribadirlo, è stata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9523 del 30 aprile 2014.

Parti comuni dell'edificio

L'art. 1117 c.c., ci dice la giurisprudenza ormai da anni, contiene un'elencazione meramente esemplificativa delle parti dell'edificio che debbono considerarsi in condominio (cfr. in tal senso ex multis Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).

La norma specifica che i beni, i servizi e gli impianti in essa elencati sono da ritenersi di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo.

A questo punto, una nota, prima di proseguire nell'esame del caso concreto e della soluzione adottata dagli ermellini, pare doverosa: nella sentenza in esame, come in tantissime altre, si parla di presunzione di condominialità. Le Sezioni Unite, nel lontano 1993, specificarono che le cose comuni elencate nell'art. 1117 c.c. sono e non si presumono comuni fino a prova contraria.

Presunzione di condominialità: chi decide?

L'art. 1117 c.c., nella sua formulazione vigente fino all'entrata in vigore della riforma (che era poi quella applicabile al caso risolto con la sentenza n. 9523), specificava che era da ritenersi comuni il locale per il riscaldamento centralizzato. Nell'attuale formulazione sparisce questo riferimento ma, in virtù del fatto che si parla comunque di locali per i servizi in comune, non v'è motivo per ritenere che, laddove vi siano o vi siano stati degli impianti centralizzati, quei locali non debbano considerarsi condominiali.

Il ruolo dei titoli nell'esclusione della condominialità

In questo quadro d'insieme i titoli d'acquisto (ossia gli atti d'acquisto ed il regolamento contrattuale) possono portare a conclusioni differenti. In realtà non solo gli atti d'acquisto ma anche la concreta destinazione di una parte dell'edificio può far venire meno ab origine la condominialità di una parte dell'edificio.

Nel caso risolto dalla sentenza n. 9523 si litigava in relazione alla condominialità di un locale caldaie, di un sottoscala e dei corridoi che vi conducevano, nonché dell'esattezza delle tabelle millesimali giudiziali. In primo grado il Tribunale aveva stabilito che quelle parti dell'edificio fossero condominiali e che le tabelle fossero corrette. Il giudizio di appello aveva ribaltato l'esito: tabelle errate e locale caldaia con annessi luoghi di accesso erano da ritenersi di proprietà esclusiva. Il tutto, diceva il giudice d'appello, lo si desumeva dalla documentazione agli atti di causa.

Da qui il ricorso in Cassazione da parte del condominio e dei condomini interessati all'accertamento della condominialità die beni. La Corte nomofilattica ha parzialmente accolto il ricorso, dandogli sostanzialmente ragione.

In linea generale i giudici di piazza Cavour hanno ricordato che le cose elencate nell'art. 1117 c.c. si presumono comuni fino a prova contraria, ribadendo altresì il valore meramente indiziario e non cogente della documentazione catastale.

Al catasto l'immobile risulta a mio nome, ma non è detto che sia mio.

Qual è, allora, la documentazione idonea a dimostrare che una parte dell'edificio indicata nell'art. 1117 c.c. non è comune?

Gli ermellini, censurando la violazione in cui è incorso il giudice di appello considerando sufficienti a provare la proprietà esclusiva gli atti di acquisto degli originari attori, hanno affermato che “al fine dell'esatta individuazione della condominialità o meno dei detti beni non andava considerato il suddetto atto ed il titolo di acquisto dei resistenti, ma - al contrario - l'atto costitutivo del condominio al fine precipuo di considerare l'esclusione o meno di determinati beni da quelli per i quali vi è presunzione di legge di appartenenza al condominio medesimo” (Cass. 30 aprile 2014 n. 9523).

Insomma è alla nascita della compagine che si fa chiarezza sulla natura condominiale o meno delle parti dell'edificio.

Fonte : condominioweb.com

Opere su parti di proprietà comune vietate dell'assemblea

Casi in cui l'apertura di una porta su di un pianerottolo comune è lecita

Opere su parti di proprietà comune vietate dell'assemblea

23/05/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Secondo le nuove regole del condominio è possibile aprire una porta su un pianerottolo comune per accedere al secondo piano del mio appartamento dopo che l'assemblea ha deliberato negativamente?

Questa la domanda che ci viene posta da un nostro lettore.

Diritto all'uso della cosa comune e valutazione della legittimità della delibera assembleare di diniego anche alla luce di eventuali disposizioni del regolamento di condominio: questi gli argomenti ai quali guardare per dare una risposta al quesito.

Uso della cosa comune

Ai sensi dell'art. 1102 c.c.:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

In che cosa si sostanzia questo paritetico diritto all'uso previsto dalla legge? Non è possibile dare una risposta specifica. In linea di principio, quando è stata chiamata, a pronunciarsi sull'argomento, la Cassazione ha specificato che pari diritto non vuol dire diritto all'uso identico e contemporaneo (tant'è che la deliberazione di uso turnario del parcheggio è considerata legittima), quanto piuttosto diritto di ognuno di trarre dal bene comune la massima utilità personale nel rispetto del pari diritto degli altri.

In questo contesto, è sempre la Cassazione a parlare, “essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808)” (Cass. 3 agosto 2012 n. 14107). (http://www.condominioweb.com/uso-potenziale-delle-cose-comuni-in-condominio-secondo-lart-cc.1430)

Alla luce del principio appena espresso, dunque, pare evidente che l'apertura di una porta su di un pianerottolo comune, nel momento in cui ciò non rechi pregiudizio alla sicurezza ed alla stabilità dell'edificio non possa essere vietata e l'eventuale delibera che dovesse statuire in tal senso sarebbe da ritenersi nulla in quanto lesiva del diritto del singolo all'utilizzazione delle parti comuni.

Abbiamo lasciato da parte, volutamente, il riferimento al decoro architettonico. In effettil'apertura di una porta su di una parte comune, se fatta in modo disarmonico rispetto al contesto circostante, potrebbe essere considerata lesiva dell'estetica dell'edificio. In tal senso, quindi, ben potrebbe l'assemblea, preventivamente, indicare delle prescrizioni cui il condomino sarebbe tenuto ad uniformarsi per la realizzazione dell'apertura.

Nel caso di regolamento contrattuale che vietasse qualunque modificazione delle cose comuni, l'apertura dovrebbe essere considerata illegittima, salvo diverso accordo tra tutti i condomini.

Fonte : condominioweb.com

mercoledì 21 maggio 2014

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martedì 20 maggio 2014

Tasi 2014: rata a settembre per Comuni con ritardo aliquota, le città più care, le info

20-05-2014 - Massa Maria Francesca

Il pagamento della Tasi 2014 è fissato per settembre nei Comuni in ritardo con la delibera dell'aliquota. Info.

Proroga Tasi per i comuni ritardatari

Rinvio a settembre per la Tasi 2014 per i Comuni che non hanno ancora deliberato l'aliquota. Lo ha annunciato il Governo al termine di un incontro tecnico con i Comuni. La scadenza del 16 giugno resta invariata per tutti gi altri comuni.

Tasi 2014: scadenza a settembre

Lo slittamento del pagamento a settembre della prima rata Tasi 2014 è dovuto al ritardo di alcuni Comuni italiani nella delibera delle aliquote. Le modalità di applicazione della nuova imposta sono state varate dal Governo nell'aprile scorso, ma ancorapochi Comuni hanno deliberato l'applicazione delle aliquote e le eventuali detrazioni. La delibera è stata inoltrata da 832 Comuni ma solo 514 hanno pubblicato i dati sul sito del Ministero dell'Economia.

La proroga da giugno a settembre nel pagamento della prima rata Tasi 2014, la tassa sui servizi indivisibili, è concessa ai Comuni che al 23 maggio non avranno ancora deliberato l'aliquota da applicare. La scadenza del pagamento Tasi resta confermata per il 16 giugno 2014 per tutti gli altri Comuni italiani.

Tasi 2014: le città più care

E intanto è polemica sui nuovi costi della prima rata Tasi, che appare più elevata della vecchia Imu: 240 euro medie per nucleo famigliare, per raggiungere le 430-470 euro in città come Milano, Torino, Genova, Sassari, Cagliari. In base ai dati riportati da UIL, la città più cara è Torino con una prima rata Tasi di 468 euro, seguita da Genova con una rata di 439 euro. Si tiene su una ideale linea mediana la città di Roma, con una rata Tasi di 410 euro.
Resta la città meno cara Palermo con una rata di 154 euro, di non molto differente dalla rata Imu di 152 euro.

Fonte : SuperMoney

Le banche sono diventate più buone?

19-05-2014 - Sandro Amati

Situazione corrente della relazione banca-cliente, sostegno al settore immobiliare in crisi.

L'ultimo periodo analizzato vede le banche "virare" genericamente la loro offerta verso il basso, sia riguardo gli asset attivi che passivi.

In primis i mutui, grazie all'attuazione del piano casa, si riducono gli spread, si riducono le spese fisse e si allarga la percentuale di finanziabilità dell'immobile (cresce il Loan To Value). Unicredit con mutui Plafond Casa e il gruppo Banca Intesa con l'iniziativa Casa Insieme di Banca CR Firenze. Si cerca in tal modo di venire incontro all'esigenza di una clientela sempre meno abbiente e di ridar fiato ad un mercato immobiliare in forte ristagno.

Di contro i conti e i conti deposito vincolati continuano a perdere il loro appeal remunerativo o comunque aumentano i requisiti necessari per avere dei tassi che solo fino a qualche mese fa erano la normalità.

Unipol per esempio, per offrire un Time Deposit con tasso al 3% a 18 mesi, richiede un minimo importo di 50.000 € e la sottoscrizione di un piano d'accumulo ricorrente, Banca Mediolanum un concede un tasso premium dello 0,8% solo con un investimento in prodotti di risparmio gestito di almeno 100.000 €. Proprio questo sembra essere il motivo per cui le Banche focalizzano i loro marketing effort, con nuovi spot, nuove campagne e claim a effetto, su conti correnti e di deposito, cercando in tal modo di sostenere l'obiettiva decrescita dei rendimenti sulla liquidità.

Continua a diffondersi la tendenza promozionale ad abbinare il prodotto bancario, in particolare conto e mutuo, con un prodotto tecnologico in particolare mobile o smartphone, con una differenza di partnership tra le varie banche: BPM sceglie LG per la nuova campagna conto e mutuo Banco Popolare preferisce Apple, mentre UniCredit prosegue con Subito Banca la vendita di prodotti Samsung, brand preferito anche da Bper.

FONTE : SuperMoney

Sexy shop «liberi». Anche in condominio?

17/05/2014

di Ivan Meo

L'apertura di un sexy shop in un condominio, comporta un pregiudizio per gli abitanti dello stabile?

Cosa dice la legge. Forse non tutti ricorderanno ma tra i diversi provvedimenti adattati dai precedenti Governi dobbiamo ricordare il decreto Salva Italia ed il successivo decreto Cresci Italia, che al fine di dare una spinta all'economia in fase di stagnazione, decisero di “sburocratizzare” alcune settori. Più recentemente la legge di conversione del decreto legge c.d. “Valore Cultura” ha previsto che la licenza per l'apertura di locali notturni potrà essere richiesta mediante la segnalazione certificata di inizio attività purché corredata dalle dichiarazioni, attestazioni, asseverazioni ed elaborati tecnici richiesti dalla normativa di settore. Si sottolinea, inoltre, che in ogni caso, sarà sempre necessario verificare la compatibilità dell'evento con i regolamenti condominiali.

Il caso. Proprio prendendo spunto da questi recenti interventi legislativi il Tar Lombardia, con sentenza 480/14 del 7 maggio, ha accolto, il ricorso di una società che gestisce sexy-shop, considerando troppo rigide le norme adottate dal consiglio comunale per regolamentare il settore della distribuzione. Infatti, partendo dal presupposto della libertà di apertura per nuovi negozi sul territorio, si era deciso di far abrogare una serie di norme che ponevano “divieti e restrizioni alle attività economiche non adeguati o non proporzionati alle finalità pubbliche perseguite”. Per tal motivi il giudice amministrativo ha considerato eccessivo il limite imposto dal Comune all'apertura del pornoshop, nel centro storico, rendendo illegittimo il no alla Scia presentata dal negozio. Quindi il provvedimento è stato considerato contrario alle liberalizzazioni previste dai decreti Salva e Cresci Italia che ha eliminato “divieti e restrizioni alle attività economiche non adeguati o non proporzionati alle finalità pubbliche perseguite, …” (comma 1 lett. b), e dispone che “le disposizioni recanti divieti, restrizioni, oneri o condizioni all'accesso ed all'esercizio delle attività economiche sono in ogni caso interpretate ed applicate in senso tassativo, restrittivo e ragionevolmente proporzionato alle perseguite finalità di interesse pubblico generale, alla stregua dei principi costituzionali per i quali l'iniziativa economica privata è libera secondo condizioni di piena concorrenza e pari opportunità tra tutti i soggetti, presenti e futuri, ed ammette solo i limiti, i programmi e i controlli necessari ad evitare possibili danni alla salute, all'ambiente, al paesaggio, al patrimonio artistico e culturale, alla sicurezza, alla libertà, alla dignità umana e possibili contrasti con l'utilità sociale, con l'ordine pubblico, con il sistema tributario e con gli obblighi comunitari ed internazionali della Repubblica”.

Questione di distanze. Ma vi è di più. Nella motivazione delle sentenza si legge che nulla osta il richiamo ai beni architettonici, ambientali e di decoro, visto che nel caso di specie la delibera bandisce, nella zona antica della città, oltre che determinati tipi di esercizi anche i distributori automatici, ma non indica le modalità alternative che possano favorire un accesso discreto agli apparecchi da parte degli utenti. Di converso invece, può considerarsi legittima la delibera consiliare che autorizza l'installazione di un sexy shop ad almeno quattrocento metri dalle scuole, e non nelle immediate vicinanze delle chiese, ospedali e cimiteri, al fine di tutelare il rispetto delle persone.

In condominio cosa succede. Il caso analizzato dal Tar Lombardia potrebbe avere qualche ripercussione in ambito condominiale? A tale riguardo lo svolgimento di determinate attivitàall'interno di appartamenti condominiali deve essere consentita dal regolamento di condominio. Il condominio può far valere il suo “veto” richiamando eventuali clausole contenute nel regolamento condominiale. Solitamente il regolamento vieta qualsiasi attività “contrarie al decoro”. Con tale formula la giurisprudenza ritiene che possa includersi anche l'esercizio di una pensione “a ore”(Cass. n. 11145/1990). Determinate attività, inoltre, possono creare anche dei problemi di “immissioni morali”, cioè derivanti dall'esercizio di particolari attività che ledano “il senso morale dei vicini di casa” (cfr. il caso dell'esercizio di una casa di tolleranza cui v. Cass., 26-4-1951, n. 1917).

Ovviamente si tratta di accertare se tale tipologia di attività rientri nell'elenco dei divieti previsti dal medesimo regolamento. Alcuni Tribunali hanno anche analizzato casi in cui alcuni regolamenti dicondominio vietavano l'apertura di case di prostituzione (Tribunale di Torino 5 marzo 1964). Ma oltre alla clausola del regolamento si può anche inserire una apposita clausola nei contratti di locazione o comodato degli immobili e locali di proprietà comune dei condomini.

Applicabilità del caso di specie. Ma tornando al caso di specie, il Tribunale di Bergamo, consentenza 13 giugno 1997, n. 750, si è pronunciato in tal senso: “l'utilizzazione quale sexy shopdi una porzione immobiliare sita nel cortile interno di uno stabile condominiale non comporta di per sè una destinazione suscettibile di arrecare molestie o fastidi pregiudizievoli per il condominio o per i singoli condomini”. Si segnala che lo stesso Tribunale era già intervenuto, con Ordinanza del. 13 settembre 1995, in senso conforme, in ordine alla controversia, insorta tra le medesime parti, sulla sussistenza - o meno - di un pregiudizio per il condominio e per i singoli condomini.

Nel merito, secondo il giudice bergamasco, non sussistono nel regolamento condominiale limiti specifici alla destinazione d'uso delle proprietà individuali. Al riguardo, il Giudice ha osservato che l'attività esercitata non può considerarsi rumorosa o maleodorante, e né tanto meno possa essere qualificata molesta, cioè fonte di molestie o fastidi pregiudizievoli per il Condominio o per i singoli condomini. Poiché l'attività di vendita degli oggetti commercializzati nel sexy shop si svolge esclusivamente all'interno del locale, non esistendo vetrine d'esposizione, tale esercizio non risulta idoneo ad arrecare fastidio alla collettività condominiale.

Se il condomino non accetta la clausola del regolamento non gli si può impedire di aprire un bar ma gli si possono chiedere i danni per i rumori

Tar Lombardia, n. 480 del 7 maggio 2014

Fonte : condominioweb.com

Prova del contenuto della raccomandata, spetta a chi la riceve darne prova, oppure no?

19/05/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Non è raro sentire affermare che nemmeno unaraccomandata è in grado di dimostrare il contenuto della comunicazione. La raccomandata, si dice, prova che il mittente ha inviato una lettera e che il destinatario l'ha ricevuta un determinato giorno.

Si badi: già sulla ricezione è necessario specificare alcuni aspetti. Ricevere non significa, per forza, firmare l'avviso di ricevimento; ricevimento, ai fini legali, può anche voler dire semplice inserimento dell'avviso di giacenza da parte del portalettere nella cassetta del destinatario.

La lettera raccomandata anche in mancanza dell'avviso di ricevimento costituisce prova certa della spedizione,

Ma torniamo alla questione iniziale: davvero chi riceve una raccomandata può dire di non aver ricevuto la lettera che il mittente sostiene di aver inviato ma, ad esempio, un foglio bianco oppure addirittura una busta vuota? Se stessero così le cose, quale sarebbe il rimedio?

Diamo una risposta immediata e poi entriamo nel dettaglio: ad oggi non esiste una voce univoca sull'argomento.

Siccome "chi pensa male fa peccato, ma alle volte c'azzecca", ogni tanto "salta" fuori una sentenza (ed in materia non sono poche) che si pronuncia sull'argomento della prova del contenuto della raccomandata. Ultima in ordine di tempo, la sentenza della Corte di Cassazione n. 10388 depositata in cancelleria il 13 maggio 2014. Insomma il tema è dibattuto ed affrontato anche nelle aule di giustizia e non sempre con gli stessi risultati.

Che cosa hanno affermato gli ermellini nella sentenza appena citata? La Corte s'è pronunciata su una lettera stragiudiziale di messa in mora, ma la portata del principio è chiaramente estensibile anche ad altre comunicazioni, tipo convocazione dell'assemblea, ecc.

Si legge nella sentenza che "l'atto stragiudiziale di costituzione in mora del debitore, anche al fine dell'interruzione della prescrizione, inviato al debitore con raccomandata a mezzo del servizio postale, si presume giunto a destinazione - sulla base dell'attestazione della spedizione da parte dell'ufficio postale, pur in mancanza dell'avviso di ricevimento - e spetta al destinatario l'onere di dimostrare che il plico non contiene alcuna lettera al suo interno, ovvero contiene una lettera di contenuto diverso da quello indicato dal mittente" (da ultimo Cass. ord. 24.6.2013 n. 15762 in un caso analogo a quello oggetto del presente giudizio; nello stesso senso Cass. ord. 23.6.2011 n. 13877; Cass. ord. 7.4.2009 n.8409; Cass.3.7.2003 n. 10536; Cass. 11.5.2006 n. 10849)" (Cass. 13 maggio 2014 n. 10388). La pronuncia, insomma, non è l'unica in tal senso; in essa si legge altresì che il debitore, pur contestando il contenuto della raccomandata, non aveva, poi, fornito prova che esso fosse differente da quello addotto dall'attore.

Si diceva, però, che non sempre la Cassazione s'è pronunciata in tal senso. Nel 2005 ad esempio, i giudici di legittimità hanno affermato che "la sola ricezione della busta raccomandata da parte del destinatario non costituisce prova del contenuto di essa" (Cass. 12 maggio 2005 n. 10021) e che in ragione di ciò spetta al mittente dimostrare il contenuto poiché il destinatario può limitarsi a dire che ha ricevuto una lettera dal contenuto diverso e perciò l'ha buttata o addirittura un foglio bianco. Si tratta, è bene evidenziarlo, dell'unica sentenza di Cassazione di questo genere.

Certo è che la valutazione della prova spetta sempre al giudice. Così, per fare un esempio, il prezzo della raccomandata farà comprendere che non è potuto trattarsi di busta vuota oppure se si tratta di avviso di convocazione che tutti i condomini hanno ricevuto, risulterà difficile, ad avviso di chi scrive, convincere un giudice che quel solo condomino ha ricevuto una lettera di contenuto differente. Rebus sic stantibus, qual è il modo per avere certezza assoluta dell'invio di un atto? Solamente la notifica a mezzo ufficiale giudiziario anche se, giova ribadirlo, la Cassazione è massimamente - anche se non unanimemente - orientata nel senso espresso dalla sentenza n. 10388.

Fonte : condominioweb.com

Anche il condomino del primo piano paga l'ascensore.

La mancata impugnazione della delibera assembleare incide sulle spese di funzionamento dell'ascensore

Anche il condomino del primo piano paga l'ascensore.

20/05/2014

Avv. Leonarda Colucci

Il fatto. L'inquilino di un edificio impugna una delibera assembleare deducendo che, contrariamente a quanto stabilito in una precedente delibera assembleare che aveva concesso ad alcuni condomini residenti al primo piano ed all'attore l'uso dell'ascensore, con la delibera impugnata l'assemblea aveva concesso ad un altro condomino residente al primo piano la possibilità di utilizzare l'ascensore. Nell'impugnazione della delibera l'attore sosteneva che il condominio, negandogli il diritto di utilizzare l'ascensore, violava un accordo transattivo risalente a svariati anni prima (1983) secondo il quale l'attore avrebbe potuto utilizzare l'ascensore con esonero dalle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie e dalle spese di esercizio dello stesso.

In base a tale accordo transattivo l'attore contestava, inoltre, il bilancio consuntivo e di previsione rispettivamente dell'anno in corso e di quello successivo che ponevano a suo carico, pro-quota, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore.

Il condominio, tramite il suo amministratore, si costituiva in giudizio precisando che l'attore era obbligato quantomeno al pagamento delle spese di esercizio dato che la precedente delibera assembleare, che poneva a carico dei condomini le spese per la manutenzione dell'ascensore, non era stata impugnata.

I motivi della decisione. In primo luogo il condominio, in corso di causa ha revocato le delibere che impedivano all'attore l'uso dell'ascensore adeguandosi, in tal modo, all'accordo transattivo menzionato dall'attore che lo autorizzava ad utilizzare l'ascensore. Dunque dall'adeguamento del Condominio all'accordo transattivo menzionato dall'attore discendono, a parere del Giudice onorario del Tribunale di Perugia, una serie di effetti primo fra tutti, l'obbligo dell'attore di contribuire alle spese vive per garantire il funzionamento dell'ascensore.

A questa conclusione il giudice giunge anche analizzando il contenuto dell'accordo transattivo, che secondo l'attore avrebbe dovuto garantirgli l'esonero dalle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per la gestione dell'ascensore e dopo la sua morte tale diritto doveva essere assicurato anche al coniuge ed ai suoi discendenti diretti

Il Giudice, invece, ha rilevato che l'accordo fa riferimento solo alle spese di manutenzione dell'ascensore esonerando dalle stesse l'attore, ma nulla dispone in merito alle spese relative al funzionamento dell'impianto. Il silenzio dell'accordo in merito a quest'ultimo aspetto genera solo una conclusione e cioè che l'attore non possa considerarsi esonerati dalla partecipazione, pro-quota, alle spese necessarie al funzionamento dell'impianto.

Facendo leva su questa semplice constatazione il Tribunale di Perugia, con sentenza del 28 febbraio 2014, conclude con la condanna dell'attore al pagamento, pro-quota, delle spese di funzionamento dell'ascensore anche perché la delibera che ha disposto anche suo carico il pagamento di tali spese, malgrado adottata ad un'assemblea alla quale egli era presente, non è stata impugnata e tale circostanza gli ha impedito di fare ricorso a quanto sancito, all'epoca dei fatti, dal secondo comma dell'art.1137 del codice civile.

Non impugnata. La mancata impugnazione della delibera assembleare che disponeva la ripartizione fra i condomini delle spese di funzionamento dell'ascensore, impone quindi anche all'attore di partecipare al pagamento di tali spese.

Per quanto riguarda, infine, l'esatta classificazione delle spese in questione, il Giudice nella sentenza in commento ha fatto riferimento al principio stabilito dall'art. 1576 del codice civile che, anche se in materia di locazioni, sancisce a tal riguardo un principio generale in base al quale "le piccole spese di manutenzione sono a carico del conduttore".

Muovendo da tale considerazione una volta accertato il diritto dell'attore di usare l'ascensore, in conformità agli accordi transattivi prima menzionati, il Giudice nella sentenza in commento ha respinto la richiesta dell'attore di essere esonerato dalla spese di funzionamento dell'ascensore.

Conclusione. Se si decide di non impugnare la delibera, che dispone la ripartizione delle spese di funzionamento dell'ascensore, si è obbligati a pagare le relative spese.

Un condomino può allungare la corsa dell'ascensore di un piano?
S e la realizzazione di un ascensore toglie luce e aria al singolo condomino la delibera può essere annullata?
Tribunale di Perugia del 28 febbraio 2014

Fonte : condominioweb.com

Alla prima accensione la caldaia a gas esplode. Chi è il responsabile?

20/05/2014

di Avv. Dolce Rosario

Il condòmino cita in giudizio l'installatore, il collaudatore e la casa costruttrice della caldaia a gas al fine di sentirli dichiarare responsabili, in via solidale, dell'implosione della stessa.

Il caso. Il centro assistenza tecnico di una casa costruttrice di caldaie inviava il proprio tecnico per curare la prima accensione di un impianto termico posto a servizio di una caldaia (appena acquistata) e per il rilascio della consequenziale cedola di garanzia.

Al momento dell'accensione l'apparecchio, improvvisamente, implodeva; seguiva una fortissima deflagrazione e si sprigionava una fitta nube di gas, in grado di diradarsi in tutta la scala condominiale (per la cronaca, trattavasi di un palazzo di otto piani). Fortunatamente - v'è da dire - non si sono verificate delle conseguenze lesive, per nessuno degli astanti, al di là di una leggera intossicazione. Il condòmino cita in giudizio l'installatore, il collaudatore e la casa costruttrice della caldaia a gas (appena acquistata) e installata al fine di sentirli dichiarare responsabili, in via solidale, dell'implosione della stessa ed ottenere un provvedimento di condanna alla rifusione delle somme spese per il relativo acquisto, in uno a quelle sostenute nuovamente perprovvedere alla relativa sostituzione della caldaia.

Cosa ha disposto il Tribunale di Palermo. Dalla rappresentazione storica e processuale del fatto sono emerse due specifiche responsabilità giuridiche, riconducibili:

in parte, alla condotta dell'installatore; e cioè del tecnico che ha curato l'installazione della caldaia e dell'impianto postovi a servizio impiegando materiale non conforme alle norme di sicurezza e/o non completando l'opera oggetto dell'intervento secondo il manuale tecnico del fabbricante;
e, in parte ulteriore, al comportamento tenuto dal collaudatore - e cioè del CAT (centro assistenza tecnico della impresa costruttrice della caldaia) che ha operato la messa in servizio della caldaia senza curarsi preventivamente di verificare la sussistenza di tutti i requisiti tecnici e di sicurezza dell'impianto, descritti segnatamente dal libretto di manutenzione della caldaia.

Entrambe le condotte sono state ritenute concause che hanno contribuito - a quanto sembra - con pari efficienza eziologica a cagionare l'evento dannoso poi di fatto occorso.

Il nostro ordinamento, infatti, nel disciplinare il rapporto di causalità ha accolto il principio della equivalenza delle cause o della condicio sine qua non, secondo cui le cause concorrenti sono tutte ciascuna causa dell'evento.

Con riferimento alla condotta dell'installatore. Il rapporto giuridico intercorso tra il committente e l'impresa che ha proceduto all'installazione della caldaia e alla realizzazione dell'impianto posto a relativo servizio è stato sussunto nell'alveo del rapporto di appalto ex art. 1655 e ss. cod. civ.. (Accensione impianti di riscaldamento: consigli sulla sicurezza.)

Ogni qual volta si verte in materia di "installazione di una caldaia", che importa, per la realizzazione dell'opera, la prevalenza del lavoro alla somministrazione della materia ci troviamo, di fatti, innanzi alla fattispecie del rapporto di appalto (cfr, Cass. Civ.11602/2002; Trib Treviso, 25 marzo 2010, n. 575).

L'installatore, pertanto, realizzando un impianto come quello in disamina ha contravvenuto alla diligenza professionale richiesta per l'adempimento di tali obbligazioni, violando, in particolare, l'art. 1176.2 cod. Civ., per non aver accertato, nei limiti delle comuni regole dell'arte, la idoneità dell'opera realizzata; e l'art. 1175 cod. civ. relativamente ai doveri di adempiere alle obbligazioni con correttezza e buona fede.

Con riferimento al collaudatore. Sotto altro e concorrente profilo, l'implosione della caldaia è stata parimenti determinata dalla condotta colposa posta in essere dal collaudatore del centro autorizzato del fabbricante: elevatasi quale antecedente logico giuridico necessario dell'evento, senza il quale il nocumento non si sarebbe verificato.

Da non perdere: Esplosione di una caldaia in un edificio: l'installatore dovrà pagare il danno da perdita parentale

Difatti, la presunzione di responsabilità sussiste non soltanto per gli eventi che siano conseguenza diretta di un comportamento positivo, ma anche per quelli che derivino dall'omissione di una condotta dovuta, come nel caso di mancata adozione di misure di sicurezza, nello svolgimento di un'attività pericolosa (ex multis, Cass civ. 78/2189; 04/17369).

Nella fattispecie trattata è stato, pertanto, evidenziato dal Giudice la concorrente violazione da parte del convenuto della diligenza professionale richiesta dall'art. 1176, comma II, cod. civ., a mente del quale: "Nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata".

Con riferimento al fabbricante della caldaia. Per converso, non è stata ritenuta sussistente la responsabilità della impresa che ha fabbricato la caldaia e che ha inviato il proprio tecnico a procedere alla "prima accensione". Secondo il Giudice palermitano: "non appare configurabile una responsabilità della società in questione neppure ai sensi dell'art. 2049 c.c. (responsabilità padroni committenti), non sussistendo né un rapporto di subordinazione con conseguente possibilità giuridica di controllo e sorveglianza sull'attività del proposto né un rapporti di dipendenza caratterizzato da un potere di direzione e vigilanza".

L'esito del giudizio. Entrambi i tecnici sono stati condannati in solido, perché non hanno avuto cura di prestare la diligenza professionale del caso, stante anche l'attività pericolosa che hanno posto in essere. Viceversa, il fabbricante della caldaia l'ha fatta invece franca: nel senso che non è stato ritenuto obiettivamente responsabile, neppure per il fatto che il collaudatore dell'apparecchio ivi operava, in fin dei conti, in propria vece e funzione.

Solamente l'installatore e il collaudatore sono stati ritenuti responsabili ex artt. 2055 cod. civ.,rispetto ai fatti lamentati da parte attrice. A tal fine si è valorizzato preminentemente il nesso causale tra le condotte illecite ed il danno civile sullo scorta del principio di cui agli artt. 40 e 41 cod. pen. (rapporto di causalità - concorso di cause). La massima recita: un evento è da considerare causato da un altro se il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo in forza del criterio della cosiddetta causalità adeguata.

Risponde della morte dell'inquilino il proprietario che non controlla la caldaia.

Tribunale di Palermo del 02 febbraio 2014

Fonte : condominioweb.com