Si può offendere l'amministratore di condominio?

Si può offendere l'amministratore di condominio?

25/03/2014
Avv. Mauro Blonda


Il diritto di critica dev'essere salvaguardato, anche se le contestazioni non sono esatte. Questo è quanto stabilito dalla Cassazione, sezione penale, con sentenza n. 12209 del 13 marzo 2014

Il diritto di critica ridimensiona la portata delle offese ed estingue il reato. Bacchettando i Giudici di merito, lacunosi sul punto, la Suprema Corte ha rinviato al giudice d'appello una sentenza con cui due soggetti erano stati condannati per il reato di diffamazione compiuto nei confronti di un soggetto, colpevole (a loro dire) di essere un pessimo amministratore di condominio: esiste tuttavia, e va riconosciuto ed applicato, un diritto di critica, grazie al quale il fatto, pur inquadrabile come reato, resta tuttavia impunito. Con una recentissima pronuncia chiariscono in particolare gli Ermellini che in tema di diffamazione “per la sussistenza dell'esimente dell'esercizio del diritto di critica, è necessario che quanto riferito non trasmodi in gratuiti attacchi alla sfera personale del destinatario e rispetti un nucleo di veridicità” (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 12209 del 13/03/2014).

La sentenza di condanna, confermata in appello, è stata però ribaltata in Cassazione. Sia iI Giudice di Pace di Recanati, prima, che il Tribunale di Macerata (quale giudice di appello), successivamente, avevano ritenuto responsabili gli imputati del delitto di cui all'art. 595 cod. pen. per aver offeso l'onore dell'amministratore di condominio, da loro descritto in delle lettere inviate agli altri condomini quale “soggetto prevaricatore e incompetente, colluso con soggetti che avevano posto in essere condotte illecite”.

I giudici di primo e secondo grado hanno ritenuto queste affermazioni offensive dell'onorabilità dell'amministratore, anche perché (parzialmente) non vere, inesatte, e quindi non fondate.

La sentenza di condanna non è andata però giù agli imputati che dopo aver invano proposto appello hanno infino fatto ricorso per cassazione, lamentando appunto di godere di un diritto di critica nei confronti dell'amministratore del loro condomino, situazione questa che avrebbe giustificato le critiche contenute nelle lettere da loro inviate, anche se offensive e finanche se i fatti in esse riferiti non fossero fino in fondo corrispondenti alla realtà.

Ed il Supremo Collegio ha dato loro ragione. Vediamo perché.

La critica è una valutazione e come tale non deve contenere necessariamente riferimenti a circostanze vere. La Cassazione, accogliendo il ricorso, ha disposto un nuovo esame della vicenda processuale da parte del Tribunale, per un duplice ordine di ragioni che coincide con i punti fissati dalla sentenza stessa, punti sui quali il giudice di appello non aveva argomentato e che non aveva posto a fondamento del proprio convincimento.

Innanzitutto la non fondamentale importanza della veridicità delle contestazioni mosse dall'offensore.

Le ingiurie, laddove consistano nell'attribuzione di determinati fatti, integrano una valutazione, comportano cioè un giudizio (nel caso di specie: sull'operato dell'amministratore) e per tale ragione non possono consistere nell'asettica e fedele esposizione di fatti e circostanze, che possono anche non essere note nella loro interezza. Non è pertanto dalla veridicità o meno dei fatti imputati all'offeso che può derivare una minore o maggiore capacità lesiva delle offese che si cela dietro la loro attribuzione: “la critica – si legge nella sentenza della Suprema Corte –, quale espressione di un giudizio, non può pretendersi rigorosamente obiettiva. Dunque i limiti del diritto in questione non possono ritenersi superati solo per l'esistenza di affermazioni parzialmente difformi dal vero” (Cass. 12209/2014).

Ciò però non significa che il diritto di critica consente di dire tutto ciò che si ritiene, ricostruendo i fatti in maniera assolutamente falsa e pretestuosa: se da una parte è vero che “l'onere del rispetto della verità è più attenuato rispetto all'esercizio del diritto di cronaca, in quanto la critica esprime un giudizio di valore che, in quanto tale, non può pretendersi rigorosamente obiettivo”, è anche vero però che affinché il diritto di critica sia legittimamente usato è “necessario che quanto riferito rispetti un nucleo di veridicità”.

La critica dev'essere comunque motivata, mai gratuita ed ingiustificata. L'ulteriore punto sul quale la Cassazione richiama l'attenzione dei giudici di merito, invitandoli a tenerne conto nella nuova valutazione del caso cui li richiama, è l'importanza della concretezza della critica, in difetto della quale l'offesa sarebbe gratuita e la scusante addotta del tutto pretestuosa.

I soggetti cui sono demandati compiti e funzioni che comportano l'altrui valutazione devono accettare che il loro operato non sia condiviso e che i destinatari delle loro azioni le censurino, criticandole appunto: ma tali critiche non devono risolversi in offese gratuite. Ciò poiché “La diffamazione viene integrata principalmente quando la critica avviene al di fuori di qualsivoglia funzione di controllo o di denuncia nei confronti della persona offesa e si sostanzia in affermazioni aggressive e gratuite, ingiustificatamente offensive dell'onore della persona”.

Invece, ove “le critiche, pur aspre, siano ricondotte nell'ambito della funzione esplicata, che viene contestata nel suo operato, più profondo deve essere il giudizio di bilanciamento sugli opposti diritti delle parti”: sarà poi compito del giudice bilanciare questi contrapposti interessi, ossia il diritto alla critica, da una parte, e quello all'integrità del proprio onore, dall'altra. Tutto ciò, in concreto, “si traduce in un più pregnante onere di motivazione” che, ove manchi, imporrà una sentenza come quella pronunciata nel caso trattato dal Supremo Collegio, che difatti ha per così dire rispedito al mittente la sentenza impugnata, ha cioè rinviato gli atti al giudice di appello perché “approfondisca la motivazione in ordine al ritenuto superamento dei limiti del diritto di critica, tenendo conto di quanto sopra osservato”.

Via libera, pertanto, al confronto anche aspro con gli amministratori di condomino, il cui operato potrà essere sindacato in maniera anche piuttosto violenta, purché nel rispetto della verità dei fatti e senza quindi trascendere in gratuiti attacchi alla sfera personale del destinatario, la cui onorabilità resta tutelabile, ma in maniera attenuata in ragione della sindacabilità del proprio operato: questa situazione infatti lo espone a valutazioni che, in quanto tali, possono anche essere difformi dalla verità dei fatti e ridursi a censure, anche in sé offensive, ma frutto di una sincera critica e non finalizzate alla mera e gratuita offesa.

Sentenza Corte di Cassazione, sez. IV Civile, 22 gennaio - 13 marzo 2014, n.12209

Fonte: CondominioWeb.com

Si può installare l'ascensore all'interno della tromba delle scale anche se comporta una lieve riduzione dei pianerottoli?

Si può installare l'ascensore all'interno della tromba delle scale anche se comporta una lieve riduzione dei pianerottoli?


25/03/2014
Giuseppe Donato Nuzzo Giuseppe Scordari


La sentenza in commento conferma il diritto del singolo condomino di installare l'ascensore all'interno della tromba delle scale, a condizione che la realizzazione di tale ascensore non alteri la destinazione e non impedisca il pari uso della cosa comune agli altri partecipanti.

In presenza di tali condizioni, la realizzazione dell'ascensore costituisce “un uso consentito del bene comune ex art. 1102 c.c.” che non lede il diritto degli altri condomini al pari uso dello spazio comune. E' possibile modificare la cosa comune, da parte del singolo o di un gruppo di condomini purchè non venga alterata la destinazione e non impedisce il pari uso agli altri.

Il caso – Con atto di citazione un condomino chiedeva al giudice che fosse dichiarato il suo diritto di installare l'ascensore nelle scale di proprietà comune, asserendo che tale ascensore non ledeva il diritto degli altri condomini, ma piuttosto costituiva uso consentito del bene comune ex art. 1102 c.c. Si costituivano alcuni condomini chiedendo il rigetto della domanda.

Gli orientamenti giurisprudenziali - Il Tribunale di Roma ha risolto la questione richiamandosi ai consolidati insegnamenti della Corte di cassazione in materia.

In primis, l'installazione di un ascensore può avvenire per iniziativa sia assembleare – in tal caso con imputazione dell'opera all'intera collettività, anche con riferimento alla ripartizione di costi ex art. 1120 c.c. - ma anche di gruppi di condomini ovvero di un solo condomino, in questo caso con imputazione dell'opera e dei relativi costi ai soli condomini "promotori" (Cass. civ. n. 3840/95; n. 24006/04).

Inoltre, riguardo alle spese per l'installazione di un ascensore, qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa (come nel caso de quo), per essere stata questa assunta interamente da un gruppo di condomini, trova applicazione la norma di cui all'art. 1102 c.c. (Cass. civ. n. 24006/04).

Infine, l'installazione di un ascensore, in un edificio che ne risulta privo, può essere effettuata anche da singoli condomini, purché sia fatto salvo il diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo però questo ultimi all'eventuale installazione ed alla manutenzione. Non vi è lesione ex art. 1102 e 1120 c.c., laddove risulti che, da tale innovazione, non derivi pregiudizio sotto il profilo del minor godimento della cosa comune (Cass. 1529/00 e Cass. 20902/10), e non vi è nemmeno lesione dei diritti all'uso comune anche quando il pregiudizio vada a vantaggio di tutti i condomini, mentre leda i diritti anche di un solo condomino senza il superamento della normale tollerabilità (Cass. 20909/10).

Nel caso di specie, è stato accertare che non vi è lesività del manufatto alla stabilità del fabbricato, né del suo decoro. Riguardo al contemperamento degli opposti interessi, ossia quello estetico e, quello socialmente rilevante alla più comoda utilizzabilità dell'edificio, bisogna ritenere consentita, sia pur modestamente, una compromissione del diritto all'integrità del decoro architettonico.

Non risultano inoltre violazioni dei limiti previsti dall'art. 907 c.c., in particolare con riguardo alle limitazioni al diritto di luce. In tema di normativa sulle distante, peraltro, il principio cardine non è assoluto: esso non opera né nell'ipotesi di installazione di impianti qualificabili come indispensabili rispetto all'utilizzo di determinate unità immobiliari, nè in quei casi nei quali la rigorosa osservanza di dette norme sui rapporti di vicinato porti ad esiti di irragionevolezza, impedendo nel caso concreto il contemperamento dei vari interessi.

Interesse da condividere. Contemperando i diversi e contrapposti interessi in giorno alla luce dei principi anzidetti, il Tribunale ha accolto la domanda, ritenendo che le limitazioni dei diritti sui beni comuni e di proprietà esclusiva rappresentano pregiudizio di rilevanza minore rispetto al pregiudizio rappresentato, per il condomino richiedente, dall'impossibilità di godere, per l'accesso al suo immobile di proprietà esclusiva, di impianto di ascensore, da considerarsi indispensabile alla reale abitabilità dell'appartamento e, dunque, un impianto la cui realizzazione non può essere impedita da parziali e meno determinanti compressioni dei diritti di godimento degli altrui appartamenti.

Fonte: CondominioWeb.com

Parcheggiare per molto tempo sulla stessa via vuol dire possederla in modo esclusivo

Parcheggiare per molto tempo sulla stessa via vuol dire possederla in modo esclusivo

24/03/2014
di Alessandro Gallucci





Il possesso, dice la legge, è il potere di fatto sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale (art. 1140 c.c.).

Parcheggiare per lungo tempo su una stessa via, in modo pacifico ed indisturbato, apponendo altresì all'entrata della strada una sbarra per regolamentare l'accesso, è sicuramente indice di un comportamento volto a possedere quel bene.

Che poi la permanenza di tale condotta nel tempo possa portare alla richiesta di usucapione della proprietà o di altro diritto reale, questo è altro discorso. Nel frattempo se qualcuno si frappone, illegittimamente, nell'esercizio del possesso è possibile chiedere la cessazione di questo comportamento.

Insomma il possesso quale situazione di fatto è giuridicamente tutelabile al di là del fatto che da esso possa scaturire una richiesta di accertamento di intervenuta usucapione o, più semplicemente, un'azione di accertamento della proprietà.

Questo è quanto ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 4498 resa il 25 febbraio 2014.

Nel caso sotteso alla decisione dei giudici di legittimità, un condominio aveva proposto azione di manutenzione per reclamare lo spoglio del possesso di una via utilizzata per molti anni (30 per l'esattezza) quale parcheggio condominiale con tanto di sbarra per regolarne l'accesso.

Tale sbarra, si legge in sentenza, era stata asportata dalla controparte del condominio. La compagine, quindi, chiedeva l'accoglimento delle proprie ragioni (in sostanza chiedeva fosse ristabilito il possesso esclusivo della strada).

L'azione di manutenzione del possesso è regolata dall'art. 1170 c.c. che recita:

Chi è stato molestato nel possesso di un immobile, di un diritto reale sopra un immobile o di un'universalità di mobili può, entro l'anno dalla turbativa, chiedere la manutenzione del possesso medesimo.

L'azione è data se il possesso dura da oltre un anno, continuo e non interrotto, e non è stato acquistato violentemente o clandestinamente. Qualora il possesso sia stato acquistato in modo violento o clandestino, l'azione può nondimeno esercitarsi, decorso un anno dal giorno in cui la violenza o la clandestinità è cessata.

Anche colui che ha subito uno spoglio non violento o clandestino può chiedere di essere rimesso nel possesso, se ricorrono le condizioni indicate dal comma precedente.

La norma, è evidente, ha come scopo diretto quello di tutelare il possesso, eventualmente ristabilendo la situazione di fatto esistente prima della molestia, senza alcun effetto sulla situazione giuridica inerente l'esistenza di eventuali diritti di proprietà.

In sostanza chi possiede può non essere il proprietario e chi spoglia dal possesso esserlo, ma il primo ha diritto ad avere comunque tutela. E' evidente che lo spogliatore per far valere i propri diritti dovrebbe agire ai sensi dell'art. 1168 c.c. e non per le vie di fatto.

Fatta questa breve dissertazione è utile vedere come Corte di Cassazione si è pronunciata sul caso che, dopo i consueti gradi di merito, è giunto alla sua attenzione. In particolare come gli ermellini si siano pronunciati sulla tutela del possesso a sé stante.

Si legge in sentenza che “occorre distinguere tra possesso utile ai fini della usucapione e situazione di fatto tutelabile in sede possessoria, indipendentemente dalla prova che spetti un diritto, da parte di chi è privato della disponibilità del bene. [...]. A chi invoca la tutela è sufficiente provare una situazione di fatto, protrattasi per un periodo di tempo apprezzabile, con la conseguenza che è sufficiente un possesso qualsiasi, anche se illegittimo ed abusivo, purchè abbia i caratteri esteriori di un diritto reale (Cass. I° agosto 2007 n. 16974, 7 ottobre 1991 n. 10470)” (Cass. 25 febbraio 2014 n. 4498).

Fonte: CondominioWeb.com

Il vicino eccepisce la servitù ma le finestre restano. Bisogna rispettare i termini perentori previsti dal codice.

Il vicino eccepisce la servitù ma le finestre restano. Bisogna rispettare i termini perentori previsti dal codice.

24/03/2014
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo





Se nel corso di un giudizio riguardante l'apertura di vedute realizzate in violazione delle distanze legali, il vostro vicino si difende dichiarandosi titolare di una servitù di veduta, è ben possibile controbattere chiedendo la riduzione della servitù alla situazione preesistente. Soprattutto se, come nel caso di specie, le nuove finestre, da due, aumentano a nove. Ma bisogna farlo ritualmente nel termine perentorio previsto dall'art. 183 c.p.c.

Rispetto all'azione negatoria di servitù, infatti, costituisce domanda nuova quella diretta all'accertamento dell'avvenuto aggravamento della servitù stessa e al ripristino della precedente situazione ai sensi dell'art. 1067 c.c.

Applicando tale principio di diritto, la Corte d'Appello de L'Aquila, con la sentenza in commento, ha riformato la decisione di primo grado nella parte in cui tale pronuncia rappresenta l'accoglimento non della domanda originaria proposta dagli attori (chiusura delle vedute aperte a distanza inferiore a quella legale dal confine), ma della diversa domanda (prospettata indirettamente degli attori solo con la memoria istruttoria ed in comparsa conclusionale, ma non proposta nel termine preclusivo fissato dall'art. 183 c.p.c.) di riduzione della servitù di veduta – eccepita dai convenuti ed accertata in giudizio – nei limiti preesistenti al suo aggravamento.

Per comprendere appieno la questione è utile ripercorrere brevemente i fatti di causa e l'iter motivazionale seguito dai giudici aquilani.

Due coniugi agisce in giudizio per ottenere la chiusura delle vedute aperte dai vicini nella loro nuova costruzione in violazione delle norme sulle distanze delle vedute dal confine. I convenuti eccepivano l'acquisto per usucapione del diritto di tenere vedute a distanza inferiore a quella legale. Il loro fabbricato, infatti, era stato riedificato sul medesimo perimetro di quello preesistente, già dotato di vedute dirette verso la proprietà degli attori da oltre vent'anni.

A fronte di ciò, nella prima udienza di trattazione gli attori non modificavano la propria domanda, né proponevano ulteriori domande conseguenziali all'eccezione dei convenuti, ma si limitavano a formulare capitoli di prova in ordine al numero delle vedute preesistenti (due) e di quelle attuali (nove) e sostenendo, nella comparsa conclusionale, la sussistenza di un aggravio della servitù di veduta rispetto a quella preesistente.

Il giudice di primo grado condannava i convenuti a ridurre a due finestre vedute presenti sulla parete prospiciente la proprietà degli attori, ritenendo che la situazione in esame, pur conforme alla normativa sulle distanze dal confine, configurasse un aggravamento della servitù di veduta rispetto a quella usucapita dai convenuti (limitata a due sole finestre).

I convenuti proponevano appello ritenendo il giudice di primo grado abbia accolto una domanda (riduzione di servitù) nuova e diversa rispetto a quella originariamente proposta dagli attori, in violazione del principio del contraddittorio ex art. 102 c.p.c.

La Corte ha accolto il motivo d'appello richiamando la giurisprudenza di legittimità che, in materia, ha già ritenuto che, rispetto all'azione negatoria di servitù, costituisce domanda nuova, per diversità di petitum e di causa petendi, quella diretta all'accertamento dell'avvenuto aggravamento della servitù stessa e al rispristino della precedente situazione ex art. 1067 c.c.

Nel caso di specie, la domanda di riduzione della servitù è da ritenersi inammissibile in quanto non si è trattato di una modifica della domanda (emendatio libelli), pure consentita entro certi limiti, ma di una domanda nuova, basata su presupposti diversi da quelli sostenuti in primo grado, la quale può essere proposta nello stesso giudizio, ma entro il termine perentorio stabilito dall'art. 183 c.p.c., a garantire il principio del contraddittorio tra le parti.

La sentenza impugnata ha accolto non la domanda originaria proposta dagli attori, bensì la diversa domanda di riduzione della servitù di veduta, proposta irritualmente e oltre il termine preclusivo fissato dall'art. 183 c.p.c. In tal modo, è stato violato l'art. 112 c.p.c., poiché non è stato garantito il principio del contraddittorio a favore dei convenuti con riguardo alla nuova domanda di riduzione della servitù. Pertanto, la Corte ha ritenuto la pronuncia, nei termini in cui è stata resa, nulla e meritevole di riforma.

Scarica la sentenza Corte d'Appello De l'Aquila, n. 820 del 4 settembre 2013

Fonte: CondominioWeb.com

Rendiconto approvato, morosità e decreto ingiuntivo

Rendiconto approvato, morosità e decreto ingiuntivo


21/03/2014
di Alessandro Gallucci






Ogni qualvolta l'assemblea condominiale approvi il rendiconto annuale di gestione e da esso risultino posizioni debitorie di alcuni condomini, l'amministratore deve agire per recuperare le somme e nel corso del giudizio di opposizione al decreto non si possono fare valere motivi di nullità o annullabilità della delibera di approvazione.

Firmato Corte di Cassazione, sentenza n. 6236 del 19 marzo 2014.

La pronuncia, riguardante una controversia sorta prima dell'entrata in vigore della riforma, pur inserendosi nel consolidato ed univoco orientamento giurisprudenziale, contiene alcuni elementi che meritano di essere evidenziati anche per i riflessi pratici che continuano ad avere piena validità nel vigore della nuova disciplina.

Il caso è di quelli usuali: una condomina non paga le spese condominiali e l'amministratore, una volta approvato il rendiconto, presenta ricorso per decreto ingiuntivo. Ne seguiva un giudizio di opposizione basato anche su presunti profili di illegittimità della delibera di approvazione del rendiconto. La causa, sia nel primo grado sia in appello, ha visto la condomina soccombere. Da qui il ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata. Si legge nella pronuncia in esame che “l'amministratore di condominio può e deve ricorrere al procedimento monitorio ex art. 63 disp. Att. C.p.c., così come nella fattispecie, allorquando un condomino sia moroso rispetto alle quote addebitategli a seguito di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea dei condomini. [...].

Non solo – proseguono gli ermellini – “deve, peraltro, rammentarsi che - secondo nota ed univoca giurisprudenza - l'opposizione del condomino al D.I. ex art. 63 cit. non può mai estendersi a questioni relative alla annullabilità o nullità della delibera condominiale di approvazione delle spese, delibera che dovrà impugnata separatamente ex art. 1137 c.c. (Cass. 19 marzo 2014, n. 6436).

L'amministratore può e deve agire con ricorso per decreto.

È questa la prima particolarità della sentenza che merita d'essere presa in considerazione. Già prima dell'entrata in vigore della riforma, l'amministratore aveva l'obbligo di riscuotere i contributi condominiali e, nel caso di morosità, poteva farlo anche per via giudiziale ed in modo piuttosto rapido grazie al ricorso di cui all'art. 63 disp. att. c.c. Tale obbligo, tuttavia, non era ancorato a dei tempi certi.

La riforma ha specificato che, salvo espresse dispense assembleari, “l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice” (art. 1129, nono comma, c.c.).

L'azione legale di recupero del credito, dunque, diviene obbligatoria trascorsi sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigile (ossia scaduto) è compreso. Ciò sta a significare che non è necessaria l'approvazione dei conti da parte dell'assemblea, tant'è che la norma appena citata specifica che l'azione dell'amministratore può essere fondata (ma non solo) sull'art. 63 disp. att. c.c.

Come dire: se i condomini cincischiano e non approvano per evitare azioni legali contro i morosi, l'amministratore deve comunque agire o con un'ordinaria azione civile o, laddove sia possibile, con un decreto ingiuntivo “semplice” (ossia non provvisoriamente esecutivo).

Delle possibili utilizzazioni strumentali dell'esonero dall'azione deliberabile dall'assemblea parlammo in questo articolo: Riforma del condominio: perché dal 18 giugno per i condomini morosi potrebbe essere (ancora) più facile non pagare? Riforma del condominio: perché dal 18 giugno per i condomini morosi potrebbe essere (ancora) più facile non pagare?

Motivi di opposizione scollegati dalla validità della delibera.

La Cassazione, con la sentenza in esame, ci ha anche ricordato che i motivi di opposizione a decreto ingiuntivo non possono mai essere fondati su questioni attinenti la validità della delibera, perché questi possono essere fatti valere solamente con un'impugnazione ai sensi dell'art. 1137 c.c. Ciò naturalmente, se ricorrono le condizioni, non vieta che il condomino, in sede di giudizio di opposizione, possa formulare domanda riconvenzionale finalizzata ad ottenere l'invalidazione della delibera e, di conseguenza, l'annullamento del decreto.

Scarica la sentenza Cass. 19 marzo 2014 n. 6436

Fonte: CondominioWeb.com

Opere abusive senza permesso di costruire. Il Comune può direttamente avviare l'iter di demolizione.

Opere abusive senza permesso di costruire. Il Comune può direttamente avviare l'iter di demolizione.

21/03/2014
Leonarda Colucci


Le opere realizzate senza permesso di costruire e in difformità dalla concessione edilizia possono essere prontamente demolite. Il Tar Lazio è stato chiaro: il tempo non regolarizza la violazione commessa, e non può neanche lamentare la mancata comunicazione dell'avvio del procedimento, né tantomeno l'inosservanza dell'obbligo di motivazione nell'emissione dell'ordinanza di demolizione.

Una recentissima sentenza del Tar del Lazio, Roma, sentenza n. 2698 del 10 marzo 2014 si è pronunciata sul ricorso che impugna l'ordinanza di demolizione di un Comune per la rimozione di opere realizzate in assenza di permesso a costruire. Ancora una volta il Tribunale amministrativo evidenzia che i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia non necessitano di motivazione ed essendo atti di natura vincolata non implicano l'obbligo di procedere ad una comparazione fra interesse pubblico tutelato ed interesse privato sacrificato.

Il fatto. Dopo la realizzazione di opere senza permesso di costruire (pavimentazione esterna, muro di confine, e parte di una scala esterna al proprio fabbricato) i responsabili si vedono notificare, dopo qualche tempo, un'ordinanza di demolizione. A fronte dell'accaduto decidono di impugnare tale provvedimento dinanzi al competente Tribunale amministrativo.

I motivi del ricorso. Fra i motivi posti a fondamento del ricorso dei responsabili della violazione figurano: il difettoso accertamento della linea di confine fra la strada pubblica e la proprietà dei ricorrenti da parte della Pubblica amministrazione, il difetto di motivazione del provvedimento impugnato, e la violazione dell'obbligo di comunicazione di avvio del procedimento.

Il ricorso è stato dichiarato infondato dal Tar che con la sentenza in commento conferma un orientamento giurisprudenziale consolidato in tema di provvedimenti repressivi degli abusi edilizi.

Le valutazioni del Tar Lazio. Dopo aver analizzato e dichiarato infondato il ricorso presentato dai due ricorrenti che impugnano l'ordinanza di demolizione delle opere appena citate, i giudici del Tribunale amministrativo laziale hanno puntualizzato che può non essere comunicato l'avvio dell'iter procedimentale per l'adozione del provvedimento che ordina la demolizione del pavimento abusivo, in virtù della natura vincolata del provvedimento finale e del potere repressivo esercitato in questi casi dalla Pubblica amministrazione; situazione, questa, che comporta come conseguenza il fatto che nessun vantaggio può derivare dalla partecipazione dell'interessato al procedimento amministrativo che si conclude con l'ordinanza di demolizione.

In merito al primo motivo di ricorso sostenuto dai ricorrenti, e cioè l'errata individuazione della linea di confine fra la strada pubblica ed il muro privato, il Comune resistente dal canto suo ha specificato che la Pubblica amministrazione ha conferito incarico ad un tecnico esterno che ha identificato la realizzazione del manufatto abusivo ( pavimentazione esterna, muro di confine, e parte di una scala esterna), nell'accertamento effettuato il tecnico ha correttamente constatato l'effettiva occupazione del suolo pubblico per una superficie di oltre 33 metri quadri.

In merito ad uno dei motivi posto a fondamento del ricorso e cioè quello secondo cui il decorso del tempo, a parere dei ricorrenti che hanno realizzato le opere abusive in questione, avrebbe determinato come effetto una presunta regolarizzazione delle stesse, la Corte Laziale senza lasciare spazio ad equivoci dal canto suo ha precisato che l'ordine di demolizione di opere abusive, come tutti i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia poiché atto di natura vincolata non richiede alcuna valutazione in merito agli interessi pubblici coinvolti, così come non richiede una valutazione riguardante gli interessi privati che sono stati sacrificati. Inoltre i giudici amministrativi nella sentenza in commento hanno contestato ai ricorrenti che nel caso di specie non vi è un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva ed il semplice decorso del tempo non ha alcun effetto sanante sulla violazione commessa (realizzazione di opere in assenza di permesso a costruire). (si segnala sul tema Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza del 28 gennaio 2013, n. 496).

Proprio in merito al decorso del tempo che intercorre fra le opere abusive realizzate e l'emissione da parte del Comune dell'ordine di demolizione, il Tar nell'ambito della sentenza in commento ha evidenziato che nessun valore può essere attributo ad uno dei motivi posti a fondamento del ricorso e cioè quello che lamenta la mancata adozione tempestiva da parte della Pubblica amministrazione resistente ( Comune) dei dovuti atti repressivi.

Per quanto riguarda, invece, il terzo motivo del ricorso e cioè quello che lamenta la mancata comunicazione dell'avvio del procedimento ha evidenziato che quando la pubblica amministrazione adotta provvedimenti repressivi in materia edilizia non vi è alcun obbligo di comunicare l'avvio del procedimento ai soggetti interessati. In tal modo la sentenza in commento recepisce un orientamento giurisprudenziale consolidatosi nel corso degli anni. (Consiglio di Stato, sez. IV, 30 marzo 2000, n. 1814; Tar Campania, sez. IV, 28 marzo 2001, n. 1404).

In buona sostanza, quindi, attraverso le valutazioni compiute i giudici amministrativi hanno evidenziato, ancora una volta, qual è la natura vincolata dei provvedimenti repressivi in materia edilizia pertanto tale atto non richiede:

a) una specifica valutazione degli interessi pubblici coinvolti;

b) né una valutazione fra interesse pubblico tutelato ed interesse privato sacrificato;

c) ed ancor meno non vi è alcuna possibilità per i responsabili della violazione (opere realizzate senza permesso di costruire) di pensare di appellarsi alla conservazione di una situazione di fatto abusiva per effetto del semplice trascorrere del tempo.

Si evince chiaramente, quindi, dalla recentissima sentenza del Tar del Lazio l'assoluta inflessibilità dei giudici amministrativi nei confronti degli abusi edilizi che serve da monito a coloro che realizzano opere abusive che non possono pensare di farla franca ricorrendo ad espedienti di vario tipo.

Sentenza Tar del Lazio, Roma, n. 2698 del 10 marzo 2014

Fonte: CondominioWeb.com

Il “grande fratello” entra in condominio. Ma bisogna rispettare le regole.

Il “grande fratello” entra in condominio. Ma bisogna rispettare le regole.


21/03/2014
Avv. Leonarda Colucci


Il Giudice ammette l'installazione di telecamere condominiali a condizioni che venga inquadrato solo lo spazio di pertinenza dell'appartamento (porta di accesso della propria abitazione) escludendo dalla visuale ogni parte comune come pianerottolo e scale comuni.

Il fatto. Due condomini decidono di installare alcune telecamere che riprendono una porzione delle aree di proprietà comune dello stabile. Indispettito da tale situazione un altro condomino proponeva ricorso ex art. 700 cpc ottenendo dal Giudice Unico del Tribunale di Trani un provvedimento di urgenza che disponeva la rimozione immediata di tali telecamere e la distruzione dei video eventualmente conservati onde tutelare il diritto alla privacy del ricorrente. Non accettando gli effetti di tale provvedimento i due condomini propongono reclamo al Collegio impugnando il provvedimento d'urgenza appena citato al fine di ottenere una decisione che autorizzasse la collocazione di tali telecamere. A sostegno delle proprie ragioni i reclamanti chiedono che il Collegio prediliga la tutela della loro sicurezza personale a discapito della contrapposta tutela della privacy chiedendo l'applicazione del criterio della cosiddetta “gerarchia mobile” affermata da una sentenza della Corte di Cassazione che aveva ritenuto “che il giudice deve procedere di volta in volta all'individuazione dell'interesse da privilegiare a seguito di un'equilibrata comparazione tra i diritti in gioco volta ad evitare che la piena tutela di un interesse finisca per tradursi in una limitazione di quello contrapposto, capace di vanificare o ridurne il valore contenutistico”. (Cass. Civ., 9 agosto 2012, n.14346)

I reclamanti a sostegno delle proprie pretese assumono che il Collegio riconosca maggiore importanza alla tutela della sicurezza personale ricordando a tal fine che la propria incolumità e quella dei propri familiari era stata messa a repentaglio a fronte del verificarsi di svariati episodi criminosi in loro danno; a tal fine ribadiscono che il funzionamento delle telecamere e le riprese delle aree comuni era limitato alle ore notturne puntualizzando, infine, che la loro condotta non costituiva una indebita interferenza del diritto alla privacy dell'altro condomino che aveva ottenuto il provvedimento d'urgenza che disponeva la rimozione delle telecamere.

Le valutazioni del Collegio. Il Collegio nel valutare l'ammissibilità del reclamo aveva imposto la rimozione delle telecamere in questione, ha ritenuto necessario inquadrare correttamente la questione in ragione di quanto disposto dalla Corte di Cassazione che ha affrontato il tema della tutela della riservatezza in ambito condominiale.(Cass. 9 agosto 2012 n. 14346). Attraverso tale sentenza la Corte di Cassazione ha evidenziato che l'installazione di telecamere condominiali impone l'adozione di particolari cautele a tutela dei terzi nel rispetto del Codice della Privacy e delle direttive dell'Autorità garante della privacy (vedasi a tal proposito provvedimento generale in materia di videosorveglianza adottato da tale Autorità in data 29 aprile 2004 ed in particolare il paragrafo 6.2.5. che riguarda le riprese delle aree comuni, pienamente confermato dal successivo omologo del 8 aprile 2010 (par. 6.1.) nonché al recentissimo vademecum “Il Condominio e la privacy”).

Valutando la complessa normativa in materia di telecamere e ripresa delle aree comuni il Collegio, rilevando che nel caso di specie l'installazione delle stesse era giustificata dall'esistenza di una reale situazione di pericolo in grado di compromettere la sicurezza di alcuni condomini, ha accolto parzialmente il reclamo dei due condomini limitando l'installazione della telecamere con angolo visuale sullo spazio di pertinenza dell'appartamento di proprietà dei reclamanti escludendo la ripresa delle aree comuni precisando a tal fine “ che il condominio è un luogo in cui i singoli partecipanti non possono sopportare, senza il loro consenso, un'ingerenza nella loro riservatezza seppur per fini di sicurezza,… per cui se la videoripresa risulti necessaria la stessa non può compromettere i diritti degli altri condomini”.

La tutela della privacy alla luce della riforma del condominio. La decisione assunta dal Tribunale si colloca indubbiamente in un contesto normativo che tiene conto solo delle disposizioni previste dal Codice della privacy senza prendere in considerazione le novità introdotte dalla riforma del condominio. Attualmente, infatti, il nuovo articolo 1222 ter del codice civile prevede che le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti di videosorveglianza sono approvate dall'assemblea con l'osservanza della maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 vale a dire un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio. (Cfr. DITTA E. , La maggioranza qualificata supera i limiti della riservatezza, in Il Sole 24ore, del 27 febbraio 2014).

In pratica la nuova norma introdotta dalla riforma prevede che l'installazione di sistemi di videosorveglianza sia preventivamente autorizzato dall'assemblea ed i costi dello stesso impianto devono essere ripartiti fra tutti i condomini. Tuttavia la riforma presenta aspetti poco chiari soprattutto per quanto riguarda la scarsa attenzione che il legislatore ha dedicato alle problematiche riguardanti la tutela del privacy che implica l'installazione di telecamere condominiali, in tal modo sono rimaste completamente disattese le indicazioni dell'Autorità per la Privacy che già da tempo, affrontando il tema della realizzazione di impianti di sorveglianza condominiale, aveva segnalato come occorre tutelare anche l'interesse di quegli individui che possono accedere in un condominio e che avrebbero diritto ad una tutela dei propri dati personali. (Autorità per la Privacy segnalazione al Parlamento e al Governo del 13 maggio 2008).

Questo in termini vuol dire che pur considerando che la disciplina per l'installazione di impianti all'interno di uno stabile condominiale debba seguire le regole previste dall'articolo 1122 ter del codice civile, non può ignorarsi che tale operazione debba tener conto anche delle prescrizioni previste dal Codice della Privacy per garantire un effettivo rispetto della tutela dei dati personali di ogni individuo che possa frequentare un condominio.

Fonte: CondominioWeb.com

Cedolare secca e affitto a canone concordato, le 5 cose da sapere

18-03-2014 - Christian Citton

Con la cedolare secca al 10% c'è più convenienza ad affittare a canone concordato, ma attenzione ai dettagli.

affitto canone concordato e cedolare secca

Con il Piano Casa del governo Renziaffittare una casa è ora più conveniente per il proprietario e dunque anche per l'inquilino probabilmente, visto che l'aliquota della cedolare secca per gli affitti a canone concordato scende dal 10% al 15% e può prendere il posto di Irpef, bollo e imposta di registro, addizionali. Vediamo allora i punti salienti di questa novità in quanto vi sono delle condizioni da rispettare perchè il canone concordato non sempre è possibile; inoltre a causa di Imu e Tasi può non essere conveniente e se lo scegliete dovete rispettare delle scadenze temporali, anche per la dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca al 10% solo per il canone concordato – La nuova aliquota è soltanto per i contratti di affitto 3+2 a canone concordato, che si possono stipulare soltanto nei Comuni ad alta tensione abitativa. Tali contratti devono essere in linea con gli accordi tra le associazioni dei proprietari di casa e degli inquilini.

Cedolare secca affitto e dichiarazione dei redditi – L'aliquota al 10% vale per i contratti di affitto che già erano a canone concordato e si applica a partire dal 1 gennaio 2014, mentre per quelli dello scorso anno si applica quella al 15%: dunque per la dichiarazione dei redditi 2013 (quelli maturati nel 2013 che si dichiarano nel 2014, tra poco) si deve calcolare appunto al 15%.

Termine per la scelta della cedolare secca – Per un contratto di affitto a canone concordato di cui sopra non è obbligatorio scegliere la cedolare secca: chi lo volesse fare, per un contratto che sia già a canone concordato, il termine ultimo per l'opzione è quello del pagamento dell'imposta di registro annuale, che per il 2014 è al 30 marzo. Occorre mandare una raccomandata all'inquilino per la rinuncia all'aggiornamento Istat, poi si presenta il modello 69 o il nuovo RLI all'Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca e contratto a canone libero di affitto – Ovviamente, per quanto detto sopra, con un contratto di affitto a canone libero non si può optare per la cedolare secca con aliquota al 10%: rimane infatti al 21%. Per poter sfruttare questa opportunità occorre chiudere il contratto a canone libero e passare al canone concordato, se possibile.

Cedolare secca, canone concordato, Imu e Tasi – Purtroppo c'è da dire che con l'Imu non c'è alcuno sconto per gli affitti a canone concordato, a differenza che con l'Ici, in più c'è da pagare anche la Tasi (divisa tra proprietario e inquilino, che ne paga tra il 10% ed il 30%).

FONTE : SUPERMONEY

Amministratori di condominio: sospesa la nomina in assenza di polizza professionale

21-03-2014 - Manuela Margilio

Se richiesto dai condomini è obbligatoria la polizza di assicurazione per la responsabilità civile dell’amministratore

polizza dell'amministratore

La Riforma del condominio entrata in vigore lo scorso 18 giugno prevede per gliamministratori di condominio, l'obbligo, se vi è richiesta da parte dell'assemblea, di stipulare polizza individuale di assicurazione che copra i rischi connessi all'attività svolta. La suddetta polizza, posta a garanzia degli atti compiuti a seguito del mandato, deve essere presentata all'atto di accettazione della nomina, qualora richiesto dall'assemblea.

La mancata consegna del documento comporta la nullità della nomina stessa per i nuovi amministratori. Per gli amministratori il cui mandato è già in corso, la mancata esibizione del documento comporta la sospensione dall'incarico. È presumibile che la volontà dell'assemblea al riguardo si manifesti con la stessa maggioranza richiesta per la nomina stessa, nel silenzio del legislatore.

Tenuto conto dell'ambito contabile e amministrativo in cui si esplica il mandato, la polizza ha una sua ragion d'essere. È bene ricordare che l'assicurazione costituisce una garanzia nei confronti del condominio per le condotte colpose poste in essere dall'amministratore, ma non per eventuali atti fraudolenti e dolosi da parte di coloro che sono avvezzi a sottrarre del denaro dalle casse condominiali.

Per quanto riguarda il massimale sarà l'assemblea stessa a decidere le condizioni. Resta fermo quanto disposto dall'art. 1129 comma 4 del cod civ. che prevede un adeguamento del massimale della polizza, in caso di lavori di straordinaria manutenzione, per il maggior danno che potrebbe derivare al condominio in caso di omissioni o errori dell'amministratore. Tale aumento di massimale deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori.

Qualora l'amministratore sia già in possesso di una polizza generale di RC, in caso dilavori straordinari dovrà integrare la suddetta copertura, con la dichiarazione di una compagnia assicuratrice che garantisca l'adeguamento del massimale per il singolo condominio. L'adeguamento non deve essere inferiore all'importo della spesa deliberato per i lavori. Se l'amministratore non adegua la sua polizza l'assemblea potrà revocarlo dall'incarico in quanto l'assemblea ha facoltà di revocare l'amministratore in ogni tempo. L'amministratore revocato non può più essere nominato.

Per quanto riguarda il costo della polizza è da presumersi che lo stesso resti a carico dell'amministratore. Quest'ultimo può infatti, come abbiamo visto stipulare una sola polizza per più condomini. Costituirà sicuramente un costo aggiuntivo che eventualmente potrà incidere sulla retribuzione a lui spettante, che dovrà essere specificata all'atto della nomina.

FONTE : SUPERMONEY