Crescono ancora gli sfratti per morosità forse meglio vendere

Crescono ancora gli sfratti per morosità

25 lug 2013, pubblicato da Giovanna Valsecchi in: Acquisto, vendita, affitto Crisi Economica Economia Famiglia Locazioni Norme Primo piano Spese 

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Questo è uno degli aspetti più drammatici in cui si palesa la crisi economica, una delle modalità più tragiche e difficili in cui si manifestano le difficoltà che molti di noi si trovano ad affrontare in questo periodo: stiamo parlando dell’aumento del numero degli sfratti che si è registrato lo scorso anno, nel quale sono stati emessi oltre 69.700 provvedimenti nel nostro Paese che rappresentano un aumento del 6,2 per cento rispetto all’anno precedente.  Si tratta in massima parte di esecuzioni motivate da morosità, rappresentano infatti circa il novanta per cento dei provvedimenti; ma aumentano, addirittura del sessanta per cento nei capoluoghi di regione, gli sfratti motivati da esigenze dei proprietari della casa.

Secondo quanto riporta il Sindacato Unitario Nazionale Inquilini ed Assegnatari l’incremento degli sfratti per mancati pagamenti nel quadriennio che va dal 2007 al 2001 è stato del sessantaquattro per cento; inoltre riportano gli addetti ai lavori che buona parte dei locatori, anche se non arrivano fino alla richiesta di sfratto, segnalano comunque notevoli ritardi o mancati pagamenti degli affitti.

Sono in generale le fasce più deboli ad essere colpite da questa situazione, soprattutto il venti per cento della popolazione composto da lavoratori precari, immigrati e soggetti che non possono ottenere un mutuo a soffrire maggiormente e a trovarsi spesso in queste condizioni; stando a quanto afferma il Sunia i canoni continuano ad essere troppo elevati per famiglie con problemi economici, basta pensare che alle cifre elaborate da Nomisma: a Milano servono circa 780 euro al mese per 75 metri quadri in periferia, a Roma ne servono anche 900.

Situazione paradossale quella di Milano dove da una parte viene registrato il record assoluto di richieste di sfratto, circa diciottomila casi mentre in città ci sono oltre 5700 appartamenti dell’Aler sfitti , secondo quanto riportato dal sindacato degli inquilini della Lombardia.

Fonte : Immobiliare.it

Decreto del fare, tutte le novità per il settore edile

Decreto del fare, tutte le novità per il settore edile

Assicurazione professionale dal 15 agosto, scia per i cambi di sagoma e nuovo Durt

di Paola Mammarella

26/07/2013 - Primo giro di boa per ilddl “del fare”. Dopo la fiducia alla Camera, il testo, che introduce una serie di novità per professionisti ed imprese del settore edile, sta continuando ad accendere il dibattito politico.

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Al momento sono queste,in sintesi, le misure approvate.

Assicurazione professionale
L’obbligo di stipulare un’assicurazione professionale, che copra eventuali danni arrecati a terzi nell’esercizio della propria attività, scatterà dal 15 agosto 2013. Dal prossimo mese i professionisti dovranno stipulare un’assicurazione e, al momento dell’assunzione di un incarico, dovranno renderne noti al cliente gli estremi e il massimale.
Anche se la norma ha ottenuto la fiducia della Camera, la situazione potrebbe nuovamente cambiare perchè l'Aula ha approvato un ordine del giorno che impegna il Governo a valutare l'opportunità di una proroga al 15 agosto 2014 .

Ricordiamo infatti che inizialmente l'obbligo di stipulare l'assicurazione professionale doveva essere prorogato, ma durante la discussione lo slittamento è stato accordato solo                                                                                               alle professioni sanitarie.
Scia e ristrutturazioni
Le demolizioni e ricostruzioni con modifica della sagoma possono essere realizzate con Scia, Segnalazione certificata di inizio attività. i tratta di una novità di rilievo dato che finora, per essere considerati ristrutturazione, gli interventi di demolizione e ricostruzione dovevano essere effettuati rispettando il volume e la sagoma preesistente. In caso contrario era infatti richiesto il permesso di costruire.

Le semplificazioni introdotte dal decreto del fare hanno però dei limiti. I Comuni possono infatti escludere alcune zone dei centri storici. Allo stesso tempo, nelle aree dei centri storici in cui è possibile il cambiamento della sagoma, gli interventi non possono avere inizio prima che siano decorsi trenta giorni dalla data di presentazione della segnalazione certificata di inizio attività.

Durc
La durata del Durc passa da 90 a 120 giorni, non più a 180 giorni. Fino al 31 dicembre 2014, l’estensione della validità del Durc da 90 a 120 giorni si applica anche ai lavori edili per i soggetti privati. Il Durc sarà valido 120 giorni e non un mese anche per fruire di benefici normativi e contributivi.

Ciò significa che per accedere a finanziamenti o agevolazioni, per le quali è necessario dimostrare la regolarità contributiva, il Durc non dovrà essere richiesto più volte. In precedenza poteva infatti succedere che, a causa della lunghezza del procedimento, il Durc, della durata di un mese, scadesse e fosse necessario richiederne uno nuovo.

Durt
La responsabilità solidale è esclusa se l’appaltatore verifica la corretta esecuzione degli adempimenti attraverso l’acquisizione del Durt, Documento unico di regolarità tributaria, del subappaltatore. Fino all’acquisizione del Durt l’appaltatore sospende il pagamento del corrispettivo.

La disposizione non è stata accolta con favore dall’Ance, Associazione nazionale costruttori edili, che vede nell’adempimento un nuovo ostacolo burocratico.

Fondo centrale di garanzia per i professionisti
Gli interventi del Fondo centrale di garanzia per le piccole e medie imprese sono estesi ai professionisti iscritti agli ordini professionali e a quelli aderenti alle associazioni professionali iscritte nell’elenco tenuto dal Ministero dello Sviluppo Economico. Ai professionisti viene così facilitato l’acceso al credito dato che il fondo concede un garanzia pubblica utile ad ottenere un finanziamento.

Il fondo non mette a disposizione risorse, ma fornendo garanzie, che si sommano a quelle già in possesso dei professionisti, li aiuta a vedersi concedere dalle banche i finanziamenti necessari per il proseguimento o il miglioramento della propria attività.

Appalti
Nei lavori appaltati con gare bandite dopo l’entrata in vigore del ddl e fino al 21 dicembre 2014, l'ente pubblico potrà anticipare all’appaltatore il 10% dell’importo contrattuale a patto che ciò sia previsto dal disciplinare di gara.

Amianto nelle scuole
Per il 2014 sono stanziati 150 milioni di euro per interventi di riqualificazione e di messa in sicurezza delle scuole statali, con particolare riferimento a quelle in cui è stata censita la presenza di amianto.

Le risorse si sommeranno ai 100 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014-2016 messi a disposizione dall’Inail per un piano da attuare sulla base della programmazione condivisa tra Miur, Regioni ed enti locali.

Fonte : Edilportale.com

La nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore condominiale prima e dopo l’entrata in vigore della riforma

La nomina, la conferma e la revoca dell’amministratore condominiale prima e dopo l’entrata in vigore della riforma


26/07/2013
di Alessandro Gallucci 

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Sono un inquilino che abita in un condominio di 21 appartamenti. Il proprietario dell'immobile ha ancora 12 appartamenti per un totale di 677 millesimi, il resto degli 8 proprietari per 323 millesimi.

Abbiamo un amministratore da circa 1 anno esattamente nominato nel 4/2012, la mia domanda è la seguente : il rinnovo dell'amministratore se partecipano solo gli otto proprietari per 323 millesimi ha validità in fase di assemblea?

Molto spesso si utilizza il termine inquilino scevro del suo significato tecnico, vale a dire quello di conduttore di un’unità immobiliare, per fare riferimento solamente al fatto che si abita una casa, magari di proprietà.

Non è chiaro se in questo caso il nostro utente sia proprietario o conduttore. Il fatto, in relazione alla domanda che ci pone, non è di poco contro: se proprietario ha diritto di partecipare all’assemblea di nomina dell’amministratore, se conduttore, no.

Ad ogni buon conto, dato che la domanda riguarda i quorum deliberativi per la conferma dell’amministratore, vale la pena dare una risposta di indubbia utilità generale.

Nomina, conferma e revoca dell’amministratore prima della legge di riforma

Prima dell’entrata in vigore della riforma erano queste le tre parole che riguardavano le sorti del rapporto tra amministratore e condominio.

Sulla nomina e la revoca non sorgeva alcun dubbio: per deliberarle era sempre necessario il consenso della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentassero almeno la metà del valore dell’edificio.v Differente il discorso per la conferma.

Secondo la giurisprudenza di merito “la conferma dell'amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal III° comma dell'art. 1136 c.c.” (così Trib. Roma 15 maggio 2009 n. 10701).

Diversamente la Cassazione era univoca nell’affermare che “(v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali” (Cass. 4 maggio 1994, n. 4269).

Prendendo l’ipotesi illustrata dall’utente, sicuramente la conferma dell’amministratore, anche se si aderiva alla tesi della sua diversità rispetto alla nomina, non potevano porsi dubbi che la conferma non poteva essere deliberata da 8 condomini che comunque non rappresentavano un terzo del valore millesimale dell’edificio

Nomina, conferma e revoca dell’amministratore dopo l’entrata in vigore della legge di riforma

La riforma ha inciso ma solo parzialmente sull’argomento. 

In base al nuovo art. 1129 c.c., infatti, l’amministratore dura in carica un anno, il suo incarico, salvo revoca, s’intende rinnovato (automaticamente) per un altro anno ed al termine del biennio egli deve presentarsi all’assemblea per il rinnovo o la revoca, salvo sue dimissioni.

Il passaggio dal termine conferma a quello rinnovo sembrerebbe far propendere per l’equiparazione del rinnovamento dell’incarico a quello della nomina; sarebbe stato sicuramente più utile essere più chiari per togliere ogni dubbi.

Ad ogni buon conto anche se nomina e rinnovo dovessero essere intesi come due atti differenti, la situazione sarebbe uguale al periodo ante riforma: insomma per il caso di specie 8 condomini e 323 millesimi non potrebbero rinnovare l’incarico dell’amministratore. 

In ogni caso i condomini, con quelle maggioranze, potrebbero anche decidere di deliberare salvo il rischio d’una impugnazione per invalidità per mancato raggiungimento del quorum deliberativo (vizio d’annullabilità della delibera con impugnazione nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c.) che li porterebbe ad una sconfitta sicura con quasi certo pagamento anche delle spese legali.

Fonte : CondominioWeb.com

Case sfitte: in Italia è record, i perché di questo paradosso

25-07-2013 - Bruno Grande

Uno studio Halldis rivela che in Italia ci sono 3,5 milioni di case sfitte. Uno spreco paradossale in tempi di crisi.

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In Italia più di 3 milioni di case sfitte

Italia, paese imprevedibile e contraddittorio. Straordinario, ma tante volte vorremmo che fosse un po' più normale, citando Altan. La crisi economica affligge le famiglie italiane e la compravendita delle case fa registrare negativi da record, per non parlare delle richieste e delle assegnazioni di mutui che sono calate drasticamente nella prima parte del 2013. In questi giorni è circolata però la paradossale notizia per cui in Italia ci sarebbero circa 3,5 milioni di case sfitte, lasciate vuote per gran parte dell'anno. A dirlo uno studio di Halldis che pone il Bel Paese al top di questa classifica in Europa.

Un primato di cui non andare fieri, se si interpretano bene questi numeri. Infatti se si sfruttasse bene il patrimonio di seconde case in Italia "si potrebbe generare un fatturato dal settore extra alberghiero di 16 miliardi di euro rispetto ai 6,6 miliardi attuali – secondo lo studio Halldis – Il ricavo lordo potenziale per ogni famiglia che mettesse un immobile a disposizione ammonterebbe a 10.000 euro annui". Un tesoretto che permetterebbe di coprire ampiamente i costi di gestione della casa.

Uno spreco quindi non indifferente se si pensa che per molti italiani la seconda casa risulta un lusso se non una chimera. Forse la rimodulazione dell'Imu 2013 attesa per i prossimi mesi indurrà i proprietari più "pigri" ad affittare la propria casa per ammortizzare costi che potrebbero aumentare in modo cospicuo.

Sul sito di Repubblica è intervenuto il docente dell'Università Bocconi, Giacomo Morri, che ha dichiarato: "Lo studio Halldis è corretto e i risultati si spiegano con un motivo culturale. In Italia chi compra le seconde case è abituato a tenerle a propria disposizione, sfitte, perché in passato era una strategia conveniente. Ora non lo è più. Prima costava poco mantenere una seconda casa, ora le tasse sono più alte. Inoltre era un investimento sicuro, che si rivalutava molto, ma ora non è più così vero".

Fonte : SuperMoney

Contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario. E l’altro?

giovedì 25 luglio 2013

           

Il proprietario non locatore può esigere dal conduttore la quota di canone corrispondente alla propria quota di proprietà

Fonte 

Redazione Quotidianocasa.it

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Cosa succede quando un immobile oggetto di comproprietà viene concesso in locazione a un conduttore attraverso un contratto stipulato da uno solo dei comproprietari? Per rispondere a tale domanda, risulta molto importante lasentenza della Cassazione n. 11136 del 4 luglio 2012, con cui le Sezioni Unite hanno affermato che la locazione del bene comune da parte di uno solo dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione dell’istituto della gestione di affari ed è pertanto soggetta alle regole proprie di tale istituto, tra le quali l’art. 2032 c.c. secondo cui la ratifica dell’interessato produce gli effetti che sarebbero derivati da un mandato.

Nel caso di gestione non rappresentativa, spiega il mensile Confedilizia Notizie, ne consegue che il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e quindi (ai sensi dell’art. 1705, comma 2, c.c.) esigere dal conduttore la quota dei canoni corrispondente alla sua quota di proprietà indivisa.

Si sottolinea inoltre che, secondo la Corte, il comproprietario non locatore non potrà invece esperire altre azioni derivanti dal contratto, essendo la facoltà del mandatario di sostituirsi al mandante limitata dall’art. 1705, comma 2, c.c. alla sola attività di riscossione dei crediti derivanti dal contratto stipulato dal mandatario.

Mattonelle “pirotecniche”. È un grave difetto. Chi paga?

Mattonelle “pirotecniche”. È un grave difetto. Chi paga?

25/07/2013
di Ivan Meo 

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Nell’ultimo decennio si è assistito, grazie ad un costante intervento giurisprudenziale, ad un ampliamento del concetto di “gravi difetti” disciplinato dall’art 1669 del codice civile facendo rientrare in tale tipologia di difetti anche il distacco dei pavimenti dell'immobile. In questo contributo daremo uno sguardo agli orientamenti giurisprudenziali che si sono sviluppati negli ultimi anni.

Scoppio e rigonfiamenti

Scorrendo i repertori della giurisprudenza possiamo notare che la casistica in argomento è alquanto variegata. Per esempio per il c.d. fenomeno dello scoppio delle piastrelle la giurisprudenza ha considerato grave difetto la progressiva sistematica distruzione dei pavimenti di 40 alloggi sui 147 facenti parte dell'immobile) (Trib. Torino, 6 novembre 1980). In merito invece al distacco delle piastrelle dal pavimento si espresso il Tribunale Cagliari, che con sentenza del 29 aprile 1991 ha considerato gravi difetti, le imperfezioni, quali il distacco delle piastrelle dal pavimento, che, pur non incidendo sulla statica della struttura dell'edificio, tuttavia si rivelino idonee a menomare apprezzabilmente la funzionalità dell'opera impedendo che essa fornisca l'utilità alla quale è destinata. Ma successivamente la Pretura Chieti (sentenza del 7 novembre 1994) ha ritenuto insufficiente per la connotazione del difetto come grave - ai sensi dell'art. 1669 c.c. - il distacco ed il successivo sollevamento di una parte delle mattonelle poste a pavimentazione di un appartamento, eventi imputabili ad una cattiva posa in opera delle medesime. 

In merito ai rigonfiamenti dei pavimenti vanno segnalati due pronunciamenti, il primo espresso dalla Cassazione (sentenza del 28 aprile 2004 n. 8140) che ha configurato gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera da intendere anche come singola unità abitativa quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione ecc.). Tale principio è stato affermato dalla Corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per la responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita. Nello stesso senso si è espressa, precedentemente, la Corte appello Perugia (sentenza del 5 novembre 1996) che aveva considerato gravi difetti i rigonfiamenti dei pavimenti, con cretti e spacchi, ed imputabili al rigonfiamento a sua volta del terreno sottostante, dovuto dalla mancata realizzazione di un idoneo drenaggio da parte del costruttore.

Le fessurizzazioni

Sulle murature può capitare il verificarsi di screpolature o fessurazioni, che a lungo andare, se non si interviene adeguatamente, possono portare ad un degrado ben più grave dell’intera struttura. La formazione di screpolature, nonché il loro sviluppo dinamico sulla superficie muraria, sono fenomeni legati a cause di varia natura che provocano un’interruzione della continuità del supporto, sia esso intonaco, cemento armato (anche prefabbricato), pietre naturali o mattoni. Il fenomeno si può verificare sia su parti comuni dell’edificio che su parti di proprietà esclusiva.

Le fessurazioni nella facciata condominiale

Qualora si verifichino danni sia alle parti comuni sia alle proprietà private a seguito di infiltrazioni di acqua meteorica di modesta entità, proveniente da fessurazioni nella facciata condominiale, che sono eliminabili con una piccola spesa e che quindi non possono in alcun modo determinare la rovina o la distruzione dell'edificio, l'impresa appaltatrice incaricata in precedenza di realizzare i lavori di manutenzione della facciata è tenuta soltanto alla garanzia biennale prevista dall'art. 1667 c.c. (Tribunale Genova, 14 marzo 2001).

Le fessurazioni nelle piastrelle

Gravi difetti sono non solo quelli costruttivi, che possono pregiudicare la sicurezza o la stabilità del fabbricato, ma anche quelli da cui deriva un apprezzabile danno alla funzione economica o una sensibile menomazione del normale godimento dell'edificio stesso. Nella fattispecie concreta devono senz'altro considerarsi tali quelli lamentati dagli attori, costituiti dalla presenza di fessurazioni nelle piastrelle di quasi tutti i locali che ne sono dotati, e dovuta, secondo la C.T.U., ad un fenomeno chiamato in gergo "curling", costituito dall'imbarcamento del massetto sottopavimento (Tribunale Padova, sez. II, 1 giugno 2005, n. 1547).

La responsabilità ex art. 1669 c.c. per l’appaltatore ricorre anche quando le carenze costruttive dell’opera non investono parti strutturali, ma incidono su elementi secondari ed accessori, purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture (nella fattispecie, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, respingendo la domanda dell’acquirente dell’immobile sulla responsabilità del venditore ex art. 1669 c.c., aveva ritenuto le fessure nei pavimenti una questione rilevante soltanto dal punto di vista estetico che non incideva su abitabilità e salubrità dell’appartamento) (Cassazione civile, sez. II, 29 aprile 2008, n. 10857).

Le fessurazioni dell'intonaco esterno

In tema di appalto, anche in tema di garanzia per vizi dell'opera di cui all'art. 1667 c.c. trova applicazione il principio - pacifico con riguardo all'ipotesi della garanzia di cui all'art. 1669 c.c. - secondo cui il termine di decadenza per la denuncia dei vizi comincia a decorrere solo dal giorno in cui il committente abbia conseguito un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti. (Nella specie, in applicazione del riferito principio, la Suprema Corte ha confermato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto che la semplice apparizione delle prime fessurazioni dell'intonaco esterno non era sufficiente a rivelare con certezza la causa ed esatta entità del fenomeno, quale si era manifestato con l'andare del tempo, essendo a tale fine necessarie apposite indagini tecniche e che aveva accertato, altresì, con motivazione logica, che la denuncia dei vizi era insita nella stessa richiesta di un accertamento tecnico preventivo in contraddittorio con la controparte avanzata dal committente) (Cassazione civile, sez. II, 31 maggio 2011, n. 12030).

Il sollevamento e il distacco delle piastrelle

Ultimo fenomeno da analizzare, strettamente connesso ai precedenti, è il distacco delle mattonelle dovuto al sollevamento delle medesime. Ecco le più importanti sentenze.

Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere anche come singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione ecc.) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (principio affermato dalla S.C. in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per la responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamenti si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita) (Cassazione civile, sez. II, 28 aprile 2004, n. 8140).
Nel caso di specie la responsabilità dell'appaltatore è stata affermata essendo stati accertati difetti che hanno gravemente compromesso la vivibilità e la godibilità degli alloggi; difetti costituiti da rigonfiamenti dei pavimenti, con cretti e spacchi, ed imputabili al rigonfiamento a sua volta del terreno sottostante, dovuto dalla mancata realizzazione di un idoneo drenaggio da parte del costruttore (Corte Appello Perugia, 5 novembre 1996).
Costituiscono gravi difetti, ai fini dell'applicazione della garanzia decennale prevista dall'art. 1669 c.c. le imperfezioni, quali il distacco delle piastrelle dal pavimento, che, pur non incidendo sulla statica della struttura dell'edificio, tuttavia si rivelino idonee a menomare apprezzabilmente la funzionalità dell'opera impedendo che essa fornisca l'utilità alla quale è destinata. L'azione di responsabilità di cui all'art. 1669 c.c. può essere esercitata anche nei confronti del venditore-costruttore del bene immobile affetto da gravi difetti (Tribunale Cagliari, 29 aprile 1991).
Va considerato grave difetto non solo quello che comprometta la stabilità della costruzione ma anche l'altro che, pur non grave nella sua isolata consistenza obiettiva, produca, o possa produrre, rilevanti conseguenze. (Nella specie è stato considerato grave difetto la progressiva sistematica distruzione dei pavimenti di 40 alloggi sui 147 facenti parte dell'immobile). La titolarità dell'azione ex art. 1669 c.c. perdura a favore del committente anche dopo che questi abbia trasferito l'immobile ad altri (Tribunale Torino, 6 novembre 1980).


Fonte : CondominioWeb.com

L’amministratore di condominio può e deve partecipare all’assemblea ma non può pretendere di farla svolgere a suo piacimento.

L’amministratore di condominio può e deve partecipare all’assemblea ma non può pretendere di farla svolgere a suo piacimento.

25/07/2013
di Alessandro Gallucci 

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Quali sono i poteri dell'Amministratore di condominio in seno all'assemblea condominiale regolarmente costituita? 

L'amministratore di condominio può o deve partecipare all'assemblea e con quali poteri?

Cosa può fare e cosa non può fare partecipando all'assemblea? 
Può intervenire nella discussione tra i condomini in relazione agli argomenti posti all'ordine del giorno?

Per dare soluzione ai quesiti dobbiamo partire dalla nozione di amministratore condominiale.

“L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148). 

Questa la definizione del rapporto amministratore-compagine fornita dalla giurisprudenza e ribadita, nella sostanza, dal nuovo art. 1129 c.c. introdotto dalla legge n. 220/2012.

E’ in questo contesto, ossia nell’ambito di un contratto di mandato dev’essere inquadrata la questione della partecipazione all’assemblea da parte dell’amministratore.

Indubbiamente (cfr. artt. 1135 e 66 disp. att. c.c.), il mandatario dei condomini ha un potere d’impulso che si sostanzia nel potere/dovere di convocare l’assemblea. 

L’elenco degli argomenti da trattare in assemblea (l’ordine del giorno) sono stabiliti da lui (nel caso di assemblea straordinaria), da lui e dalla legge (nel caso di assemblea ordinaria) ed anche dai condomini nel caso di richiesta di convocazione dell’assemblea ex art. 66 disp. att. c.c. I suggerimenti e le richieste dei condomini che non sono avanzate in una richiesta ufficiale è bene che siano comunque tenute in considerazione.

Già rispetto alle precedenti affermazioni è possibile specificare quanto segue: vi sono casi in cui la presenza dell’amministratore in assemblea è doverosa.

Alcuni esempi chiariranno la portata di questa affermazione.

Si pensi all’assemblea ordinaria annuale per la discussione ed eventuale approvazione del rendiconto e del preventivo. La presenza dell’amministratore è fondamentale per spiegarne il contenuto (che dal 18 giugno 2013 dovrà essere reso ancora più chiaro in ossequio al nuovo art. 1130-bis c.c. che disciplina le modalità di redazione del rendiconto).

Un altro esempio: assemblea straordinaria convocata dall’amministratore per discutere di problematiche legate alla sicurezza dell’edificio. La sua iniziativa dovrà essere spiegata ai condomini in sede di riunione per giungere ad una soluzione del problema.

Ecco, allora, che è possibile affermare che l’amministratore deve partecipare all’assemblea tutte le volte in cui la sua presenza è necessaria per chiarire aspetti della gestione che egli, nella sua veste di legale rappresentante del condominio, conosce in modo approfondito e comunque meglio dei condomini.

Diversa la situazione in relazione alla nomina/conferma/revoca. In questo caso la presenza dell’amministratore non è obbligatoria ed anzi in molte compagini il mandatario di sua iniziativa o su richiesta dei condomini, si allontana all’inizio della discussione per lasciar liberi i condomini di decidere il da farsi.

In buona sostanza, la presenza dell’amministratore in assemblea serve per permettere ai condomini di deliberare con maggiore consapevolezza.

Sovente l’amministratore assume un ruolo di direzione e controllo dei lavori: si tratta di un fatto dovuto alla sua conoscenza degli argomenti da trattare ma che, a rigor di legge, non può mai soppiantare il ruolo di presidente e segretario.

Per dirla con un esempio: è il presidente, e non l’amministratore, a dover garantire che tutti abbiano la parola e di conseguenza invitare i condomini ad interventi meno prolissi. 

Fonte : CondominioWeb.com

Porta blindata con il bonus fiscale del 50%

Porta blindata con il bonus fiscale del 50%

• 18 luglio 2013

di Dario Aquaro

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Per brevità lo si definisce bonus sulle ristrutturazioni edilizie. E il primo riferimento va agli interventi di manutenzione ordinaria (ma solo su parti comuni) o straordinaria, restauro e risanamento conservativo. Ma la detrazione Irpef del 50% copre un ventaglio più ampio di lavori, che si estende dalla semplice riparazione di impianti domestici insicuri alle opere per la cablatura degli edifici.

E include anche tutti gli interventi che servono a prevenire il rischio di atti (penalmente) illeciti da parte di terzi: come furto, aggressione o sequestro di persona. Di quali interventi si tratta? L'agenzia delle Entrate ne ha stilato un elenco esemplificativo: rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici; apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione; porte blindate o rinforzate; apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini; installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti; apposizione di saracinesche; tapparelle metalliche con bloccaggi; vetri antisfondamento; casseforti a muro; fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati; apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline. Non si possono però detrarre le spese per il contratto stipulato con un istituto di vigilanza, perché l'agevolazione riguarda soltanto i lavori realizzati sull'immobile.
Ognuno di quelli ammessi rappresenta dunque un intervento di "ristrutturazione". E apre alla possibilità di veder poi agevolato l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici per l'arredo della casa oggetto dei lavori.

Se si vuole aumentare la sicurezza dell'abitazione si può certo sostituire la serratura della porta d'ingresso, ma considerata l'ampiezza del bonus a disposizione (50%, con tetto massimo detraibile di 96mila euro) si può anche decidere di installare una porta blindata. La detrazione è sempre ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell'anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.
La scelta va fatta facendo attenzione al livello di sicurezza desiderato. Le porte antieffrazione si dividono infatti in sei classi, regolate dalla norma Uni En 1627, con le quali si misura la capacità di resistenza. Si distinguono in base al superamento di particolari test, con criteri che riguardano la serratura, la tenuta della blindatura e anche la qualità dell'isolamento termoacustico. Per individuare il grado di sicurezza, le porte vengono sottoposte a prove che, secondo le norme Uni En 1628, 1629 e 1630, servono a determinare la resistenza al carico statico, dinamico e manuale. Viene quindi simulato l'attacco di un malintenzionato, con differenti strategie e set di strumenti da scasso: le attrezzature usate e il tempo di effrazione definiscono il livello di resistenza. In base alla classe, sono richiesti tempi netti massimi di attacco da tre a venti minuti; mentre i tempi totali – che includono l'osservazione, la preparazione degli attrezzi, il cambio punte – vanno da 15 a 50 minuti.

La classe 1, la più bassa, resiste contro chi usa la pura forza fisica per aprire la porta. La classe 2 è invece efficace contro i tentativi di scasso di un delinquente occasionale, che utilizza attrezzi semplici quali cacciavite o tenaglie. Una porta del genere sarebbe sufficiente per un appartamento in condominio. Se però si cerca una buona sicurezza, specie per un'abitazione signorile, con beni di lusso, è preferibile almeno una porta in classe 3, per la quale il test prevede in aggiunta l'uso di un piede di porco. Per villette e case unifamiliari, si può poi preferire la classe 4, che è adatta a respingere uno scassinatore esperto che adopera seghe, accette, scalpelli e trapani portatili a batteria. Esclusi il montaggio e l'Iva, una porta di classe 3 costa intorno ai mille euro, mentre una di classe 4 circa 1.300 euro. Le successive classi di sicurezza (5 e 6) resistono anche ad attrezzi elettrici che funzionano ad alta potenza e sono più adatte a edifici come banche e gioiellerie. Nulla vieta, se non il prezzo, di sceglierle per l'abitazione.

Fonte : Casa24Plus

La casa resta in testa alle preferenze di investimento degli italiani. E il monolocale batte il box auto

La casa resta in testa alle preferenze di investimento degli italiani. E il monolocale batte il box auto

• 23 luglio 2013

di Michela Finizio

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In testa alle preferenze degli italiani rimane sempre l'investimento immobiliare. Fanno gola soprattutto monolocali o bilocali in città (per il 20,7% degli intervistati) oppure una casa più grande per la propria famiglia (19,5 per cento). In pochi, invece, investirebbero in un box auto (5,8 per cento), ancora meno in un piccolo negozio (2,9 per cento).

È questo il quadro che emerge dal sondaggio online realizzato dal portale immobiliare Casa.it in collaborazione con l'Istituto di ricerche Scenari Immobiliari a cui hanno partecipato 60mila utenti su un campione di oltre 200mila. In presenza di risparmi, è stato chiesto agli italiani quale investimento ritenessero migliore in questo momento. Il 23% degli intervistati ritiene che non ci siano investimenti adatti. È limitata la percentuale di chi investirebbe in azioni (5,5 per cento) o in titoli di Stato (9,4 per cento), mentre sono considerate più interessanti le pensioni integrative (15,7 per cento). Al primo posto, dunque, resta il mattone, in particolare i mono e bilocali oppure una nuova abitazione per la famiglia. Seguono l'investimento nella ristrutturazione della casa (13,9 per cento) e l'acquisto di una abitazione all'estero (9,1 per cento).

La propensione italica all'acquisto di immobili è dunque sempre stata elevata. Ma oggi l'approccio all'acquisto sembra cambiare in funzione dell'estremo senso di precarietà che pervade la società italiana. In un momento nel quale ogni certezza di benessere (di poter risparmiare, ma soprattutto di poter continuare a guadagnare) sembra progressivamente sfumare, gli italiani si aggrappano alla casa come ad una scialuppa di salvataggio nel mare in tempesta della crisi. «Si tratta del più esteso sondaggio di questo tipo mai realizzato in Italia», commenta Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it: «Il campione, composto per oltre il 50% di persone con età compresa fra i 35 ed i 55 anni, nell'88% dei casi con un diploma o una laurea, è significativo sia per il numero di partecipanti che per la distribuzione nazionale: 45% Nord, 38% Centro e 17% Sud Italia».

Meno sogno di una vita, più bisogno impellente di mettere al riparo i sempre più magri risparmi dall'erosione del tempo, in questo si sta trasformando la casa. E il fattore tempo sembra assumere sempre maggior peso nella scelta di acquistare un'abitazione: il momento per comprare, oggi è considerato molto favorevole, sia per la aumentata capacità di poter condurre la trattativa, sia per la maggiore disponibilità da parte dei venditori a rivedere le loro aspettative di guadagno.

«Ma il credito non aiuta, le banche sono restie a concedere mutui e, anche quando lo fanno, non sostengono più di tanto le famiglie in cerca di casa» afferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari: «Salvo un paio d'anni, tra il 2004 e il 2006, in pieno boom immobiliare (quando i mutui arrivarono sino al 100 per cento del valore della casa da compare, ndr) da decenni la percentuale di mutuo concesso non supera il 50 per cento del prezzo di acquisto». Il sondaggio raccoglie inoltre le aspettative degli italiani sull'andamento dei prezzi delle abitazioni nei prossimi mesi e le preferenze in merito alle caratteristiche.

Fonte : Casa24Plus

Mercato immobiliare, i fattori che incidono nell’ottenimento di un mutuo

24-07-2013 - Erica Venditti

Il mercato immobiliare langue di compravendite e diventa sempre più difficile ottenere un mutuo

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Le difficoltà nell'accesso al credito non aiutano il mercato immobiliare a risollevarsi, sempre più colpito il settore, che ricordiamo chiudere il 2012 come l'anno peggiore dal 1985 per quanto riguarda le compravendite.

Per coloro che vorrebbero accedere al credito diventa sempre più difficile, a causa della morsa creditizia delle banche, ottenere un mutuo e soprattutto concludere la trattativa in tempi brevi. Gli istituti di credito prima di concedere un mutuo per l'acquisto di una casa richiedono sempre maggiori garanzie e impiegano anche due mesi e mezzo prima di decidere se accettare o meno la domanda di finanziamento.

Quali sono gli elementi che vengono tenuti in considerazione per concedere un mutuo?

1. La storia finanziaria del cliente, che serve per valutare il grado di affidabilità del richiedente, avviene attraverso un primo controllo su protesti, per appurare se il cliente in passato è stato un buon pagatore o se risulta insolvente, si procede poi ad una verifica fatta dalla Camera di Commercio per valutare la presenza di fallimenti.
2. Si valuta ovviamente il reddito del richiedente una discriminante di rilievo in tempo di crisi, la rata del mutuo non deve, per consentire al richiedente di vivere dignitosamente, infatti superare un terzo del reddito. L'istituto valuterà anche il contratto di lavoro se a tempo determinato o indeterminato.
3. L'età del richiedente è fondamentale, difficilmente gli istituti di credito concedono un mutuo che verrebbe estinto dopo che il richiedente abbia compiuto un'età avanzata,75-80 anni.
4. Il valore dell'immobile, la banca procede con una perizia accurata dell'immobile per valutare e verificare la compatibilità del valore richiesto con quello effettivo dell'immobile.

Si confida che le banche allentino, prima o poi, la morsa creditizia e che il mercato immobiliare torni a crescere, facendo dimenticate il triste bilancio del 2012.

Fonte : SuperMoney

Catasto, metri quadri e algoritmi per calcolare le nuove rendite

Catasto, metri quadri e algoritmi per calcolare le nuove rendite

Per l’Imu proposta soluzione transitoria: per il 2013 esenti le prime case tranne quelle di lusso o con superficie maggiore di 150 mq

di Paola Mammarella

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24/07/2013 - Un sistema di imposizione sugli immobili più equo. È l’obiettivo della revisione del Catasto, che avrà un impatto anche sull’Imu, imposta municipale unica. La riforma, che non produrrà una variazione del gettito, dovrebbe spostare il livello delle imposte a carico degli immobili con un maggior valore di mercato, determinato sulla base dei metri quadri e della localizzazione.

La revisione del sistema impositivo dovrebbe essere messa a punto entro la fine di agosto, anche se si stanno facendo strada ipotesi di rinvio al 2014, con soluzioni transitorie per il 2013.

Riforma del Catasto
Il gruppo di lavoro della Commissione Bilancio della Camera sta gettando le basi per un nuovo Catasto, che dovrebbe basarsi su un algoritmo di calcolo per la determinazione delle rendite.

Come già previsto da precedenti tentativi di revisione, il criterio dei vani sarà sostituito dai metri quadri, mentre i valori catastali e quelli di mercato saranno dipendenti l’uno dall’altro.

Partendo dal metro quadro, infatti, sarà elaborato un algoritmo che terrà conto del valore di mercato, della localizzazione e delle caratteristiche edilizie, grazie al quale diventa possibile ottenere il valore patrimoniale dell'immobile.

I cittadini potranno inoltre tutelarsi degli accertamenti dell’Agenzia delle Entrate contestando le modalità di calcolo. Ci saranno infine commissioni censuarie con il compito di validare le nuove rendite.

Cosa cambia per l’Imu
Il nuovo sistema di rendite e valori patrimoniali avrà un impatto anche sull’Imu. L’imposta, infatti, si calcola proprio a partire dalle rendite risultanti dagli atti di compravendita degli immobili. In questo modo verranno corrette le sperequazioni presenti oggi, con immobili nuovi periferici che pagano più di quelli di pregio nei centri storici.

Se le modalità di pagamento saranno basate sul nuovo sistema, resta ancora da sciogliere il nodo di chi pagherà. Sull’argomento si stanno infatti scontrando le forze politiche, ma sono giunte anche raccomandazioni dal Fondo monetario internazionale.

A detta del Fmi bisognerebbe mantenere l’Imu sulla prima casa per correggere il deficit. Nettamente contrario il PdL, che nell’abolizione dell’Imu vede una chiave per far ripartire i consumi. Più cauto il Pd, che propone di mantenerla solo per le abitazioni di valore.

Secondo fonti di agenzia, anche se il Governo si è impegnato a trovare una soluzione entro il 31 agosto, la riforma potrebbe essere rinviata al 2014 e nel 2013 verrebbe adottata una soluzione transitoria, che eliminerebbe il pagamento per quasi tutte le prime case.

Tra le ipotesi maggiormente accreditate c’è la cancellazione dell’acconto di giugno, sospeso dalla Legge 85/2013, a condizione di trovare le risorse per alleggerire il saldo di dicembre. Il costo dell’operazione ammonterebbe a 2,4 miliardi, più l’intervento di fine anno.

Proposto anche il pagamento dell’Imu sulle prime case censite come immobili di lusso e su quelle con superficie maggiore di 150 metri quadri.

Si potrebbe inoltre tenere conto dei valori dell’Osservatorio immobiliare e, in attesa della riforma del Catasto, del numero di vani dal momento che la nuova imposta dovrebbe inglobare anche la Tares.

Fonte : Edilprtale.com