La tutela del diritto di veduta e delle distanze legali da parte del singolo condomino.

02/02/2016

Avv. Paolo Accoti - Avv. Alessandro Gallucci

"La legittimazione ad agire per la specifica tutela dei diritti di veduta non può che appartenere ai singoli condomini".

E' quanto di recente affermato dalla Corte di Cassazione, Sez. II, relatore dott. Oricchio, con lasentenza del 27.01.2016, n. 1549.

La vicenda prende le mosse dall'atto di citazione, ad istanza del Condominio, il quale evocava in giudizio uno dei condòmini dello stabile, sul presupposto che lo stesso aveva inteso edificare dei pergolati e delle tettoie nonché apposto delle gronde in aderenza al muro condominiale.

Si lamentava, pertanto, della violazione delle distanze legali nonché della lesione del diritto di veduta in danno dei restanti condòmini, con compromissione anche dell'estetica e del decoro architettonico del fabbricato in condominio, chiedendo contestualmente il ripristino dello stato dei luoghi.

Sull'opposizione del condomino che, costituitosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda, il Tribunale adito rigettava la domanda del Condominio, che veniva altresì condannato al pagamento del 50% delle spese di lite e della disposta consulenza tecnica d'ufficio.

Avverso la predetta decisione proponeva appello il Condominio e la Corte d'Appello di Genova, all'esito delle difese di entrambe le parti, in accoglimento dell'appello principale condannava il condomino alla rimozione dal proprio giardino di due pergolati e tre tettoie sullo stesso edificate.

Il giudizio veniva sottoposto al vaglio della Suprema Corte, alla quale il condomino soccombente si rivolgeva per la cassazione della sentenza, affidando il ricorso a sette motivi.

In particolare, il ricorrente eccepiva - tra l'altro - la violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., in considerazione del fatto che la legittimazione ad agire per la tutela dei diritti di veduta spetterebbe a ciascun condomino, e non all'amministratore del condominio, oltre al difetto di motivazione in merito al mancato rispetto delle distanze legali, dal punto più sporgente delle tettoie alla facciata del muro condominiale.

La Corte di Cassazione fa il punto sulle differenti tutele invocate dal ricorrente che involgono due differenti aspetti, quello delle distanze legali e quello, differente, del diritto di veduta.

A tal proposito richiama l'art. 873 c.c., per il quale: "Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore".

Sottolinea altresì come sia il Condominio che i singoli condòmini, per quanto concerne le rispettive proprietà, hanno interesse alla loro tutela, sia con riferimento ai beni comuni che a quelli di pertinenza individuale.

Evidenzia, infatti, come: "… l'ampia previsione dell'art. 873 c.c. ben giustificava e costituiva il fondamento, nella fattispecie, dell'interesse alla tutela delle proprietà nei confronti ed al cospetto di attività e realizzazioni di opere individuate come lesive".

Per quanto concerne le distanze legali, esiste la concorrente legittimazione ad agire sia del Condominio che dei singoli condòmini, a seconda che venga in rilievo la lesione dei diritti della proprietà collettiva ovvero di quella degli esclusivi proprietari/condòmini.

A tal proposito, infatti, "la valutazione delle prescritte distanze con riferimento al punto massimo di sporgenza delle tettorie andava comunque svolta con specifica e chiara motivazione in punto di calcolo delle stesse con riguardo alla lesione di diritti individuali di singoli condomini e/o di diritti inerenti beni condominiali", tanto è vero che: "differente sarebbe, infatti, la soluzione da dare in concreto alla vicenda se si trattasse di computo distanze nei confronti si singola proprietà individuale di un condomino ovvero nei riguardi di beni condominiali".

Nel caso di specie, la Corte d'Appello ha fondato il proprio assunto, prendendo a spunto la distanza delle costruzioni realizzate dal condomino, con riferimento alle singole proprietà immobiliari, nonostante le censure venissero mosse dal Condominio ("punto più sporgente delle tettoie alla facciata del muro condominiale"), portatore di un interesse collettivo e non certo individuale, incappando nel denunciato vizio di motivazione che, conseguentemente, deve essere accolto.

Ciò posto da tanto è agevole desumere come, in merito alla violazione delle distanze legali, i legittimati all'avvio dell'azione giudiziaria, possono essere il Condominio, il condomino o entrambi:

1. Esiste la legittimazione ad agire del Condominio, qualora vengono in rilevo gli spazi tra la costruzione ritenuta lesiva e i beni condominiali (ad esempio: facciata, finestra delle scale, androne, ecc.);
2. la legittimazione ad agire è in capo al singolo condomino, qualora il giudizio involga le distanze dalla edificazione illegittima e l'immobile di pertinenza esclusiva del condomino;
3. si è al cospetto di una legittimazione concorrente, del Condominio e del condomino, allorquando la costruzione violi le distanze legali in relazione sia ai beni comuni che alle proprietà individuali.

Analogo discorso per quanto concerne il diritto di veduta, la cui legittimazione ad agire può risiedere in capo al singolo condomino, al Condominio, ma anche agli stessi concorrente, in ragione dell'oggetto della violazione.

Nel caso concreto, in considerazione del fatto che il Condominio attore non ha eccepito la violazione del diritto comune alla veduta, bensì quello dei singoli partecipanti, la Suprema Corte ha evidenziato la sua carenza di legittimazione ad agire sul punto.

Ed invero, afferma la Corte di Cassazione: "La legittimazione ad agire per la specifica tutela dei diritti di veduta non può che appartenere ai singoli condomini".

Specificando come: "In assenza di ogni altra allegazione quanto alla possibilità di coesistenza di vedute di singoli condomini e di vedute quali, ad esempio, quelle delle finestre delle scale del condominio, il diritto di veduta a favore delle singole unità abitative è proprio del titolare della proprietà di ciascun singola appartamento e, pertanto, non del Condominio, ma del singolo condomino-proprietario".

Di talché, anche sotto questo punto di vista il ricorso deve essere accolto, la sentenza cassata e rinviata, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di Appello di Genova.

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

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La lesione del diritto di veduta è affare dei singoli condòmini

(Avv. Alessandro Gallucci)

In tema di azioni giudiziarie legate alla lesione del diritto di veduta a seguito di nuova costruzione da parte di uno dei condòmini, deve ritenersi che la legittimazione a fare accertare l'illegittimità delle opere spetti ai diretti interessati.

Nei consegue che in assenza di finestre condominiali che possano consentire l'affermazione di una lesione del comune diritto di veduta, tale azione debba essere intrapresa dai singoli condòmini e non dall'amministratore, ai sensi dell'art. 1130-1131 c.c. e nemmeno a seguito di apposita delibera assembleare.

Questa, in breve sintesi, la decisione della Suprema Corte di Cassazione resa con la sentenza n. 1549 depositata in cancelleria il 27 gennaio 2016.

In breve i fatti: un condomino appone un pergolato e lo aggancia ad un muro condominiale: gli altri condòmini, per mezzo dell'amministratore ed a seguito di apposita assemblea, decidono di fargli causa.

Dopo che il primo grado li vedeva soccombenti, nel giudizio di appello le cose cambiavano: il pergolato andava rimosso perché lesivo delle norme dettate in materia di distanze nelle costruzioni e di diritto di veduta.

Da qui il ricorso di Cassazione del condomino originario convenuto: il pergolato non poteva essere considerato equiparabile ad una costruzione e comunque la lesione del diritto di veduta non poteva essere fatta valere in giudizio dall'amministratore, dovendo essere contestata direttamente dei condòmini interessati.

Il ricorso, come si suole dire, è stato accolto solo parzialmente. Quanto al concetto di costruzione - valevole ai fini del rispetto della normativa sulle distanze indicata dall'art. 873 c.c. e dai regolamenti edilizi locali - la Corte di Cassazione non ha avuto dubbi nell'affermare che i pergolati oggetto della contesa "in quanto realizzazioni stabilmente ancorate al suolo, non potevano che essere inquadrate nel novero concettuale di costruzione e, quindi, come tale lesiva dei diritti azionati in giudizio" (Cass. 27 gennaio 2016 n. 1549).

Le regole per ampliare la propria abitazione mediante una sopraelevazione

Per quanto riguarda l'azione a tutela del diritto di veduta, l'esito del ricorso è stato favorevole al condomino. L'amministratore, dato lo specifico stato dei luoghi, non avere legittimazione ad agire per quella ragione.

Si legge in sentenza che "la legittimazione ad agire per la specifica tutela dei diritti di veduta non può che appartenere ai singoli condomini. In assenza di ogni altra allegazione quanto alla possibilità di coesistenza di vedute di singoli condomini e di vedute quali, ad esempio, quelle delle finestre delle scale del condominio, il diritto di veduta a favore delle singole unità abitative è proprio del titolare della proprietà di ciascun singola appartamento e, pertanto, non del Condominio, ma del singolo condomino-proprietario".

Il ragionamento dev'essere considerato condivisibile. In effetti in assenza di vedutecondominiali i condòmini che, ad esempio, non hanno affaccio diretto sul punto oggetto di contestazione o che magari abitano ad un piano alto e rispetto ai quali non può affermarsi alcuna violazione, che diritto possono far valere in giudizio per il tramite dell'amministratore?

=> Se il vicino costruisce una tettoia che pregiudica la veduta

Quando la tettoia ostruisce il diritto di veduta

Scarica Cass. 27 gennaio 2016 n. 1549

Fonte : http://www.condominioweb.com/lesione-del-diritto-di-veduta-in-assenza-di-finestre.12390#ixzz3zaMfSn3p 
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Caro condomino, vuoi distaccarti dal riscaldamento centralizzato? Ecco le regole che devi seguire

04/02/2016

di Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

Dalla rinunzia non devono derivare né un aggravio di spesa per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio .

Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, accompagnato dalla relazione tecnica che dimostra l'assenza di squilibri termici e di aggravio di spese per gli altri condòmini, rispetta pienamente le norme europee sul rendimento energetico nell'edilizia.

È quanto affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 18721 del 22 settembre 2015. La sentenza conferma la compatibilità della nuova disciplina del distacco con la normativa europea, non rilevando alcun contrasto tra l'art. 1118 c.c. e la Direttiva 2002/91/CE.

Secondo il giudice capitolino, “la limitazione dei distacchi alle sole ipotesi di cause tecniche o di forza maggiore è frutto esclusivo della normativa di recepimento, non rinvenendosi nella norma comunitaria alcuna manifestazione di preferenza per gli impianti di riscaldamento centralizzato”.Inoltre, si ritiene che “le esigenze sottese alla citata direttiva siano state comunque soddisfatte dalla modifica dell'art. 1118 c.c., il quale, nel subordinare la rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato all'assenza di squilibri funzionali ed aggravi di spesa, finisce col perseguire i medesimi obiettivi di risparmio energetico cari al legislatore comunitario”.

Già in passato i giudici di merito si erano soffermati sui rapporti tra le nuove norme sul distacco introdotte dalla legge n. 220/2012 e la disciplina europea. Il riferimento è, in particolare, alla sentenza del Tribunale di Firenze n. 535 del 19 febbraio 2015 . In quella circostanza, il giudice aveva indicato le norme di qualità UNI quali parametri a cui fare riferimento per stabilire quali sono i costi di gestione che i condòmini distaccati devono continuare a pagare per l'impianto di riscaldamento centrale.

La sentenza del Tribunale di Roma peraltro affronta altri interessanti aspetti su cui vale la pena soffermarsi. In particolare, afferma la radicale nullità delle delibere che negano il distacco legittimo e delle delibere che pongono a carico dei “distaccati” le spese di consumo del riscaldamento centrale, non più dovute.

Disciplina del distacco - Il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento, di norma, è consentito solo se previsto espressamente dal regolamento contrattuale o se autorizzato da tutti i condòmini, all'unanimità. Già prima della riforma del 2012, tuttavia, la giurisprudenza ammetteva il distacco anche in assenza delle due condizioni anzidette, se il condòmino interessato dimostrava che dal distacco non sarebbero derivati squilibri termici e aggravi di spesa per gli altri utenti (Cass. civ. 5331/2012).

Tale ultima ipotesi è stata recepita dal nuovo comma 4 dell'art. 1118 c.c., che espressamente prevede la possibilità del singolo condòmino di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento o di raffreddamento, qualora dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condòmini.

Ripartizione delle spese dopo il distacco – Anche a seguito di un distacco legittimo, i condòmino rimane obbligato a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto comune, per la sua conservazione e messa a norma. È esonerato invece dal pagamento delle spese di consumo.

=> Distacco dall'impianto di riscaldamento, le considerazioni sul risparmio energetico.

Oneri probatori – Circa la prova della sussistenza dei citati presupposti di legittimità, è il condòmino che chiede il distacco a dover dimostrare che dalla sua rinuncia non deriveranno né aumenti di spese per gli altri condòmini, né uno squilibrio termino dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.

Il caso risolto dal Tribunale di Roma - Proprio facendo leva sull'art. 1118 c.c., il Tribunale di Roma ha accolto il ricorso di due condomini e annullato tre delibere condominiali che, nel ripartire le spese, ponevano a carico dei due quelle relative ai consumi di riscaldamento.

I due ricorrenti, proprietari di tre immobili, avevano distaccato i propri appartamenti dall'impianto centrale allegando due relazioni tecniche che dimostravano la regolarità del funzionamento del servizio di condominio e l'inesistenza di aggravi di spesa a carico dei restanti condòmini.

Anche il perito nominato dal condominio confermava la relazioni di parte. Ciò nonostante, nell'assemblea successiva veniva prodotta,senza alcuna data e firma, un'ulteriore perizia del tecnico incaricato dal condominio, che smentiva la precedente.

Motivo per cui, l'assemblea aveva deciso di continuare ad addebitare ai due ricorrenti anche i costi di riscaldamento. Ma secondo il tribunale una relazione così fatta non può ritenersi valida, per cui deve ritenersi ampiamente dimostrata la sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 1118 e legittimo il distacco nel caso di specie.

È valido il divieto di distacco previsto nel regolamento? – La sentenza precisa che il distacco operato dai ricorrenti è legittimo anche a fronte di quanto previsto dal regolamento di condominio, nel quale si legge che “nessun condomino potrà sottrarsi alle spese condominiali di qualsiasi genere e per qualsiasi esercizio anche se egli rinunci alla cosa comune relativa”

Sul punto, il Tribunale richiama le affermazioni della Cassazione:in presenza dei requisiti di legittimità ora previsti dall'art. 1118 c.c., ciascun condòmino è titolare di un vero e proprio diritto al distacco; “Né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest'ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell'ordinamento” (Cass. civ. n. 19893/2011).

Anche a voler ritenere che il regolamento di condominio possa validamente derogare al disposto dell'art. 1118 c.c., non vi è dubbio che tale deroga dovrebbe essere espressa ed esplicita, cioè essere riferita in maniera specifica al distacco dall'impianto di riscaldamento (cfr. Trib. Roma 12.8.2009). Nel caso in esame, invece, si trattava di una clausola assolutamente generica.

La delibera che nega il distacco è nulla – Una volta accertata la legittimità del distacco ai sensi dell'art. 1118 c.c., le delibere che non autorizzano il distacco devono considerarsi nulle (e non semplicemente annullabili) per violazione del diritto individuale del condomino sulle cose comuni. Allo stesso modo, devono considerarsi nulle anche le delibere, successive, che hanno approvato il bilancio preventivo e consultivo senza tener conto del distacco, nella parte in cui hanno posto a carico dei “distaccati” le spese di consumo relative al riscaldamento.

Si tratta di una precisazione importante, perché la radicale nullità consente di impugnare le delibere senza limiti di tempo, quindi anche oltre il termine perentorio di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.

=> E' possibile ripristinare l'impianto di riscaldamento centralizzato?

=> Ecco perchè il sindaco non può ordinare di ripristinare il riscaldamento centralizzato

Scarica Tribunale di Roma, n. 18721 del 22.9.2015

Fonte : http://www.condominioweb.com/riforma-del-condominio-e-legislazione-comunitaria-incentivano-il-distacco-dal.12399#ixzz3zCfSdOi5 
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Chi paga la tassa dei rifiuti in caso di locazione di un immobile?

04/02/2016

Avv. Leonarda Colucci

Finalmente una pronuncia di merito si è occupata di una questione spesso oggetto di dibattito: chi è il soggetto obbligato al pagamento della tassa dei rifiuti in caso di locazione di un immobile? E' obbligato a pagare il proprietario oppure il soggetto che effettivamente produce i rifiuti e quindi il conduttore?

Con decreto ingiuntivo

il Tribunale di Firenze ingiungeva al proprietario di un immobile concesso in locazione la restituzione della somma di circa mille euro a titolo di deposito cauzionale versatagli dalla società conduttrice dell'immobile.

Il proprietario si opponeva a tale provvedimento monitorio sostenendo il difetto di legittimazione attiva della società conduttrice dell'immobile, mentre nel merito:

a) sosteneva di non essere debitore di alcuna somma nei confronti della conduttrice;

b) puntualizzando che aveva provveduto alla restituzione della cauzione pari all'importo di 560 euro, mentre la restante somma di circa 1100 euro era stata trattenuta per compensare l'importo di canoni di locazione non pagati, le spese per la manutenzione dell'immobile, le spese per il pagamento delle utenze di luce e gas, nonché le spese sostenute per il pagamento della tassa dei rifiuti.

La conduttrice si costituiva nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo instauratocontestando radicalmente il calcolo per il pagamento delle utenze effettuate dal locatore senza alcun contraddittorio.

Il Tribunale di Firenze preso atto delle richieste del locatore, nonché delle contestazioni della società conduttrice opposta ha stabilito:

• La piena legittimità della richiesta formulata dall'attore riguardante il residuo pagamento dei canoni di locazione non versati dalla conduttrice;
• Che poteva considerarsi fondata anche la richiesta di restituzione delle spese di manutenzione della caldaia che l'art. 392/1978 pone a carico del conduttore;
• infine la piena ed assoluta legittimità anche delle spesa sostenuta dall'opponente per il pagamento della tassa dei rifiuti poiché precisa il Tribunale di Firenze “si tratta di tributo dovuto da chi produce il rifiuto e, quindi, da parte di colui che abita effettivamente l'immobile e ciò a prescindere dalle previsioni contrattuali”.

Si precisa,inoltre, che il calcolo dell'importo della tassa dei rifiuti dovuta dal conduttoredeve tener conto del periodo di effettiva permanenza dell'inquilino nell'immobile locato.

In buona sostanza la sentenza rappresenta una delle prime pronunce che affrontano il tema delle spese rispetto alle quali il locatore può chiedere la restituzione al conduttore trattenendo il deposito cauzionale corrisposto al momento della sottoscrizione del contratto di locazione.

Non hanno trovato alcuno spazio, invece, le contestazioni della società conduttrice dell'immobile secondo la quale nel calcolo della somma da sottrarre dal deposito cauzionale non poteva comparire anche il pagamento della tassa dei rifiuti nonché quella relativa alla manutenzione degli impianti poiché si trattava di spese non previste dal contratto.

Il Tribunale di Firenze, invece, ha stabilito in modo chiaro ed inequivocabile che il locatore dell'immobile ha il pieno diritto di trattenere dal deposito cauzionale le spese sostenute, tanto per la manutenzione degli impianti, quanto per il pagamento della tassa dei rifiuti poiché chi è obbligato a pagare tale tassa è colui che effettivamente produce il rifiuto a prescindere, quindi, da qualsiasi previsione contrattuale. 

=> Ecco perchè anche se non si usa il garange la tassa sui rifiuti va pagata!

Scarica Tribunale di Firenze 87, sezione Seconda Civile, del 14-01-2015

Fonte : http://www.condominioweb.com/il-proprietario-ha-diritto-al-rimborso-della-tassa-rifiuti-da.12398#ixzz3zCd1o0sP 
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Devo impugnare una delibera, ma l'amministratore non mi consegna il verbale, che cosa fare?

01/02/2016

di Avv. Alessandro Gallucci

Ci scrive un nostro lettore: “Ho deciso di impugnare la delibera dell'ultima assemblea di condominio, ma l'amministratore me lo sta, di fatto, impedendo; vi spiego la situazione.

Due settimane fa ho partecipato all'assemblea condominiale nella quale sono stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità. La decisione è stata assunta senza il raggiungimento del quorum previsto dalla legge.

Io, che ero comunque contrario all'insieme delle opere, ho fatto notare a verbale questo fatto riservandomi la contestazione del deliberato. Fin da subito ho domandato all'amministratore copia del verbale, ma questi con una serie di scuse mi ha rimandato al giorno successivo.

=> Entro quando va comunicato il verbale assembleare

Da allora, per un motivo o per l'altro (tutte scuse secondo me), sta prendendo tempo e non mi consegna il verbale. I tempi d'impugnazione corrono e non vorrei incappare in decadenza. Ho il sospetto che l'amministratore stia perdendo tempo per far passare i famosi trenta giorni. Che cosa fare?”.

Non è la prima volta che ci capita di leggere situazioni del genere, ossia di ostacoli all'esercizio del diritto d'impugnazione da parte del condomino. Ricordiamo, per inquadrare al meglio la situazione, che “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti” (art. 1137, secondo comma, c.c.).

La distinzione tra nullità ed annullabilità delle delibere condominiali si fonda sostanzialmente sulla sentenza n. 4806/05 delle Sezioni Unite, nonché su alcune specifiche disposizioni di legge (artt. 1117-ter, 1129 c.c. e 66 disp. att. c.c.) che individuano specifiche ipotesi di nullità/annullabilità delle delibere condominiali.

Sta di fatto che chi non si è presentato alla riunione avrà tempo per impugnare decorrentedalla data di ricezione del verbale, mentre chi era presente all'assemblea deve far decorrere il proprio “conto alla rovescia” dal giorno della deliberazione.

Siccome per impugnare una delibera e quindi per contestarne il contenuto in relazione a dei vizi formali o sostanziali della delibera stessa è necessario allegare agli atti il verbale (anche in sede di istanza di mediazione, obbligatoria in questo genere di giudizi), è evidente che non possederlo può rappresentare un problema, con la conseguenza che, almeno apparentemente, per i casi di deliberazione annullabile averne copia trenta giorni dopo aver partecipato all'assemblea possa risultare fatale.

Eppure, laddove eventuali ritardi non siano imputabili a chi ha diritto di contestare, la decadenza dal termine d'impugnazione può essere sanata in ragione dell'istituto della remissione in termini regolato dall'art. 153 del codice di procedura civile, che recita:

I termini perentori non possono essere abbreviati o prorogati, nemmeno sull'accordo delle parti.

La parte che dimostra di essere incorsa in decadenze per causa ad essa non imputabile può chiedere al giudice di essere rimessa in termini. Il giudice provvede a norma dell'articolo 294, secondo e terzo comma.

L'importante, in casi del genere, è avere prova che il ritardo non sia imputabile a chi ha impugnato in ritardo. E quindi? Quindi se abbiamo il sospetto che l'amministratore stia prendendo tempo nella consegna del verbale, meglio scrivergli subito una raccomandata a.r. spiegandogli che cincischiare non serve a nulla.

Non va trascurata la possibilità di agire per impugnazione nei termini indicati dalla legge senza allegare il verbale, provando al giudice che se ne è chiesta copia senza ottenerla, al fine di sollecitare un'ordinanza di acquisizione documentale ex art. 210 c.p.c.

Questa modalità d'azione, tuttavia, necessita di un'attenta valutazione in relazione al caso concreto posto che l'adozione dell'ordinanza di cui trattasi è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice in relazione all'effettiva possibilità per la parte di ottenere comunque il documento mancante.

=> Carcere per l'amministratore che non riconsegna i documenti condominiali

=> L'amministratore che rifiuta di consegnare i documenti paga le spese del giudizio

Fontehttp://www.condominioweb.com/se-lamministratore-non-consegna-il-verbale.12387#ixzz3yvJQU42i
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Benefici fiscali prima casa. Se l'inquilino non libera l'immobile è illegittima la revoca per il mancato trasferimento della residenza.

01/02/2016

Avv. Leonarda Colucci

Il mancato rispetto del termine perentorio di 18 mesi per il trasferimento della residenza, se giustificato dal verificarsi di un fatto di causa di forza maggiore, non può giustificare la revoca del beneficio da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Un contribuente, dopo aver usufruito dei benefici fiscali per l'acquisto della prima casa previsti dall'art. 1 nota II bis allegato A del DPR 131/1986, si vede notificare un avviso di liquidazione da parte dell'Agenzia delle Entrate in seguito alla revoca del beneficio in questione ed all'applicazione dell'aliquota corrispondente. Il contribuente impugna dinanzi alla Commissione tributaria provinciale tale avviso, che respinge il ricorso.

Lo stesso contribuente impugna tale pronuncia dinanzi alla Commissione tributaria regionale che gli ha dato ragione ritenendo che il mancato rispetto del termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza in altro comune, quando sussiste una causa di forza maggiore (mancato sfratto dell'inquilino che occupa l'immobile), non può rappresentare motivo per la revocadel beneficio fiscale precisando che il termine di diciotto mesi non possa essere considerato perentorio.

=> Se "restituisci" la prima casa non hai più diritto ai benefici fiscali

L'Agenzia delle Entrate impugna la sentenza della Commissione tributaria regionale ricorrendo in Cassazione che, invece, a sorpresa respinge il ricorso.

La sesta sezione civile della Corte di Cassazione, riportandosi ad una precedente pronuncia, ha precisato che “l'art. 2 del D.l. 7.2.1985 n. 12 ( convertito in legge n. 118 del 1985) richiede per la fruizione dei benefici c.d. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell'agevolazione, entro il termine di 18 mesi dall'acquisto; detto trasferimento elemento costitutivo del beneficio richiesto …..rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell'adempimento di tale obbligazione” (Cass. sez. V, 7.6.2013, n. 14399).

In base a tale valutazione, secondo la Cassazione, la sentenza della Commissione tributaria regionale impugnata dall'Agenzia delle Entrate aveva correttamente applicato tali principi nel momento in cui aveva disposto che il mancato rispetto del termine perentorio di diciotto mesi previsto dalla legge per il trasferimento della residenza nell'immobile per il quale il contribuente ha beneficiato del beneficio fiscale in questione, non poteva considerarsi condizione sufficiente per revocare lo stesso precisando che:

- il termine in questione ha natura meramente ordinatoria,

- e che nel caso di specie non era stato possibile per il contribuente trasferire la sua residenza perché l'inquilina che occupava l'immobile, malgrado lo sfratto e l'esecuzione per il rilascio, si rifiutava di liberare l'abitazione sostenendo di essere affetta da particolari patologie che ne rendevano impossibile il trasporto.

Secondo la Cassazione, la sentenza della Commissione tributaria regionale aveva correttamente valutato la questione nel momento in cui aveva verificato che il mancato rispetto del termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza del contribuente che aveva goduto del beneficio fiscale per l'acquisto della prima casa, non era avvenuto per causa a lui imputabile ma bensì per causa di forza maggiore.

Il contribuente, infatti, aveva dimostrato che malgrado i tre tentativi di accesso all'immobile, avvenuti ad un paio di mesi di distanzi l'uno dall'altro, era stato impossibile accedere all'abitazione acquistata occupata, suo malgrado, dall'inquilina recalcitrante allo sfratto, e solo ed esclusivamente per tale ragione non aveva potuto trasferire la sua residenza nell'immobile acquistato rispettando il termine di cui si discorre.

=> Ecco cosa succede se l'inquilino non fa visitare l'immobile

In base a tali considerazioni la Cassazione ha respinto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate ritenendo che il contribuente, quindi, così come accertato dalla sentenza della Commissione tributaria regionale impugnata, ha diritto a continuare a godere di tale beneficio puntualizzando che il termine previsto dalla legge ha solo natura ordinatoria ed il suo mancato rispetto, per causa di forza maggiore non imputabile al soggetto che ha goduto del beneficio, non può giustificare la revoca dello stesso.

In pratica i dieci mesi occorsi al contribuente per liberare la casa acquistata dall'occupazione dell'inquilina, non possono essere considerati come comportamento colpevole del contribuente e non possono costituire la ragione per la revoca del beneficio fiscale goduto.

=> Se "restituisci" la prima casa non hai più diritto ai benefici fiscali

Scarica Corte di Cassazione, VI sez. civ., 17.12.2015, Ord. n. 25437

Fonte : http://www.condominioweb.com/non-si-possono-revocare-i-benefici-prima-casa-se-linquilino.12385#ixzz3yvGatT9I 
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Abusi edilizi, se lievi non incidono sulle compravendite

di  Paola Mammarella11/01/2016

 

Cassazione: i contratti sono validi se le irregolarità non superano il 2% delle misure progettuali o se interviene la sanatoria

11/01/2016 – Sono valide le compravendite di immobili realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o che hanno ottenuto la sanatoria prima della conclusione del contratto. Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 24852/2015.
 
In base al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), per parziale difformitàsi intendono gli scostamenti, solitamente in aumento, rispetto ad altezze, volumetrie e superfici coperte fino al 2% rispetto a quelle dichiarate nel progetto.
 
Entro questi limiti, il preliminare di vendita è valido e si può procedere alla stipula del contratto definitivo. Se si supera invece la soglia della parziale difformità, il preliminare è considerato nullo. Per poter procedere alla compravendita è quindi necessario ottenere la sanatoria delle opere realizzate senza titolo abilitativo.
 
Nel caso preso in esame, una società di costruzione aveva stipulato unpreliminare di vendita per una villetta costruita regolarmente. Successivamente nell’immobile erano state effettuate delle modifiche interne non autorizzate, che però non ne modificavano la volumetria. Acquirente e venditore si erano quindi trovati in disaccordo e avevano chiesto che il contratto preliminare fosse dichiarato nullo.
 
I giudici hanno bocciato la richiesta spiegando che sono nulli solo gli atti che non contengono gli estremi del permesso di costruire o quelli della domanda di sanatoria edilizia. Questo perché l’acquirente deve conoscere le condizioni del bene acquistato e poter effettuare gli accertamenti sulla regolarità.
 
Oltre a questo caso, la Cassazione ha spiegato che si può riconoscere la nullità del preliminare di vendita quando le irregolarità sono rilevanti. Se, però, il Comune concede la sanatoria, si può procedere tranquillamente con la compravendita.

FONTE : EDILPORTALE

Sottotetti, per renderli abitabili è necessario il permesso del Comune

di  Paola Mammarella28/01/2016

 

Cassazione: in mancanza di autorizzazioni o in presenza di variazioni essenziali al progetto approvato si commette un abuso edilizio

28/01/2016 – Cambiare la destinazione d’uso di un sottotetto, rendendolo abitabile, implica un aumento della superficie utile e della volumetria. Per effettuare questo tipo di intervento è necessario attenersi strettamente al permesso del Comune altrimenti si rischia di essere accusati per aver commesso un abuso edilizio.
 
Il chiarimento è arrivato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 49583/2015.
 
Nel caso preso in esame, il Comune aveva accertato che il cambio di destinazione d’uso del sottotetto aveva determinato un aumento della superficie utile lorda e della volumetria maggiore del 5% rispetto a quella autorizzata con il permesso di costruire.
 
Il responsabile, punito con una multa, aveva presentato ricorso perché a suo avviso, durante lo svolgimento del giudizio, era stata approvata la legge Sblocca Italia (Legge 133/2014), in base alla quale sono consentiti i mutamenti di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale.
 
Anche se, dopo i lavori, l’immobile era rimasto in categoria residenziale, i giudici hanno sottolineato che dovevano essere prese in considerazione le violazioni al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) e al Regolamento edilizio comunale.
 
Ricordiamo che, in base al Testo unico dell’edilizia, sono ammesse variazionientro il 2% delle misure progettuali. Quelle rilevate dal Comune erano invece del 5%.
 
Ma non solo, perché oltre all’accorpamento del sottotetto non accessibile alle altre camere, con un conseguente aumento della volumetria e della superficie utile, era stata incrementata l’altezza del colmo della falda in modo da rendere più alti i locali.
 
I giudici hanno stabilito quindi che si era in presenza di variazioni essenziali al permesso di costruire. Per questo hanno bocciato il ricorso e condannato il responsabile al pagamento della multa.

FONTE : EDILPORTALE.COM