Attenzione: il creditore non è tenuto ad anticipare i costi per la manutenzione dell'immobile pignorato

03/03/2015

di Avv. Dolce Rosario

Il Tribunale di Napoli mette in discussione un principio giurisprudenziale che obbligava il creditore procedente a sostenere i costi di conservazione dell'immobile pignorato in pendenza della procedura

Un problema atavico. Una volta ottenuto faticosamente un titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.), persistendo l'inadempimento del debitore, occorre scegliere la forma del pignoramento per il recupero coattivo delle somme dovute.

Sovente si ricorre alla forma del pignoramento immobiliare, in quanto la res costituisce l'unico bene tangibile facente capo al debitore. Elenco condomini morosi richiesto dal creditore del condomini. Danno da mancata/ritardata consegna

Ciò non toglie che i costi da sostenere per l'instaurazione e la istruzione del procedimento esecutivo possano essere affatto proibitivi per lo stesso creditore procedente; soprattutto, laddove questi sia tenuto ad anticipare oltre le spese legali e di giustizia -art. 8 DPR 115/2002- quelle inerenti la conservazione dell'immobile pignorato (si pensi ai costi di manutenzione del fabbricato all'interno del quale l'immobile è ubicato. Un vero e proprio salasso!!!).

Per fortuna, ogni tanto, qualche Giudice si accorge delle sperequazioni create dal sistema e della priorità da assegnare, tra la pletora di prerogative che emergono nel procedimento, alla tutela del credito e del creditore stesso.

L'Ordinanza del Tribunale di Napoli del 24 ottobre 2014 si pone in questo filone: salvando il creditore procedente e le sue precarie finanze- già messe a dura prova dalla necessità di ricorrere in via esecutiva - da ulteriori esborsi economici.

Il provvedimento ha il pregio di segnare una rottura netta con un consolidatissimo orientamento giurisprudenziale, che, fino a oggi, a quanto pare, non era stato pressoché mai messo in discussione.

Secondo il Giudice partenopeo, avendo il creditore eseguito il pignoramento dell'immobile nello stato in cui esso verte (oggetto dell'espropriazione ex art. 2910 c.c.) egli, in quanto tale, non è tenuto ad affrontare le spese per la sua manutenzione sia essa ordinaria che straordinaria.

Il creditore procedente viene, più precisamente, esonerato dal sostenere i costi di conservazione del bene in pendenza di procedura,anche quando esso rasenta i limiti della rovina di cui all'art. 2053 c.c. e costituisce un pericolo per la pubblica incolumità.

Anzi, ove ricorra tale ipotesi occorre prontamente darne comunicazione alla pubblica amministrazione affinché essa avvii un procedimento di “esecuzione in danno” al proprietario dell'appartamento (sulle modalità cfr, .T.A.R. Napoli sez. III, 16 gennaio 2012, n. 195).

Per contro, la responsabilità giuridica del bene immobile rimane confinata soggettivamente al proprietario, atteso che – rammenta il Decidente - il pignoramento non fa venir meno il suo diritto domenicale.

L'orientamento contrastante. Fa da contrappeso (e forse anche di più…) alla pronuncia in commento un orientamento espresso dalla Corte di Cassazione.

Secondo i Giudici di legittimità l'imputazione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile pignorato durante la pendenza del procedimento esecutivo debbono essereanticipate dal creditore procedente su provvedimento del giudice dell'esecuzione(così, Cass. 20 luglio 1976 n. 2875, ove si legge, altresì, che: «nell'ipotesi in cui il compito del custode dei beni pignorati non possa essere espletato senza spese, costui deve provocare dal giudice del merito un immediato provvedimento per il deposito delle somme occorrente da parte del creditore procedente e, qualora il provvedimento non venga emesso o non eseguito, se il custode stesso non ritenga di dimettersi, provocando se del caso l'eventuale provvedimento del giudice che sanziona la cessazione della procedura esecutiva, lo stesso, risponde in proprio, nei confronti dei terzi, delle obbligazioni assunte; salvo, poi, il suo diritto al rimborso in sede di rendiconto»).

In conclusione. Il Giudice partenopeo, contrapponendosi all'orientamento prevalente espresso dalla giurisprudenza di legittimità, ha stabilito che i costi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria ricadenti sopra l'immobile pignorato, in pendenza della procedura, continuino a fare capo al debitore.

In questo modo, il predetto Decidente ha esonerato il creditore dall'obbligo di contribuire agli oneri di conservazione della res, pur facendo salva la facoltà di provvedervi per rendere l'immobile più alettante in sede di vendita.

Come dire: meno spendi, meno ricavi…ma senza obbligo!

Da leggere à Ma gli oneri condominiali non sono prededucibili?

Tribunale di Napoli, sez. V Civile, ordinanza 24 ottobre 2014

Fonte : www.condominioweb.com 

L'acquisto per usucapione, chi decide e come Chi e come decide se si è usucapito un bene?

L'acquisto per usucapione, chi decide e come

Chi e come decide se si è usucapito un bene?

04/03/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Il diritto di proprietà su un bene (mobile o immobile) può essere acquistato anche in ragione del possesso prolungato per un più o meno lungo periodo di tempo: si tratta del così detto acquisto per usucapione.

La dottrina, definendo l'usucapione, ha specificato che con questo termine si fa “riferimento ad un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento (escluse le servitù non apparenti), in virtù di un possesso non vizioso e continuato per un determinato periodo di tempo, che varia a seconda della natura del bene posseduto (Katia Mascia, L'usucapione. La casistica giurisprudenziale di acquisto della proprietà di beni mobili e immobili e di altri diritti reali attraverso il decorso del tempo, Halley Editrice, 2007).

Così, ad esempio, possedere un bene immobile per almeno vent'anni fa si che il possessore possa iniziare una causa per ottenere l'accertamento dell'usucapione.

Si badi: la sentenza che stabilisce l'intervenuta usucapione non costituisce nessun diritto, ma più semplicemente si limita ad accertare che il possessore di un determinato bene ha acquisito il diritto di proprietà sul medesimo. Come dire: il giudice, nell'ambito dei procedimenti di accertamento dell'usucapione, si limita a verificare la ricorrenza delle condizioni per l'acquisto della proprietà (o di altro diritto reale, es. servitù) in tal modo.

Il possesso – ossia il potere di fatto su un bene che si “manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale” (art. 1140, primo comma, c.c.) – dev'essere pacifico e non clandestino. Chi possiede deve farlo senza l'altrui tolleranza, o meglio se l'uso del bene viene fatto con l'altrui tolleranza non può parlarsi di possesso, ma più semplicemente di utilizzazione con il consenso del proprietario.

Accertare l'acquisto per usucapione della servitù di passaggio pedonale

Un esempio aiuterà a chiarire questo passaggio: se abito una casa con il consenso espresso del suo proprietario, giuridicamente parlando non si potrà dire che la sto possedendo, ma al massimo che la detengo a titolo di comodato.

Secondo la Cassazione, infatti, “per la configurabilità del possesso "ad usucapionem", è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ``ius in re aliena" ( "ex plurimis" Cass. 9 agosto 2001 n.11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436. Cass. 1 3 dicembre 1994 n. 10652)” (Cass. ord. 4 febbraio 2015 n. 2043).

In considerazione di ciò, pertanto, se entro in casa altrui senza il preventivo consenso e senza successivi accordi e in seguito la vivo e la sistemo a mio piacimento, comportandomi come se ne fossi il proprietario, allora si potrà intravedere in quel comportamento un possesso utile ai fini del computo dei termini per l'acquisto per usucapione.

Già in teoria, è evidente, si tratta di una distinzione tutt'altro che semplice: come fare a distinguere la mera tolleranza del proprietario dalla sua accettazione passiva del comportamento di chi possiede?

Questa valutazione, affermano gli ermellini nell'ordinanza succitata, è rimessa alla valutazione del giudice di merito (Tribunale prima e Corte d'appello poi) e se la decisione è adeguatamente motivata rispetto all'intero impianto probatorio non è contestabile nel successivo conclusivo giudizio di Cassazione.

Insomma: molto dipende da come si espongono e provano i fatti e quindi da come li valuta il giudice adito.

È utile ricordare che le cause riguardanti l'acquisto per usucapione devono essere precedute da un tentativo di conciliazione ai sensi del d.lgs n. 28/2010. Sulle problematiche connesse alla compatibilità tra queste due procedure rimandiamo a questo approfondimento del consiglio nazione del notariato:

http://www.notariato.it/sites/default/files/718-13-c.pdf

 Cass. 4 febbraio 2015 n. 2043

Fonte : www.condominioweb.com 

Scavalco dell'agenzia immobiliare? No se la vendita avviene molto tempo dopo

04/03/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Nel gergo degli agenti immobiliari lo scavalco è quella pratica che vede una delle parti contattare direttamente l'altra (compratore o acquirente è indifferente) dopo che l'agente stesso le ha messe in contatto.

Il motivo è semplice: accordarsi alle spalle del mediatore e non riconoscergli alcun compenso per l'opera svolta. C'è poco da dire: una pratica sgradevole che non tiene in nessuna considerazione in lavoro altrui.

Esistono limiti e condizioni oltre i quali non può dirsi che l'agenzia è stata vittima di uno “scavalco”?

Una sentenza resa dalla Corte di Cassazione nel gennaio 2015 (sent. n. 1120 del 22 gennaio 2015) è tornata sull'argomento del limiti e delle condizioni entro le quali il mediatore immobiliare ha diritto apretendere la provvigione per la conclusione dell'accordo.

Il caso che ha portato alla sentenza in esame può essere considerato di per sé sintomatico di come il confine tra diritto alla provvigione e un semplicegrazie sia molto labile.

In breve: un agente immobiliare fa visitare ad una persona una casa che gli era stata affidata per la vendita. Visita fugace e senza immediati sviluppi. Un caso come tanti, verrebbe da dire. Circa un anno dopo quella visita, questo si legge in sentenza, la figlia di quel visitatore fa notare al suo genitore dopo aver letto l'annuncio di un'altra agenzia immobiliare, che l'immobile è ancora in vendita. A questo punto si giunge all'accordo tra le parti senza richiamare più l'intermediario.

Per il Tribunale, prima, e la Corte d'appello, dopo, le parti avevano bypassato illegittimamente la prima agenzia immobiliare. Da qui il ricorso in Cassazione di chi aveva comprato quell'appartamento. Ricorso fondato, secondo gli ermellini, in quell'occasione non vi fu alcuno “scavalco”.

Si legge in sentenza che “non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore” (Cass. 22 gennaio 2015, n. 1120).

La labilità del confine tra diritto alla provvigione e irrilevanza dell'attività di mediazionesta nel fatto che non esiste un automatismo superato il quale si può propendere per l'una o per l'altra delle ipotesi.

In un caso come quello risolto dalla sentenza n. 1120 appare piuttosto evidente che il trascorrere di un lungo periodo di tempo non possa che deporre a vantaggio dell'irrilevanza, ma un periodo inferiore, ad esempio due o tre mesate non possono essere considerate indicative di alcunché se non vengono considerate in relazione alle circostanze complessive che hanno condotto alla conclusione dell'affare.

 Cass. 22 gennaio 2015, n. 1120

Fonte : www.condominioweb.com 

CAMBIO DI LOCATORE SENZA UN NUOVO CONTRATTO

CAMBIO DI LOCATORE SENZA UN NUOVO CONTRATTO

A cura di Matteo Rezzonico09-02-2015

In un contratto di locazione commerciale è cambiato il locatore. Bisogna fare un nuovo contratto?

Nel caso in cui a un locatore se ne sostituisca un altro (per esempio per intervenuta compravendita), non è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione. Infatti, per l’articolo 1602 del Codice civile, «il terzo acquirente, tenuto a rispettare la locazione, subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». In tema, si veda, per tutte, Cassazione 14 agosto 2014, n. 17986, secondo cui «...il subingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell’acquisto del bene locato...».Nulla vieta, però, alle parti – anche per evitare eventuali controlli da parte del Fisco - di risolvere il contratto in corso e di stipularne uno nuovo, con il locatore subentrato/acquirente, ricognitivo del precedente, a norma dell’articolo 1372, comma 1, del Codice civile.

FONTE : CASA24PLUS

FONTE 

Bankitalia: ancora giù i tassi sui mutui (3,09%) MutuiOnline.it: erogazioni e surroghe su a gennaio

Bankitalia: ancora giù i tassi sui mutui (3,09%) MutuiOnline.it: erogazioni e surroghe su a gennaio

• 9 febbraio 2015

di E. Sg.

(Ansa)

Tassi sui mutui ancora in calo. Erogazioni in risalita, ma in un caso su due si tratta di surroghe. Una conferma sulla situazione attuale del mercato dei finanziamenti ipotecari per l’acquisto della casa arriva incrociando i consueti dati mensili della Banca d’Italia e il primo report di Mutuionline.it sul 2015.

Secondo Bankitalia, i tassi d'interesse comprensivi delle spese accessorie sui finanziamenti erogati nel mese di gennaio alle famiglie per l'acquisto di abitazioni sono stati pari al 3,09% (3,19% nel mese precedente); quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo all'8,06% (8,56% a novembre). Questo in un contesto ancora negativo: i prestiti al settore privato (corretti per tener conto delle cartolarizzazioni e degli altri crediti ceduti e cancellati dai bilanci bancari) hanno registrato una contrazione su base annua dell'1,6%, come a novembre; i prestiti alle famiglie sono calati dello 0,5% sui dodici mesi.

Secondo Mutuionline.it, nel primo mese del 2015 si è registrata «una forte crescita dei mutui erogati per sostituzione e surroga (53,8%) rispetto sia al primo che al secondo semestre 2014, nei quali le rilevazioni si erano attestate rispettivamente all'11,2% e al 32,1%». Nel primo mese dell’anno risulta pressoché stabile al 25,9% la richiesta di mutui per le classi di loan-to-value (o Ltv, cioè la quota del valore della casa finanziata dal prestito) tra il 71 e l'80% del valore dell'immobile, «con il 23,1% dei mutui effettivamente erogati che conferma un tale Ltv». Pur con il tasso fisso in recupero, il tasso variabile si conferma il più sottoscritto, con il 69,2% delle preferenze. In durata si conferma la scelta dei 20 anni (38,5% dei casi). «L'importo medio dei mutui erogati è stato pari a 141.639 euro, in notevole aumento rispetto al secondo semestre del 2014 (122.261 euro)».

FONTE : CASA24PLUS

Il rinvio al preliminare di compravendita «svincola» gli obblighi della proposta d’acquisto

Il rinvio al preliminare di compravendita «svincola» gli obblighi della proposta d’acquisto

di Dario Aquaro

L'acquisto di una casa è un percorso a tappe: proposta, preliminare, rogito. I passaggi non sono però obbligati. Le parti possono infatti procedere subito al “compromesso” o al rogito; così come, d'altra parte, l'accettazione della proposta può condurre direttamente al contratto definitivo di vendita. E allora qual è la differenza tra proposta e preliminare? Come muoversi, conservando le massime tutele?

La proposta d'acquisto viene di solito firmata su un modulo prestampato, fornito dall'agenzia immobiliare, che contiene gli elementi essenziali della futura vendita (individuazione dell'immobile e delle pertinenze, prezzo, tempi di pagamento, termini per la consegna e la firma dell'atto definitivo). Vincola di fatto solo il proponente e, fino al momento dell'accettazione, può esser ritirata: sempre che non sia stata formulata come proposta irrevocabile per un certo periodo di tempo. «Quando il venditore accetta, entrambe le parti restano obbligate a stipulare l'atto definitivo di vendita – spiega Nicoletta Ferrario, del Consiglio notarile di Milano –. Le condizioni indicate non potranno più essere modificate unilateralmente ma solo di comune accordo. Una recente sentenza della Suprema Corte (n. 25923, del 9 dicembre 2014) ha affermato che l'accordo è da ritenersi concluso anche con la semplice comunicazione dell'agenzia all'acquirente circa l'avvenuta accettazione della proposta irrevocabile. È sufficiente quindi che il mediatore informi di essere in possesso dell'accettazione scritta, senza dover trasmettere tale documento».

Da un punto di vista puramente giuridico, non c'è dunque differenza tra la proposta accettata e il preliminare. Se una delle parti cambia idea prima del rogito, perde la somma depositata a titolo di “caparra” (acquirente) o ne deve restituire il doppio (venditore). «Inoltre, la parte che vuol invece mantenere gli impegni sottoscritti – osserva Ferrario – può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza che trasferisca la casa alle condizioni previste nella proposta accettata e, per quanto non pattuito, alle condizioni di legge (esecuzione in forma specifica, articolo 2932 Codice civile, ndr)».

Già per la stesura della proposta può esser opportuno rivolgersi a un professionista di fiducia, che esamini condizioni “sospette” o svantaggiose. Oltre a indicare un periodo di validità non troppo lungo (ad esempio, una settimana) e le modalità di pagamento della provvigione al mediatore, la proposta deve contenere altri elementi di tutela: l'indicazione che l'acquisto è condizionato all'effettivo ottenimento del mutuo, la dichiarazione del venditore circa l'assenza di pesi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, sulla conformità urbanistica della casa, sullo stato degli impianti, e così via. «È comunque opportuno – chiarisce il notaio – prevedere una clausola secondo la quale le parti si impegnano a definire meglio e compiutamente le condizioni contrattuali in un successivo preliminare formale, sostitutivo del precedente accordo». Questo per evitare “sorprese” quali spese condominiali straordinarie deliberate dall'assemblea o, cause in corso, e riservarsi una verifica più attenta sull'immobile e sulle parti acquirente e venditrice. «A questo proposito – continua Ferrario – è utile ricordare che la Cassazione (sentenza 8083 del 2 aprile 2009) ha considerato nulla una promessa irrevocabile di acquisto là dove le parti si sono obbligate a stipulare in fasi successive prima un contratto preliminare e poi un definitivo di acquisto».

I vantaggi di un rinvio al preliminare sono diversi. Ulteriormente rafforzati dalla possibilità di trascrizione nei registri immobiliari, eseguita dal notaio. La firma del compromesso in sé – come la proposta accettata – fa nascere infatti un obbligo giuridico che ha effetto solo tra le parti: se il proprietario vende ad altre persone o iscrive ipoteche sull'immobile, l'acquirente potrà al massimo chiedere al giudice il risarcimento dei danni, ma dovrà rinunciare alla casa. La trascrizione, il cui effetto “prenotativo” dura tre anni, rende invece il contratto opponibile nei confronti di terzi e protegge anche da qualsiasi azione sull'immobile (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali).

FONTE : CASA24PLUS

Chi paga le spese condominiali se la casa è pignorata?

02/03/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

E' luogo comune sentire dire che è inutile agire contro un condomino perché non ha nulla; un condomino quanto meno è proprietario dell'unità immobiliare, altrimenti non lo si potrebbe considerare tale.

Certo, a fronte di un debito di poche centinaia di euro è assurdo (perché molto costoso) provvedere al pignoramento della casa. Se, però, il condominio è creditore di qualche migliaia di euro, la situazione è diversa ed il pignoramento immobiliare non appare più un'ipotesi remota. Da non perdere: Condomino moroso e recupero crediti: se il credito è esiguo è meglio non proseguire con il pignoramento?

Che cos'è esattamente il pignoramento?

L'art. 492 c.c. specifica che “il pignoramento consiste in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione e i frutti di essi”.

Nel caso del pignoramento immobiliare il debitore pignorato è nominato custode dei beni senza diritto ad alcun compenso. Il pignoramento, quindi, è l'atto con cui l'ufficiale giudiziario intima al debitore di non sottrarre (vendere, donare, ecc.) dei beni alla garanzia del credito, ma non è atto traslativo della propria.

Al cambio di proprietà si arriva al termine del processo esecutivo allorquando si sia riusciti a vendere il bene.

D'altra parte, come ricorda la giurisprudenza, “le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione” (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Finché non avverrà il trasferimento della proprietà, pertanto, il condomino pignorato dev'essere considerato a tutti gli effetti il proprietario dell'immobile. Egli, infatti, con l'intimazione (pignoramento) fattagli dall'ufficiale giudiziario non può sottrarre il bene alla garanzia del credito per il quale si procede, ma continua a mantenere la piena disponibilità e la proprietà della casa pignorata.

Nel frattempo, quindi, il condomino pignorato continua ad essere il proprietario dell'unità immobiliare ubicata nel condominio.

Ne consegue che spetta sempre a lui dover provvedere al pagamento delle quote condominiali. E se, com'è probabile, il condomino moroso e pignorato continuerà a non pagare? A quel punto bisognerà provvedere ad una nuova ingiunzione di pagamento e, se de caso, ad un insinuazione nella procedura esecutiva già iniziata o nell'apertura di una nuova.

Ingiunzione di pagamento per lavori di ristrutturazione dei beni comuni eseguiti da una società

Durante la procedura esecutiva è ben possibile che il condomino non paghi nulla: in tal caso è consigliabile per l'assemblea provvedere a deliberare un fondo straordinario per far fronte ad eventuali carenze di liquidità.

Chiaramente chi ha acquistato all'asta, al parti di chi ha comprato direttamente dal condomino,sarà obbligato per i debiti maturati nell'anno precedente ed in quello nel corso del quale è avvenuta la vendita.

Fonte : www.condominioweb.com 

Il corridoio di accesso agli appartamenti è condominiale

02/03/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

In tema di individuazione delle parti comuni di un edificio in condominio – oltre a quanto individuato dall'art. 1117 c.c. e nel silenzio degli atti d'acquisto – dev'essere considerato in proprietà comune il corridoio collegato alle scale condominiali ed utile all'accesso di più unità immobiliari.

Questa, in somma sintesi, la conclusione di principio cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 1680 resa mediante deposito in cancelleria il 29 gennaio 2015.

Il caso che ha portato alla decisione dei giudici di piazza Cavour è il seguente: un ottico prende prima in locazione e poi acquista due unità immobiliari in condominio (una al piano terreno e l'altra al piano ammezzato, collegate da una scale interna) entrambe di proprietà del medesimo proprietario. Quest'ultimo è anche proprietario di un'altra unità confinante che cede successivamente.

Dal complesso degli atti di acquisto emerge chenell'operare le compravendite l'originario unico proprietario dei cespiti in questione abbia escluso la proprietà comune del corridoio. L'ottico, soggetto escluso dalla proprietà, non ci stava e faceva causa: quel corridoio, secondo lui, era anche suo e non poteva essere escluso dalla proprietà.

La causa è arrivata fino ai giudici della Suprema Corte di Cassazione che hanno dato ragione al professionista. Motivo? Tutto ruota attorno al concetto di parti comuni, alla loro individuazione per il tramite dei contenuti degli atti d'acquisto o della funzione di quei beni ed alle conseguenze in termini di circolazione di questi beni.

Partiamo dai dati acquisiti che la Corte, con la sentenza n. 1680, ribadisce: l'art. 1117 c.c. non contiene un'elencazione tassativa ma solamente esemplificativa delle cose comuni. Come dire: ciò che è condominiale non è limitato a quanto elencato nella succitata norma. Ma allora, oltre al suo contenuto, com'è possibile individuare i beni condominiali?

Presunzione di condominialità: chi decide?

I giudici ci ricordano che in tal senso è fondamentale la funzione svolta dai beni oggetto di approfondimento: se una cosa serve solo uno, non può essere considerata condominiale nemmeno se è menzionata nell'art. 1117 c.c. così come, al contrario, se una cosa serve tutti dev'essere considerata condominiale anche se non citata in quell'articolo. E se serve solamente qualche condomino e non tutti loro? Allora, ricordano i giudici, si è in un'ipotesi di condominio parziale, che non è figura giuridica autonoma dal condominio in cui s'inserisce, ma semplicemente una locazione che individua beni in comproprietà solamente tra alcuni condòmini.

Unica eccezione a tutti questi ragionamenti è il contenuto di un atto d'acquisto, meglio del primo atto di compravendita con il quale è andato a sorgere il condominio.

Nel caso di specie, dice la Corte, è evidente la destinazione all'uso comune del corridoio oggetto di disposizione da parte del venditore, in quanto quella parte d‘edificio consentiva l'accesso alle unità immobiliari compravendute. Di conseguenze, specificano gli ermellini, quella porzione di edificio non poteva essere oggetto di autonoma disposizione.

Conseguenza di tutto ciò, si legge nella pronuncia in esame, è “che la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un appartamento sito in un edificio in condominio, con cui sia esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni dell'edificio stesso, deve ritenersi nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle dette parti comuni, vietata dal capoverso dell'art. 1118 c.c. (Cass. n. 3309/77; analogamente, v. anche Cass. n. 6036/95)” (Cass. 29 gennaio 2015 n. 1680).

Come dire: il corridoio torni ad essere di tutti e ad essere utilizzato da tutti.

Cass. 29 gennaio 2015 n. 1680

Fonte : www.condominioweb.com 

La "liberalizzazione" delle piccole compravendite e l'epurazione del Notariato italiano

Rivoluzione nelle compravendite immobiliari. In fase di "liberalizzazione" un settore molto delicato. Ma con quali i rischi?

24/02/2015

di Ivan Meo

Acquirenti e venditori, nelle transazioni che riguardano determinati beni,potranno rivolgersi anche agli avvocati.

Il disposto normativo. La "liberalizzazione" delle piccole compravendite è disciplinata dall'articolo 29 del ddl rubricato "semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili ad uso non abitativo". L'articolo si compone di due commi:

1. In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione di beni immobili adibiti ad uso non abitativo, come individuati dall'articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l'autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata dagli avvocati abilitati al patrocinio, muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto.

2.Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1° nonché le comunicazioni dell'avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria.

Non servirà più l'atto pubblico, ma l'autenticazione delle sottoscrizioni. Dalle lettura del primo comma si deduce che non sarà più necessario l'utilizzo dell'atto pubblico per le compravendite immobiliari relative a beni immobili a uso non abitativo con un valore catastale inferiore ai 100mila euro. Lo stesso dicasi per la donazione, costituzione o modificazione di diritti su questi beni.L'atto pubblico sarà sostituito dalla autenticazione della relativa sottoscrizione.

Verso l'abolizione del formalismo. La forma utilizzata per effettuare una donazione di immobili è quella dell'atto pubblico (art. 782 c.c.). Il rigido formalismo imposto dalla legge dipende dalla natura e l'effetto della donazione. La forma solenne è diretta a costituire un efficace mezzo di prova, a tutela delle stesse parti e dei terzi. La giurisprudenza, di conseguenza, afferma il principio della nullità della donazione contenuta in una scrittura privata (Cass. 26746/2008; Cass. 5461/2002); nonché l'imprescindibilità della forma dell'atto pubblico, redatto da notaio, per la validità di ogni donazione. Inoltre l'assistenza di due testimoni è sempre necessaria per la validità della donazione, non potendosi supplire neppure con la prestazione del giuramento decisorio (Cass. 14799/2014).

L'intenzione del Governo è escludere il requisito di forma dell'atto pubblico per la donazione, quando quest'ultima abbia ad oggetto un immobile ad uso non abitativo. Sotto l'aspetto pratico viene meno la necessaria redazione, da parte di un notaio, de ll'atto pubblico ovvero del documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato. (art. 2699 c.c.).

A questo punto si aprirebbero due strade:

• sottoscrizione autenticata riconosciuta notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, che consiste nell'attestazione da parte del pubblico ufficiale che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza. Il pubblico ufficiale deve previamente accertare l'identità della persona che sottoscrive (art. 2703 cod.civ.);
• l'autenticazione effettuata anche da un avvocato (o altri professioni non ancora meglio identificati).

La conseguenza sarebbe una implicita abrogazione dell'art. 782 cod. civ. che prevede che "la donazione deve essere fatta per atto pubblico, sotto pena di nullità".

I soggetti coinvolti. Le operazioni enucleate si potranno svolgere anche presso avvocati purché muniti di copertura assicurativa almeno pari al valore del contratto. Si precisa che il comunicato rilasciato al termine della conferenza stampa, inserisce tra i soggetti coinvolti, anche icommercialisti. In questo modo, spiega il Governo, sarà consentito anche ad altri professionisti -vedremo quali (!)- di redigere atti per transazioni immobiliari di modesta entità e relative ad unità immobiliari non ad uso abitativo. Per ora, tra gli "altri professionisti", non sembrano essere compresi i geometri e gli ingegneri.

La soglia. Nella relazione illustrativa al Ddl si precisa che «il riferimento alla soglia dei 100mila euro si riferisce ad una fetta consistente del mercato immobiliare, senza tuttavia riferirsi alla sua globalità, anche per non gravare in maniera eccessiva sulla parte assicurativa dei professionisti che possono intervenire in sostituzione del notariato. L'esclusione degli immobili ad uso abitativo vuole costituire un bilanciamento tra le esigenze di apertura del mercato con l'approccio a volte ideologico che si ha nell'acquisto della casa di abitazione, a differenza che per le ulteriori transazioni immobiliari, anche di identico valore».

In realtà i notai dicono il contrario: la limitazione prevista non avrà gli effetti sperati in quanto in tutto il campo di applicabilità della legge, rientrano terreni, gli edifici commerciali, i garage, i magazzini che costituiscono oggi almeno il 70% delle transazioni commerciali, di valore catastale inferiore a 100 mila euro.

I notai sono preoccupati. Maurizio D'Errico, presidente del Consiglio nazionale del notariato, ha subito manifestato, tramite una intervista rilasciata al quotidiano Sole24Ore, alcuni dubbi precisando che sono: «misure che minano certezza e garanzia dei registri pubblici per gli immobili e per le società e che non rispondono neppure alla logica Antitrust di aprire il mercato alla concorrenza per abbassare i costi a favore dei consumatori». Inoltre ha aggiunto che «secondo i dati pubblicati dall'Ocse la crescita può essere incentivata con l'apertura a un maggior numero di professionisti e con il venir meno di alcuni vincoli, quali possono essere quelli sulla pubblicità. Invece, la possibilità di avvalersi di una scrittura privata autenticata da un avvocato per le compravendite di immobili non abitativi fino a 100mila euro di valore catastale incide sul sistema dei pubblici registri, perché Il notaio segue regole ben precise: opera la verifica di legalità preventiva, con l'identificazione delle parti e della loro rappresentanza, e si accerta della loro volontà. Anche in funzione di queste verifiche approfondite, dal notariato arriva il 91% delle segnalazioni antiriciclaggio, presentate dagli intermediari non finanziari».

Tali preoccupazioni sono anche condivise dall'Associazione Italiana Giovani Notai (ASIGN), perché si «rischia di portare alla distruzione progressiva di un sistema che attualmente funziona perfettamente. Oggi grazie alla funzione svolta dal notai il contenzioso immobiliare in Italia è praticamente inesistente (0,0029%). Secondo I'ASIGN «il pacchetto di provvedimenti mira a distruggere le libere professioni e far sì che la relativa fetta di mercato vada in mano a questi centri di potere economico, che organizzerebbero i servizi legali e professionali in stile"centro commerciale"».

Se il testo dovesse diventare legge ci sarebbe meno certezza del diritto ed un inevitabile aumento del contenzioso perché si andrebbe a liberalizzare un settore disciplinato da un agglomerato di norme multidisciplinari (dichiarazioni urbanistiche, controlli antiriciclaggio, verifiche fiscali). Questa norma, di fatto, ridurrebbe sostanzialmente une delle attività prevalenti dei notai proprio in riferimento a questa categoria di beni.

Il ruolo degli avvocati. La norma non attribuisce un potere di esclusiva agli avvocati in quanto precisa che le sottoscrizioni possono essere autenticate anche dagli avvocati lasciando inalterata la prerogativa ai notai. L'avvocato, visto che da tale attività potrebbero scaturire delle responsabilità, dovrà pur sempre esaminare l'atto al fine di accertarne la regolarità e la conformità alle leggi. Non a caso si è prevista come condizione la presenza di una polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell'atto. Indubbiamente, si apre una nuova opportunità per gli avvocati, ma sconfinando nelle tradizionali competenze notarili, chi vorrà operare in questo settore dovrà avere una robusta conoscenza della materia. Per Mirella Casiello, presidente Oua, il ddl «ha alcuni aspetti positivi come l'aumento delle competenze per quanto riguarda la compravendita degli immobili, che possono moderatamente contribuire al sostegno della professione in un momento di grave crisi».

Il Ddl, ora si avvia a compiere il suo lungo e tormentato iter parlamentare. Con molta probabilità, visti gli interessi in gioco, sarà suscettibile di diverse modifiche.

Fonte : www.condominioweb.com 

I prestiti più richiesti? Quelli per ristrutturare casa

A renderlo noto l'Osservatorio di Prestitionline.it, gruppo Mutuionline.it. Sono quasi il 35% delle

 erogazioni 

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a cura di Redazione

20 febbraio 2015 | ore 08:55

La casa ancora in cima ai pensieri degli italiani. Secondo quanto emerge dall’Osservatorio di Prestitionline.it, gruppoMutuionline.it, con quasi il 35% delle erogazioni, i prestiti per la ristrutturazione della casa sono i più richiesti dagli italiani.

ACQUISTO AUTO USATA - Se nel 2013 si parlava del 32% e nel 2014 del 31%, nel 2015 - grazie anche alla proroga dei bonus fiscali del 50% e del 65% - la percentuale è aumentata. Se i prestiti per i lavori in casa sono i più richiesti, al secondo posto troviamo quelli per l'acquisto di un'auto usata (25%). Non mancano, poi, i finanziamenti richiesti per l'arredamento. In questo caso il dato è pari al 13,3%.

AUMENTO EROGAZIONI - L'Osservatorio Prestitionline, analizzando i dati relativi al primo mese del 2015, ha evidenziato che nel solo mese di gennaio, nei tre comparti più richiesti tra i finanziamenti - ovvero ristrutturazione casa, acquisto auto a chilometro zero e auto usate - si è registrato un incremento delle erogazioni del 5,4% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. E non c'è stato solo un aumento delle richieste, ma anche degli stessi importi erogati: in media 12.298 euro contro gli 11.717 del gennaio 2014, con una crescita del +5%.

FONTE : SOLDIWEB

Ecco perchè non si ha più diritto ai benefici fiscali se si restituisce la prima casa

Se "restituisci" la prima casa non hai più diritto ai benefici fiscali

17/02/2015

Redazione Condominioweb.com

Il fatto. Tutto ha inizio quando un contribuente riceve l'avviso di liquidazione delle imposte per "decadenza da agevolazione prima casa", dopo la cessione di un immobile, adibito a propria abitazione, nel termine di cinque anni dall'acquisto, senza necessario riacquisto entro l'anno.

L'iter processuale. La Commissione tributaria provinciale ha accolto il ricorso proposto dal contribuente contro l'avviso di liquidazione con il quale l'Amministrazione recuperava le imposte ordinarie e, attraverso la sua sentenza, l'Amministrazione finanziaria ha proposto, a sua volta, appello alla Commissione tributaria regionale, vedendosi rigettare l'appello principale dell'Agenzia delle Entrate.

Secondo l'Agenzia delle Entrate, la Ctr non aveva considerato che l'appellato non poteva beneficiare dell'agevolazione invocata, dal momento che il secondo contratto, indicato come risolutorio, in realtà costituiva una vera e propria cessione del bene alla precedente proprietaria. Di conseguenza, ai fini fiscali, il secondo contratto era stato stipulato entro il quinquennio dal primo, senza che fosse stato seguito entro un anno dall'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale.

La sentenza. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 791 del 20 gennaio 2015 , ha stabilito che “la pattuizione, successiva al contratto di compravendita, tra le parti originarie, con cui si verifica la “retrocessione” del bene, adibito a propria abitazione, nuovamente in capo all'originario cedente, non configura un'ipotesi di revoca del primo atto, bensì un nuovo contratto di compravendita infraquinquennale, senza riacquisto entro l'anno e con effetti decadenziali dall'agevolazione prima casa”.

Pertanto, la Cassazione ha accolto le doglianze dell'Amministrazione finanziaria.


Fonte : www.condominioweb.com

 

Proprietà ed altezza delle siepi sul confine. Chi paga le spese di manutenzione?

Siepi sul confine, di chi sono e chi deve pagare le spese di manutenzione

17/02/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Di chi sono le siepi sul confine?

Che altezza devono avere e chi deve pagare le spese di manutenzione?

Tutte domande cui si trova risposta nel codice civile, con una specificazione: riguardo all'altezza di siepi, specialmente quelle di proprietà comune, prima di guardare alle disposizioni codicistiche è bene controllare se i regolamenti o gli usi localicontengano delle disposizioni in merito. Le informazioni possono essere chieste rispettivamente alla polizia municipale del Comune in cui è ubicato l'immobile o alla Camera di commercio provinciale

Chiarito ciò - non potendo evidentemente passare in rassegna il contenuto dei regolamenti dei nostri 8.000 Comuni - passiamo all'esame delle disposizioni codicistiche. (Rapporti di vicinato in materia di confini, piante di alto fusto)

L'art. 898 c.c., rubricato Comunioni di siepi,

Ogni siepe tra due fondi si presume comune ed è mantenuta a spese comuni, salvo che vi sia termine di confine o altra prova in contrario.

Se uno solo dei fondi è recinto, si presume che la siepe appartenga al proprietario del fondo recinto, ovvero di quello dalla cui parte si trova la siepe stessa in relazione ai termini di confine esistenti.

La siepe sul confine tra due fondi si presume comune, salvo alcune eccezioni:

a) via sia un termine di confine e la siepe sia posta in uno dei due fondi;

b) esista altra prova contraria (evidentemente qualsiasi genere di prova, anche se la prova regina, in questi come in altri casi, è la prova scritta);

c) in caso di fondo recinti la siepe è di proprietà del proprietario della recinzione, salvo il caso in cui la siepe si trovi al di là dei termine di confine rispetto al proprietario della suddetta recinzione.

Come dire: Tizio può essere proprietario di recinto e siepe oppure solamente di una delle due a seconda dello stato dei luoghi.

Quando la siepe è comune, le spese per la sua manutenzione sono sostenute da entrambe le parti, nella misura concordata o in mancanza di accordo in parti uguali.

Se la siepe è di proprietà esclusiva, chi decide di piantarla (o chi l'ha piantata) deve aver cura (o deve avuto averla) di osservare le distanze prescritte dai regolamenti e/o dagli usi locali ed in loro assenza dalla legge.

Norma codicistica di riferimento è l'art. 892. In esso si afferma che in linea generale le siepi vive (cioè quelle composte da piante in vegetazione) possono essere piantate a mezzo metro dal confine.

Tuttavia, specifica il secondo comma dell'art. 892 c.c. la distanza dal confine dev'essere "di un metro, qualora le siepi siano di ontano, di castagno o di altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, e di due metri per le siepi di robinie".

Le distanze si misurano dalla linea di confine al tronco dell'albero o al luogo della semina, ma non devono essere rispettate se sul confine esiste un muro purché le piante non siano più alte del muro stesso (cfr. art. 892, terzo e quarto comma, c.c.).

Fonte : www.condominioweb.com