L'utilizzo della PEC in ambito condominiale.

L'assemblea condominiale si può convocare solo tramite mail certificata.

19/02/2015

di Ivan Meo

La PEC può rappresentare un utile strumento per l'amministrazione e gestione dell'edificio condominiale. Il Tribunale di Genova affronta la questione relativa alla corretta convocazione telematica dell'assemblea.

Che cosa è la PEC.

La c.d. "raccomandata on line" è stata introdotta con il d.P.R. n. 68/2005. È un sistema di posta elettronica con il quale è fornita al mittente documentazione elettronica, con valenza legale, attestante l'invio e la consegna di documenti informatici. Questo sistema, comunemente identificata con l'acronimo PEC, è stato previsto anche nel codice dell'amministrazione digitale. La posta elettronica sta diventando sempre di più uno strumento quotidiano di comunicazione e con l'introduzione della posta elettronica certificata si darà una maggiore certezza alla spedizione e ricezione del messaggio elettronico rafforzando, quindi, la validità giuridica della stessa comunicazione telematica, come del resto già avviene con la lettera raccomandata con avviso di ricevimento rispetto alla lettera con affrancatura ordinaria. Da non perdere Quali sono i trucchetti dell'amministratore nel caso di convocazione dell'assemblea straordinaria?

Fondamentale per il corretto utilizzo di questo strumento telematico è la "certificazione" dell'invio e della ricezione. Questo significa fornire al mittente, dal proprio gestore di posta, una ricevuta che costituisce prova legale dell'avvenuta spedizione del messaggio e dell'eventuale allegata documentazione. Allo stesso modo, quando il messaggio perviene al destinatario, il gestore invia al mittente la ricevuta di avvenuta (o mancata) consegna con precisa indicazione temporale.

L'utilizzo della PEC in ambito condominiale. La Pec, per le prerogative che presenta, può essere uno strumento utilizzabile anche per la gestione di un edificio condominiale. Per il corretto utilizzo, però è necessario che sia il mittente (amministratore condominiale) che il destinatario (singoli condomini, imprese) siano in possesso di una casella di posta certificata.

Analizziamo in che modo l'amministratore potrebbe utilizzare questo sistema:

• richiesta lavori urgenti/richiesta di una quota per far fronte ad una spesa urgente e straordinaria: l'amministratore per far fronte alle spese urgenti e per far intervenire immediatamente l'impresa per effettuare le riparazioni straordinarie degli impianti potrebbe utilizzare come strumento di comunicazione la posta certificata;
• avviso di convocazione dell'assemblea. La legge nulla disponeva in ordine alla forma e/o alle modalità dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio. Tale genericità di prescrizione è stata condivisa dalla dottrina e giurisprudenza. Quest'ultima ha precisato che, non essendo disposte particolari formalità, l'esigenza indicata dalla norma possa essere rispettata con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, con possibilità, per chi ne ha l'onere, di provare, con qualsiasi mezzo e quindi anche con presunzioni, il possesso da parte del condomino delle informa­zioni sufficienti a renderlo edotto della riunione e a metterlo quindi in condi­zioni di parteciparvi (Cass., 15 marzo 1994, n. 2450; Cass., 9 gennaio 1998, n. 138). La dottrina ha affermato che:«non è necessaria l'osservanza di particolari formalità per l'avviso di convocazione potendo risultare provato, anche a mezzo di presunzioni (desunte da circostanze gravi, precise e concordanti), che gli altri comproprietari abbiano avuto in qualche modo notizia della convocazione, nonostante l'avviso sia stato trasmesso ad uno soltanto di essi». (VILLANI, Nota sulla forma dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, in Giur. it., 1998, p. 10).

In questa prospettiva era lecito dedurre che non sussisteva espressamente un obbligo giuridico dell'utilizzo della forma scritta per la convocazione dell'assemblea.

Prime applicazioni della riforma. Con l'introduzione della riforma, il Legislatore novellando il comma 3 dell'art. 66 disp. att. c.c., ha privilegiato la forma scritta perché ha prescritto che l'avviso deve essere effettuato "mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano". Nulla toglie che il regolamento di condominiale possa anche rafforzare la garanzia di comunicazione inserendo la comunicazione effettuata anche sul sito internet condominiale. Il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 3350 del 23 ottobre 2014, facendo fede al disposto normativo, ha precisato che l'avviso di convocazione per ritenersi valido, deve essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano. Nel caso analizzato dai Giudici la comunicazione era stata inviata per mezzo di un'e-mail ordinaria e non certificata. Per tali ragione il Tribunale ha dato ragione al condomino in quanto il legislatore ha espressamente indicato che tra le modalità di convocazione rientrato le comunicazioni via e-mail purché avvengano tra indirizzi di posta elettronica certificata, poiché solo a queste la legge riconosce il valore della tradizionale raccomandata. Pur aderendo alla decisione del Tribunale, utilizzare esclusivamente la Pec, come sistema di convocazione dell'assemblea, comporterebbe una limitazione al diritto di partecipazione alle assemblee di condominio in quanto non tutti i condomini hanno dimestichezza con i nuovi strumenti telematici per cui tale soluzione sarebbe, ad oggi, poco plausibile ma sicuramente attuabile negli anni avvenire.

Sentenza Tribunale di Genova 23 ottobre 2014 n. 3350

Fontehttp://www.condominioweb.com/lutilizzo-della-pec-assemlblea.11644#ixzz3SMsTd2pd
www.condominioweb.com 

Utenza idrica: quali sono gli obblighi del gestore?

È onere del gestore dimostrare il corretto funzionamento della rete idrica e del relativo contatore

20/02/2015

Avv. Leonarda Colucci

Il fatto. L'utente del servizio idrico, proprietaria di un'attività commerciale, omette di pagare le fatture degli agli anni 2008 e 2009 sostenendo che i consumi dalle stesse accertati fossero eccessivi rispetto ai consumi medi pregressi. A fronte di tale comportamento la società che gestisce l'erogazione del servizio idrico sospende la fornitura ed ottiene una ingiunzione di pagamento che notifica all'utente moroso.

La proprietaria dell'attività commerciale, si oppone all'ingiunzione di pagamento notificatagli sostenendo che l'ammontare esagerato ed ingiustificato delle somme richieste rispetto ai consumi medi fatturati in precedenza. Tale utente provvede, pertanto, di sua iniziativa a verificare la regolarità delle condutture idriche e del pozzetto di diramazione. (Il Sindaco può ordinare il ripristino della fornitura idrica a favore dei condomini?)

La società che gestisce il servizio idrico si costituisce eccependo la perfetta integrità de contatore che aveva verificato i consumi addebitati all'utente nonché il perfetto stato delle condutture idriche.

La sentenza. Il giudice del Tribunale di Caltanissetta ha rilevato che, nel caso di specie, ci si trova al cospetto di un contratto di somministrazione avente ad oggetto un'utenza idrica di conseguenza, in ossequio al principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità, trova applicazione la ripartizione dell'onere probatorio gravante sulle parti del contratto in base al quale “ costituisce onere del somministrante offrire la prova del corretto funzionamento del gruppo di misura ovvero del contatore e dell'affidabilità dei valori registrati” (Cass. Civ. n. 18321/2008). D'altro canto, invece, grava sull'utente quello di allegare e provare le circostanze che dimostrino un'utilizzazione esterna della linea alla quale gli addebiti si riferiscono.

Il Tribunale siciliano, aderendo a tale orientamento giurisprudenziale, decide di condividere l'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità, che anche se in riferimento all'utenza telefonica, di recente ha puntualizzato che “l'obbligo del gestore di effettuare gli addebiti di traffico sulla base delle indicazioni del contatore centrale non si può risolvere in un privilegio probatorio fondato sulla non contestabilità del dato arrecato in bolletta, sicché l'utente conserva il relativo diritto di contestazione e il gestore è tenuto a dimostrare il corretto funzionamento del contatore centrale” (Cass. N. 10313/2004).

Dopo aver precisato come si ripartisce, nell'ambito del contratto di somministrazione, l'onere probatorio fra le parti la sentenza in commento analizza i fatti di causa soffermandosi sul comportamento osservato dall'utente e dal gestore del servizio idrico.

Per quanto riguardo l'utente, la decisione evidenzia che quest'ultimo dopo aver preso atto dei consumi smisurati a fronte della notifica delle fatture ha prontamente contestato l'accaduto, tramite lettera legale, alla società che gestisce il servizio in questione; inoltre la stessa proprietaria dell'attività commerciale alla quale si riferiscono i consumi idrici, attraverso un proprio tecnico di fiducia, si è premurata di verificare se vi fossero perdite alla rete idrica, e se non fosse stato commesso un errore nella lettura del contatore o uno scambio dei dati con quello del contatore dell'adiacente edificio condominiale. D'altra parte la società che gestisce il servizio idrico non ha effettuato alcun accertamento sul corretto funzionamento del contatore e sulla corretta registrazione dei consumi idrici.

Un contributo decisivo, inoltre, per la decisione di tale vicenda è stato offerto dalla consulenza tecnica d'ufficio che ha accertato anomalie nella rilevazione dei consumi effettuata dal contatore installato nell'abitazione dell'utente. La stessa consulenza ha chiarito che l'utente non avrebbe potuto realizzare tutti i consumi contestati neanche se avesse usufruito del bene somministrato (acqua) durante tutte le ore di erogazione previste per la zona dove era abitata l'abitazione che, a differenza di altre zone del territorio, poteva usufruire dell'erogazione di acqua per più ore al giorno rispetto ad altre zone della città.

In base a tali valutazioni il Tribunale di Caltanissetta accoglie la domanda dell'attrice con l'annullamento dell'ingiunzione di pagamento per i consumi idrici, riducendo ad un importo di 40 euro ogni trimestre dell'importo delle fatture per aver comunque usufruito, negli anni in questione, dell'erogazione del servizio calcolato in base ai consumi medi.

Fonte : www.condominioweb.com 

Il Consiglio dei Ministri approva il Ddl sulla concorrenza.

Novità per le compravendite. Niente notaio per operazioni sotto 100mila euro.

21/02/2015

Redazione Condominioweb.com

Per la compravendita di immobili, non a uso abitativo e di valore inferiore a 100mila euro, si potrà scegliere di andare da un avvocato o commercialista

Il lungo iter. Dopo un lungo percorso, il disegno di legge concorrenza, è stato approvato dal Governo dopo due giorni di riunioni, incluso un Consiglio dei ministri, che ha apportato diverse modifiche rispetto alle bozze iniziali circolate in questi giorni. «Se andiamo dal notaio un po' meno volte non è un grande problema», questa frase, pronunciata da Renzi, sintetizza il contenuto del pacchetto di novità normative che riguarderà le professioni. «Più che liberalizzazioni io direi Italia Semplice, tutela dei consumatori, è il tentativo di attaccare alcune rendite di posizione ed una sforbiciata sia perché riduciamo il gap tra chi gode di rendite». Così ha presentato ieri Matteo Renzi il Ddl concorrenza in conferenza stampa.

Le novità che ci attendono. Si punta con forza e con determinazione alla liberalizzazione nel settore dei notai. Il nuovo “pacchetto notai” prevede, tra l'altro, lo stop agli atti notarili per piccole compravendite. Non sarà più necessario il notaio per quelle compravendite di immobili il cui valore catastaletotale non arrivi a 100 mila euro.

Nel comunicato diramato dal Consiglio dei ministri si legge: “vengono ridotti gli atti per i quali è richiesta l'autentica notarile e si individuano i casi nei quali questa può essere concessa anche da altri soggetti come avvocati e commercialisti. In questo modo sarà consentito anche ad altri professionisti di redigere atti per transazioni immobiliari di modesta entità e relative ad unità immobiliari non ad uso abitativo”.

Le transazioni per immobili non a uso abitativo e con valore inferiore ai 100mila europotranno essere certificate non solo dai notai ma anche dagli avvocati e commercialisti. Negozi, garage e cantine potranno cambiare proprietario semplicemente con una scrittura privata autenticata, così prevede il disegno di legge, da un avvocato e/o commercialista. Quest'ultimi dovranno essere muniti di una polizza con massimale pari almeno al valore del bene indicato nell'atto.

Poche tutele per i consumatori. Il notariato in una nota ha rimarcato il ruolo dei pubblici ufficiali a garanzia della trasparenza, della certezza e della sicurezza del mercato. La rimozione «del regime dei controlli di legalità affidati al notariato, porterà ad una inevitabile rarefazione delle verifiche in materia di antiriciclaggio (oggi il 91% delle segnalazioni delle professioni provengono da notai), minando l'affidabilità dei pubblici registri». «In campo immobiliare - afferma il comunicato stampa - basta osservare cosa è successo dove non esiste il controllo di legalità preventivo del notaio: le frodi identitarie e ipotecarie emerse negli Stati Uniti con la crisi dei mutui subprime hanno provocato multe per oltre 100 miliardi di dollari inflitte alle banche americane e milioni di cittadini (le fasce meno abbienti) sono rimasti senza casa a causa delle frodi». Secondo il notariato, con questo provvedimento, si rischia di privare delle tutele di certezza proprio i consumatori più deboli.

Fonte : www.condominioweb.com 

LOCAZIONI: ORA PER IL BOLLO C'È IL MODELLO F24 «ELIDE»

LOCAZIONI: ORA PER IL BOLLO C'È IL MODELLO F24 «ELIDE»

A cura di Nicola Forte09-02-2015

Con riferimento alla registrazione dei contratti di locazione, dal 1° gennaio 2015, per il versamento delle imposte, si deve usare il modello F24 Elide. Nel provvedimento direttoriale del 3 gennaio 2014, al punto 1.1, si legge che anche l'imposta di bollo è versata con il modello citato, e la risoluzione 14/E del 24 gennaio 2014 ha istituito il codice tributo "1505-imposta di bollo". È ancora possibile, sia per i titolari di partita Iva che per i privati non titolari, continuare ad acquistare in tabaccheria i contrassegni autoadesivi (ex marche da bollo) da 16 euro, e usare il modello F24 Elide solo per pagare l'imposta di registro? Oppure è obbligatorio usare il modello F24 Elide per entrambi?

Anche l’imposta di bollo dovrà essere versata utilizzando il modello F24 Elide. La soluzione si desume in base a una interpretazione letterale del provvedimento direttoriale citato dal lettore nel quesito. In particolare, tale provvedimento dispone, al punto 1.1, che «a partire dal 1° febbraio 2014, l’imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo, le relative sanzioni ed interessi, connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, sono versate mediante il modello "F24 versamenti con elementi identificativi" F24 Elide)...».L’obbligo di utilizzo di tale modello è stato successivamente differito al 1° gennaio 2015. In ogni caso, l’espressione utilizzata dal decreto, «sono versate», va intesa come «devono essere versate». Pertanto, si ritiene che non sia più possibile assolvere l’imposta di bollo sui contratti di locazione utilizzando appositi contrassegni telematici.

FONTE : CASA24PLUS

CAMBIO DI LOCATORE SENZA UN NUOVO CONTRATTO

CAMBIO DI LOCATORE SENZA UN NUOVO CONTRATTO

A cura di Matteo Rezzonico09-02-2015

In un contratto di locazione commerciale è cambiato il locatore. Bisogna fare un nuovo contratto?

Nel caso in cui a un locatore se ne sostituisca un altro (per esempio per intervenuta compravendita), non è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione. Infatti, per l’articolo 1602 del Codice civile, «il terzo acquirente, tenuto a rispettare la locazione, subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». In tema, si veda, per tutte, Cassazione 14 agosto 2014, n. 17986, secondo cui «...il subingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell’acquisto del bene locato...».Nulla vieta, però, alle parti – anche per evitare eventuali controlli da parte del Fisco - di risolvere il contratto in corso e di stipularne uno nuovo, con il locatore subentrato/acquirente, ricognitivo del precedente, a norma dell’articolo 1372, comma 1, del Codice civile.

FONTE : CASA24PLUS

Niente tassazione sui canoni di locazione mai percepiti se è in atto lo sfratto dell'inquilino

16/02/2015

Redazione Condominioweb.com

La Commissione Tributaria di Potenza, con la sentenza 635/14, smentisce l'Agenzia delle Entrate. L'attivazione della procedura di sfratto salva il proprietario

L'Agenzia delle Entrate, avendo accertato, per una contribuente, redditi maggiori, provenienti dalla percezione di alcuni canoni di locazione non dichiarati, si è vista respingere l'appello dalla commissione regionale di Potenza.

La contribuente, infatti, aveva dichiarato che, non avendo mai ricevuto i corrispettivi dal conduttore, aveva avviato la procedura di sfratto per morosità.

E sebbene l'Ufficio abbia provato ad appellarsi al fatto che l'imposizione dei canoni locativi sussiste sulla scorta della "semplice vigenza" di un contratto stipulato tra le parti, la Ctr potentina ha ritenuto illegittimo il recupero a tassazione del fisco sulla base dei canoni mai percepiti.

La decisione è stata confermata in quanto laCassazione, con la sentenza 651/12, ha stabilito che "in tema di imposte sui redditi, in base al combinato disposto dagli articoli 23 e 34 del Dpr 917/86, il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo, per i quali opera, invece, la deroga introdotta dall'articolo 8 della legge 431/88 è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche icanoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto".

Dato che la contribuente aveva allegato la procedura di sfratto per morosità, la Commissione tributaria di Potenza (con sentenza 635/14) ha confermato quanto disposto in primo grado, rigettando l'appello dell'Erario.

Fonte : www.condominioweb.com 

Va abbattuata la camera da letto ricavata all'interno di una veranda realizzata appositamente,.

La veranda, installata sul terrazzo, va abbattuta perché incombe sulla facciata condominiale

16/02/2015

di Ivan Meo

La piccola camera da letto, recuperata all'interno di una veranda realizzata sul terrazzo di proprietà esclusiva, va demolita perché lede il decoro architettonico dell'edificio

Il fatto. Il condominio chiedeva la demolizione della veranda (della grandezza di 16 metri quadrati realizzata in alluminio, doghe di legno e vetri), posta sul terrazzo di proprietà esclusiva del condomino che la utilizzava come camera da letto. I motivi della richiesta si basavano su due elementi:violazione del regolamento condominiale e alterazione del decoro architettonico. Di contro il condomino contestava la pretesa avanzata perché il regolamento di natura contrattuale non aveva una data certa e sollevava la prescrizione dell'eventuale diritto fondato sull'obbligazione di non facere. Condannata sia in primo che in secondo grado, la condomina ha riproposto le medesime eccezioni anche dinanzi alla Corte di Cassazione, sottolineando altresì come il giudice non avesse ricercato soluzione alternative all'ordine di demolizione della veranda.

La decisione. La Cassazione precisa che le dimensioni del manufatto (16mq), rispetto all'intera massa dell'edificio, non contano perché l'opera incombendo sulla facciata dell'edificio, altera l'estetica dello stesso. Determinanti sono le fotografie rilevate nella perizia, dalle quali si evince che la veranda risulta del tutto difforme, con le linee architettoniche dell'intero edificio.

Visto che la lesione architettonica risulta evidente, aggravata anche dalla tecnica con cui è stata costruita la veranda, il Giudice non ritiene opportuno trovare una soluzione alternativa deliberando la rimozione dell'opera perché gli interessi della collettività condominiale non possono essere pregiudicati da innovazioni che compromettano la stabilità e decoro architettonico dell'edificio stesso.

La norma richiamata. L'art. 1122 cod. civ., modificato nel corso della riforma del 2012, per la sua collocazione sistematica, segue e si pone, in stretta connessione con gli altri due articoli dedicati alle innovazioni (artt. 1120 e 1121 c.c.) ed incidentalmente con l'altro articolo che regola il mutamento delle destinazioni d'uso delle parti comuni (art. 1117 ter c.c.).

La nuova formula dell'art. 1222 c.c. recepisce alcuni concetti elaborati dalla giurisprudenza e viene introdotto tra i divieti anche quello di arrecare, per mezzo di opere realizzate sulle parti comuni dell'edificio, non solo un danno, bensì anche il pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. (La veranda è legittima solamente se la chiusura non sporge dal balcone)

Va fatto notare che il nuovo dettato normativo ha inserito una locuzione più appropriata quella diunità immobiliare, richiamando anche le parti di edificio oggetto di proprietà individuale.

Inoltre, il concetto di danno alle parti comuni dell'edificio, viene intimamente connesso al pregiudizio del decoro architettonico affermando che, devono considerarsi vietate ex art. 1122 c.c., le opere realizzate dal condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell'edificio (ed è proprio questo il caso analizzato dalla sentenza in commento).

Il richiamo alla Riforma. La Cassazione ha già avuto modo di interpretare il nuovo art. 1122 c.c. In tale contesto ha chiarito che il danno alle parti comuni ben può consistere nella diminuite possibilità di utilizzazione delle parti comuni da parte degli altri condomini. L'espresso richiamo a stabilità, sicurezza e decoro dell'edificio non esaurisce, dunque, le ipotesi di danno alle parti comuni: qualunque apprezzabile diminuzione delle possibilità di utilizzazione delle parti comuni, infatti, può essere considerata un danno (Cass. n. 53/2014). Sempre in tema di decoro (questa volta il manufatto incriminato era una canna fumaria) la Cassazione con sentenza n.18350/2013, menzionando il nuovo testo dell'art. 1122 c.c., ha stabilito che per decidere se l'opera debba ritenersi consentita occorrerà stabilire preliminarmente, se l'opera pregiudica l'utilizzazione in atto della facciata da parte degli altri condomini, intesa come prospetto dell'edificio. Se l'intervento sulle cose di proprietà esclusiva alterna l'estetica del fabbricato dovrà essere rimossa.

Conclusioni. Posto che il decoro architettonico è un bene al quale sono interessati tutti i condomini, il Giudice dovrà adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio accertando la preesistenza di una unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio; infine dovrà verificare se sulla medesima unitarietà avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni. Infatti, la singola installazione non lede il decoro architettonico del fabbricato se quest'ultimo risulta già degradato da manufatti preesistenti (principio espresso dalla Corte di Cassazione con sentenza n° 26055 del 10 dicembre 2014).

Fonte : www.condominioweb.com 

Governo, no alla proroga del blocco degli sfratti

16/02/2015 in “MutuiOnline informa”

Questa la decisione dell’Esecutivo su una questione che si protrae da circa 31 anni: per il 2015 il decreto Milleproroghe ha bloccato il rituale annuale attraverso il mancato rinvio del blocco degli sfratti, specificando che nel “decreto casa” sono stati incrementati i Fondi affitti e morosità incolpevole.
Secondo una nota del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, lo strumento più idoneo a risolvere il problema va ricercato nel Fondo per l'affitto che è stato rifinanziato dal Governo per 200 milioni e modificato nella sua disciplina.
Il MIT specifica che le finalità del Fondo sono state ampliate attraverso la previsione di iniziative intraprese dai Comuni e dalle Regioni – come la costituzione di agenzie o istituti per la locazione – per favorire la mobilità del settore; inoltre, la normativa chiarisce che gli alloggi da concedere in locazione devono essere affittati a canoni concordati, con la rinegoziazione delle locazioni esistenti.
Insorgono le Organizzazioni sindacali degli inquilini, sottolineando la grave e inaccettabile posizione del Ministero accusato di aver sottovalutato il problema, giudicando inadeguate le misure adottate in quanto non applicabili ai casi in questione.
Secondo l’Unione inquilini si rischia di mettere in strada circa 30 mila famiglie non interessate dai fondi del Ministero, visto che la proroga riguarda la finita locazione, non casi di morosità o necessità del proprietario di riavere l’immobile. Inoltre interessa quelle famiglie con un reddito lordo minore di 29 mila euro e in cui sono presenti anziani, malati o minori.
Il MIT precisa che il 92% dei 140 mila sfratti in Italia riguarda la morosità e meno di 3000 la finita locazione, contestando il numero di 30 mila casi citati dalle organizzazioni.
Il ministro Lupi precisa che la proroga avrebbe avuto effetti dannosi sulle attuali politiche del governo, perché “nel frattempo stavano entrando in vigore prima il decreto casa e poi il piano casa per permettere finalmente non di avere un alibi ma di affrontare in maniera chiara e precisa il disagio abitativo. Noi dobbiamo, e lo abbiamo fatto, mettere risorse che possano affrontare il problema: 2 miliardi e 600 milioni sono quelle che questo governo ha messo a disposizione di regioni e comuni; dobbiamo chiedere ai proprietari di case sfitte di aiutarci a risolvere il disagio abitativo, mettendole in affitto”.
Tuttavia il problema è rilevante, perché le risorse previste per il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione sono ripartite tra le varie Regioni. Spetterà a ogni Comune attivarsi, tramite la pubblicazione di un bando che indichi i criteri per potervi accedere: l’inconveniente temuto è l’allungamento dei tempi dovuti alla burocrazia.
Le città più importanti come Napoli, Milano e Roma hanno chiesto che la proroga sia prolungata: solo nella Capitale ci sono state oltre 10 mila sentenze di fine locazione, il 70% avrebbe i requisiti previsti dalla legge proroga.

La critica verso il Fondo per gli affitti – stanziato per 100 milioni nel 2014 e altri 100 nel 2015 – è che non risolverebbe la situazione di quelle famiglie che hanno un immediato sfratto esecutivo da fronteggiare, ma aiuterebbe solo chi deve accedere a una nuova abitazione. Secondo l’Unione inquilini la capacità di tale Fondo sarebbe scarsa (nel 1999 era stati stanziati 350 milioni), in quanto alle 400 mila famiglie beneficiarie spetteranno solo poco più di 20 euro al mese.

A cura di Paola Campanelli

Rent to buy: nuova normativa e fiscalità

9/02/2015 in “MutuiOnline informa”

Introdotto ufficialmente con il decreto Sblocca Italia e reso operativo con un contratto-tipo diffuso dal Notariato, il rent to buy è una formula che consente di acquistare una casa in tempi lunghi, occupandola temporaneamente in affitto.
Di derivazione britannica, l’affitto finalizzato all’acquistocostituisce in questo momento un’opportunità per chi vuole acquistare ma non dispone della liquidità per farlo e per i costruttori o i proprietari di immobili, di smaltire l’invenduto.
Il funzionamento è semplice: il futuro acquirente corrisponderà la sua rata di affitto mensile al proprietario, tendenzialmente più alta rispetto a un normale canone, che andrà in parte, secondo un ammontare prestabilito, a scalare il debito sul prezzo dell’appartamento. Per contro, il proprietario si impegna a vendere l’immobile alla scadenza pattuita, pena la restituzione della parte di affitto corrisposto a titolo di acquisto.
Punti ancora irrisolti sul tema rent to buy sono la fiscalità del contratto e la formula più sicura da adottare. Per questo, il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentando uno schema contrattuale al fine di agevolare operativamente l’applicazione dell’istituto, oltre a un decalogo informativo per orientare i potenziali acquirenti.
Secondo lo schema, i canoni di affitto mensile sono da considerarsi un acconto da scontare sul prezzo dell’immobile che dovrà rimanere bloccato fino a vendita avvenuta. Il futuro acquirente non è obbligato a concludere l’acquisto, perché nel caso non sia nelle condizioni di farlo perderebbe la parte di affitto versata a titolo di acconto.
Il Notariato chiarisce anche che nel caso di mancato pagamento delle rate da parte del futuro acquirente, per un importo pari al ventesimo del totale dell’importo, il contratto può considerarsi sciolto e il proprietario può chiedere lo sfratto nei confronti dell’inquilino.
Quello di rent to buy vale come vero e proprio contratto di compravendita, con tanto ditrascrizione nei registri immobiliari, vincolante per le parti: per questo, il proprietario non potrà vendere l'immobile a qualcun altro o costituire un'ipoteca o qualsiasi altro diritto. Così, eventuali creditori del venditore non possono iscrivere un'ipoteca sull'immobile o pignorarlo, perché a partire dalla data di trascrizione del rent to buy l'immobile è "riservato" al futuro acquirente.
Ma come può invece tutelarsi il proprietario che accetta di impegnare la proprietà a favore del futuro acquirente? Stabilendo un canone più elevato, innanzitutto, che lo indennizzi adeguatamente in caso di mancata vendita. E limitando il più possibile la durata del contratto, così da concludere la compravendita in tempi utili e evitare di dover continuare a sostenere troppo a lungo le spese relative alla proprietà dell’immobile: quelle di manutenzione straordinaria, oltre agli oneri e le imposte.
“Normare un fenomeno, come quello del rent to buy, che si è diffuso in modo autonomo con apposite scritture private tra conduttori e proprietari, è molto importante e può aiutare la ripresa delle compravendite immobiliari, oltre a fare chiarezza sull’effettiva applicabilità della norma”. Così il commento di Valerio Angeletti, presidente nazionale Fimaa, Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari.

A cura di Paola Campanelli

Abusi edilizi, le spese per la demolizione le paga il responsabile

Consiglio di Stato: vanno addebitati anche gli eventuali tentativi di abbattimento non andati a buon fine

di Paola Mammarella

13/02/2015 - Il responsabile dell’abuso edilizio deve pagare le spese per la sua demolizione. Lo ha chiarito il Consiglio di Stato che, con la sentenza 715/2015, ha spiegato anche come sia meglio non ostacolare i lavori di demolizione per non vedersi addebitare oneri maggiori.

Nel caso preso in esame, il Comune aveva ordinato la demolizione di alcuni manufatti abusivi. Il responsabile aveva ignorato l’ordine per tre volte, quindi il Comune aveva provveduto all’abbattimento e gli aveva poi addebitato le spese-

La somma chiesta dal Comune non comprendeva solo quella per i lavori di demolizione, ma anche per i precedenti tentativi, che il responsabile aveva ostacolato.

Anche se l’intervento non era andato a buon fine, il Comune aveva comunque dovuto pagare l’impresa che si era resa disponibile e che poi, a causa delle proteste organizzate dal                                                                                                  responsabile dell’abuso, non aveva potuto eseguire i lavori.

Il responsabile aveva quindi presentato ricorso al Tar, che lo aveva respinto, e successivamente al Consiglio di Stato.

In entrambi i gradi di giudizio è stato affermato che in base al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) il responsabile dell’abuso deve demolirlo o pagare le spese per il suo abbattimento. Nelle spese rientrano non solo quelle dell’intervento, ma anche quelle per eventuali tentativi non andati a buon fine.

FONTE : EDILPORTALE

 

Il proprietario può tenere un paio di chiavi di riserva della casa?

10/02/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Sto per concedere in locazione un appartamento di mia proprietà acquistato qualche tempo fa ad uso investimento: il futuro inquilino, tramite la proposta fatta in agenzia, ha chiesto specificamente che gli venganoconsegnate tutte le copie delle chiavidell'appartamento.

A me sembra una richiesta "strana" ed anzi mi pare utile che mantenga in mazzo di chiavi per il caso di emergenze. Pensate al caso in cui lui è fuori e si allaga casa, se mantenessi le chiavi non vi sarebbero problemi per entrare.

Chi ha ragione tra i due?

Partiamo dall'unica certezza, ossia che è inutile scartabellare il codice civile alla ricerca della norma che risolva il problema semplicemente perché non esiste.

Ed allora? Allora bisogna fare riferimento alle generali disposizioni riguardanti la proprietà e la detenzione.

La detenzione è il potere di fatto su una cosa altrui: chiaramente si può detenere un bene lecitamente o illecitamente.

Si pensi, per restare in argomento, al contratto di locazione: durante l'esecuzione del contratto il conduttore detiene in bene legittimamente, mentre al termine di esso, se non lo restituirà nei modi e nei termini stabiliti lo deterrà senza titolo e quindi illegittimamente.

Con la stipula del contratto di locazione le parti, salvo il caso di locazione di una sola stanza in un appartamento, trasferiscono al conduttore la piena ed esclusiva disponibilità dell'immobile.

Tizio prende in affitto da Caio un appartamento e da quel momento, salvo accordi particolari, è l'unico a poterlo utilizzare per le esigenze proprie e della propria famiglia.

Il proprietario, invece, dal momento della stipula del contratto, perde molto del potere di fatto sulla cosa, continuando a possederla per mezzo dell'inquilino (cfr. art. 1141, secondo comma, c.c.).

Non solo: il conduttore, una volta ottenuta la disponibilità dell'alloggio, in quel luogo (solitamente) vi stabilisce la propria dimora o quanto meno il domicilio lavorativo. Si tratta diluoghi inviolabili; d'altra parte l'inviolabilità del domicilio è prevista dalla Costituzione e dal codice penale (cfr. artt. 14 Cost. e 614 c.p.)

Conseguenza immediata e diretta di queste considerazioni è che il proprietario non può mantenere le chiavi dell'appartamento perché al momento della conclusione del contratto di locazione questo bene viene attratto nell'esclusiva disponibilità del conduttore. In tal senso, nel lontano 1978. La Cassazione ebbe modo di specificare che "lo "ius excludendi" del titolare del diritto alla inviolabilità del domicilio può esercitarsi anche contro il proprietario che abbia lo scopo di provvedere ad opere di manutenzione della cosa di sua proprietà"(Cass. 14 febbraio 1978 in Cass. pen. 1980, 109).

Come dire: "quella è casa mia e decido io chi entra. Caro proprietario, tu al momento sei un estraneo e posso decidere di non farti entrare, quindi, a scanso di equivoci…consegnami copia di tutte le chiavi!".

Il proprietario che mantenesse le chiavi di nascosto e venisse poi scoperto potrebbe essere intimato a consegnarle.

Al di là di questo, la soluzione migliore per il conduttore, al momento della conclusione del contratto è di sostituire le chiavi d'ingresso all'abitazione.

Fonte : www.condominioweb.com 

Ogni quanto tempo bisogna effettuare la revisione della caldaia?

12/02/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Qualche giorno fa mi ha chiamato il tecnico che manutiene la caldaia dell'impianto di riscaldamento della mia abitazione dicendomi che dopo qualche giorno sarebbe stato necessario effettuare la revisione della caldaia. A me pare che un controllo annuale sia esagerato. Sbaglio?

Alla domanda posta dal nostro lettore, avente ad oggetto la periodicità della revisione della caldaia, non si può rispondere in maniera univoca; vediamo perché.

La normativa di riferimento per quanto riguarda manutenzione e funzionamento degli impianti di riscaldamento è rappresentata dal d.p.r. n. 74 del 2013.

In prima istanza è necessario operare una distinzione tra manutenzione ordinaria della caldaia (quella che viene comunemente detta revisione) e controllo dell'efficienza energetica degli impianti termici, ai più nota (in parte erroneamente, vedremo perché) come verifica biennale.

Manutenzione ordinaria (revisione) della caldaia

La periodicità di questo controllo e delle eventuali operazioni di manutenzione non è stabilito dalla legge. Il d.p.r. n. 74 del 2013, infatti, rimanda ad una serie di altri riferimenti (alternativi tra loro) per l'individuazione della periodicità di quest'attività.

Più nello specifico, l'art. 7 del d.p.r. n. 74/13 specifica che le succitate operazioni debbono essere effettuate da ditte abilitate ai sensi del d.m. n. 37/08 “conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche per l'uso e la manutenzione rese disponibili dall'impresa installatrice dell'impianto ai sensi della normativa vigente”.

Il primo documento sul quale verificare la periodicità della revisione della caldaia, quindi, è rappresentato dalle istruzioni d'uso. Da non perdere: La caldaia esplode? Responsabili l'installatore e il collaudatore!

E se non è possibile avere queste istruzioni, ad esempio, perché l'impresa non le ha fornite o perché non sono più disponibili?

Il secondo del succitato art. 7 specifica che “le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione degli apparecchi e dei dispositivi facenti parte dell'impianto termico devono essere eseguite conformemente alle prescrizioni e con la periodicità contenute nelle istruzioni tecniche relative allo specifico modello elaborate dal fabbricante ai sensi della normativa vigente”.

Se nessuno di questi documenti è disponibile, si seguono le istruzioni contenute nelle norme UNI e CEI.

La periodicità della revisione, dunque, dev'essere valutata caso per caso avendo a mente i documenti nell'ordine in cui li abbiamo citati.

Al termine della revisione dev'essere rilasciato un rapporto di controllo da allegare al così detto libretto d'impianto.

Controllo dell'efficienza energetica degli impianti termici

Operazione differente dalla revisione (controllo ed eventuale manutenzione) è quella relativa all'efficienza energetica dell'impianto, insomma quelle operazioni riguardanti tra le altre cose il controllo dei fumi, il controllo del rendimento di combustione e simili.

La periodicità di questi controlli è prevista dall'allegato A al d.p.r. n. 74 del 2013 e varia a seconda della tipologia e della potenza dell'impianto, tra periodi da controlli annuali a controlli quadriennali.

Fonte : www.condominioweb.com 

Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa

13/02/2015

di Avv. Alessandro Gallucci

Sto per acquistare un appartamento è il venditore mi ha detto che non ci sono problemi con agibilità; nessun cenno, però, all'abilità. Posso stare tranquillo?

Il nostro lettore può dormire sogni tranquilli:abitabilità e agibilità sono la stessa cosa anche se in passato non è stato così.

Come fate ad esserne così sicuri, ci potrebbe domandare qualcuno?

Traiamo questa sicurezza da due elementi: in primis la lettura delle norme di legge, che già di per sé sarebbero sufficienti a eliminare qualsiasi dubbio e poi dalla giurisprudenza in materia che da ragione alla nostra interpretazione del testo di legge.

Che cosa dice il testo unico dell'edilizia?

Gli artt. 24-26 del d.p.r. n. 380/01 disciplinano nozione e procedimento di ottenimento del cerficato di agibilità.

Il primo comma dell'art. 24 d.p.r. n. 380/01 recita:

Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Sfuma la vendita dell'immobile se il venditore non rilascia per tempo il certificato di agibilità

Prima dell'approvazione del testo unico dell'edilizia, in effetti, nella legge era possibile trovare l'utilizzazione, spesso indistinta, dei termini abitabilità ed agibilità. Secondo quella che era l'accezione comune – accezione tutt'oggi spesso richiamata da addetti ai lavori e non –l'abitabilità riguardava le unità immobiliari destinate ad uso abitativo, mentre l'agibilità aveva a che fare con le condizioni di sicurezza ed igienico sanitarie dei locali ad uso diverso da quello abitativo.

E poi? Dopo, si diceva, è arrivato il d.p.r. n. 380/01 che ha semplificato il tutto unendo il significato dei due termini, i quali, comunque, facevano riferimento ad un iter amministrativo formale e ad un atto finale sostanzialmente identico

In una sentenza resa dal T.A.R. Lazio nel gennaio del 2012 si legge, in tal senso, che “il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente. Inizialmente nel linguaggio normativo il termine “licenza di abitabilità” era stato utilizzato in relazione agli immobili ad uso abitativo, mentre il termine “licenza di agibilità” relativamente a quelli non residenziali, quali opifici, uffici, esercizi pubblici e commerciali. In un secondo tempo, il legislatore aveva operato una diversa classificazione, riconducendo all'agibilità la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell'immobile e all'abitabilità la disciplina speciale dei requisiti dell'immobile rispetto a specifiche destinazioni d'uso” (T.A.R. Lazio Sez. II 18 gennaio 2012 n. 181).

Questa differenza terminologica e l'applicazione concreta delle norme riguardanti agibilità ed abitabilità avevano fatto si che si creasse la convinzione che all'interno del nostro ordinamento esistessero due diversi tipi di certificazioni.

In realtà – specifica il T.A.R. Lazio – “le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi. Dimostrativo ne è il fatto che il corredo documentale dell'istanza, come pure le indagini tecniche preliminari al rilascio del certificato, non cambiavano a seconda del tipo di unità immobiliare da certificare, fatta salva, ovviamente, l'esigenza di valutare la presenza di requisiti igienico-sanitari diversi in ragione dell'uso previsto. Eliminato il duplice riferimento terminologico, il legislatore del 2001 ha optato per l'onnicomprensivo termine di “certificato di agibilità” attestante l'idoneità abitativa di qualsiasi edificio” (T.A.R. Lazio Sez. II 18 gennaio 2012 n. 181)..

Fonte : www.condominioweb.com

APE D'OBBLIGO PER TUTTI I CONTRATTI DA REGISTRARE

APE D'OBBLIGO PER TUTTI I CONTRATTI DA REGISTRARE

A cura di Luca Stendardi02-02-2015

Per un contratto di locazione transitorio, della durata di un anno, di un appartamento indipendente, si deva produrre l'Ape (attestato di prestazione energetica)?

Nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione, dev'essere inserita una «apposita clausola» con la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici. L’attestato deve, inoltre, essere consegnato al conduttore. Tale obbligo sussiste anche per la locazione di cui si parla nel quesito, in quanto il contratto, previsto con durata superiore ai trenta giorni, dev'essere registrato.

FONTE : CASA24PLUS

SENZA PREAVVISO DI 12 MESI IL «6+6» VALE ANCORA 6 ANNI

SENZA PREAVVISO DI 12 MESI IL «6+6» VALE ANCORA 6 ANNI

A cura di Luca Stendardi02-02-2015

Il 1° gennaio 1998 ho stipulato, in qualità di comproprietario, un contratto di locazione commerciale riferito a un immobile a uso artigianale (laboratorio di falegnameria), ex legge 392/1998, della durata di sei anni più sei. Alla scadenza dei 12 anni, in assenza di disdetta, il contratto si è prorogato tacitamente di ulteriori sei anni, vale a dire sino al 31 dicembre 2015. Non avendo comunicata la disdetta con il previsto preavviso di 12 mesi, il contratto si rinnoverà tacitamente alla scadenza per ulteriori sei anni alle stesse condizioni (con l'aggiornamento Istat previsto dal contratto stesso)? È possibile inviare comunque la disdetta per negoziare un nuovo canone, anche se oramai non rientro nel termine del preavviso di 12 mesi?

A norma dell'articolo 28 della legge 392 del 1978 (equo canone), per le locazioni di immobili a uso diverso da quello abitativo il contratto si rinnova tacitamente per un periodo di sei anni, a meno che non venga comunicata disdetta da una parte all'altra a mezzo di lettera raccomandata con preavviso di almeno 12 mesi. Il contratto di cui si parla nel quesito andrà a rinnovarsi il 31 dicembre 2015 per la durata di altri sei anni. Ciò a meno che le parti, ma solo consensualmente, prevedano di rinegoziare il contratto su basi diverse da quelle attuali.

FONTE : CASA24PLUS

Anagrafe condominiale, perché bisogna comunicare il cambio d'inquilino?

03/02/2015 di Avv. Alessandro Gallucci 

L'amministratore del condominio in cui vivo mi ha invitato, con raccomandata a.r., a comunicargli il nome del nuovo inquilino, altrimenti procederà ad effettuare la ricerca con spese a mio carico.

È giusto che debba dare questa informazione?

Il nostro lettore, probabilmente, non ha sentito parlare dell'anagrafe condominiale e degli obblighi di collaborazione gravanti sui condòmini per la sua regolare tenuta.

Partiamo da un brevissimo cenno al così detto registro di anagrafe condominiale. Si tratta di una delle novità introdotte dalla riforma del condominio, uno dei quattro registri (assieme a quello dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca) che l'amministratore deve tenere e mettere a disposizione dei condòmini per la libera consultazione l'estrazione di copie a pagamento.

Il registro di anagrafe non è obbligatorio nei condomini in cui non è obbligatoria la nomina dell'amministratore, fintanto che lo stesso non venga comunque nominato. Come dire: la tenuta di questo documento è mansione specificamente riconducibile all'amministratore e non al condominio (che ad esempio deve sempre essere dotato di codice fiscale).

Le informazioni che devono essere contenute nel registro di anagrafe condominiale sono varie e tutte individuate dall'art. 1130 n. 6 c.c.; tra di esse la norma menziona "le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio". A cosa serve l'anagrafe condominiale? A scoprire gli evasori.

Sul mio appartamento grava un diritto d'usufrutto? Devo comunicare all'amministratore generalità (nome, cognome, data e luogo di nascita), il codice fiscale e la residenza o il domicilio dell'usufruttuario. Ho concesso la mia unità immobiliare in locazione? Idem.

Lo stesso art. 1130 n. 6 c.c. specifica che "ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili".

Come dire: devo comunicare all'amministratore tutto ciò che riguarda questi aspetti, altrimenti lui può reperirli di propria iniziativa facendomi pagare il costo della ricerca (e l'onorario per la stessa se "messo chiaramente in preventivo", cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).

Il problema, se così si può dire, rispetto ai dati del conduttore è che non esiste alcuna anagrafe pubblica dei contratti di locazione. Mentre per l'usufrutto è sufficiente effettuare una ricerca nei pubblici registri immobiliari, o per la residenza presso l'ufficio anagrafe del Comune, per gli affitti (siano essi ad uso abitativo o ad uso diverso) non è così.

Esiste una norma esattamente l'art. 18, terzo comma, d.p.r. n. 131/86, che recita: "su richiesta delle parti contraenti, dei loro aventi causa o di coloro nel cui interesse la registrazione è stata eseguita, l'ufficio del registro rilascia copia delle scritture private, delle denunce e degli atti formati all'estero dei quali è ancora in possesso nonché delle note e delle richieste di registrazione di qualunque atto pubblico o privato. Il rilascio di copie ad altre persone può avvenire soltanto su autorizzazione del pretore competente. Nei casi previsti dall'art. 17 in luogo del rilascio della copia è attestato il contenuto del modello di versamento".

Insomma l'amministratore per conoscere il nome del conduttore, meglio per avere certezza, a meno che questo non si palesi personalmente, potrebbe adire un giudice. Al condomino, quindi, anche se praticamente questa pare una soluzione remota, conviene collaborare e rispondere alla richiesta.

Fonte : www.condominioweb.com

In arrivo il libretto di impianto elettrico (e sarà anche obbligatorio)

03/02/2015

Angelo Pesce

L'utente, sia esso proprietario o occupante l'unità immobiliare, dovrà essere in possesso del libretto impianto elettrico in quanto unico responsabile del corretto funzionamento dell'impianto

Le disposizioni normative. Il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008, n. 37, reca il riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti posti al servizio degli edifici, indipendentemente dalla destinazione d'uso, collocati all'interno degli stessi o delle relative pertinenze (laddove l'impianto è connesso a reti di distribuzione, si applica a partire dal punto di consegna della fornitura). Le disposizioni riportano le definizioni delle varie tipologie impiantistiche, indicano i requisiti tecnico-professionali per le imprese abilitate, le norme in materia di progettazione, realizzazione e installazione degli impianti, con relative dichiarazioni di conformità, certificato di agibilità o di collaudo, indicazioni per la manutenzione e, all'art. 8 in particolare, gli obblighi del committente o proprietario.

Gli obblighi a carico del proprietario. Nel dettaglio il proprietario, che è tenuto ad affidare i lavori di installazione, di trasformazione, di ampliamento e di manutenzione straordinaria degli impianti ad imprese abilitate, dovrà adottare (come indicato al comma 2) “tutte le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto delle istruzioni per l'uso e la manutenzione predisposte dall'impresa installatrice dell'impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature installate. Resta ferma la responsabilità delle aziende fornitrici o distributrici, per le parti dell'impianto e delle relative componenti tecniche da loro installate o gestite”.

In virtù di quanto indicato nell'art. 8, per agevolare il proprietario dell'impianto al rispetto di tali disposizioni, è in fase di studio un libretto d'impianto elettrico che riporti le istruzioni d'uso e manutenzione delle apparecchiature che compongono lo stesso impianto. Tale libretto, che dovrebbe diventare presto obbligatorio, riporterà tutte le disposizioni relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria, all'uso dei componenti l'impianto, e corredarsi delle garanzie e delle informazioni fornite dall'impresa installatrice per il funzionamento efficiente e la corretta gestione in termini di sicurezza e prestazioni.

La manutenzione. Relativamente agli interventi manutentivi, il libretto dovrebbe anche riportare la cadenza temporale degli stessi ad opera della ditta installatrice o del tecnico abilitato, affinché l'impianto risulti sempre a norma e altamente efficiente. Arriva il nuovo «libretto impianto» . Ecco un breve vademecum con tutte le novità.

Questo libretto, dunque, sarà predisposto dall'impresa che avrà effettuato l'installazione dell'impianto e sarà suo compito anche la compilazione dello stesso, indicando all'utente finale tutti gli obblighi da assolvere per non incorrere in sanzioni.

Le responsabilità. L'utente, sia esso proprietario o occupante l'unità immobiliare, dovrà essere in possesso del libretto impianto elettrico in quanto unico responsabile del corretto funzionamento in base a quanto stabilito dalla normativa vigente. Il libretto, che verrà consegnato al proprietario unitamente alla dichiarazione di conformità dell'impianto, diventandone parte integrante, e ad eventuali allegati, dovranno essere conservati e resi disponibili in caso di controlli, oltreché trasmessi ad eventuali futuri proprietari dell'immobile in caso di vendita o nuovo affittuario.

Ricordiamo che tutte le operazioni di controllo e manutenzione di un impianto elettrico, rispondono allo scopo di accertarne il mantenimento delle condizioni di impiego in totale sicurezza e che dovranno essere eseguite esclusivamente da imprese o tecnici abilitati in possesso dei requisiti previsti dal D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, lettera a), ad intervalli periodici e comunque ad ogni eventuali cambiamento d'uso dell'immobile. Le verifiche periodiche dovranno comprendere l'analisi dei seguenti componenti:

• esame a vista dello stato di fatto e delle condizioni dell'impianto;
• misura resistenza dell'isolamento;
• prova continuità dei conduttori di protezione;
• verifica della protezione contro i contatti diretti e indiretti (prova intervento interruttore differenziale);
• verifica serraggio connessioni.

Alcune osservazioni. Secondo gli addetti ai lavori la nascita di questo nuovo strumento tornerà utile agli installatori ed agli utenti finali. La finalità è quella del raggiungimento degli obiettivi di sicurezza massima per il consumatore e certezza della professionalità degli installatori, a contrasto del lavoro nero e a garanzia dell'utente finale.

Nuovo libretto impianti. Critiche, dubbi e malumori sull'obbligatorietà.

Fonte :  www.condominioweb.com