Prestate attenzione alla clausola di
inadempimento nel contratto di mutuo
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Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di BariIl debitore che firmerà la clausola di inadempimento nel contratto di mutuo, in caso di mancato pagamento di 18 rate perderà la casa senza giudice e asta pubblica ma si libererà completamente del debito residuo anche se l'immobile dovesse essere venduto a un prezzo inferiore.
Il contratto. Il mutuo è il principale contratto di prestito, consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (banca mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro. Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario. Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.
La nuova clausola di inadempimento. Il Consiglio dei Ministri tenutosi il 20 aprile 2016 ha approvato il Decreto legislativo di recepimento della Direttiva europea sui mutui (Direttiva UE n. 17/2014). Tra le principali novità: la possibilità di inserimento della c.d. “clausola di inadempimento”. Tale postilla è una clausola facoltativa, che può essere inserita o meno nel contratto di mutuo, a patto però che l'introduzione sia stata concordata da ambo le parti (banca-mutuatario).
-Se entrambe le parti aderiscono alla clausola di inadempimento, in caso di mancato pagamento di 18 rate del mutuo, anche non consecutive, la banca può procedere alla vendita dell'immobile, senza bisogno di un processo esecutivo, di un giudice e di un'asta pubblica.
In pratica con la vendita dell'immobile, si aprono due diverse strade:
a) se la banca ottiene dalla vendita un ricavo inferiore al valore dell'immobile, il mutuatario sarà libero dai debiti con l'istituto di credito (esempio, il mutuatario non ha mai pagato una rata del mutuo e, quindi, risulta debitore di 120.000 euro. La banca mutuante, dopo aver messo in vendita l'immobile, riesce a piazzarlo a 100.000 euro. In questo caso, anche se l'immobile è stato venduto ad un prezzo inferiore, il mutuatario sarà comunque liberato da tutto il debito residuo);
b) se invece, a seguito della vendita, la banca ottiene un ricavo maggiore, questa dovrà versare la differenza al debitore (esempio, il mutuatario non ha mai pagato una rata del mutuo e, quindi, risulta debitore di 120.000 euro. La banca mutuante, dopo aver messo in vendita l'immobile, riesce a piazzarlo a 140.000 euro. In questo caso il debitore oltre ad essere liberato dal debito, riceverà dalla banca la differenza del ricavato pari a €20.000).
-Se entrambe le parti non aderiscono alla clausola di inadempimento, attualmente, la disciplina sui mutui prevede la possibilità, per l'istituto di credito, di revocare il mutuo e imporre l'immediato rientro solo in caso di mancato adempimento di 7 rate. In questo caso (inadempimento da parte del debitore mutuatario) la banca attiverà il procedimento esecutivo e la vendita d'asta pubblica dell'immobile. Tuttavia, in questo caso, se la successiva vendita avviene a un prezzo inferiore rispetto al debito residuo, il debitore mutuatario non sarà liberato dal debito (esempio, il debitore non ha pagato 7 rate del mutuo e, quindi, risulta debitore di 120.000 euro e la banca mutuante, dopo aver attivato la procedura giudiziale con l'asta pubblica, riesce a vendere l'immobile a 100.000 euro. In questo caso il cliente non sarà liberato da tutto il debito residuo di 20.000 euro).
Effetto irretroattivo. La nuova disciplina non ha effetto retroattivo e non si applica, quindi, a chi ha già firmato il contratto di mutuo, ma solo a chi lo stipulerà d'ora innanzi, o meglio dopo 15 giorni dalla pubblicazione del testo di legge in Gazzetta Ufficiale. Quindi per i nuovi mutui con surroga, cioè quelli che vanno a sostituire un mutuo sottoscritto prima dell'entrata in vigore del decreto, la clausola di inadempimento non potrà essere inserita.
Il Fondo di solidarietà. Ad ogni modo,in caso di difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo si ricorda che, in possesso dei requisiti previsti, è possibile accedere al Fondo di solidarietà per l'acquisto della prima casa che consente a certe categorie di mutuatari che si trovino in condizioni di svantaggio (fra cui perdita del posto del lavoro, sopraggiunto handicap grave o condizione di non autosufficienza) di sospendere il pagamento delle rate per 18 mesi.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che, da oggi, chi intende stipulare un mutuo con la banca per l'acquisto di un immobile, deve prestare attenzione alla presenza di una clausola di inadempimento. Se questa viene firmata (non è obbligatoria), la banca è autorizzata a vendere la casa, acquistata coi soldi del mutuo, qualora non vengono pagate 18 rate di seguito. Il tutto senza passare da un provvedimento del giudice, da un pignoramento e senza le aste in tribunale: la vendita avviene privatamente, ossia attraverso una procedura interna attivata dalla stessa banca. Pertanto, per garantire che il consumatore rilevi la presenza nel contratto di tale clausola e ne comprenda il senso, è previsto l'obbligo per questi di farsi assistere da un consulente per valutare la convenienza dell'operazione.
Fonte http://www.condominioweb.com/contratto-di-mutuo-inadempimento.12630#ixzz478DnpcHn
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