Contratto di locazione nullo se sussiste
un patto occulto per la parte “in nero”
Avv. Maurizio TarantinoIn tema di locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre la parte “in nero” eccedente, in quanto contenuta in un patto occulto, non ha alcun valore né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l'integrale restituzione di quanto ha pagato in più.
Così si è pronunciata la Corte di Cassazione Civile con la sentenza n. 7634 del 18.04.2016, ove è stato precisato che va ricondotta nell'alveo della simulazione, il patto occulto che determina un canone maggiore rispetto all'importo del contratto registrato (sanzione d'inefficacia prevista all'articolo 13 della legge 431/98).
Questi i fatti di causa. Il conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo citava in giudizio il locatore dinanzi al competente Tribunale, affinché venisse accertato l'indebito pagamento di somme superiori a quelle dovute; in particolare, la condanna del locatore alla restituzione della somma, quale differenza tra il dovuto ed il corrisposto come canoni di locazione.Costituendosi in giudizio, il convenuto, contestava in toto tutte le pretese dell'attore, in particolare deduceva che le parti avevano stipulato due contratti di locazione ad uso abitativo:=> Il locatore deve restituire le somme in eccesso percepite rispetto al canone indicato nel contratto registrato
1) l'uno (registrato il 4 settembre 2000) riportante la pattuizione di un canone mensile di lire 400.000 (€ 206.58), invocato dal conduttore;
2) l'altro (non registrato) con canone di locazione pattuito nella misura di lire 1.150.000 (€ 593.93 mensili) prodotto dal locatore medesimo.
Sicché, proprio in base a questo secondo contratto, il convenuto locatore aveva intimato al conduttore lo sfratto per morosità con contestuale richiesta del decreto ingiuntivo dei canoni non pagati; che, proprio all'esito della procedura di espropriazione forzata mobiliare presso terzi, il locatore aveva incamerato le somme dovutegli.
Pertanto, il convenuto concludeva che non avrebbe dovuto restituire alcunché al conduttore, in quanto avrebbe avuto efficacia tra le parti il successivo secondo contratto (non registrato) con il canone di locazione di maggiore importo.
In primo grado, il Tribunale adito, accoglieva la domanda dell'attore, per l'effetto, condannava il locatore al pagamento della restituzione della somma versata in eccedenza nei canoni di locazione (con rivalutazione e interessi legali). La sentenza in oggetto, successivamente veniva impugnata con ulteriore conferma in secondo grado dalla Corte d'Appello; per tali ragioni, avverso tale sentenza, il locatore ha proposto ricorso per cassazione.
Dello stesso parere è anche la Suprema Corte con la sentenza in commento, la quale in conformità di un principio già espresso dalla medesima giurisprudenza in materia, chiarisce meglio che In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'articolo 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998, sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica. (In tal senso Cassazione civile a Sez. Unite, sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015).
Nella fattispecie in esame, secondo il ragionamento della Suprema Corte, l'ipotesi deve essere ricondotta nell'alveo del procedimento simulatorio, che si sostanzia nella stipula dell'unico contratto di locazione (registrato), cui accede, in guisa di controdichiarazione, la scrittura (redatta in forma contrattuale) con cui il locatore prevedeva di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco.
Quindi, a essere sanzionata con la nullità dalla norma imperativa non è la mancata registrazione dell'atto con il vero costo dell'affitto ma l'illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle; nel nostro caso, infatti, la sostituzione è impedita dalla disposizione normativa ed è proprio la clausola inserita successivamente - vale a dire la scrittura privata che intendeva sostituire il canone fittizio - a risultare affetta di nullità per legge con la conseguente perdurante validità del precedente e unico contratto registrato.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Suprema Corte di Cassazione, conformemente all'evoluzione orientativa ed al principio esposto dalle Sezioni Unite, ha riconfermato la pronuncia della Corte d'Appello con contestuale condanna del locatore alla restituzione delle somme.
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Scarica Corte Suprema di Cass. III Sez. Civ. Sent. n. 7634 del 18 aprile 2016
Fonte http://www.condominioweb.com/contratto-di-locazione-nullo-se-il-canone-viene-pagato-parte.12610#ixzz46N0M7Lq6
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