lunedì 16 maggio 2016

Porta Mortara Piano Alto in Fase di Totale Ristrutturazione

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Riforma delle procedure esecutive immobiliari. Come tenere al sicuro la vostra casa.


Riforma delle procedure esecutive 

immobiliari. Come tenere al sicuro 

la vostra casa.

Pignoramenti immobiliari piùveloci, ma si agevolano i creditori più forti.


Riforma delle procedure esecutive immobiliari. Come tenere al sicuro la vostra casa.
La riforma sulle procedure esecutive immobiliari, contenuta nel cosiddetto “decreto banche" pubblicato il 3 maggio in G.U. persegue la finalità di rendere più veloci i pignoramenti immobiliari, ma in pratica si agevolano i creditori più forti, come le banche.
Difatti, il nuovo d.l. 3 maggio 2016 n. 59offre alle banche un'alternativa al pegno e all'ipoteca tradizionale. Tra le misure che probabilmente avranno un maggiore impatto, segnaliamo: Pegno non possessorio e il Patto Marciano

1)Il Pegno non possessorio.Preliminarmente giova ricordare che il pegno è una garanzia concessa al creditore da parte del debitore su un proprio bene mobile. Qualora il debitore non adempia alla propria prestazione, il creditore potrà ottenere la vendita del bene mobile, soddisfacendosi sul ricavato con diritto di precedenza sugli altri creditori.Quindi è necessario che il debitore si spossessi del bene e che lo consegni materialmente al creditore, che pertanto sarà tenuto a custodirlo per tutta la durata del credito. Invece,il pegno non possessorio è un istituto inedito per il nostro ordinamento. Anch'esso è una garanzia per il creditore che abbia concesso una somma di denaro in prestito al debitore ma, a differenza del pegno tradizionale, esso non comporta lo spossessamento del bene da parte del debitore.Si tratta di un pegno che potrà essere costituito dall'imprenditore “iscritto nel registro delle imprese” su beni mobili, da macchinari alle scorte di magazzino passando per i beni in corso di lavorazione, destinati all'esercizio d'impresa, senza perderne l'utilizzo. Il pegno non possessorio può essere costituito su beni mobili destinati all'esercizio dell'impresa, a esclusione dei beni mobili registrati (art. 1, comma 2, Decreto Legge n. 59/2016). Il comma 3 dell'art. 1 del Decreto citato aggiunge che “Il contratto costitutivo, a pena di nullità, deve risultare da atto scritto con indicazione del creditore, del debitore e dell'eventuale terzo concedente il pegno, la descrizione del bene dato in garanzia, del credito garantito e l'indicazione dell'importo massimo garantito”.
Premesso ciò, in caso di inadempimento, il creditore, previo avviso scritto al datore della garanzia e agli eventuali titolari di un pegno non possessorio trascritto successivamente, potrà procedere:
a) alla vendita dei beni oggetto del pegno trattenendo il corrispettivo a soddisfacimento del credito; b) all' escussione dei crediti oggetto di pegno fino a concorrenza della somma garantita;
c) ove previsto nel contratto di pegno, alla locazione del bene oggetto del pegno imputando i canoni a soddisfacimento del proprio credito fino a concorrenza della somma garantita.
2)Il Patto Marciano. L'art. 2, comma 2 del presente decreto legge prevede che: «In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1 [il trasferimento in favore del creditore stipulato dal contratto], purché al proprietario sia corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento». Si tratta, in altre parole, di una forma di finanziamento delle imprese assicurata attraverso il trasferimento di un immobile. Trasferimento che scatterà ovviamente solo in caso di inadempimento del debitore.
L'inadempimento. Bisogna a questo punto specificare cosa si intenda per inadempimento. Il decreto al comma 5 del presente articolo precisa che «si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento». Esempio. La Banca (mutuataria) dopo l'inadempimento di Caio (debitore mutuante) di tre rate da oltre sei mesi, notifica una dichiarazione di volersi avvalere del patto marciano. Decorsi 60 giorni dalla notifica, la Banca chiede al presidente del Tribunale la nomina di un perito per la stima dell'immobile. Se il valore dell'immobile è superiore al debito, il passaggio di proprietà si ha quando la banca paga al debitore la differenza tra il valore peritato e l'importo del debito. 
Esclusione dal patto. Il trasferimento non può essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.
Effetti retroattivi della nuova procedura. Con questo “patto” è possibile stipulare contratti di finanziamento con la facoltà per il creditore di entrare in possesso del bene posto in garanzia in soli pochi mesi rispetto ai lunghi periodi attualmente stimati per le esecuzioni immobiliari attraverso la procedura giudiziale. Gli effetti riguardano anche i finanziamenti già stipulati perché le parti possono trovare utile rinegoziare il contratto di finanziamento, così che il patto marciano possa essere introdotto in fase di rinegoziazione: il debitore, difatti, potrebbe averne un beneficio in termini di durata e di costo del finanziamento, mentre il creditore potrebbe aumentare le probabilità di recuperare il prestito.
Con molta chiarezza si evidenzia che l'obiettivo di questa manovra è quello di favorire l'accesso al credito da parte delle imprese; per la banche, una maggiore tutela per le obbligazioni assunte dai debitori.


Fonte http://www.condominioweb.com/pignoramenti-immobiliari.12688#ixzz48q3CMc53
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venerdì 13 maggio 2016

Cedolare secca. Ecco come richiedere l'aumento del canone di locazione.


Cedolare secca. Ecco come richiedere

 l'aumento del canone di locazione.

Aumento canone di locazione in caso di cedolare secca: come fare?




Cedolare secca. Ecco come richiedere l'aumento del canone di locazione.
Ecco come chiedere l'aumento del canone anche se si è sottoscritto un contratto di locazione con cedolare secca.
Il locatore dell'immobile può rideterminare le condizioni contrattuale al fine del primo quadriennio? A tal proposito, giova ricordare che nei contratti di locazione a canone libero la durata legale minima del contratto è un elemento prefissato per legge in quattro anni: se le parti concordano una durata inferiore la clausola è nulla. La legge prevede che, dopo il primo termine di durata, il contratto sia rinnovato automaticamente per ulteriori quattro anni. Per questo motivo, nella prassi spesso si utilizza l'espressione “contratto 4+4”: in pratica, la seconda scadenza si ha dopo 8 anni dalla stipula del contratto. Dopo la prima scadenza, la rinnovazione per altri 4 anni è quindi automatica, fatta eccezione per due ipotesi:
a) con comunicazione scritta almeno 6 mesi prima della prima scadenza, il locatorerende noto al conduttore il proprio “diniego di rinnovazione” (spesso detto anche “disdetta”). La disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell'abitazione a uso proprio del locatore, la ricostruzione dell'edificio, l'intenzione di vendere l'immobile, ecc.

b) quando il conduttore si avvale del diritto di recesso (diritto che non spetta, invece, al locatore). I motivi di recesso del conduttore possono essere previsti anche dal contratto di locazione. La legge consente comunque sempre il recesso dell'inquilino per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili. Il preavviso va dato al locatore con lettera raccomandata e il termine è di almeno 6 mesi, a meno che le parti non abbiano convenuto diversamente nel contratto.
Quanto alla seconda scadenza (dopo 8 anni) l'art. 2 della legge 431/1998, prevede al comma 1 che «ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.»
Premesso ciò, sul punto, in merito all'aumento del canone, interessante spunto riviene dalla pronuncia del Tribunale di Lecce n. 1476 dell'11 aprile 2014, ove è stato precisato che grava sul locatore l'onere di comunicare al conduttore la rinegoziazione a nuove condizioni o la disdetta nei sei mesi anteriore all'ottavo anno (seconda scadenza del primo contratto tacitamente rinnovato). Dunque questo in altri termine vuol dire cheogni contraria pattuizione volta a stabilire un aumento del canone di locazione deve considerarsi palesemente nulla.
In caso di spese straordinarie sull'immobile, il proprietario può chiedere un aumento del canone? La disciplina civilistica (art. 1576 cod. civ.) stabilisce, come criterio generale, che spettano al proprietario tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico dell'inquilino. Quindi, le spese ordinarie sono a carico dell'inquilino, mentre il proprietario deve provvedere agli interventi di manutenzione straordinaria. Ebbene, quanto a tale aumento, è opportuno precisare chel'art.23 della legge n. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) consentiva l'aumento di canone di locazione nel caso di riparazioni straordinarie (anche se eseguite su parti comuni dell'edificio) in misura “non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati”, però tale disposizione, limitatamente alle locazioni abitative, è stata abrogata dalla legge n. 431/1998. Tuttavia, ancora oggi, spesso, nei contratti di locazione di 4+4 anni a canone libero, viene inserita un'apposita clausola che attribuisce all'inquilino anche le spese di manutenzione straordinaria, col criterio di cui alla predetta norma abrogata.Conseguentemente, in deroga alla normativa attuale, un aumento del canone in relazione ai costi di ristrutturazione dell'edifico, è possibile solo se espressamente previsto nel contratto.
E per quanto riguarda l'adeguamento del canone?Il diritto del locatore ad ottenere l'adeguamento del canone agli indici Istat è subordinato al fatto che quest'ultimo ne abbia fatto richiesta al conduttore tramite lettera raccomandata tramite la quale deve essere richiesta l'adeguamento agli indici Istat per l'anno successivo. Questo presuppone che entrambe le parti abbiano sottoscritto contratto con relativa clausola di adeguamento Istat.
Il locatore in caso di scelta dell'opzione della cedolare secca è obbligato a rinunciare all'aggiornamento ISTAT del contratto?SI, il locatore, ai sensi del comma 11 dell'articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell'inefficacia dell'opzione, a rinunciare alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
È possibile revocare la cedolare secca e passare alla tassazione ordinaria prima della scadenza del contratto? La revoca dell'opzione per la cedolare secca può essere effettuata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di opzione, entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento (cioè entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità). Si evidenza, inoltre, che la Circolare dell'Agenzia delle entrate n. 20/2012 ha precisato che “Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell'opzione già esercitata è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore”. La necessità della comunicazione al conduttore è determinata dal sorgere dell'obbligazione solidale al pagamento dell'imposta di registro annualmente dovuta in seguito alla revoca dell'opzione.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si evidenzia che con la cedolare secca il locatore non può chiedere alcun aumento del canone; di talché, le uniche strade percorribili sono la revoca della cedolare (in questo caso ottenere l'aggiornamento ISTAT), oppure, anticipare la scadenza con la risoluzione consensuale del contratto di locazione (le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. In questo caso la volontà delle parti è sovrana bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali).


Fonte http://www.condominioweb.com/aumento-canone-di-locazione-in-caso-di-cedolare-secca-come.12669#ixzz48YXeQqnn
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Il leasing immobiliare abitativo e la Legge di stabilità 2016



Il leasing immobiliare abitativo e la 

Legge di stabilità 2016

Leasing immobiliare abitativo. Facciamo chiarezza






Il leasing immobiliare abitativo e la Legge di stabilità 2016
La Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208 del 28 dicembre 2015), cerca di promuovere l'utilizzo del leasing immobiliare per l'acquisto della prima casa.
Infatti, la legge, al fine, pare, di promuovere tale modalità contrattuale tra i privati e fornire un ulteriore strumento ad un mercato in crisi, ha previsto due piani di norme.
La Legge ha in primis normato tale forma di contratto sul piano che i tecnici definiscono "sostanziale", riguardante cioè alcuni aspetti dei rapporti tra le parti e dei reciproci diritti e obblighi.

La Legge ha poi anche previsto delle agevolazioni fiscali per chi è in possesso di determinati requisiti. In questo articolo ci dedichiamo agli aspetti contrattuali, previsti dall'art. 1, co.76 e ss., della Legge di Stabilità.
Il contratto è qui definito come "locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale". Con tale contratto la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo degli intermediari fianziari (di cui all'art. 106, T.U. delle leggi in materia bancaria e creditizia, contenuto nel D. Lgs. n. 385/1993) si impegna "ad acquistare o a fare costruire" l'immobile scelto dal "privato", che, in termini giuridici, è detto "l'utilizzatore".
Il bene viene dato nella disponibilità dell'utilizzatore per un dato tempo e verso un corrispettivo pattuito; detto corrispettivo deve tenere conto "del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto". Alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà decidere di acquistare la proprieta' del bene, ad un prezzo prestabilito.
L'utilizzatore si assume a sua volta tutti i rischi e allo scadere del contratto potrà scegliere se acquistarlo – ad un prezzo prestabilito - oppure no (v. co.76).
Leasing immobiliare abitativo e revocatoria fallimentare
All'acquisto del bene non si applica l'azione revocatoria fallimentare, cioè l'azione legale volta a far venire meno gli effetti di determinati atti pregiduzievoli per i creditori ed indicati dalla legge: il co.77 della Legge di Stabilità infatti richiama la norma di cui all'articolo 67, terzo comma, lettera a), R.D. n. 267/1942, secondo cui "non sono soggetti all'azione revocatoria:
a) i pagamenti di beni e servizi effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso...".
Risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore
Se il contratto si risolve a causa dell'inadempimento dell'utilizzatore, questi è tenuto a restituire il bene, mentre il "concedente" deve pagargli parte del ricavato della vendita (o di altra "collocazione del bene") "dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto"; mentre "l'eventuale differenza negativa è corrisposta dall'utilizzatore al concedente".
In dette operazioni di vendita e ricollocazione del bene la banca o l'intermediario finanziario devono rispettare criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell'utilizzatore.
Sospensione del pagamento
Al verificarsi di determinate condizioni, l'utilizzatore può chiedere la sospensione del pagamento una sola volta e per massimo 12 mesi. La durata del contratto verrà prorogata per un periodo corrispondente a quello della sospensione.
Le condizioni ammesse dalla legge – e che devono verificarsi dopo la firma del contratto - sono:
a) cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
b) cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile (e cioè "rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato"), "ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa" (v. co.79).
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Terminato il periodo di sospensione, importi e periodicità di pagamento sono gli stessi di prima, salvo diversa pattuizione eventualmente conseguita (con la rinegoziazione delle condizioni di contratto).
Se, allo scadere del periodo di sospensione, l'utilizzatore non riprende a pagare, il contratto si risolve ai sensi del co. 78).
La legge specifica che "la sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive" (v. co.80).
Sfratto ad opera del concedente
La legge prevede espressamente che per ottenere il rilascio dell'immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II, del codice di procedura civile, in soldoni, il procedimento previsto per costringere "ad andare via" l'inquilino moroso che continua ad occupare la casa.
Le norme qui indicate, attinenti come si dice agli aspetti sostanziali del rapporto, a differenza di quelle sulle agevolazioni fiscali, di cui ai successivi co. 82 e 83, che valgono solo per gli anni 2016-2020, non sono a tempo.
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Fonte http://www.condominioweb.com/leasing-immobiliare-abitativo.12682#ixzz48YVwwW00
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Entro quando si prescrivono le spese condominiali? Alcuni indirizzi giurisprudenziali a confronto.


Entro quando si prescrivono le spese 

condominiali? Alcuni indirizzi 

giurisprudenziali a confronto.


Il caso della prescrizione delle spese condominiali e della individuazione del dies a quo.

Entro quando si prescrivono le spese condominiali? Alcuni indirizzi giurisprudenziali a confronto.
Il Giudice di Pace di Campobasso, sulla scia del Tribunale di Roma, riapre il caso della prescrizione delle spese condominiali e della individuazione del dies a quo. Ecco una breve disamina degli orientamenti giurisprudenziali prodotti.
Avv. Giuseppe Zangari – Foro di Padova
Le spese per il rifacimento dei balconi e della facciata condominiale si prescrivono nell'ordinario termine di dieci anni in quanto trattasi di esborsi aventi carattere straordinario, a differenza delle spese condominiali ordinarie che, in virtù della natura periodica, sono soggette al termine di prescrizione quinquennale previsto dall'art. 2948 c.c. Questo è quanto stabilito recentemente dal Giudice di Pace di Campobasso (sentenza del 5 aprile 2016) sulla scia del Tribunale di Roma (sentenza n. 18826 del 22 settembre 2015)

La vicenda. Oggetto del contendere è un decreto ingiuntivo notificato il 21.10.2013 a un condomino moroso nel pagamento degli oneri per la sistemazione dei balconi e della facciata condominiale. L'intervento manutentivo si era concluso nel gennaio del 2008, ma la relativa spesa veniva approvata dall'assemblea solamente con la delibera del18.1.2013, contestualmente al consuntivo di gestione e allo stato di riparto.Il condomino promuoveva opposizione in ragione, tra l'altro, dell'intervenuta prescrizione del diritto, sostenendo in particolare che il credito era sorto l'11.2.2008, data in cui il Condominio aveva saldato l'appaltatore, e che la prescrizione quinquennale risultava già maturata al momento della notifica del decreto.
La sentenza. Il Giudice di Pace di Campobasso, nel rigettare l'opposizione, prende le mosse dalla distinzione fra oneri condominiali ordinari o fissi e oneri straordinari od occasionali. I primi attengono ai normali fabbisogni del fabbricato, come ad esempio la pulizia e la manutenzione ordinaria, e hanno carattere ciclico, rinnovandosi nel corso di ogni esercizio di gestione. Proprio in virtù dell'evidente natura periodica dell'obbligazione,detti oneri sono soggetti al termine prescrizionale breve indicato dall'art. 2948, comma 4 c.c. (“Si prescrivono in cinque anni… 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”). Viceversa, gli esborsi conseguenti a eventi non abituali o contingenze episodiche, che costituiscono una tantum o comunque non sono soliti ripetersi nel tempo, si configurano alla stregua di normali crediti e sono, pertanto,assoggettati all'ordinaria prescrizione di dieci anni. Sulla scorta di tali premesse il rigetto dell'eccezione risulta inevitabile, e ciò indipendentemente dal fatto che si ritenga decorrere il termine prescrizionale dall'approvazione della spesa nel relativo consuntivo e riparto (18.1.2013) oppure, come sostenuto dall'opponente, al momento del saldo dell'appaltatore (11.2.2008). Afferma, infatti, il giudice lucano che “…il rifacimento dei balconi e della facciata è evidentemente una spesa di carattere straordinario. Pertanto, anche volendo sostenere la tesi di parte opponente, ossia far decorrere il termine di prescrizione dell'11.2.2018, data in cui veniva corrisposto alla ditta D.S., il saldo della fattura n. (…), comunque non risulterebbe maturata la prescrizione decennale”.
L'orientamento giurisprudenziale. La decisione in commento si inserisce nel solco giurisprudenziale elaborato sulla scorta dei princìpi sanciti dall'orientamento prevalente della Corte di Cassazione (Cass. Civ. nn. 12596/2002, 4489/2014) e fatto proprio dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 18826/2015, cui il magistrato onorario si richiama espressamente. Anche in tale caso, che concerneva la messa in sicurezza di un balcone condominiale, il carattere straordinario dell'intervento aveva giustificato l'assoggettamento della relativa spesa al termine di prescrizione decennale
“Obiter dictum”
. A prescindere dalla soluzione adottata dal Giudice di Pace, che si ritiene condivisibile, la sentenza affronta incidentalmente due ulteriori aspetti meritevoli di un approfondimento. In primo luogo, come anzidetto, il Giudice lucano bypassa agevolmente ogni questione inerente l'individuazione del dies a quo della prescrizione affermando che il relativo termine, proprio perché decennale e non quinquennale, non sarebbe spirato neppure se decorrente dal saldo dell'appaltatore.
In realtà, il credito del Condominio è sorto in un momento di poco antecedente l'avvio della riscossione coattiva, ossia in occasione dell'assemblea condominiale del 18.1.2013, poiché è solo con l'approvazione della spesa che sorge l'obbligo per il condomino alla contribuzione pro quota: “E' bene subito chiarire che l'obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge con la delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, che può peraltro mancare ove esistano le tabelle millesimali, strumento questo che permette di individuare con certezza, attraverso un semplice calcolo matematico, le somme concretamente dovute dai singoli condomini”.
Il riferimento al piano di riparto ci conduce a un'ultima riflessione. Il Giudice di Pace pare, infatti, aderire all'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione nellasentenza n. 15288/2005 secondo il quale è la delibera di approvazione della spesa a generare il credito in capo al Condominio, mentre quella che approva la ripartizione in seno alla compagine condominiale può essere al più utile per ottenere la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp att. c.c. (Cass. Civ., n. 15017/2000)
Tale assunto, tuttavia, è stato oggetto di un recente ripensamento della Suprema Corte, che nella sentenza n. 4489/2014 è tornata a considerare fondamentale la delibera di riparto delle spese, anche ai fini del termine di prescrizione: “..la decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto”.
Si ripropongono dunque i dubbi interpretativi, specie in considerazione del fatto che il piano di riparto potrebbe mancare.
  Giudice di Pace di Campobasso del 5 aprile 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/prescrizione-spese-condominiali.12683#ixzz48YUOEV70
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giovedì 12 maggio 2016

Per le infiltrazioni dal lastrico paga un terzo il proprietario esclusivo e il resto il condominio.


Per le infiltrazioni dal lastrico paga

 un terzo il proprietario esclusivo e

 il resto il condominio.
In tema di condominio, chi utilizza la superficie esclusiva (lastrico solare) risponde a titolo di responsabilità da custodia mentre l'ente di gestione deve effettuare i controlli e provvedere alla manutenzione straordinaria. E ciò perché esiste un'interconnessione naturale fra la superficie del lastrico e della terrazza a livello e la struttura immediatamente sottostante: sulla prima il proprietario o usuario esclusivo esercita la custodia perché ne ha la disponibilità, mentre sulla seconda il condominio non può esercitare la custodia come per la copertura esterna dell'edificio e dunque il dovere di controllo spetta all'amministratore. Ne consegue che il criterio di riparto previsto per la riparazione e la ricostruzione - un terzo all'uno, due terzi all'altro - costituisce un parametro legale che rappresenta una situazione di fatto.
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con lasentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 in merito alla responsabilità delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.
I fatti di causa. Tizio (condomino e proprietario di un immobile), conveniva in giudizio Caio (condomino e utilizzatore esclusivo del lastrico solare) e il Condominio, chiedendo il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni verificatesi nel proprio appartamento; in particolare, l'attore deduceva che le infiltrazioni erano provenienti dal sovrastante terrazzo di proprietà esclusiva di Caio, avente, in parte, funzione di copertura del medesimo edificio, precisando che precedentemente, il giudice adito con ricorso per danno temuto, aveva emesso nei confronti di entrambi i convenuti un provvedimento interinale di condanna in solido all'esecuzione di lavori. Costituendosi in giudizio, entrambi i convenuti contestavano le pretese dell'attore. In primo grado, il Tribunale adito confermava il precedente provvedimento con condanna dei convenuti al risarcimento in solido in favore dell'attore secondo i criteri dell'art. 1126 c.c. Tale pronuncia veniva ulteriormente confermata in secondo grado dalla Corte di appello. Per le ragioni esposte, le parti proponevano ricorso per cassazione.

Il problema della vicenda: le responsabilità da infiltrazioni del lastrico solare esclusivo.Preliminarmente è opportuno precisare chetra i beni comuni dell'edificio condominiale l'art. 1117 c.c. include il lastrico solare. Per intenderci, possiamo definire il lastrico solare come la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni. Il lastrico è generalmente accessibile e praticabile, oltre a svolgere la funzione di tetto può essere utilizzato per stendere la biancheria, essiccare prodotti, solarium, dare luce, può essere di proprietà comune o in uso esclusivo. Il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo; ciò significa, che il lastrico può essere anche di uso esclusivo di uno dei condomini. In questo caso la divisione delle spese sostenute per il rifacimento del lastrico va fatta secondo quanto previsto dall'art. 1126 c.c. Ossia:1/3 da coloro che hanno in uso esclusivo il lastrico solare; 2/3 da tutti i condomini proprietari di unità sottostanti il lastrico solare oggetto dell'intervento.
La responsabilità per i danni provocati a terzi. Il ragionamento espresso dalla precedente giurisprudenza della Cassazione a Sezioni Unite del 29 aprile 1997, n. 3672.
Nella fattispecie in esame, sia il Tribunale che la Corte di appello, nel giudicare la controversia sulla responsabilità del danno derivante da infiltrazioni da lastrico solare esclusivo, hanno basato la loro decisione sui principi precedentemente esposti dalla Cass. Sez. Un. 3672/1997. Per meglio dire, secondo tale orientamento la posizione del titolare dell'uso esclusivo del lastrico era riconducibile ad una obbligazione propter rem dei condomini per la manutenzione delle cose comuni: conseguenza dell'inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni (art. 1223 co.1 c.c.). Quindi una responsabilità contrattuale riconducibile più ad un preesistente rapporto di debito (della prestazione di manutenzione del lastrico o della terrazza) nei confronti del proprietario dell'appartamento sottostante, con conseguente insorgere di una pretesa all'adempimento in capo a quest'ultimo. Pertanto dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondevano tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria, nella misura del terzo residuo. Secondo tale ragionamento, tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, erano tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza.
Con tale principio le Sezioni Unite del 1997 hanno escluso che la responsabilità per i danni prodotti nell'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi al disposto dell'art.2051 c.c.
Il ragionamento della Cassazione a Sezioni Unite del 10 maggio 2016 n. 9449.
Le sezioni unite, a seguito dell'ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione del 13 giugno 2014, n. 13526, ha ripristinato l'apparato giuridico normativo della responsabilità da infiltrazioni da lastrico solare secondo un diverso ragionamento:
a)La responsabilità extracontrattuale dell'utilizzatore esclusivo del lastrico solare art. 2051 c.c..
La precedente configurabilità del rapporto obbligatorio non sembra tenere conto che il proprietario dell'appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l'inadempimento dell'obbligo di conservazione della cosa comune; il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell'uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio. Nell'ambito di tale tipo di responsabilità, poi, deve ritenersi che le fattispecie più adeguate di imputazione del danno siano quella di cui all'art. 2051 cod. civ., per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all'evento, ovvero quella di cui all'art. 2043 cod. civ., per il comportamento inerte di chi comunque fosse tenuto alla manutenzione del lastrico. Difatti, la stessa struttura della responsabilità per danni prevista dall'articolo 2051 c.c., presuppone l'identificazione di uno o più soggetti cui sia imputabile la custodia. Il custode non può essere identificato ne' nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, ne' nel suo amministratore, essendo questo un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex articolo 1117 c.c. (In tal senso Cass. n. 1674 del 2015).
b)La responsabilità del condominio.
Tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell'edificio o di una sua parte, è configurabile anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia dì opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. Ne consegue che l'ente condominio ha il diritto e l'obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi, e che, in mancanza della collaborazione dei condomini al riguardo, l'amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare che di merito. (In tal senso Cass. Civ. 3522/2003)
Il nuovo principio della responsabilità concorrente. Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio.
Premesso ciò, ha Suprema Corte di Cassazione a Sez. Unite, con la pronuncia in commento ha precisato che «in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'alt. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio».
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Suprema corte di Cassazione ha rigettato il ricorso con contestuale conferma della condanna del Condominio e del proprietario del lastrico solare al risarcimento dei danni da infiltrazioni.
  Corte di Cassazione - Sezione Unite- Sentenza 9449 del 10 maggio 2016


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È obbligatorio rilasciare la polizza di assicurazione dell'immobile.


È obbligatorio rilasciare la polizza 

di assicurazione dell'immobile.
La Corte d'Appello di Milano con la sentenza n. 411 del 04 febbraio 2016 si è pronunciata in merito all'obbligo della consegna della polizza assicurativa da parte del costruttore, stabilendo che l'assicurazione è obbligatoria per legge (ex articolo 4 del decreto legislativo 122/05)
I fatti di causa. Tizio (acquirente), dopo aver stipulato il contratto definitivo di compravendita immobiliare con Caio (Venditore e Costruttore), adiva il Tribunale di competenza, in quanto non aveva ricevuto dal convenuto venditore, la polizza prescritta a beneficio dell'acquirente dall'art. 4 dlgs 122/2005 a copertura degli eventuali danni ex art. 1669 c.c.; per tali motivi, chiedeva al giudice adito, la condanna di Caio alla consegna dei documenti, nonché il risarcimento di una somma, per ogni giorno di ritardo, nella consegna della medesima polizza. In primo grado, il Tribunale, respingeva la domanda dell'attore, in quanto, a parere del giudice, il convenuto non poteva essere condannato a consegnare tale polizza, in quanto prestazione inesigibile, la cui stipula non dipendeva esclusivamente dalla sua volontà (ma dalla Compagnia di Assicurazione). Avverso tale pronuncia, il compratore Tizio proponeva impugnazione innanzi alla Corte di Appello.

La prestazione infungibile e l'obbligo della consegna della polizza assicurativa. Ebbene, preliminarmente, è opportuno evidenziare che l'obbligazione è il rapporto tra due parti in virtù del quale una di esse (debitore) è tenuta ad effettuare una determinata prestazione a favore dell'altra (creditore). Pertanto, assume rilevanza il tipo di prestazione: fungibile, quella che ha per oggetto una prestazione (dare, non fare, fare) che può indifferentemente, secondo la valutazione delle parti, essere eseguita dal debitore o da un terzo, per suo conto; infungibile, quella caratterizzata da una prestazione che, secondo la valutazione delle parti, non può essere sostituita con un'altra e deve essere eseguita personalmente dal debitore poiché sono rilevanti, a tal fine, le sue qualità personali. A tal proposito, inoltre, giova ricordare che, secondo la normativa (art. 1669 c.c e art. 4 del d.lgs 122/2005) “il costruttore (debitore) è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente (creditore) all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale (prestazione infungibile) a beneficio dell'acquirente”. Premesso ciò, nella vicenda in esame, nel corso dell'istruttoria era emerso che Caio (venditore) era impossibilitato di procurarsi la polizza, in quanto la Compagnia di Assicurazione non aveva inteso concludere il contratto di assicurazione non per denegata sussistenza del diritto, ma in ottemperanza ad una mera prassi interna, ostativa al rilascio di polizze richieste a più di due anni dalla fine lavori; sicché, per il costruttore, la prestazione era apparsa “infungibile”.
L'interpretazione della Corte di Appello di Milano. I giudici milanesi, conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di legittimità, hanno avuto modo di precisare che in tema di obblighi di fare è ammissibile l'azione volta ad ottenere la pronuncia di condanna, dovendosi ritenere irrilevante il loro carattere infungibile. Quindi il titolare del rapporto (in questo caso il Compratore) è autorizzato ad invocare in suo favore, prima fra tutte la possibile successiva domanda di risarcimento del danno, rispetto alla quale la condanna ad un "facere" infungibile assume valenza sostanziale di sentenza di accertamento. Ne consegue che in caso di rapporti che comportano obblighi di fare non suscettibili di esecuzione forzata è ammissibile l'azione per costringere l'inadempiente a eseguire la prestazione promessa. (In tal senso Cass. Civ. Sentenze nn. 18779/14, 19454/11 e 15349/2000). Difatti, secondo la Corte di Appello, (contrariamente a quanto detto dal Giudice di primo grado) una volta perfezionato il contratto, il venditore aveva un vero e proprio obbligo di legge della consegna della polizza.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Appello di Milano, ha accolto il ricorso di Tizio (compratore) con la condanna di Caio (Costruttore/Venditore) alla consegna della polizza assicurativa, nonché all'eventuale risarcimento del danno nel caso di ritardo all'esecuzione del provvedimento in esame.


Corte d'Appello di Milano n. 411 del 04 febbraio 2016


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Errata differenziazione dei rifiuti da parte di un condomino e contravvenzione. Come ripartire la spesa


Errata differenziazione dei rifiuti da parte

di un condomino e contravvenzione. 

Come ripartire la spesa




Nei condominii in cui è previsto il servizio di raccolta differenziata con bidoni comuni, si pone il problema delle sanzioni, spiccate contro la compagine, per errori nel conferimento dei rifiuti da parte di uno dei condòmini.
È noto che, ad esempio, il bidone per la raccolta della frazione organica sia unico, ma che al suo interno vengano conferiti i rifiuti organici di tutti i condòmini.
Accade, poi, ad esempio, che per errore, uno dei condòmini non esegua correttamente la differenziazione del conferimento dei rifiuti e inserisca nel sacchetto della frazione organica un rifiuto che, invece, deve essere portato in discarica.
A seguito di un controllo ci si avvede del problema e viene elevata unacontravvenzione da parte degli organi preposti. La sanzione, in mancanza di elementi univoci che possano ricondurre la violazione ad una specifica persona, viene elevata contro il condominio.
In questi casi sono due i quesiti che è necessario affrontare:
a) che cosa deve fare l'amministratore di condominio che si vede notificato il verbale?
b) come ripartire la spesa della sanzione in assenza di assunzione di responsabilità?
Partiamo dalla contestabilità del verbale di violazione delle norme. La legge (art. 1131, terzo comma, c.c.) specifica che quando l'amministratore si vede notificato un provvedimento amministrativo (il verbale di accertamento della violazione lo è) esorbitante dalle sue attribuzioni “è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini”. Non darne notizia all'assemblea può portare alla revoca giudiziale ed al risarcimento del danno.
Rientra nelle attribuzioni dell'amministratore disciplinare l'uso delle cose comuni? Certamente, ma l'immissione in un sacchetto di rifiuti che dovevano essere contenuti in altro, non pare questione ricadente tra le prerogative dell'amministratore. La certezza della violazione, ad avviso dello scrivente, esime dall'obbligo di convocare l'assemblea per decidere su eventuali ricorsi. Deve trattarsi, tuttavia, di situazione palese ed incontestabile.
Passiamo ad esaminare la questione inerente la ripartizione della spesa della sanzione. In questi casi le alternative sono due:
a) il condomino che ha violato la norma si assume la responsabilità;
b) il condomino non è chiaramente identificabile.
Nella prima circostanza, è evidente, il pagamento dovrà essere corrisposto da chi ha violato la norma assumendosene la responsabilità.
Nella seconda ipotesi, invece, almeno in via provvisoria – e cioè salvo decisioni su azioni volte ad ottenere condanna del responsabile – la sanzione dovrà essere suddivisa tra tutti i condòmini – in mancanza di differenti indicazioni del regolamento – sulla base dei millesimi di proprietà.
Non esiste una specifica indicazione di legge che consenta di concludere in tal senso, mala conclusione è desunta dal fatto che quello della suddivisione per millesimi di proprietà rappresenta il criterio principe della ripartizione dei costi condominiali che incontra deroghe solamente in altre ben specifiche disposizioni di legge o comunque nella unanime volontà dei condòmini.
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giovedì 5 maggio 2016

Tetti, muri perimetrali e valutazione della condominialità


Tetti, muri perimetrali e valutazione 

della condominialità




Quando è possibile affermare che, ad esempio, i tetti, i muri perimetrali o altre parti dell'edificio possono essere considerati beni condominiali?
In che modo e a chi spetta la valutazione della condominialità di una parte/impianto dell'edificio?
E a queste domande, in sostanza, che ha risposto – nel solco del proprio unanime orientamento – la Corte di Cassazione con la sentenza n. 7704 resa il 19 aprile 2016.

Entriamo nel dettaglio della questione.
Com'è noto l'art. 1117 c.c. elenca i beni comuni. La norma contiene la specificazione che fa salva ogni differente indicazione del titolo: in parole diverse ciò che è parte comune per la legge, potrebbe essere di uno solo o di pochi in ragione di una disposizione contenuta negli atti d'acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale.
Quanto al valore dell'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c. è opinione unanimemente condivisa quella che veda in essa una mera esemplificazione delle parti da ritenersi comuni (cfr. ex multis Cass. 29 gennaio 2015, n. 1680).
In che modo si può dire che una cosa, non menzionata dall'articolo appena citata sia condominiale? Sempre la Cassazione ha specificato che la condominialità di un bene deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune (Cass. 13 marzo 2009, n. 6175). Proprio in ragione di queste considerazioni è possibile anche il contrario, ossia che un bene menzionato nell'art. 1117 c.c. non debba essere considerato in condominio in mancanza delle qualità appena citate (cfr. in tal senso Cass. SS.UU. n. 7449/1993).
In questo contesto, ad esempio, la sentenza n. 7704 citata in principio ha ricordato che imuri perimetrali e la copertura, che costituiscono il collegamento strumentale naturale dei beni condominiali, essendo necessari per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà, destinati in modo stabile al servizio e al godimento collettivo.
Chi valuta la ricorrenza di tali requisiti e di conseguenza – in mancanza di indicazioni nel titolo – la condominialità o meno di un bene?
La sentenza n. 7704 ribadisce che “spetta esclusivamente al giudice di merito accertare, dopo aver preso in esame la situazione dei luoghi e delle cose se un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva ovvero se si tratti di bene comune solo a taluni condomini o, infine, se sia comune al condominio e (solo) ad alcuni dei singoli proprietari esclusivi, non potendosi escludere a priori la ricorrenza di una eventualità siffatta (cfr Cass. 7 maggio 2010 n. 11195)” (Cass. 19 aprile 2016 n. 7704).
Insomma sulla condominialità dei beni decide il giudice investito della controversia. La decisione del giudice di merito è insindacabile in Cassazione se adeguatamente motivata. Come dire: se chi ha giudicato lo ha fatto seguendo i principi fin qui indicati, la Cassazione non potrà far altro che prenderne atto.
 Cass. 19 aprile 2016 n. 7704


Fonte http://www.condominioweb.com/decide-il-giudice-sulla-condominialita-dei-beni.12655#ixzz47n556YRo
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