venerdì 22 aprile 2016

Scegli di cambiare città per lavoro? Il recesso per gravi motivi dal contratto di locazione potrebbe non sussistere


Scegli di cambiare città per lavoro? 

Il recesso per gravi motivi dal contratto 

di locazione potrebbe non sussistere




In tema di contratto di locazione per uso abitativo, è sempre possibile recedere dal contratto qualora ricorrano gravi motivi (art. 3, sesto comma, l. n. 431/98).
Tali gravi motivi, tuttavia, deve essere obiettivi e non frutto di mera valutazione da parte del conduttore e, nel caso di contestazione da parte del proprietario, spetta all'inquilino darne prova della loro ricorrenza.
Nel caso in cui si decida di cambiare città per motivi di lavoro – si badi non riguarda il caso di trasferimento dall'ufficio per volontà estranea al conduttore – e la città di destinazione non sia distante da quella in cui si trova l'immobile locato non v'è motivo per ritenere sussistente la gravità che giustifichi il recesso unilaterale del conduttore ex l. n. 431/98.

Questo, in sintesi, quanto stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 6553 depositata in cancelleria il 5 aprile 2016.
Nel caso di specie il conduttore aveva deciso di trasferirsi da Pisa a Firenze scegliendo di andare lavorare in uno studio legale del capoluogo toscano.
L'appartamento condotto in locazione a Pisa – formalmente il contratto era intestato al genitore dell'inquilino – a quel punto non veniva più considerato utile, sicché si provvedeva a comunicare recesso al proprietario per gravi motivi ex art. 3, sesto comma, l. n. 431/98.
Il proprietario riteneva d'avere un credito per diversi mesi di canone e proponeva ricorso per decreto ingiuntivo: il conduttore proponeva opposizione e la controversia così instaurata arrivava fino alla Corte di Cassazione, in ragione del ricorso del conduttore soccombente in appello.
Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione
La Suprema Corte, nel ritenere infondato il ricorso, ha ricordato che i gravi motivi che giustificano il recesso dal contratto di locazione devono essere determinati “da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo (cfr., oltre alle massime citate in sentenza - tra cui Cass. n. 5328/07 - anche, tra le più recenti, Cass. n. 9443/10 e n. 26711/11), con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico (come affermato nelle massime relative all'attività aziendale svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso: Cass. n. 7217/14), ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo (cfr. Cass. n. 12291/14)”.
Nel caso di specie, affermava la Corte, non solo non c'era prova del fatto che la nuova sede lavorativa del conduttore non fosse stata da lui scelta volontariamente e non gli fosse capitata un'occasione improvvisa e non preventivabile, ma altresì che la sentenza d'appello era ben motivata sull'insussistenza dei gravi motivi anche in ragione del fatto che la distanza chilometrica tra il comune di ubicazione della casa e quello del nuovo lavoro del conduttore non fosse poi tale da considerare insostenibile la prosecuzione del rapporto locatizio.
Potrebbe interessarti anche:
 Scarica Cass. 5 aprile 2016, n. 6553


Fonte http://www.condominioweb.com/cambio-lavoro-e-citta-non-sempre-sussiste-il-recesso-dal.12618#ixzz46ZbSyQrI
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Partono i mutui-pignoramento. Dopo 18 rate la banca ti porta via la tua casa



Partono i mutui-pignoramento. 

Dopo 18 rate la banca ti porta via 

la tua casa




 Ok del consiglio dei ministri al decreto mutui. Il consiglio dei ministri ha dato l'ok al cosiddetto decreto mutui, in applicazione della direttiva europea sui "contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali", cioè mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all'acquisto del diritto di proprietà su un immobile. Secondo la stessa direttiva, poi, è doveroso che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto informativo europeo standardizzato (Pies), spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (Taeg).
Pignoramento della casa dopo 18 rate non pagate. Mentre nella prima versione del decreto mutui il numero di rate che avrebbe fatto scattare il pignoramento della casa era fissato a 7, anche non consecutive, la versione appena licenziata ha elevato il numero delle rate a 18, anche non consecutive. Banca e cliente posso concordare di inserire nel contratto di mutuo una clausola che prevede la vendita diretta della casa, saltando il passaggio dell'asta immobiliare nel caso di mancato pagamento della rate del mutuo. In alcuni casi, infatti, per l'asta immobiliare possono passare anche 7 anni: superando questo passaggio la vendita diretta della casa avrà tempi più rapidi.

No alla retroattività. Il decreto mutui sarà valido soltanto per i contratti di mutuo firmati dopo l'entrata in vigore della legge. Pertanto non è possibile applicare la clausola per il pignoramento diretto della casa ai contratti di mutuo già in vigore. L'ipotesi di vendere direttamente la casa dopo 18 rate non pagate non è prevista nemmeno nei casi di surroga dei contratti di mutuo precedentemente sottoscritti.
Estinzione del debito. Il debito che il cliente ha contratto con la banca non pagando le rate del mutuo si considera estinto nel momento della vendita dell'immobile anche se il ricavato fosse inferiore al valore del debito. In caso di valore superiore, invece, il cliente ha diritto a incassare l'eccesso.
Assistenza obbligatoria del consulente. Il governo ha accolto le richieste delle commissioni parlamentari che chiedevano l'introduzione dell'obbligo, che precedentemente era solo una facoltà, dell'assistenza del consumatore che intenda inserire la clausola di pignoramento nel suo contratto di mutuo da parte di un consulente.
Penale sull'estinzione del debito. Secondo la direttiva europea sui mutui dalla quale deriva il decreto italiano, i Paesi europei hanno la facoltà di decidere se applicare o meno una penale sull'estinzione anticipata dei mutui. Il governo ha scelto di non introdurre una penale che in Italia è stata abolita nel 2007 dall'allora ministro per le Attività Produttive, Pier Luigi Bersani.


Fonte http://www.condominioweb.com/quando-la-banca-pu%F2-prendersi-la-tua-casa.12621#ixzz46ZOwzBui
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È vietato portare i cani in ascensore?


È vietato portare i cani in ascensore?




Nel condominio in cui mi sono da poco trasferita non esisteva il regolamento. Di recente è stato proposto di adottarne uno, votandolo in assemblea, e di inserire una clausola che vieti di portare i cani in ascensore.
Mi chiedo se sia possibile imporre un simile divieto e quali siano le conseguenze in caso negativo.
Contenuto del regolamento condominiale, modalità di utilizzazione dell'ascensore(anche indipendenti dal regolamento stesso) e conseguenze per il caso di norme illegittime; questi i tre elementi che ci possono portare a chiarire se e quando sia possibile vietare di portare i cani in ascensore.

Quanto al regolamento è notorio che esso possa essere assembleare, ossia votato in assemblea con le maggioranze indicate dall'art. 1138 c.c., oppure contrattuale, cioè approvato da tutti i condòmini (ed eventualmente trascritto, ove possibile, per renderlo opponibile a terzi).
Il regolamento assembleare può contenere norme "circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione", mentre quellocontrattuale può limitare i diritti dei singoli sulle parti comuni e di proprietà esclusiva, purché non siano derogate le disposizioni indicate nell'art. 1138, quarto comma, c.c.
Tra queste disposizioni non è menzionato l'art. 1102 c.c. relativo all'uso delle cose comuni da parti dei condòmini.
A ben vedere, tuttavia, l'art. 1102 c.c. non riguarda l'uso conforme alla destinazione del bene (usare l'ascensore per arrivare al piano desiderato), ma l'uso particolare (anche non conforme della destinazione purché rispettoso di essa). Usare l'ascensore come montacarichi durante i lavori di manutenzione potrebbe essere considerato illegittimo, stante la precipua funzione dell'ascensore al sollevamenti di persone.
Resta la possibilità, però, per il regolamento contrattuale di limitare i diritti dei singoli sulle parti comuni e quindi vietarne particolari modalità di utilizzazione. Molto, ad avviso dello scrivente, dipende dalla formulazione della clausola e dal suo scopo precipuo.
Sicuramente il regolamento assembleare non può contenere alcun divieto di portare cani in ascensore. Dato che tale statuto può disciplinare l'uso delle cose comuni, potrebbe contenere delle norme di condotta (es. guinzaglio in ascensore) per evitare problemi nel caso di uso contemporaneo da parte di più persone.
Se il regolamento assembleare dovesse contenere divieti di portare cani in ascensore, quella norma dovrebbe essere considerata nulla e come tale impugnabile in ogni momento con azione davanti all'Autorità Giudiziaria finalizzata all'accertamento di tale nullità.
Quanto ai divieti di utilizzazione dell'ascensore previsti dalla legge, l'art. 17 d.p.r. n. 162/99 non contiene alcun riferimento agli animali e tra le altre cose si perizia nell'imporre "l'uso degli ascensori e dei montacarichi ai minori di anni 12, non accompagnati da persone di età più elevata".
In teoria, quindi, il cane può essere fatto entrare nell'ascensore poi chiamato da persona che lo aspetto ad un altro piano, mentre il bambino di dieci anni, no.
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Fonte http://www.condominioweb.com/e-vietato-portare-i-cani-in-ascensore.12623#ixzz46ZJKkbz3
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mercoledì 20 aprile 2016

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Contratto di locazione nullo se sussiste un patto occulto per la parte “in nero”


Contratto di locazione nullo se sussiste

 un patto occulto per la parte “in nero”



 In tema di locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre la parte “in nero” eccedente, in quanto contenuta in un patto occulto, non ha alcun valore né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l'integrale restituzione di quanto ha pagato in più.
Così si è pronunciata la Corte di Cassazione Civile con la sentenza n. 7634 del 18.04.2016, ove è stato precisato che va ricondotta nell'alveo della simulazione, il patto occulto che determina un canone maggiore rispetto all'importo del contratto registrato (sanzione d'inefficacia prevista all'articolo 13 della legge 431/98).
Questi i fatti di causa. Il conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo citava in giudizio il locatore dinanzi al competente Tribunale, affinché venisse accertato l'indebito pagamento di somme superiori a quelle dovute; in particolare, la condanna del locatore alla restituzione della somma, quale differenza tra il dovuto ed il corrisposto come canoni di locazione.Costituendosi in giudizio, il convenuto, contestava in toto tutte le pretese dell'attore, in particolare deduceva che le parti avevano stipulato due contratti di locazione ad uso abitativo:=> Il locatore deve restituire le somme in eccesso percepite rispetto al canone indicato nel contratto registrato
1) l'uno (registrato il 4 settembre 2000) riportante la pattuizione di un canone mensile di lire 400.000 (€ 206.58), invocato dal conduttore;
2) l'altro (non registrato) con canone di locazione pattuito nella misura di lire 1.150.000 (€ 593.93 mensili) prodotto dal locatore medesimo.
Sicché, proprio in base a questo secondo contratto, il convenuto locatore aveva intimato al conduttore lo sfratto per morosità con contestuale richiesta del decreto ingiuntivo dei canoni non pagati; che, proprio all'esito della procedura di espropriazione forzata mobiliare presso terzi, il locatore aveva incamerato le somme dovutegli.
Pertanto, il convenuto concludeva che non avrebbe dovuto restituire alcunché al conduttore, in quanto avrebbe avuto efficacia tra le parti il successivo secondo contratto (non registrato) con il canone di locazione di maggiore importo.
In primo grado, il Tribunale adito, accoglieva la domanda dell'attore, per l'effetto, condannava il locatore al pagamento della restituzione della somma versata in eccedenza nei canoni di locazione (con rivalutazione e interessi legali). La sentenza in oggetto, successivamente veniva impugnata con ulteriore conferma in secondo grado dalla Corte d'Appello; per tali ragioni, avverso tale sentenza, il locatore ha proposto ricorso per cassazione.
Dello stesso parere è anche la Suprema Corte con la sentenza in commento, la quale in conformità di un principio già espresso dalla medesima giurisprudenza in materia, chiarisce meglio che In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'articolo 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998, sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica. (In tal senso Cassazione civile a Sez. Unite, sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015).
Nella fattispecie in esame, secondo il ragionamento della Suprema Corte, l'ipotesi deve essere ricondotta nell'alveo del procedimento simulatorio, che si sostanzia nella stipula dell'unico contratto di locazione (registrato), cui accede, in guisa di controdichiarazione, la scrittura (redatta in forma contrattuale) con cui il locatore prevedeva di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco.
Quindi, a essere sanzionata con la nullità dalla norma imperativa non è la mancata registrazione dell'atto con il vero costo dell'affitto ma l'illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle; nel nostro caso, infatti, la sostituzione è impedita dalla disposizione normativa ed è proprio la clausola inserita successivamente - vale a dire la scrittura privata che intendeva sostituire il canone fittizio - a risultare affetta di nullità per legge con la conseguente perdurante validità del precedente e unico contratto registrato.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Suprema Corte di Cassazione, conformemente all'evoluzione orientativa ed al principio esposto dalle Sezioni Unite, ha riconfermato la pronuncia della Corte d'Appello con contestuale condanna del locatore alla restituzione delle somme.
Potrebbe interessarti anche:
 Scarica Corte Suprema di Cass. III Sez. Civ. Sent. n. 7634 del 18 aprile 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/contratto-di-locazione-nullo-se-il-canone-viene-pagato-parte.12610#ixzz46N0M7Lq6
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Recesso dal contratto di locazione e termine di sei mesi: possibile ridurlo?


Recesso dal contratto di locazione e 

termine di sei mesi: possibile ridurlo?  



In tema di recesso dal contratto di locazione la legge prevede due possibilità:
a) un recesso sempre esercitabile, qualora ricorrano gravi motivi (legge n. 431/98);
b) un recesso libero, cioè senza la ricorrenza di tali gravi motivazioni, purché sia espressamente previsto nel contratto (legge n. 392 del 1978).

È utile ricordare che – secondo quanto specificato dalla Suprema Corte di Cassazione – per gravi motivi “che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94Cass. 8-3- 2007 n. 5328)" (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).
Si pensi, su tutti, ad un improvviso trasferimento per ragioni di lavoro, a problemi strutturali dell'immobile, ecc.
In entrambi i casi – cioè sia nel caso di recesso libero, sia nell'ipotesi di recesso per gravi motivi – la legge specifica che questo può essere esercitato con l'invio di una raccomandata al locatore che contenga un preavviso di sei mesi dalla ricezione della medesima.
Così, per esempio, se il locatore riceve la raccomandata il giorno 1 aprile, il contratto s'intenderà risolto per recesso del conduttore a far data dal successivo 1 ottobre (sei mesi dopo).
Il termine così previsto dalla legge è stabilito a favore del proprietario dell'immobile per consentirgli (eventualmente) di avere a disposizione il tempo necessario a sostituire il conduttore e quindi a mantenere il reddito prodotto da quel cespite.
Ci viene spesso domandato se sia possibile, specie nel caso di gravi motivi, recedere più velocemente del contratto. Il caso tipico che ci viene indicato è quello del trasferimento per ragioni di lavoro o quello della perdita di lavoro. Sovente, infatti, sei mesi sono considerati un termine eccessivamente lungo.
Per i trasferimenti per motivi di lavoro, per restare alle ipotesi citate, questo termine è ben più lungo rispetto a quelli imposti dall'attività lavorativa e quindi succede che il conduttore si troverebbe in difficoltà a sostenere il costo di due abitazioni.
Che cosa fare in questi casi?
Al riguardo le alternative sono due:
a) prevedere in contratto, per specifiche circostanze o comunque genericamente, la possibilità di recedere con un preavviso inferiore a quello indicato dalla legge (ciò è possibile a patto che la clausola in questione sia specificamente accettata dal proprietario, ossia venga appositamente sottoscritta);
b) cercare un accordo successivo, qualora il contratto preveda il canonico termine di sei mesi.
In tale ultima circostanza, è bene evidenziarlo, il proprietario non è il alcun modo obbligato ad andare incontro alle esigenze dell'inquilino, per cui se non si riesce ad accordarsi bisognerà rispettare il termine disdetta previsto in contratto e di conseguenza pagare i canoni fino all'ultimo.
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Fonte http://www.condominioweb.com/contratto-di-locazione-quando-si-puo-ridurre-il-termine-di.12616#ixzz46Mu8KEHM
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lunedì 18 aprile 2016

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L'assenza di prove di pregiudizio legittima il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato


L'assenza di prove di pregiudizio 

legittima il distacco dall'impianto 

di riscaldamento centralizzato 


Il Tribunale di Modena con l'ordinanza del 29 marzo 2016 ha precisato che nell'ambito del rito sommario cautelare, l'istanza da parte del condomino ricorrente, in assenza di pregiudizi di diritti assoluti (pericolo del ritardo), non sospende l'esecuzione delle delibera impugnata.
Questi i fatti di causa. Una condomina, con citazione, conveniva in giudizio il Condominio al fine di ottenere l'annullamento della delibera assembleare; in particolare, la delibera impugnata aveva ad oggetto la ripartizione delle spese –a bilancio consuntivo 2015 e preventivo 2016- condominiali, con specifico riferimento al diritto dell'attrice a distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato per la sussistenza, nella specie, dei presupposti del novellato art. 1118, II comma, c.c. Premesso ciò, la condomina, allegava nell'atto di citazione, istanza di sospensione ai sensi dell'art. 1137 c.c.; pertanto, è su tale questione (svolta con rito camerale) il commento della presente pronuncia. A tal proposito è utile ricordare che la disciplina dei procedimenti cautelari si distinguono in ragione della loro strumentalità rispetto al successivo giudizio di merito, che consiste nell'anticipare o conservare gli effetti giuridici che scaturiranno dalla sentenza conclusiva del giudizio.

Sul punto, inoltre, giova ricordare che in considerazione del fatto che il novellato art. 1118 c.c. prevede che il condomino che intende distaccarsi deve fornire prova che “dal suo distacco non derivino notevoli squilibri o aggravi di spesa per gli altri condòmini”, la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell'assenza di “notevoli squilibri” e di “assenza di aggravi” per i condomini che continueranno a servirsi dell'impianto condominiale. Orbene, nel merito, in particolare, sul punto fondamentale della domanda, rilevato che, a prescindere dai profili di apparente fondatezza od infondatezza della domanda, nel caso di specie, sulla base della prospettazione della stessa ricorrente, non è stato individuato in concreto la sussistenza di un pregiudizio irreparabile. Difatti, la condomina, nella propria istanza, aveva precisato che già al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare, nel 2006, la porzione in questione non era servita dall'impianto di riscaldamento comune; dal 2011, invece, la porzione in questione era servita da autonomi ed alternativi sistemi di riscaldamento e produzione di acqua calda. Ed ancora dalle risultanze documentali, era emerso che non era stato dedotto l'impiego, nel bilancio consuntivo e preventivo, di un criterio di ripartizione in contrasto con il regolamento condominiale, essendo, anzi, pacifico che la ripartizione delle spese era stata fatta in base al regolamento condominiale, tuttora vigente e valido, che non è stato mai impugnato -a quanto risulta- da parte attrice; invece, viene, solo contestata la rispondenza del criterio adottato alla situazione concreta, tanto che viene chiesta in via istruttoria consulenza tecnica proprio per dimostrare l'assunto allegato, alla stregua della norma (art. 1118 c.c.) che, a determinate condizioni, consente il distacco del condomino dall'impianto comune (nel caso di specie prima era stato attuato il distacco in concreto, e poi se ne chiede l'accertamento dei presupposti in diritto).


Premesso quanto innanzi esposto, a parere del Giudice adito, l'eventuale pregiudizio, quand'anche sussistente, sarebbe di natura esclusivamente patrimoniale e come tale per definizione reintegrabile; quindi, viceversa, non risultano esposti a pericolo diritti assoluti, ma soltanto relativi, essendo peraltro, nel caso in esame, la consistenza patrimoniale del condominio, una sufficiente garanzia di soddisfazione di eventuali pretese risarcitorie, suscettibili di compensazione negli esercizi futuri.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, operando una doverosa valutazione comparata dei contrapposti interessi coinvolti nella controversia, e cioè, da un lato, l'interesse del condomino ad una tutela immediata delle proprie ragioni, e dall'altro l'interesse del condominio ad evitare che la gestione della cosa comune sia compromessa, il Tribunale adito, nella presente pronuncia, ha rigettato il ricorso cautelare con fissazione dell'udienza successiva del procedimento di merito.


Fonte http://www.condominioweb.com/assenza-di-pregiudizi-per-distacco-dallimpianto-di-riscaldamento-centralizzato.12604#ixzz46B67Fg00
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sabato 16 aprile 2016

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venerdì 15 aprile 2016

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Senza Durc i lavori non partono

Senza Durc i lavori non partono

di Paola Mammarella
 

Ministero del Lavoro: l’irregolarità contributiva impedisce il rilascio del documento e fa scattare la sospensione del titolo abilitativo

13/04/2016 – Niente Durc, niente lavori. Rispondendo a un interpello del Consiglio nazionale degli ingegneri (CNI), il Ministero del Lavoro ha spiegato cosa accade quando non è possibile accertare la regolarità contributiva delle imprese o dei lavoratori autonomi.
 
Il CNI aveva chiesto un’interpretazione dell’articolo 90, commi 9 e 10, delDecreto Legislativo 81/2008 sulla sicurezza nei luoghi di lavoro, in particolare se fosse possibile effettuare i lavori nel caso in cui il Comune avesse acquisito un Durc irregolare e se l’irregolarità potesse provocare la sospensione del titolo abilitativo.
 

Regolarità contributiva e Durc online

Il Ministero del Lavoro ha sottolineato che, con l’avvento del Durc online, introdotto dal DM 30 gennaio 2015, il Durc irregolare non esiste, o meglio, l’irregolarità implica il mancato rilascio del Durc.
 
Nel sistema online, infatti, se le verifiche non danno esiti positivi è prevista una procedura di regolarizzazione. Solo dopo il completamento di questo step può essere rilasciato il Durc.
 
Il Ministero ha anche ricordato, con un excursus sulla normativa in vigore, che nei lavori privati è il committente che deve chiedere il Durc a imprese e lavoratori autonomi per verificare la loro idoneità tecnico professionale, ma non deve più trasmetterlo all’Amministrazione che rilascia il titolo abilitativo. Al contrario, nei lavori pubblici il Documento di regolarità contributiva deve essere acquisito d’ufficio.
 

Durc e sospensione del titolo abilitativo

L’interpello ha infine chiarito che la mancata regolarità contributiva, che come spiegato significa assenza del Durc, fa scattare la sospensione del titolo abilitativo. Questo vuol dire che i lavori non possono essere effettuati e il cantiere non parte.

Fonte : http://www.edilportale.com/news/2016/04/normativa/senza-durc-i-lavori-non-partono_51368_15.html
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Agevolazioni prima casa, leasing immobiliare e bonus edilizi: i chiarimenti delle Entrate

Agevolazioni prima casa, leasing immobiliare e bonus edilizi: i chiarimenti delle Entrate

di Alessandra Marra
 

L’Agenzia specifica che il beneficio spetta anche a chi procede all’acquisto, entro un anno, prima della vendita dell’immobile preposseduto


13/04/2016 – Il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa spetta anche al contribuente che procede all’acquisto della nuova abitazione, entro un anno dall’acquisto della precedente, prima della vendita dell’immobile preposseduto.
 
Questo uno dei chiarimenti contenuti nella circolare 12/E in cui l’Agenzia delle Entrate risponde a quesiti relativi alle agevolazioni prima casa, ai contribuenti minimi, al leasing immobiliare e ai bonus per ristrutturazioni e risparmio energetico. 
 

Agevolazioni prima casa

In merito alle agevolazioni previste per l’acquisto delle prima casa l’Agenzia chiarisce che l’aliquota del 2 per cento dell’imposta di registro spetta anche nel caso che il nuovo acquisto sia imponibile IVA.
 
La circolare specifica inoltre che l’acquisto di un nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito; in tale ipotesi, nell'atto di donazione o nella dichiarazione di successione andrà esplicitato l'impegno a vendere entro l'anno l'immobile precedente.
 
Infine le Entrate chiariscono che la nuova disciplina sulle agevolazioni prima casa si applica agli atti posti in essere dal 1° gennaio 2016: per quelli conclusi prima, quindi, non spetta il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che si sarebbero pagate applicando le nuove disposizioni, né spetta un credito d'imposta.
 

Leasing abitativo

Nella circolare viene precisato che l'agevolazione prima casa (imposta di registro dell'1,5%) per l'atto di trasferimento a favore della società di leasing spetta a prescindere dalla circostanza che l'utilizzatore destini l'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.
 
L’Agenzia chiarisce anche che le condizioni per applicare le agevolazioni prima casa all’atto di trasferimento dell’immobile devono ricorrere in capo all’utilizzatore e che tale soggetto sarà tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti previsti (ad esempio la dichiarazione di non avere la proprietà di altre case nel Comune).
 
Tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile.
 
Infine le Entrate mettono in luce che se nel contratto di compravendita in cui interviene anche l'utilizzatore si fa riferimento al precedente contratto di leasing (non registrato), detta enunciazione comporta l'applicazione dell'imposta di registro - in misura fissa - anche per la disposizione enunciata.
 

Ristrutturazioni edilizie: bonus mobili e risparmio energetico

L’Agenzia ritiene che possano considerarsi agevolate anche le spese per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici sostenute entro l’anno 2016,correlate a interventi di recupero del patrimonio edilizio, a decorrere dal 26 giugno 2012, fermo restando il rispetto del limite massimo di spesa agevolabile di 10 mila euro.
 
La circolare chiarisce anche l’applicabilità dell'Iva agevolata in presenza di "beni significativi". Ad esempio in sede di installazione degli infissi vengono forniti anche componenti e parti staccate (come le tapparelle); occorre quindi verificare se tali parti hanno un'autonomia funzionale rispetto al manufatto principale. Se c'è autonomia, il componente non va ricompreso nel valore dell'infisso; viceversa, se la parte staccata o il componente concorre alla normale funzionalità dell'infisso, il suo valore, per la verifica del limite cui applicare l'Iva agevolata, deve confluire nel valore dei beni significativi.
 

Contribuenti minimi: regimi agevolati

L’Agenzia mette in evidenza che i contribuenti che hanno aderito al regime di vantaggio (all’art. 27 comma 1 del DL 98/2011) potranno “continuare ad avvalersene per il periodo che residua al completamento del quinquennio agevolato e comunque fino al trentacinquesimo anno di età”. Analoga facoltà è riconosciuta anche a coloro che si sono avvalsi della proroga del regime di vantaggio disposta dalla Legge 11/2015.
 
La circolare sottolinea che, viste le significative modifiche al regime forfetario, i soggetti che, nel 2015, avevano optato per il regime ordinario, ovvero avevano scelto di applicare il regime fiscale di vantaggio, possono,dal 1° gennaio 2016, revocare detta opzione e accedere al regime forfetario.

Maxiammortamenti 
In merito ai maxiammortamenti, previsti dalla Legge di Stabilità 2016  per i professioni che effettuano investimenti in beni materiali strumentali nuovi (dal 15 ottobre 2015 al 31 dicembre 2016), la circolare chiarisce che la possibilità di usufruire della maggiorazione del 40 per cento deve essereesclusa per i contribuenti forfetari.
 
Chi aderisce al regime forfettario infatti determina il reddito attraverso l’applicazione di un coefficiente di redditività al volume dei ricavi o compensi. In tale ipotesi, infatti, l’ammontare dei costi sostenuti dal contribuente (inclusi quelli relativi all’acquisto di beni strumentali nuovi)non è rilevante ai fini del calcolo del reddito imponibile.
 
L’Agenzia mette in evidenza che la norma sui maxi-ammortamenti riguarda solo le imposte sui redditi e non produce effetti ai fini Irap.
 
Inoltre sottolinea che la maggiorazione del costo può essere dedotta solo a partire dall'esercizio di entrata in funzione del bene. Pertanto, un bene consegnato entro il 31 dicembre 2016, entrato in funzione l'anno dopo, è sì un bene agevolato, ma gli ammortamenti potranno essere aumentati solo a partire dal 2017.

Fonte : http://www.edilportale.com/news/2016/04/normativa/agevolazioni-prima-casa-leasing-immobiliare-e-bonus-edilizi-i-chiarimenti-delle-entrate_51365_15.html
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Ai fini dela costruzione di un fabbricato, commette reato chi non rispetta l'altezza prevista dal piano di posa dell'edificio


Ai fini dela costruzione di un fabbricato, 

commette reato chi non rispetta l'altezza 

prevista dal piano di posa dell'edificio
In tema di costruzione di un fabbricato ai fini del rispetto dei limiti di altezza, il relativo calcolo va operato facendo riferimento al piano di posa dell'edificio che, dovendo essere perfettamente orizzontale, deve, se il piano naturale di campagna sia inclinato e presenti livelli diversi, essere determinato calcolando la media delle misure dei vari punti del perimetro esterno della costruzione.
Così si è pronunciata la Corte di Cassazione Penale nella recente sentenza n. 9133 del 4 marzo 2016, ove gli Ermellini hanno meglio precisato che Il calcolo, ai fini della costruzione di un fabbricato, va operato facendo riferimento al piano di posa dell'edificio e non al netto dell'altezza del marciapiede circostante.
Questi i fatti di causa. In primo grado, Il Tribunale adito, con sentenza condannava alcuni costruttori alla pena di euro 2000,00 di ammenda, in quanto responsabili, in concorso tra loro, dei reati di cui agli artt. 44, comma 1, lettera a), del dPR n. 380 del 2001 (Testo unico dell'edilizia), per avere realizzato un edificio in parziale difformità dal permesso a costruire loro rilasciato, e per avere realizzato il predetto edificio senza avere preventivamente depositato gli atti progettuali presso l'ufficio competente del Genio civile.

In particolare, in tale fattispecie, l'illecito riguardava la realizzazione di un manufatto con un'altezza diversa rispetto all'originario piano di campagna. Per meglio dire, nel caso in esame, secondo quanto riferito dal teste di accusa, funzionario dell'Ufficio tecnico del Comune, sovrastante il piano di campagna era prevista la realizzazione di un marciapiede, per cui dall'altezza totale dell'edificio erano stati sottratti alcuni centimetri, verosimilmente da assegnarsi allo spessore del marciapiede.
Il Tribunale ha altresì rilevato che, sebbene non fosse stato acquisito agli atti del fascicolo il progetto assentito, era plausibile che l'altezza complessiva fosse stata stabilita con riferimento al piano di campagna, non potendo evidentemente essa misurarsi a partire dalla faccia superiore del realizzando marciapiede, come, invece, ritenuto dalla difesa degli imputati, secondo la quale, peraltro il marciapiede in questione avrebbe avuto un'altezza maggiore rispetto al piano di campagna.
Orbene, avverso il predetto provvedimento, i costruttori hanno proposto ricorso per cassazione.
In particolare, i ricorrenti hanno contestato il fatto che il Tribunale adito si sia sostituito all'autorità amministrativa nell'affermare che il calcolo dell'altezza del manufatto in questione doveva essere fatto a partire dalla quota del piano di campagna grezzo e non, come ritenuto dal Comune, attributario delle competenze amministrative in materia di definizione delle quote urbanistiche e degli allineamenti, a partire dalla quota della superficie del costruendo marciapiede.
Premesso quanto innanzi esposto, nel presente giudizio di legittimità, dello stesso parere del giudice di primo grado è anche la Suprema Corte con la sentenza in commento, la quale chiarisce meglio che rientra nelle competenze dell'autorità giudiziaria, essendo sua attribuzione quella di verificare la effettiva corrispondenza fra la condotta ascritta all'imputato e la astratta fattispecie costituente reato, accertare, anche in base a valutazioni di carattere tecnico e senza vincoli derivanti da concorrenti scelte valutative operate dalla pubblica Amministrazione, se un determinato manufatto sia rispondente o meno al modello del quale sia stata, dalle competenti autorità, assentita la edificazione.
Nel caso di specie, osserva la Corte, la predetta verifica ha comportato anche la soluzione del problema interpretativo costituito dalla individuazione della quota a partire dal quale misurare, ai fini della sua conformità, appunto al modello assentito, la altezza di un edificio; cioè se tale quota debba corrispondere al cosiddetto piano di campagna ovvero se la stessa va individuata nel livello superiore del marciapiede circostante l'edificio.
In risposta al quesito in esame, in conformità di un principio già espresso dalla medesima giurisprudenza in materia, la Corte precisa che in tema di costruzione di un fabbricato, ai fini del rispetto dei limiti di altezza, il relativo calcolo, operato facendo riferimento al piano di posa dell'edificio, deve essere determinato calcolando la media delle misure dei vari punti del perimetro esterno della costruzione (In tal senso Corte di cassazione, Sezione III penale, 8 febbraio 1983, n. 1272).
Tale principio, precisa la Corte, è preferibile a quello secondo il quale l'altezza dell'edificio va calcolata al netto della altezza del marciapiede circostante, in quanto,“solo il primo criterio, assicurando la univoca oggettività del piano di impostazione del manufatto, non suscettibile di variazioni legate alle diverse scelte costruttive del marciapiede nei singoli punti in cui esso è realizzato, appare più conforme ad assicurare, sotto il profilo del decoro della edilizia urbana, il rispetto di un criterio uniforme di calcolo in maniera che si evitino difformità, sia pure contenute, nei livelli di colmo degli edifici”.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte ha respinto il ricorso e ha condannato i costruttori ricorrenti alle spese processuali.
Potrebbe interessarti anche:
 Scarica Corte di Cassazione Penale n. 9133 del 4 marzo 2016


Fonte : http://www.condominioweb.com/ecco-cosa-succede-se-non-si-rispetta-laltezza-prevista.12597#ixzz45tmd9DbA
www.condominioweb.com 
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