IL CANONE CONCORDATO È DIVERSO DAL «4 + 4»

IL CANONE CONCORDATO È DIVERSO DAL «4 + 4»

A cura di Matteo Rezzonico16-12-2013

Vorrei sapere se un contratto (4+4) di locazione ad uso abitativo, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 431/98, può considerarsi contratto a canone "concordato".

Ove il contratto cui si riferisce il lettore sia intestato come contratto cosiddetto “a canone concordato”, a norma dell’articolo 2, comma 3, della legge 431/98 e ne abbia i relativi requisiti in termini di ammontare del canone, clausole contrattuali eccetera, la risposta può essere affermativa. Ed infatti – in termini generali (e salvo esame del contratto) - l’articolo 2, comma 5, della richiamata legge 431/98 dispone che: «I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 (ndr: cioè i contratti a canone concordato) non possono avere durata inferiore ai tre anni … .Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni».Poichè la durata di tre anni (più due di proroga) costituisce durata “minima” (e non massima), le parti – nell’ambito della loro autonomia contrattuale (articolo 1372 del Codice civile) – possono stipulare contratti anche di durate superiori.Né ci pare contrario a tale impostazione l’articolo 13, comma 3, della legge 431/98, per il quale «è nulla ogni pattuizione volta a derogare i limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge». Secondo una interpretazione letterale e sistematica della legge 431/98, che rispetti l’articolo 12 delle preleggi, per “…limiti di durata…” si devono infatti intendere quelli minimi di durata (e non quelli massimi).Si tenga, tra l’altro, presente che per l’articolo 1, comma 8, del Dm delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002, numero 10774, «gli accordi territoriali possono stabilire, per durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, misure di aumento dei valori (minimo e massimo) delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee nonché particolari forme di garanzia».

Fonte : Casa24Plus da L'ESPERTO RISPONDE

Offerte luce o gas via posta: come comportarsi

giovedì 19 dicembre 2013

Attenzione alle proposte contrattuali anche via telefono, entro 10 giorni c'è il Diritto di ripensamento

A cura di

Redazione Quotidianocasa.it

Spesso le compagnie inviano offerte energia elettrica o gas ai consumatori via posta. Si tratta di una pratica commerciale legale e sicura, sempre che si prendano in considerazione alcuni piccoli accorgimenti forniti dall’Aeeg, l’Autorità per l’energia elettrica e il gas. Se si è interessati ad un’offerta che è arrivata via posta, è necessario controllare che l’informazione sia completa, così come verificare l’eventuale esistenza di condizioni per le quali non si può aderire all’offerta.

Bisogna sempre leggere attentamente le clausole di recesso, e controllare che sia correttamente segnalato un indirizzo a cui rivolgersi per ottenere ulteriori informazioni o chiarire eventuali dubbi. E’ possibile che si abbia ricevuto semplicemente un’offerta, oppure una proposta contrattuale, ovvero un documento che contiene tutti gli elementi di un contratto, inclusi prezzo e condizioni di fornitura. Se avete ricevuto una proposta contrattuale o proposta di adesione, il venditore vi chiederà di rinviarla firmata. Qui bisogna fare attenzione: una volta firmata, la proposta di adesione diventa vincolante per il cliente, dopodiché spetta al venditore comunicare l’effettiva attivazione dell’offerta. Tuttavia, è possibile cambiare idea, e recedere il contratto o la proposta contrattuale entro 10 giorni dalla data di firma, senza dover pagare penali. Si tratta del “Diritto di ripensamento”, e nel caso dell’energia elettrica è valido solo per i clienti domestici.

Infine, nel caso si abbia ricevuto un’offerta telefonica e si decide di accettare la proposta (opzione poco consigliata), la compagnia è tenuta ad inviare entro 10 giorni il contratto completo, insieme alla scheda di confronto prezzi. I 10 giorni di diritto di ripensamento scattano dal momento in cui si riceve il contratto presso il proprio indirizzo.

Fonte : Quotidianocasa.it

Compravendite senza APE punite con multe fino a 18 mila euro

Destinazione Italia: in alcuni casi la nullità dei contratti può essere cancellata e sostituita da una sanzione amministrativa

di Paola Mammarella

Letto 3500 volte 17/12/2013 - I contratti di compravendita e affitto non accompagnati dall’Attestato di Prestazione Energetica (APE), non potranno più essere dichiarati nulli, ma pagheranno una multa da 3 mila a 18 mila euro. Lo ha stabilito il Decreto legge Destinazione Italia, approvato di recente dal Consiglio dei Ministri.

Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione deve essere inserita una clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto l'Attestato di prestazione energetica.

Una copia dell'APE deve essere allegata al contratto. In mancanza della dichiarazione, o nel caso in cui l'APE non venga allegato, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una multa che può variare dai 3 mila ai18 mila euro.

Nelle locazioni di singole unità immobiliari, invece, la multa oscilla tra i mille e i 4 mila euro. Se il contratto ha una durata fino a tre anni, la sanzione è ridotta della metà. In tutti questi casi, gli accertamenti delle violazioni sono condotti dalla Guardia di Finanza o dall'Agenzia delle Entrate.

Un’altra novità di rilievo è costituita dalla sanatoria retroattiva a favore dei contratti che, sulla base della normativa finora vigente, erano stati dichiarati nulli. Il decreto Destinazione Italia prevede che, su richiesta di almeno una delle parti, se la sentenza con cui è stata dichiarata la nullità non è passata in giudicato, la nullità può essere sostituita da una sanzione.

Nei contratti di trasferimento degli immobili a titolo gratuito, dove chi riceve l'immobile non deve nè può effettuare una valutazione, differentemente da quanto richiesto finora, viene meno l’obbligo di allegare l’APE al contratto.

Ricordiamo che l’obbligo di allegare l’APE ai contratti di trasferimento degli immobili (anche a quelli di trasferimento a titolo gratuito), pena la nullità, è entrato in vigore con DL Ecobonus. Per ammorbidire questa prescrizione, considerata troppo dura, erano state avanzate diverse proposte, compresa la sostituzione della nullità con una sanzione pari a 500 euro. Il Dl Destinazione Italia ha eliminato quindi la nullità, aumentando però la soglia delle multe per i trasgressori.

Fonte : Edilportale.com

Domotica, la tecnologia che fa risparmiare

Gli italiani vorrebbero ridurre le spese energetiche, ma conoscono poco la domotica

di BTicino - Buildingblog

19/12/2013 - Che l’attenzione al risparmio energeticosia una priorità per molti italiani è ormai un dato di fatto, dettato sia dalla necessità di fronteggiare                                 i crescenti costi delle bollette, sia da una maggiore sensibilità ambientale.

Da un’indagine Ispo, commissionata da Anie Confindustria, emerge però una limitata conoscenza delle soluzioni tecnologiche di mercato, pur a fronte delle disponibilità a cambiare le proprie abitudini di vita pur di ridurre gli sprechi.

L’attenzione degli italiani, infatti, rimane concentrata solo su alcune delle soluzioni per l’efficienza energetica oggi disponibili: l’impiego dell’energia proveniente da fonti rinnovabili (specialmente solare e eolico) e l’adozione degli elettrodomestici (frigoriferi, lavatrici, climatizzatori) a basso consumo.

Al contrario le soluzioni domotiche registrano un interesse elevato solo quando sono proposte attraverso esempi concreti. Da qui la necessità di una comunicazione basata sulla varietà e l’utilità delle soluzioni di efficienza energetica.

Al contrario, ben pochi italiani conoscono la normativa che introduce il livello “domotico” degli impianti elettrici e ben il 71% dei nostri connazionali ammette di non averne mai sentito parlare.

La fiducia nelle potenzialità della domotica rimane comunque elevata. Al punto che il 77% degli intervistati ritiene che possa essere considerata un aiuto per anziani e disabili. Il 74% del campione riconosce poi alla domotica la possibilità di rendere più sicura la propria abitazione.

Tutti numeri che portano il 69% degli intervistati ad affermare che la domotica rappresenta propriamente ilfuturo e che sempre più persone vi faranno ricorso. Anche perché il 67% degli italiani coglie, tra i benefici riconoscibili dei sistemi domotici, il fatto di consentire un risparmio energetico, riducendo così i consumi e, di conseguenza, l’importo in bolletta.

Infine, per il 60% del campione la domotica è comoda e aiuta a risparmiare tempo. Merita infine una riflessione il fatto che solo il 32% di quanti ritengono comoda la domotica, la considerino anche una tecnologia fruibile e facile da utilizzare.

Fonte : Edilportale.com

Condominio, il ‘Fondo Lavori’ può essere costituito gradualmente

Destinazione Italia: più agevoli le procedure per decidere gli interventi per il risparmio energetico

di Paola Mammarella

 

19/12/2013 - Via libera alla costituzione graduale del Fondo lavori per gli interventi di manutenzione o innovazione in condominio. È una delle                                           novità del pacchetto Destinazione Italia, che semplifica anche  la                                                   realizzazione di opere per il contenimento dei consumi energetici.

Queste, in sintesi, le misure che modificano la Riforma del Condominio.
Costituzione del Fondo Lavori
Il decreto spiega che se il contratto per la realizzazione di interventi di manutenzione o innovazione prevede il pagamento graduale, in base al progressivo stato di avanzamento dei lavori, il fondo potrà essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
In questo modo vengono superate le problematiche sorte a causa della formulazione della versione iniziale, in base alla quale il fondo lavori doveva essere costituito non solo in anticipo, ma anche in modo integrale. I condomini avrebbero cioè dovuto versare tutto l’importo dei lavori prima della loro realizzazione.
Come lamentato dagli esponenti del settore, questo avrebbe disincentivato i condomini dall’intraprendere qualunque intervento, aggravando ulteriormente la situazione delle                                                                                                      imprese edili.
Risparmio energetico
Le opere per il contenimento del consumo energetico non avranno più bisogno di essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Ciò significa che è stata operata una semplificazione e che deliberare simili interventi diventerà più agevole.
 
Sicurezza
Il pacchetto Destinazione Italia modifica il Codice Civile specificando che nel registro dell’anagrafe condominiale, che deve essere curato dall’amministratore, devono essere indicati i dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. La formulazione precedente lasciava invece intendere che gli accertamenti potessero riguardare anche le proprietà individuali.
 
Formazione degli amministratori
I requisiti per lo svolgimento della professione di amministratore e la formazione obbligatoria saranno definiti in modo uniforme con un regolamento del ministero della Giustizia.
 
Sanzioni
Viene infine colmato il vuoto legislativo lasciato dalla Riforma del condominio sul funzionamento delle sanzioni a carico di chi non rispetta il regolamento condominiale. Con il decreto Destinazione Italia è stato stabilito che le sanzioni devono essere decise dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti e con almeno 500 millesimi dell’edificio.

Fonte : Edilportale.com

Calcolo Imu 2013-2014, Tasi 2014, pensioni ed esodati: le novità contenute nella Legge di stabilità

19-12-2013 - Massimo Calamuneri

Tra i provvedimenti in discussione in seno alla Legge di stabilità importanti le novità su Imu, Tasi, pensioni e esodati

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Imu, Tasi e pensioni: le novità in arrivo

Questa mattina il governo ha posto la fiducia sul testo della Legge di stabilitàapprovato dalla Commissione Bilancio di Montecitorio e attualmente in discussione alla Camera: tra i numerosi punti presenti nella Legge risultano estremamente interessanti le novità in tema di Imu, Tasi, pensioni ed esodati. Facciamo il punto a riguardo.

Calcolo Imu 2013-2014 e Tasi 2014: ecco le novità contenute nella Legge di stabilità

Come era stato già anticipato, è stato ufficializzato lo slittamento dal 16 al 24 gennaio 2014 del termine ultimo per saldare la Mini-Imu, ovvero sia la coda dell’Imu 2013 che sono chiamati a versare i cittadini possessori di prime case e residenti nei Comuni che hanno innalzato l’aliquota base prevista dalla Legge (4 per mille del valore catastale).

I cittadini verseranno nello specifico una quota pari al 40% delle differenza tra l’aliquota dettata dalla Legge e quella deliberata dal proprio Comune (il restante 60% sarò coperto dallo Stato); tale quota sarà probabilmente resa ai cittadini con riferimento al versamento dell’Iuc 2014.

Per quel che concerne invece la Tasi, la Tassa sui Servizi indivisibili dei Comuni, è ufficialmente stato eliso il tetto dell’1 per mille del valore catastale inizialmente imposto per l’abitazione principale; per la seconda casa è invece stato confermato il valore massimo del 2,5 per mille.

Interessanti in ultimo le novità per il comparto agricolo, con i fabbricati strumentali esentati dal pagamento Imu (in riferimento alla quale è diminuita la base imponibile per i terreni) e quelli semplici assoggettati al limite dell’1 per mille per quel che concerne la Tasi.

Pensioni ed Esodati: la Legge di stabilità apporta significative migliorie

Importanti le novità anche per quel che riguarda il duplice fronte pensionati-esodati: i pensionati fruiranno in particolare di un assegno compreso tra tre e quattro volte il limite, con adeguamenti previsti al 95% del costo della vita (in precedenza si paventava una quota del 90%). Rivalutazione piena invece per le pensioni fino a tre volte il minimo previsto.

Dopo il vero e proprio caos apportato dalla Legge Fornero migliora anche la situazione degli esodati: la prima versione del ddl includeva circa 6.000 individui, ma grazie al nuovo testo il computo di ‘salvaguardati’ si allarga a 17.000. Importanti anche gli sforzi economici previsti a supporto di questa categoria, con circa 950 milioni di euro che verranno stanziati tra il 2014 e il 2020.

L’impressione corrente è che una volta incassata la fiducia in Parlamento, il governo stia finalmente affrontando i nodi critici che hanno caratterizzato l’ultimo turbolento periodo di vita del paese. L’approvazione del dl emergenza carceri è stato il primo passo, adesso si procede spediti verso una risoluzione del caos Imu e mini-Imu (è stato stabilito che i cittadini che abbiano commesso errori nei calcoli dell’imposta dovuta a titolo di saldo nel 2013 non saranno sanzionati) e verso una miglioria di categorie sociali delicate come quelle di pensionati ed esodati.

Il prossimo importante punto di intervento riguarda l’approvazione di una nuova legge elettorale, indispensabile dopo la bocciatura del Porcellum ufficializzata dalla Consulta qualche settimana fa; si riveleranno dunque profetiche le parole pronunciate dal Premier Letta alcuni giorni fa, quando sottolineò che se il Parlamento avrebbe votato la fiducia al Governo la musica sarebbe cambiata? E’ancora preso per dirlo, ma lo spartito stavolta sembra quello giusto. 

Fonte : SuperMoney

Ristrutturare casa: ecco i migliori mutui del web

19-12-2013 - Daniele Cerruti

Un’indagine di MDC sul portale Supermoney individua alcune delle offerte più interessanti in rete.

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Movimento Difesa del Cittadino, i migliori mutui

Ristrutturare casa è una necessità imprescindibile e, talvolta, non procrastinabile. Dall'isolamento termico, alla messa in sicurezza dei balconi, al rifacimento delle stanze o delle pareti, i costi di una ristrutturazione sono una spesa importante che influisce anche sul valore dell'immobile. Il Movimento di Difesa del Cittadino ha svolto un'indagine in rete per capire quali siano le offerte di mutui per la ristrutturazione, più interessanti. Per farlo si è avvalsa dell'utilizzo del portale Supermoney che permette di comparare, fra loro, diverse tipologie di mutui per la ristrutturazione.

Mutui per ristrutturare

Il caso analizzato è quello di un lavoratore dipendente che abbia intenzione di accendere un mutuo per un valore di 150mila euro, su un immobile del valore di 250mila. Tra le varie opzioni disponibili, gli esperti di MDC, hanno selezionato quelle che, a loro giudizio, appaiono come le più convenienti.

La Banca Popolare del Commercio e Industria permette di stipulare un contratto a tasso fisso con TAEG a 5,90% e con rata mensile fissata a 926,51 euro. Le spese di apertura ammontano a circa 750 euro, alle quali si aggiunge la perizia di 275 euro.

Il mutuo Smeraldo Online Acquisto, invece, può essere acceso presso Banca Sella con una spesa iniziale di 950 euro. Il mutuo verrà rimborsato con TAEG a 6.05%, per mezzo di rate mensili da 935.52 euro.

L'offerta di Banca Popolare di Milano prevede un tasso fisso al 6,09% (TAEG) e un rimborso mensile basato su rate da 944.57 euro. Le spese d'istruttoria arrivano a 1425 euro e la perizia a 252.08 euro.

Un aiuto in più

Un aiuto importante può arrivare dagli ecobonus, vale a dire le agevolazioni fiscali che il governo concede alle famiglie (o alle imprese di costruzioni) che vogliano eseguire interventi di riqualificazione energetica (fino al 65%). Si possono ottenere detrazioni di spesa fino al 50% per interventi di ristrutturazione edilizia e per l'acquisto di elettrodomestici di alta efficienza energetica.

Fonte : SuperMoney

Lavori nel condominio: ecco come richiedere un mutuo condominiale

A NOVARA

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Lavori nel condominio: ecco come richiedere un mutuo condominiale

13-12-2013 - Dacrifa

Come affrontare spese straordinarie nel condominio in mancanza di liquidità.

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Lavori nel condominio: come richiedere un mutuo

Siamo abituati a parlare di mutui quando un privato deve acquistare casa. Tuttavia non tutti sanno che esiste anche il "mutuo condominiale", richiesto dall'intero condominio quando si devono affrontare ingenti spese di manutenzione straordinaria.

Mutui condominiali: le garanzie per la banca

In questi casi solitamente garanzia della banca di riferimento diviene la parte comune del condominio, sulla quale viene accesa un'ipoteca. Parliamo ad esempio di giardini, scale, androne d'entrata, autoclave, etc. Per accendere un'ipoteca sui beni condominiali è obbligatorio il consenso all'unanimità dell'assemblea condominiale, a meno che la somma richiesta non serva per la ricostruzione o il miglioramento del bene comune (in questo caso basta la maggioranza dei presenti alla votazione in rappresentanza di almeno 2/3 dei millesimi totali).

Ma questo passaggio non è sempre obbligatorio: le banche possono accettare mutui condominiali, di tipo chirografario, quindi stipulati dall'amministratore pro-tempore (e di fatto paragonabili ad un prestito ad personam), ovvero non garantiti da ipoteca, purché vi sia ovviamente qualche altro tipo di tutela, ovvero una fideiussione.

Tipi di mutuo condominiale: interessi e condizioni

Le condizioni di un mutuo condominiale possono variare di banca in banca: il tasso di interesse può essere fisso, variabile o misto. In linea generale, ai fini della gestione valgono le stesse regole dei mutui privati, inclusa la portabilità del debito con il trasferimento ad altro istituto di credito.

FONTE : SuperMoney

Mutui fino al 100%: l’offerta di Intesa Sanpaolo per il 2014

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Mutui fino al 100%: l’offerta di Intesa Sanpaolo per il 2014

13-12-2013 - Simona Pagliarini

Il Sole 24 Ore ha reso nota l'iniziativa di Intesa Sanpaolo che erogherà mutui fino al 100% a partire dal 2014.

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Mutui fino al 100% con Intesa Sanpaolo

Per far ripartire il settore immobiliare, che secondo i dati dell’Agenzie delle Entratenegli ultimi sette anni si è dimezzato, e per favorire l’accesso ai Mutui, il governo ha stanziato circa 2 miliardi che verranno gestiti dalla Cassa Depositi e Prestiti per garantire l’erogazione di finanziamenti grazie anche ad una convenzione stipulata con l’Abi; inoltre il Ministero della Gioventù ha realizzato un Fondo di garanzia per l’erogazione di mutui a giovani coppie con contratti atipici o a famiglie con disabili.

Grazie all’intervento del governo e alla convenzione con CDP, l’Istituto di credito Intesa Sanpaolo per febbraio 2014 prevede di lanciare una duplice iniziativa a favore sia dei costruttori che non hanno venduto i propri immobili, sia dei consumatori a cui è stato negato un mutuo.

L’iniziativa a favore del settore immobiliare e dei consumatori italiani a cui è stato negato l’accesso al credito prenderà avvio selezionando 400 cantieri appartenenti a costruttori di Lombardia e Lazio, per poi estendersi su tutto il territorio nazionale; l'obiettivo è quello di trovare clienti per i 4.300 appartamenti finiti o in fase di completamento rimasti invenduti, permettendo ai consumatori italiani di ottenere un mutuo fino al 100%.

Inoltre l’Istituto di credito, che ha attivi oltre un milione di euro di mutui residenziali, per sostenere i mutuatari in difficoltà economiche ma in regola con il pagamento delle rate consentirà di poter dimezzare il pagamento della rata mensile per un anno, prolungando la durata del finanziamento di 12 mesi e continuando a beneficiare della detrazione fiscalestatale.

FONTE : SuperMoney

Rifinanziato il Fondo di solidarietà per la sospensione del mutuo

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Rifinanziato il Fondo di solidarietà per la sospensione del mutuo

28-11-2013 - Simona Pagliarini

Nuove liquidità dal governo per il Fondo di solidarietà per la sospensione del mutuo casa per il biennio 2014-2015.

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Mutui casa, nuovi fondi per la sospensione

Il governo Letta per permettere alle famiglie e alle giovani coppie in difficoltà economica, o in situazioni di temporanea difficoltà, di sospendere il pagamento delle rate mensili dei mutui ha rifinanziato lo scorso mese il Fondo di solidarietà per il biennio 2014-2015 per la sospensione del mutuo per 18 mesi.

Dall'aprile 2013 già 4 mila famiglie hanno presentato richiesta di sospensione e usufruito del Fondo di solidarietà, e con il nuovo rifinanziamento i mutuatari potranno recandosi alla propria banca presentando la documentazione necessaria attestante il proprio ISEE, che non dovrà superare i 30 mila euro, e l'evento causa per la quale si richiede l'accesso al fondo, ossia, la perdita di lavoro, o di aver subito un grave infortunio, o il decesso.

Possono accedere al fondo i proprietari di un'immobile adibito a abitazione principale -prima casa  inoltre il valore del mutuo non potrà superare la cifra di 250.000 mila euro e dovrà essere in ammortamento almeno da 1 anno dalla presentazione della domanda di sospensione dei pagamenti del Mutuo.

L'Istituto bancario dopo aver acquisito tutta la documentazione necessaria, inoltrerà la domanda telematicamente alla Consap, l'ente adibito alla gestione del fondo, entro 10 giorni lavorativi, ma i tempi di riposta potranno subire variazioni a secondo dell'evento causa per il quale si richiede la sospensione.

L'ente che gestisce il Fondo, acquisita la documentazione, entro 15 giorni lavorativi darà l'esito dell'istruttoria all'Istituto bancario, specificando la motivazione in caso di rigetto, in seguito la banca avrà il compito di comunicare al mutuatario le motivazioni del rigetto.

FONTE : SuperMoney

Mutui casa, inizia la lenta risalita

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Mutui casa, inizia la lenta risalita

16-12-2013 - Manuela Borsato

Il trend negativo rallenta e incoraggia un cauto ottimismo per il 2014

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I mutui sono in leggera risalita in Italia.

Compravendite ed erogazione mutui: la caduta decelera. Abituati al peggio, ai dati dell'annus horribilis 2012, gli operatori del settore immo-creditizio hanno accolto con cauto entusiasmo i moderati segnali positivi emersi nel corso del 2013. Dopo aver toccato il fondo – compravendite ai livelli del 1985 e mutui in caduta libera – l'attesissima risalita sembra essere iniziata. Tutti i dati rilevati mostrano che il trend, pur rimanendo negativo, è in netta decelerazione.

Il 2012 si era concluso con una riduzione delle compravendite del -30% (dato relativo al IV trimestre), nel I trimestre 2013 la flessione è stata del -14%, nel II del -9,2, nel III + 5,5% e le previsioni per l'ultimo trimestre sono del +6% (variazioni sullo stesso periodo dell'anno precedente, fonte dati Cresme). Anche sul fronte dei mutui si registrano segnali incoraggianti: nei primi nove mesi del 2013 il rallentamento delle erogazioni è stato del -8.9%, un dato decisivamente positivo se messo in relazione al -48,9% con cui si era chiuso il 2012 (fonte dati Osservatorio Assofin, Crif e Prometeia).

Domanda di mutui in ripresa. Dopo 30 mesi consecutivi di rallentamento e un picco negativo del -48%, la domanda di finanziamenti è tornata a crescere, iniziando con un timido +2% a luglio e proseguendo positivamente: agosto +4,1%, settembre +7,3, ottobre +1,2%, novembre +7.6%. La somma di tali variazioni hanno ridotto la perdita cumulativa dei primi nove mesi dell'anno ad un moderato -4.3% (fonte dati CRIF).

Sono diminuite maggiormente le erogazioni rispetto alle compravendite, tant'è che oggi circa il 36% di chi compra casa chiede un mutuo, mentre nel 2006 era il 48%. Chi può attinge ai risparmi preferisce evitare l'indebitamento con la banca. Anche per questo i volumi erogati nel 2013 si fermeranno a 21,7 miliardi, in flessione del -13% rispetto al 2012 e ben lontano dai 63 miliardi del 2006. Ad incidere sulla pesante contrazione del comparto anche il ridotto il ricorso agli "Altri mutui" – surroghe e sostituzioni- che nel 2010 rappresentavano il 36% dei mutui concessi, oggi il 20%.

Mutuo richiesto, cambiamenti in atto. La crisi ha portato a cambiamenti sia nel profilo del mutuatario, sia nelle caratteristiche del mutuo richiesto: aumenta l'età del richiedente, si riduce il Loan to Value (i mutui con LTV superiore all'80%, che nel 2008 rappresentavano l'11% del totale, oggi il 6.2%) e diminuisce il ticket medio (circa 127mila euro). Resta stabile la preferenza per mutui di durata superiore ai 26 anni, scelta dal 38% dei mutuatari, e quella per il tasso variabile (56%). Negli ultimi due anni è aumentata la richiesta di mutui a tasso misto, che oggi rappresenta il 28% delle erogazioni (fonte dati CRIF e Muti on Line).

La correlazione tra le compravendite residenziali e le erogazioni di mutui fa prevedere che, nell'ipotesi di una ripresa del mercato immobiliare – stimata attorno al +4%- la crescita dei prestiti per l'acquisto di abitazioni dovrebbe essere del +6.5%, preventivando una politica di offerta più espansiva da parte delle banche, della quale i primi segnali si sono registrati già a partire da giugno 2013. 

Fonte : SuperMoney

Bicocca Villa di Testa di Ampia Metratura

Morosità condominiali: quando la mediazione può essere più efficace del decreto ingiuntivo?

Morosità condominiali: quando la mediazione può essere più efficace del decreto ingiuntivo?

13/12/2013
di Alessandro Gallucci


Se un condomino è moroso e non per ritrosia nei pagamenti, ma per reale difficoltà, convocarlo davanti ad un organismo di mediazione può essere una scelta migliore del decreto ingiuntivo?
 
In determinati casi ed a determinate condizioni si. Vediamo perché ed i limiti a questa operazione.
 
Il dato normativo da cui partire è quello contenuto nel nono comma dell’art. 1129 c.c. a mente del quale:
 
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
 
In buona sostanza se l’assemblea non dice nulla, scaduti i sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile, l’amministratore deve adire le vie legali.
 
Il primo limite, si ribadisce in assenza di dispense assembleari, è di ordine temporale: se si è in prossimità della scadenza del termine di cui all’art. 1129, nono comma, c.c., la procedura di mediazione diviene un di più se si può agire con ricorso per decreto ingiuntivo. 
 
E’ bene ricordare che, ai sensi del primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.:
 
“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione […]”
 
Se, invece, il credito pur essendo esigibile (ossia scaduto) non è liquido ossia determinato nel suo ammontare (ad esempio perché l’assemblea non ha approvato il piano di riparto o non ha approvato, ma non respinto, la spesa erogata dall’amministratore), allora la mediazione diviene condizione di procedibilità della domanda giudiziale in quanto essa con tutta probabilità sarà iniziata con citazione (cfr. art. 5 d.lgs. n. 28/2010).
 
Questo, come si suole dire, è il freddo dato normativo.
 
Ipotizziamo, però, che l’assemblea abbia dispensato l’amministratore dall’azione entro i sei mesi di cui al più volte citato nono comma dell’art. 1129 c.c. e che gli abbia concesso maggiore spazio di manovra, ad esempio, imponendo l’azione dopo un anno o un anno e mezzo.
Si supponga che l’amministratore sappia che il condomino che è sempre stato regolare nei pagamenti versi in cattive acque. In un’occasione del genere la mediazione potrebbe rappresentare una buona soluzione.
 
Qualcuno potrebbe dire: perché allora non mettersi d’accordo bonariamente?
 
Il motivo è semplice: l’accordo di conciliazione, firmato da tutte le parti e dai loro avvocati, ha valore di titolo esecutivo. In buona sostanza se ci si mette d’accordo e il condomino non rispetta i patti, l’amministratore, dopo, potrà chiedere direttamente un precetto rispetto alle somme oggetto dell’accordo.
In definitiva: la mediazione, soprattutto in quei casi in cui manca ancora l’approvazione assembleare dei conti o della singola spesa, può essere uno strumento efficace.

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Fonte : condominioweb.com

A cosa serve l’anagrafe condominiale? A scoprire gli evasori.

A cosa serve l’anagrafe condominiale? A scoprire gli evasori.


13/12/2013
i Ivan Meo


Un emendamento prevede che i canoni d'affitto d'abitazione non potranno essere più pagati in contanti ma solo con sistemi tracciabili
 
L’anagrafe condominiale: croce e delizia. Salutata non proprio con entusiasmo, soprattutto dagli amministratori di condominio, si ritorna a parlare nell’arco di meno di una settimana, dell’anagrafe condominiale. Tutti sappiamo che con l’entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220/2012) è stato modificato l’art. 1130 c.c. specificando al nuovo n. 6 che l’amministratore, dovrà curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali. Inoltre ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’anagrafe traccia una sorta di identikit dei condomini edelle loro unità abitative. 
 
Un primo fallimento. Una buona percentuale di evasione fiscale si annida anche nel settore dei contratti di locazione “a nero”. Fenomeno diffuso che più volte il Governo ha cercato di arginare inserendo delle agevolazione fiscali escogitando degli strumenti, quali quello della cedolare secca salvo poi rendersi conto del fallimento. Infatti da alcuni dati emersi rispetto ad una previsione di entrate pari a circa 2,7 miliardi di euro nel 2011 e di 3,8 miliardi di euro nel 2012, quelle effettive sono state di 875 milioni di euro nel 2011 e di un miliardo nel 2012.
 
A questo punto il problema della lotta all'evasione ed il recupero delle somme evase si fa ancora più serio visto che il Governo prevedeva di utilizzare quelle somme per destinarle a detrazioni fiscali per gli inquilini e per i proprietari onesti e corretti che affittano a canoni concordati.
 
L’idea. Visto gli scarsi risultati ottenuti si sta valutando l’idea di utilizzare il nuovo strumento, introdotto dalla riforma del condominio, per stanare gli evasori. Infatti, l' introduzione di tale registro è finalizzata a garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra comproprietari e tra questi ultimi e l' amministratore sia nei rapporti esterni con i privati e le pubbliche autorità. Partendo da questo presupposto nell’apposito registro devono essere inseriti i vari dati, attivarsi se il proprietario non lo informa su questi dati, quindi da oggi può diventare più difficile occultare affitti per evadere il fisco. Oggi chi deve contrastare l'evasione ha la possibilità di utilizzare i dati che emergeranno da questo importante strumento di trasparenza nell'uso degli alloggi. 
 
La proposta in discussione. Un emendamento alla legge di Stabilità, votato in commissione, prevede che i canoni d'affitto d'abitazione, ad eccezione per le case di edilizia popolare, non potranno essere più pagati in contanti ma solo con sistemi tracciabili. Lo stesso emendamento stabilisce che sia affidata ai Comuni l'attività antievasione di monitoraggio e dei contratti di locazione, attraverso l'anagrafe condominiale.
 
L’Anagrafe immobiliare. In realtà, per rendere ancor più operativa la proposta, si potrebbe anche utilizzare l’Anagrafe immobiliare quale banca dati del territorio  che di fatto non è altro che una nuova banca dati catastale volta alla individuazione del patrimonio immobiliare. Compito dell'anagrafe è quello di attestare ai fini fiscali lo stato d'integrazione delle banche dati disponibili presso l'agenzia del Territorio per ciascun immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali, in tal modo assicurando la legittimità delle attività ispettive e di aggiornamento condotte dagli operatori, tra i quali le amministrazioni pubbliche e i professionisti, ivi compresi i notai, nonché delle dichiarazioni circa la provenienza dei beni e della loro titolarità di diritti su di essi vantati dai contribuenti.
 
Insomma lo Stato deve fare cassa e tutti gli strumenti andrebbero bene pur di perseguire il risultato.

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Fonte : condominioweb.com