giovedì 8 maggio 2014

Dal 2016 tutti i condomini dovranno dotarsi di contatori individuali di calore o raffreddamento.

08/05/2014

di Angelo Pesce

L'introduzione di valvole termostatiche e di ripartitori elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo condomino porterà una serie di vantaggi.

In attesa di recepimento.

La Direttiva, 2012/27/UE, che andrebbe recepitaentro il 5 giugno 2014, impone agli Stati membri di fissare un obiettivo nazionale indicativo di efficienza energetica che guardi ai consumi e ai risparmi di energia primaria o finale per l'ottenimento del 20% di risparmio entro il 2020 (il cd. pacchetto clima-energia 20-20-20 che punta anche alle energie rinnovabili e ad una consistente riduzione di emissioni di CO₂ nell'atmosfera).

Ricordiamo che gli articoli chiave della Direttiva europea sono relativi alla ristrutturazione degli immobili nel settore pubblico, ai regimi obbligatori di efficienza, alla misurazione e alla contabilizzazione dell'energia, alla promozione dell'efficienza per il riscaldamento e il raffreddamento, alla trasformazione, trasmissione e distribuzione dell'energia.

La situazione italiana. Il nostro paese ha approvato in via preliminare lo schema di decreto legislativo di attuazione della Direttiva ed è ora al vaglio delle Commissioni Parlamentari competenti. Il nostro paese ha approvato in via preliminare lo schema di decreto legislativo di attuazione della Direttiva ed è ora al vaglio delle Commissioni Parlamentari competenti. In particolare, per quanto riguarda i condomini è fondamentale sottolineare che entro il 31 dicembre 2016, tutti gli edifici con il riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.

Infatti, lì dove la pluralità di edifici (supercondominio) o gli edifici polifunzionali, siano serviti da un impianto di distribuzione centralizzato o da una rete di teleriscaldamento per la fornitura di riscaldamento, raffreddamento o acqua calda, entro il 2016 le imprese fornitrici del servizio dovranno obbligatoriamente installare contatori individuali di calore o di fornitura di acqua calda in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura; inoltre, le stesse imprese dovranno dotare gli utenti finali di contatori individuali per la misurazione dell'effettivo consumo di calore di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, che risultino efficienti sia in termini di costi che di potenziali risparmi energetici (l'installazione dovrà risultare tecnicamente possibile, in caso contrario sarà il tecnico abilitato o il progettista dell'impianto, a relazionare in un rapporto tecnico la non fattibilità dell'intervento).

In quest'ultimo caso, cioè lì dove l'intervento da parte dell'impresa fornitrice del servizio non sia possibile, si può ricorrere all'installazione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore individuali, da installarsi su ogni singolo radiatore per la corretta misurazione dei consumi (così come previsto dalla norma UNI EN 834).

Rivoluzione in condominio. Nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato, i sistemi tecnologici che consentono la contabilizzazione del calore permettono sia di regolare autonomamente la temperatura in ogni unità immobiliare, sia di suddividere le spese in proporzione a quanto ciascun condomino effettivamente consuma (si possono ottenere risparmi di combustibile tra il 10% e il 30% annui).

(Da non perdere: Ma veramente conviene installare le valvole termostatiche per la contabilizzazione del calore? )

Dotare l'impianto di riscaldamento centralizzato a gas metano di valvole termostatiche e di ripartitori elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo condomino, porta indubbiamente una serie di vantaggi:

consente di rendere energeticamente efficiente l'intero immobile, contribuendo anche alla riduzione di emissioni di CO₂;
abbattere i consumi, premiando le famiglie virtuose che ridurranno le temperature attraverso l'impiego delle valvole termostatiche;
ogni famiglia pagherà sulla base dell'effettivo fabbisogno energetico e il conteggio avverrà tramite l'uso dei sistemi di ricezione dei consumi.

Nel dettaglio, sulla base dell'art. 9 (relativo alla Misurazione):

i consumatori finali di energia devono ricevere contatori individuali purché tecnicamente e finanziariamente fattibile;
gli Stati membri devono adottare sistemi di misurazione "intelligenti" per il gas e l'energia elettrica (in conformità alle direttive 2009/72 e 2009/73).
Sulla base invece degli artt. 10, 11 e 12 (relativi alla Fatturazione e Accesso alle informazioni):
la fatturazione dovrà basarsi sul consumo reale e sarà garantita la disponibilità della bolletta elettronica su richiesta dell'utente finale;
dovrà prevedersi la gratuità delle fatture e delle informazioni sui consumi individuali per gli utenti finali.

(I vantaggi degli impianti di riscaldamento del pavimento a pannelli radianti.)

Fonte : condominioweb.com

Ecoincentivi per l'auto e le colonnine di ricarica elettriche installate nei parcheggi condominiali.

06/05/2014

di Ivan Meo

Sviluppo della mobilità sostenibile, realizzazione di reti per la ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica. Dal 6 maggio nuovi ecoincentivi su 84 modelli di auto.

Tante novità all'orizzonte. Con l'introduzione della legge n° 134 del 2012, si è avviato un lungo percorso volto a favorire le infrastrutture privateintroducendo rilevanti novità soprattutto in materia di edilizia privata.

Tra le principali novità ricordiamo l'inserimento di due nuovi commi 1-bis e 1-ter dopo il comma 1, art. 4 del Dpr 6 giugno 2001, n. 380 (c.d.Testo unico edilizia), che stabiliscono, che entro il 1° giugno 2014, i Comuni dovranno adeguare i loro regolamenti edilizi “ prevedendo, con decorrenza dalla medesima data, che ai fini del conseguimento del titolo abilitativo edilizio sia obbligatoriamente prevista, per gli edifici di nuova costruzione ad uso diverso da quello residenziale con superficie utile superiore a 500 mq e per i relativi interventi di ristrutturazione edilizia, l'installazione di infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli idonee a permettere la connessione di una vettura da ciascuno spazio a parcheggio coperto o scoperto e da ciascun box auto, siano essi pertinenziali o meno, in conformità alle disposizioni edilizie di dettaglio fissate nel regolamento stesso”. Decorso inutilmente il termine del 1° giugno 2014, “le Regioni applicano, in relazione ai titoli abilitativi edilizi difformi da quanto ivi previsto, i poteri inibitori e di annullamento stabiliti nelle rispettive leggi regionali o, in difetto di queste ultime, provvedono ai sensi dell'articolo 39” ( annullamento del permesso di costruire). Quindi qualora successivamente a tale e data si dovessero riscontrare titoli abilitativi difformi le Regioni avranno la “facoltà di annullare il permesso di costruire rilasciato in precedenza”.

Condomini “elettrici”. E' prevista anche una novità relativa alla realizzazione di impianti di ricarica dei veicoli elettrici mediante l'installazione di colonnine adibite alla ricarica che costituirannoopere di urbanizzazione primaria realizzabili su tutto il territorio comunale in regime di esenzione dal contributo di costruzione. Saranno, quindi, le leggi regionali a prevedere uno standard minimo di dotazione di impianti di ricarica ad uso collettivo a corredo delle attività commerciali, terziarie e produttive di nuovo insediamento, prevedendo contenuti, modalità e termini temporali tassativi affinché gli strumenti urbanistici generali e di programmazione territoriale comunali e sovracomunali siano adeguati con la previsione di uno standard minimo di dotazione di impianti pubblici di ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica.

Le maggioranze condominiali. Al fine di agevolare l'installazione delle colonnine per la ricarica delle auto elettriche negli edifici condominiali, si è previsto che, “fatto salvo il regime di cui all'articolo 1102 del codice civile, le opere edilizie per l'installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio sono approvate dall'assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile”. Quindi, per l'installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli, in edifici in condominio, è prevista comunque una preliminare delibera assembleare, in prima o in seconda convocazione, sempre con la maggioranza semplice dei condomini purché titolari della metà dei millesimi di proprietà. Si è preferito,quindi, utilizzare una maggioranza semplice, al fine di rendere più agevole tali installazioni senza incorrere in meccanismi ostruzionistici che avrebbero solo la finalità di rendere irrealizzabile tale impianto. In caso di mancato assenso della collettività condominiale, il singolo condominio, entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, può comunque installare, a proprie spese, i dispositivi. In quest'ultimo caso l'unico limite posto, è che con l'installazione non vengano danneggiate le parti comuni o alterare la sicurezza o il decoro dell'edificio oppure ostacolare altri comproprietari nell'uso delle parti comuni. Inoltre, se gli altri condomini vogliono avvalersi dell'impianto di ricarica pagato solo da uno, lo potranno fare contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione.

Al via i nuovi ecoincentivi. Per far fronte ad un piano di mobilità sempre più attendo all'ambiente, l'attuale Governo Renzi ha stanziato contributi per un totale di 63,4 milioni di euro per favorire l'acquisto di veicoli “ecologici”. Metà di queste risorse verranno destinate a vetture aziendali e a uso pubblico. I contributi, messi a disposizione, puntano a favorire l'acquisto di veicoli ad alimentazione alternativa:elettrici,ibridi,a metano, biometano, Gpl, biocombustibili, idrogeno.

Alcune realtà. Sul territorio nazionale è il Comune di Bari a potersi vantare di essere stato uno dei primi Comuni ad aver dotato il proprio parcheggio condominiale di colonnine di ricarica per auto elettriche, anticipando anche quanto previsto dal Decreto Sviluppo del 2012. Un esempio di una nuova cultura del basso impatto ambientale integrata nell'edilizia residenziale. Il condominio è stato costruito nel rispetto dei vincoli della classe energetica A e l'energia elettrica che alimenta le colonnine di ricarica nel parcheggio arriva in parte da fonti rinnovabili. La ricarica nei parcheggi del condominio consentono di rifornire l'autonomia di un pacco batterie da 150-180 km in circa 4-6 ore. L'esempio lanciato dal condominio barese è stato comunque seguito da altri edifici situati in altri comuni del Nord Italia.

Fonte : condominioweb.com

La lettera raccomandata anche in mancanza dell'avviso di ricevimento costituisce prova certa della spedizione,Perché il conteggio dei termini per l'impugnazione della delibera parte dal deposito dell'avviso e non dal ritiro della raccomandata?

La lettera raccomandata anche in mancanza dell'avviso di ricevimento costituisce prova certa della spedizione,

2014 di Avv. Alessandro Gallucci

In materia d'impugnazione di deliberazioni condominiali da considerarsi annullabili, il corretto conteggio del termine di trenta giorni indicato dall'art. 1137 c.c. è di fondamentale importanza per non vedersi eccepita la decadenza dal diritto ad impugnare.

Fatta questa premessa, che svilupperemo qui di seguito indicando come conteggiare utilmente i termini d'impugnazione, è utile ricordare alcune questioni di carattere generale.

Impugnazione delle delibere assembleari

Ai sensi del secondo dell'art. 1137 c.c.:

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Si tratta delle così dette delibere annullabili; la legge non contiene un'elencazione esaustiva dei vizi che comportano l'annullabilità.

L'art. 66 disp. att. c.c. fa riferimento alle delibere viziate per errori nella procedura di convocazione; prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220/2012) le Sezioni Unite (sent. n. 4806/05) - cui bisogna fare ancora riferimento ad integrazione di quanto oggi sancito dalla legge - specificarono che "sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto".

In questi casi i condomini presenti ma dissenzienti o astenuti possono impugnare la delibera (previo esperimento del tentativo di conciliazione che sospende i termini) entro trenta giorni dall'adozione della delibera. (Vedi Perchè è importante comunicare l'avviso di convocazione in anticipo.)

Gli assenti potranno impugnarla entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale.

Conteggio del termine di comunicazione del verbale

Il termine da cui bisogna far partire i trenta giorni è quello in cui il condomino ha ricevuto il verbale o quanto meno è stato inserito nella sua cassetta postale l'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale.

Motivo? Il principio di presunzione legale di conoscenza degli atti recettizi di cui all'art. 1335 c.c. In sostanza si dice che un atto è conosciuto non perché è stato realmente letto ma poiché lo può leggere essendo stato inviato nel luogo indicato come residenza (e quindi dai pubblici registri o dall'anagrafe condominiale) o domicilio (e quindi dall'anagrafe condominiale) dell'interessato.

In tal senso, ormai da anni, la Cassazione ha modo di affermare che "è ormai principio consolidato che la lettera raccomandata - anche in mancanza dell'avviso di ricevimento - costituisce prova certa della spedizione, attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso; spetta di conseguenza al destinatario l'onere di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto (Cass., 8 agosto 2007, n. 17417)" (Cass. 22 ottobre 2013 n. 23920).

In definitiva: chi intende impugnare una delibera, non creda che ritardandone il ritiro allunghi i tempi d'impugnazione perché, al contrario, così facendo si sta levando delle possibilità.

(» Per la Cassazione non ha valore legale la tracciabilità online delle raccomandate)

Fonte : condominioweb.com

mercoledì 7 maggio 2014

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lunedì 5 maggio 2014

Durata dell'incarico di amministratore, alcune precisazioni

02/05/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

Quanto dura in carica l'amministratore di condominio?

La domanda, banale fino all'entrata in vigore della riforma, ho portato qualche grattacapo in sede di prima applicazione del decimo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale:

L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Prima di entrare nel dettaglio è bene rammentare che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).

La definizione giurisprudenziale della disciplina applicabile al rapporto amministratore-condominio è stata, poi, recepita nell'art. 1129, quindicesimo comma, c.c.

Torniamo alla durata dell'incarico.

Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio la situazione era la seguente: l'amministratore durava in carica un anno. Al termine di questo periodo di tempo egli doveva essere considerato cessato dall'incarico per scadenza del termine e proseguiva nel suo incarico in prorogatio fino alla sua riconferma o revoca, salvo il diritto di ciascun condomino, nel caso di mancata conferma alla prima assemblea utile, di ricorrere all'Autorità Giudiziaria per la nomina giudiziale dell'amministratore.

Forse molti di voi staranno pensando al famoso punto all'ordine del giorno "conferma o revoca" oppure "revoca o nuova nomina" cui si faceva riferimento negli ordini del giorno presenti nell'avviso di convocazione. Ebbene quei punti erano frutto di una convenzione basata sulla consuetudine: nessuna norma, infatti, imponeva all'amministratore d'inserire la revoca tra gli argomenti in discussione. Ai sensi dell'art. 1135 c.c., infatti, al massimo bisognava discutere sulla sua "conferma ed eventuale retribuzione". In mancanza di conferma, così come per il caso di mancata revoca, per carenza dei quorum a ciò necessari, l'amministratore, si ribadisce, proseguiva nel suo incarico in regime di prorogatio imperii.

Oggi, ossia dopo l'entrata in vigore della riforma (data 18 giugno 2013), la situazione è leggermente diversa. La durata dell'incarico resta sempre annuale ma qualcosa è cambiato alla prima scadenza.

In questo caso, infatti, l'amministratore di condominio potrà semplicemente mettere in discussione un punto all'ordine del giorno del genere: "revoca o prosecuzione ex lege nell'assolvimento dell'incarico" oppure ancora "comunicazioni di legge in merito alla prosecuzione dell'incarico", oppure ancora, non inserire nulla.

In effetti come per il passato anche nel presente non è assolutamente obbligatorio porre in discussione la revoca nell'assemblea ordinaria annuale.

L'amministratore, quindi, a maggior ragione nella vigenza della nuova legge avrà pieno titolo, il primo anno successivo alla "prima nomina" a non inserire all'ordine del giorno nessun riferimento in merito a quest'argomento. Se i condomini gli chiederanno di discutere della sua revoca in quell'occasione (chiaramente la richiesta dovrà essere precedente), l'amministratore dovrà inserire il punto all'o.d.g. Ecco il motivo per il quale, dal punto di vista giuridico in modo improprio, si parla di durata biennale dell'incarico. In realtà si tratta di una sorta di contratto di mandato 1+1, salvo revoca.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento.

Fonte : condominioweb.com

La palestra fatta in casa diventa reato (se si disturbano i vicini).

05/05/2014

di Avv. Mauro Blonda

Il maniaco del tapis roulant, si allena per mantenersi in forma. Ma occhio a non abusare.

Rumori, disturbo della quiete e la Cassazione: la storia infinita. Sembra senza fine il rapporto tra la Cassazione ed il reato di cui all'art. 659 cod. pen. (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone), considerato che a meno di un mese da una precedente pronuncia in materia il Supremo Collegio è dovuto tornare a pronunciarsi nuovamente su fatti pressoché identici a quelli già trattati: infatti, dopo esserci occupati di pianoforti e cani molesti(Quando la musica diventa rumore e disturba i condomini), nel mese di marzo i giudici di Piazza Cavour avevano condannato i genitori di bambini per nulla educati ed anzi irrispettosi dell'altrui riposo (Se i bambini disturbano il riposo all'intero condominio, i genitori vanno in galera.). Ma la lezione, a quanto pare, non è servita tant'è che sulla questione è ancora opportuno fare chiarezza e l'occasione, come accennato, è giunta molto presto, il 24 aprile, data del deposito della pronuncia di legittimità n. 17725.

Non ogni rumore è reato. A differenza del caso deciso a marzo però, la Cassazione in quest'occasione non solo ha assolto l'imputato ma ha anche e soprattutto corretto una sentenza di condanna emessa dal Tribunale di Pescara che in primo grado aveva condannato un amante del fitness fai da te il quale si dilettava a correre in casa utilizzando un comune tapis roulant: tale aggeggio, però, infastidiva gli inquilini del piano di sotto i quali, stanchi delle vibrazioni e del rumore provenienti dall'instancabile corridore, lo avevano appunto denunciato per il reato di cui all'art. 659 cod. pen..

Questi, con la celerità che gli è propria, non ha perso tempo e senza passare per il vaglio della Corte di Appello si è rivolto direttamente alla Cassazione perché lo assolvesse da ogni colpa, sostenendo che le vibrazioni del proprio tapis roulant non provocassero un rumore tale da configurare disturbo.

Il ricorrente, inoltre e giustamente, lamentava che il Tribunale non aveva verificato se il presunto rumore costituisse disturbo per un numero indeterminato di persone.

L'inesistenza del disturbo non esclude il reato. Ma la mancanza di disturbo di più persone sì. Il ricorso del salutista inquilino è stato accolto e lo stesso è stato quindi assolto dai fatti imputatigli ma ciò non per la mancanza (di prova) dell'effettivo disturbo, bensì per l'incapacità del potenziale fastidio di recare disagio a più persone: i Supremi Giudici, infatti, ricordando una massima di una decina di anni addietro (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 40393/2004) hanno ribadito chela contravvenzione di cui all'art. 659 cod. pen., quale reato di pericolo, si consuma indipendentemente dall'effettivo verificarsi della condotta incriminata (il disturbo), poiché quel che occorre è "la sussistenza della idoneità del fatto a disturbare un numero indeterminato di persone" (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 14425 del 24/04/2014).

L'elemento fondante la contravvenzione in questione, quindi, non è il disturbo in quanto tale (esso può esistere o meno) ma la sua potenziale esistenza e soprattutto la sua capacità ad arrecar fastidio ad un numero indeterminato di persone.

Nel caso in esame il Tribunale, decidendo frettolosamente la questione, aveva in effetti omesso di accertare l'esistenza di tale potenzialità che la Cassazione ha invece escluso, senza il compimento di nessuna particolare indagine ma riscontrando un semplicissimo elemento di fatto: la mancanza di inquilini negli appartamenti attigui.

Ed invero solo l'appartamento sottostante era abitato (quello del denunciante), mentre, come si legge nella sentenza, "gli appartamenti adiacenti a quelli del ricorrente non erano abitati" (Cass. Pen., sent. n. 17725/2014): tale situazione rende di fatto impossibile quella "diffusività del rumore"che è elemento fondante del reato contestato ed in difetto del quale la contravvenzione non potrà essere addebitata.

Tanto rumore? per nulla. Ricordando quanto affermato giusto un mese prima, occorre ribadire infatti che "deve ricorrere una situazione di oggettiva e concreta idoneità dei rumori ad arrecare disturbo alla totalità o ad un gran numero di occupanti del medesimo edificio, oppure a quelli degli stabili prossimi: insomma ad una quantità considerevole di soggetti. Soltanto in tali casi potrà dirsi turbata o compromessa la quiete pubblica" (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 12939 del 19/03/2014). Ciò poiché "i rumori devono avere una tale diffusività che l'evento di disturbo sia potenzialmente idoneo ad essere risentito da un numero indeterminato di persone", come evidenziato qualche anno prima dalla stessa Cassazione (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 47298 del 29/11/2011).

Quindi concludendo, poiché "per affermare la sussistenza della contravvenzione di cui all'art. 659 c.p. è necessario procedere all'accertamento della natura dei rumori prodotti dal soggetto agente e alla lorodiffusività, che deve essere tale da far risultare gli stessi rumori idonei ad arrecare disturbo ad un numero rilevante di persone e non soltanto a chi ne lamenta il fastidio" (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 3348/1995) e considerato che nel caso in esame è avvenuto esattamente il contrario, in quanto non si è raggiunta la prova di tale diffusione ed anzi sono stati accertati elementi (la non occupazione degli appartamenti adiacenti a quello dell'imputato) che oggettivamente fanno ritenere sussistente una situazione opposta, non potrà condannarsi l'amante della corsetta domestica per i rumori pur potenzialmente producibili dal proprio tapis roulant, in quanto questi, ove presenti, disturberebbero un solo individuo e non quel necessario "numero rilevante di persone". (Vedi ancheSesso rumoroso? Meglio fare piano altrimenti si rischia una condanna per stalking)

Corte di Cassazione, sez. I Penale, 24 aprile 2014, n. 177

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Volete costruire una "pergo-tenda" sul vostro terrazzo? Installatela pure, tanto non è necessario il permesso di costruire.

Come è possibile installare una pergotenda in condominio senza problemi.

Volete costruire una "pergo-tenda" sul vostro terrazzo? Installatela pure, tanto non è necessario il permesso di costruire.

05/05/2014

di Avv. Gian Luca Ballabio

La fattispecie concreta. La proprietaria di un appartamento sito al pianoterra di un edificio ha realizzato, nel 2012, una struttura in legno su unterrazzo di livello dell'appartamento. La struttura era costituita da due pali dello spessore di 8,50 cm x 11,50 cm poggiati sul pavimento del terrazzo a livello e da quattro traverse con binario di scorrimento a telo in PVC della superficie di 15 mq, dell'altezza variabile da 2,80 m a 2,10 m, ancorata al sovrastante balcone e munita di una copertura rigida di 4 mq a riparo del telo retraibile.

Il Comune, però, ne ha ordinato la demolizione in quanto tale struttura era stata costruita in carenza del titolo abilitativo.

La proprietaria, quindi, ha proposto ricorso al T.A.R. che, a conclusione del giudizio di primo grado, ha affermato che la struttura "per le sue dimensioni, per la grandezza dei pali, per essere ancorata al suolo e al balcone sovrastante e per avere anche un'ulteriore copertura, a riparo del telo, potesse essere qualificata come 'pergotenda' ai sensi della circolare di Roma Capitale n. 19137 del 9 marzo 2012 e rientrasse nell'attività edilizia libera, ma riteneva che « la stessa, determinando una modifica dei prospetti e della sagoma, avrebbe richiesto il permesso di costruire o alternativamente la D.I.A. c.d. pesante, entrambi nella specie mancanti» (v. così, testualmente, l'appellata sentenza), affermando di conseguenza la legittimità dell'impugnato provvedimento di ripristino".

Il Tribunale, quindi, ha dichiarato la legittimità dei provvedimenti impugnati. Sentenza che è stata impugnata dalla ricorrente avanti al Consiglio di Stato.

La difesa della ricorrente. La ricorrente ha appellato la sentenza, per quanto qui interessa, perché, da un lato, era inesistente l'ancoraggio dei pali di sostegno della struttura al pavimento, dall'altro lato, perché non si era tenuto in considerazione la circostanza che l'opera costituisse 'pergotenda' ai sensi della circolare di Roma Capitale n. 19137 del 9 marzo 2012 e che pertanto fosse da ritenersi edilizia libera.

La circolare, infatti, prevede che non sia soggetto al previo rilascio del titolo abilitativo la «struttura di arredo, installata su pareti esterni dell'unità immobiliare di cui è ad esclusivo servizio, costituito da struttura leggera e amovibilie, caratterizzata da elementi in metallo o in legno di esigua sezione, coperta da telo anche retrattile, stuoie in canna o bambù o materiale in pellicola trasparente, priva di opere murarie e di pareti chiuse di qualsiasi genere, costituita da elementi leggeri, assemblati tra loro, tali da rendere possibile la loro rimozione previo smontaggio e non demolizione». (=>La tenda da sole: quando può considerarsi opera abusiva?)

La circostanza decisiva ai fini della controversia. Il Consiglio di Stato (Cons. Stato, sez. VI, sent.11 aprile 2014, n.1777) ha basato la propria decisione sull'elemento fattuale dellamancanza di ancoraggio dei pali di sostegno della struttura in esame al pavimento del terrazzo pertinenziale dell'appartamento dell'appellante, con conseguente facile amovibilità della struttura medesima. La struttura, infatti, "non configura né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o modificazione di un organismo edilizio, né l'alterazione del prospetto o della sagoma dell'edificio cui è connessa, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d'uso degli spazi esterni interessati, della sua facile e completa rimuovibilità, dell'assenza di tamponature verticale e della facile rimuovibilità della copertura orizzontale (addirittura retraibile a mezzo di motore elettrico)".

Alla luce di tali caratteristiche, quindi, il Collegio ha ritenuto di qualificare l'opera "alla stregua di arredo esterno, di riparo e protezione, funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all'appartamento cui accede, in quanto tale riconducibile agli interventi manutentivi non subordinati ad alcun titolo abilitativo ai sensi dell'art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001".

Pertanto, costituisce non un intervento di «ristrutturazione edilizia e/o cambio di destinazione d'uso da una categoria all'altra», ma una semplice intervento di natura manutentiva rientrante nell'attività edilizia c.d. libera. (Vedi anche: Realizzazione di un pergolato sul terrazzo. Quando può ritenersi abusivo?)

Pronunce giurisprudenziali affini. I principi sopra esposti sono alla base anche di altre sentenze del giudice amministrativo. In tema di tende, infatti, è stato ritenuto che "la tenda è più che amovibile nell'immediato ed avvolgibile in sé. La stessa è oggettivamente precaria e di carattere occasionale senza che ne risulti alcun aumento volumetrico di aspetto tridimensionale e stabile; la medesima sembra anche atteggiarsi come di utilità alla struttura principale quale pertinenza.

Per quanto riguarda invece il canale di scolo, a tutto concedere, lo stesso può definirsi come strumento di sostanziale manutenzione teso ad evitare infiltrazioni ed umidità. Ovviamente simili declinazioni lasciano salvi tutti i diritti di terzi in relazione ad eventuali vertenze privatistiche"(T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, sent. 16 maggio 2013, n. 468).

In un caso particolare, il giudice amministrativo ha osservato quanto segue: "è stata rimossa la preesistente tenda scorrevole, che, come risulta dalla documentazione fotografica in atti, era sostenuta da una struttura in alluminio (sia dalla foto depositata dai ricorrenti che dalla foto allegata all'atto di costituzione in giudizio del signor (omissis) si nota che l'intelaiatura in alluminio era estremamente modesta), ed è stata creata una struttura interamente in legno lamellare, costituita dacinque pilastri, ancorati con piastre in ferro al muretto che delimita l'area antistante il fabbricato, che sostengono, per mezzo di una trave orizzontale di collegamento, ventuno arcarecci (almeno così sembra risultare dalle foto perché dal preventivo di spesa, dalla fattura e dal documento di trasporto relativi ai materiali utilizzati allegati al ricorso risulta che gli arcarecci acquistati sono 24) assicurati al muro del fabbricato a mezzo di altra trave e apposite "monoscarpe in ferro" (dal preventivo di spesa pare inoltre dedursi che la copertura, al momento del sopralluogo comunale e della perizia depositata dal ricorrente ? in data 20 dicembre 2002 ancora non eseguita, sarebbe stata realizzata con telo in pvc 650 gr/mq. rinforzato; peraltro la copertura non è menzionata nella fattura né nel documento di trasporto). Esso integrava quindi effettivamente una tenda parasole, trattandosi di una struttura accessoria, facilmente amovibile, avente funzione di protezione dell'area sottostante. Simile struttura - secondo la opinione prevalente in giurisprudenza - non determina alcuna trasformazione urbanistico-edilizia e non richiede pertanto titolo edilizio (cfr. ad es. T.A.R. Toscana, sez. II, 24 luglio 1997 n. 470). Se quindi i ricorrenti si fossero limitati a sostituire il telo e gli elementi in alluminio "ammalorati", come comunicato al comune, effettivamente non avrebbero dovuto munirsi di titolo edilizio" (T.A.R., Lazio, Latina, sez. I, sent. 19 gennaio 2007, n. 44).

Conclusione. Dall'esame della giurisprudenza sopra richiamata emerge come l'attività edilizia libera è limitata a casi che presentano caratteristiche ben precise quali:

la mancata creazione o modificazione di un organismo edilizio;
la rimuovibilità e la "neutralità" rispetto al prospetto, alla sagoma e alla destinazione d'uso.

Fonte : condominioweb.com

Ok alla piscina in zona agricola, purchè di piccole dimensioni CdS: è necessario che ci sia un vincolo pertinenziale con la casa e che non si alteri l’assetto del territorio di Paola Mammarella Letto 10486 volte 02/05/2014 - Una piscina di modeste dimensioni può essere realizzata in zona agricola a patto che si dimostri il suo vincolo pertinenziale con l’abitazione principale e che l’opera non alteri l’assetto del territorio. Ok alla piscina in zona agricola, purchè di piccole dimensioni Notizie correlate Per la veranda provvisoria non servono permessi edilizi 24/04/2014 Per la veranda provvisoria non servono permessi edilizi Urbanistica, il Comune non ha potere di veto automatico 16/04/2014 Urbanistica, il Comune non ha potere di veto automatico Terre da scavo, le Regioni non possono semplificarne l'uso 07/04/2014 Terre da scavo, le Regioni non possono semplificarne l'uso Subappalti, le imprese che li realizzano vanno indicate subito 02/04/2014 Subappalti, le imprese che li realizzano vanno indicate subito Abusi edilizi, prima di demolirli va valutata la multa 31/03/2014 Abusi edilizi, prima di demolirli va valutata la multa È arrivato a questa conclusione il Consiglio di Stato, che con la sentenza 1951/2014 si è pronunciato sul caso di un ricorso presentato contro la concessione edilizia che aveva permesso la realizzazione di una piscina e dei vani tecnici ad essa collegati. Secondo il CdS, la realizzazione di una piscina prefabbricata, di dimensioni modeste rispetto all’edificio a destinazione residenziale situato in zona agricola di cui fa parte, rientra tra le pertinenze. Perché ciò sia possibile, sottolinea il Consiglio di Stato, è necessario accertare il vincolo pertinenziale con l’abitazione e verificare che non venga alterato l’assetto del territorio. Sulla base di queste considerazioni, la realizzazione della piscina è stata considerata simile ad un riempimento, rientrante tra gli interventi di sistemazione del terreno. Il CdS ha inoltre affermato che la realizzazione dei vani tecnici è sempre possibile e che quindi l’intervento non ha mutato gli indici di copertura né ha provocato un aumento del carico urbanistico. Contro il soggetto che aveva realizzato la piscina non è stato quindi preso nessun provvedimento.

Ok alla piscina in zona agricola, purchè di piccole dimensioni

CdS: è necessario che ci sia un vincolo pertinenziale con la casa e che non si alteri l’assetto del territorio

di Paola Mammarella

02/05/2014 - Una piscina di modeste dimensioni può essere realizzata in zona agricola a patto che si dimostri il suo vincolo pertinenziale con l’abitazione principale e che l’opera non alteri l’assetto del territorio.

Ok alla piscina in zona agricola, purchè di piccole dimensioni

È arrivato a questa conclusione il Consiglio di Stato, che con la sentenza 1951/2014 si è pronunciato sul caso di un ricorso presentato contro la concessione edilizia che aveva permesso la realizzazione di una piscina e dei vani tecnici ad essa collegati.

Secondo il CdS, la realizzazione di una piscina prefabbricata, di dimensioni modeste rispetto all’edificio a destinazione residenziale situato in zona agricola di cui fa parte, rientra tra le pertinenze.

Perché ciò sia possibile, sottolinea il Consiglio di Stato, è necessario accertare il vincolo pertinenziale con l’abitazione e verificare che non venga alterato l’assetto del territorio.

Sulla base di queste considerazioni, la realizzazione della piscina è stata considerata simile ad un riempimento, rientrante tra gli interventi di sistemazione del terreno.

Il CdS ha inoltre affermato che la realizzazione dei vani tecnici è sempre possibile e che quindi l’intervento non ha mutato gli indici di copertura né ha provocato un aumento del carico urbanistico.

Contro il soggetto che aveva realizzato la piscina non è stato quindi preso nessun provvedimento.

FONTE : EDILPORTALE.COM

Riforma della PA, ecco tutte le semplificazioni per l’edilizia

Moduli standard per il permesso di costruire e la Scia, nessun obbligo di iscrizione alle Camere di Commercio e sanzioni sulle liti temerarie

di Paola Mammarella

05/05/2014 - Unificazione e standardizzazione della modulistica in materia di edilizia e ambiente, eliminazione dell’obbligo di iscriversi alle camere di commercio, modifica del Codice Appalti e sanzioni più pesanti per le liti temerarie.

Riforma della PA, ecco tutte le semplificazioni per l’edilizia

Sono questi i capisaldi della riforma della Pubblica Amministrazione annunciata in Consiglio dei Ministri dal premier Matteo Renzi per tagliare gli sprechi e semplificare le procedure a carico di cittadini e imprese.

Prima che i provvedimenti approdino in Parlamento, ci sarà tempo fino al 30 maggio per proporre suggerimenti, critiche e proposte alternative all’indirizzo e-mailrivoluzione@governo.it.

Ma vediamo in dettaglio in cosa consisteranno le modifiche annunciate dal Presidente del Consiglio.

Modelli standard in edilizia
Dato che, come sottolineato dal Ministro per la Semplificazione, Maria Anna Madia, l’edilizia è uno deisettori col maggior numero di procedure complicate e di norme spesso in contrasto tra loro, saranno predisposti modelli unici per la richiesta del permesso di costruire e la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia).

I modelli saranno disponibili sia in formato cartaceo che in modalità online, e garantiranno un margine di flessibilità per adattarsi alle diverse norme regionali (Leggi Tutto).

Dopo questo primo passo e dopo l’approvazione della riforma costituzionale, in base alla quale il governo del territorio diventerà di esclusiva competenza dello Stato, potrebbe inoltre arrivare il Regolamento edilizio unico nazionale, che eliminerebbe la moltitudine di autorizzazioni necessarie per il completamento di una infrastruttura, ma soprattutto la sovrapposizione tra i diversi enti interessati.

Per semplificare l’iter da seguire nelle autorizzazioni delle opere, ci sarà infine l’accorpamento delle Soprintendenze in modo da abbattere i costi ed evitare le sovrapposizione tra diversi enti.

Iscrizione alle Camere di Commercio
Con la riforma annunciata da Renzi, per chi intende iniziare un’attività potrebbe venir meno l’obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio.

Si tratta di un risparmio in termini di tempi e costi che coinvolgerà le imprese di tutti i settori. Al momento, infatti, il legale rappresentante deve iscrivere l’azienda e ottenere un numero di iscrizione che, dopo trenta giorni dall’iscrizione, va indicato in tutti i documenti commerciali.
Ci sono poi diversi oneri, come la tassa di concessione governativa, i diritti di segreteria e le imposte di bollo, ma anche la tassa annuale di iscrizione, la bollatura dei libri sociali e contabili.

Modifica al Codice Appalti e liti temerarie
Il Presidente del Consiglio ha inoltre sottolineato l’importanza di snellire l’iter per la realizzazione delle opere pubbliche, in modo da attrarre capitali privati per progetti in project financing.

Per evitare di scoraggiare i potenziali investitori con prospettive di ricorsi, allungamento dei tempi e aumento dei costi stimati, si dovrà passare da una serie di modifiche al Codice dei Contratti Pubblici in modo da avere un riferimento normativo certo.

Si inseriscono in quest’ottica le sanzioni più pesanti per le liti temerarie. Si tratta di tutti quei casi in cui si fa ricorso con mala fede e colpa grave, cioè consapevoli del proprio torto e con l’obiettivo di ritardare i tempi dell’aggiudicazione.

FONTE : EDILPORTALE.COM

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venerdì 2 maggio 2014

La veranda è legittima solamente se la chiusura non sporge dal balcone

Realizzazione di una veranda: come avere la certezza assoluta che nessun condomino possa opporsi

La veranda è legittima solamente se la chiusura non sporge dal balcone

29/04/2014

di Avv. Alessandro Gallucci

La veranda, secondo il significato comune del termine, altro non è che una terrazza o un balcone coperto, cinti di vetrate “realizzate con profilati d'acciaio normali o in ferrofinestra o in lega leggera anodizzata” (http://www.treccani.it/vocabolario/veranda/).

In un condominio, ogni condomino ha diritto direalizzare liberamente una veranda sul proprio balcone purché:

a) l'opera sia in regola con le necessarie autorizzazioni urbanistiche;

b) anche in presenza della condizioni di cui al punto precedente, ciò non sia vietato (o sottoposto ad autorizzazione) dal regolamento condominiale;

c) in ogni caso la veranda non alteri (ossia peggior in senso negativo) il decoro architettonico dell'edificio.

La realizzazione della veranda, inoltre, dev'essere sempre comunicata all'amministratore, trattandosi di opera su parte di proprietà esclusiva di cui all'art. 1122 c.c.

In buona sostanza per avere la certezza assoluta che nessun condomino possa opporsi o comunque contestare l'opera sarebbe utile ottenere l'autorizzazione scritta a tutti gli interessati prim'ancora dell'inizio dei lavori.

Vale comunque la pena ricordare che chi realizza una veranda dopo che ne sono state realizzate altre, non potrà certo vedersi accusato d'aver alterato il decoro dell'edificio, poiché evidentemente l'alterazione ha cause ben più lontane.

Oltre a questi aspetti è bene tenerne a mente un altro aspetto che alle volte è sottovalutato: la veranda dev'essere realizzata facendo in modo che rispetti le distanze dalle finestre e quindi che non vi sia violazione del così detto diritto di veduta.

In tal senso la Cassazione con la sentenza n. 7269 del 27 marzo 2014 ha ricordato che “il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c., nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e appiombo del proprietario del balcone sovrastante; è invece soggetto alla normativa sulle distanze quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone.

(Veranda senza concessione edilizia: si rischia l'arresto.)

Ciò perché, ha proseguito la Corte motivando la propria affermazione di principio, “tra le normali facoltà attribuite al titolare della veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone è compresa senz'altro quella di inspicere e prospicere in avanti ed appiombo, ma non quella di sogguardate verso l'interno della sottostante proprietà coperta dalla soglia del balcone, non potendo trovare tutela, salvo che non esista al riguardo una specifica disciplina negoziale, la sua pretesa di esercitare la veduta con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto (cfr. Cass. n. 13012/2000) (Cass. 27 marzo 2014, n. 7269).

Insomma guardare d'avanti e verso il basso è un diritto, mettere il naso negli affari altrui fino al punto da avere il diritto di guardare nel balcone altrui sottoposto, no.

Fonte : condominioweb.com