Nessun dubbio sulla natura condominiale del giardino se a dirlo sono gli atti d’acquisto, le tabelle e i testimoni
03/01/2014
di Alessandro Gallucci
Quali sono i beni condominiali?
L’art. 1117 c.c. ne contiene un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa, anche dopo l’entrata in vigore della riforma del condomino.
Se l’art. 1117 c.c. non basta per individuarli, come fare?
Al riguardo è utile rammentare quanto affermato dalla Corte di Cassazione. Secondo i giudici di piazza Cavour, che varie volte si sono espressi in questo modo “ affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso” (così, ex multis, Cass. 21 dicembre 2007 n. 27145).
Resta, poi, sovrano il contenuto dei così detti titoli (atti d’acquisto o regolamenti contrattuali).
Si badi: per quanto in molte pronunce si afferma che i titoli sono in gradi vincere “la presunzione di condominialità” di un bene le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che la “locuzione « presunzione di condominialità» ex art. 1117 c.c. debba essere intesa in modo atecnico ed improprio per cui i beni indicati nella norma codicistica sarebbero comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo idoneo (regolamento contrattuale, atti di acquisto delle singole unità immobiliari, usucapione ecc.) (Cass., SS.UU. civ., n. 7449/1993). Tornado ai beni condominiali esempio, classico e plastico, di bene non inserito nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c. ed intorno al quale spesso si litiga è il giardino antistante o retrostante l’edificio: bene comune o pertinenza delle singole unità immobiliari.
La risposta non può prescindere da un esame dei luoghi e dei documenti.
In una recente sentenza la Corte di Cassazione ha affermato che “ al di là delle oggettive risultanze documentali verificate negli atti di alienazione degli immobili (leggasi atti d’acquisto n.d.A.), il giudice di appello si è conformato al condivisibile principio già espresso dalla giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 14528 del 2000), alla stregua del quale deve considerarsi ammissibile una pertinenza in comunione al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa, dal momento che l'asservimento reciproco del bene comune (accessorio) consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare i beni accessori comuni a favore delle rispettive proprietà esclusive (beni principali)” (Cass. 5 dicembre 2013, n. 27302).
Vale la pena evidenziare un aspetto: come accadde nel 2000, con riferimento ad una parte comune (nel caso di specie il giardino) non si parla semplicemente di bene funzionale e strumentale alle unità immobiliari ma di pertinenze; queste, per definizione, sono “ le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa” (art. 817, primo comma, c.c.). Non solo servizio ma anche ornamento, un qualcosa in più della mera relazione tra principale ed accessorio.
Che la Corte di Cassazione intenda allargare il novero delle cose comuni non solamente alle cose funzionali ma anche a quelle ornamentali? Così fosse anche la piscina dovrebbe, in mancanza di indicazioni scritte, essere considerata sempre e comunque bene condominiale.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
mercoledì 8 gennaio 2014
Edificio in condominio “senza condominio”: che cosa fare quando bisogna prendere delle decisioni importanti?
Edificio in condominio “senza condominio”: che cosa fare quando bisogna prendere delle decisioni importanti?
03/01/2014
di Alessandro Gallucci
Non ci sono dati certi ma la realtà quotidiana ci parla di tanti, tantissimi condominii che non superano nove, dieci partecipanti che (nonostante gli obblighi di legge per quelle compagini con almeno nove condomini, cfr. art. 1129, primo comma, c.c.) non hanno un amministratore, ma non solo: si tratta di compagini gestite in modo completamente anarchico.
Quel condominio “senza condominio” di cui si parla nel titolo altro non è che la compagine che pur esistendo non s’è mai stata gestita come imporrebbe la legge.
In questi contesti, solitamente, un condomino volenteroso paga le bollette, chiedendo ai suoi vicini le somme per farlo, si occupa della piccola manutenzione o comunque chiama mestieranti d’ogni genere o chiede alle ditte di eseguire i lavori senza particolari attenzioni alle norme. Il tutto, solitamente, condito dalla classica divisione dei costi in parti uguali.
Queste situazioni possono andare avanti per anni senza particolari intoppi. Accade, poi, che il palazzo necessita di interventi più consistenti, insomma di essere sottoposta alla ben nota manutenzione straordinaria; ed è li che, l’armonia lascia spazio a tensioni e complicazioni.
Che cosa fare in questi casi?
A dire il vero la tensione può sorgere anche solamente per il disinteresse di uno o più condomini verso le parti comuni. In buona sostanza le soluzioni che andremo ad indicare è auspicabile siano poste in essere fin dalla nascita del condominio.
Proprio da quest’ultimo punto è bene partire.
Nascita del condominio
Il condominio non è un’associazione, una fondazione o una società: il condominio è una situazione di fatto riconosciuta a livello giuridico, il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) e parti comuni funzionali al godimento delle prime.
In questo contesto “ il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Il condominio, quindi, esiste fin dal momento in cui ci sono due proprietari. Stando così le cose è questo il momento in cui è necessario formalizzarne l’esistenza anche a livello fiscale.
Il condominio deve richiedere il codice fiscale e se non lo si fa i responsabili ( ergo i condomini) rischiano sanzioni (cfr. art. 13 d.p.r. n. 605/73).
In buona sostanza siccome il condominio esiste fin da subito e siccome le decisioni riguardanti le parti comuni devono essere prese in assemblea (salvo il caso dell’accordo tra tutti), se la gestione non va, o meglio proprio per farla andare sempre bene, è utile che si faccia tutto secondo le ordinarie regole.
Carta e penna e convocazione dell’assemblea (anche da parte di ciascun condomino se non v’è amministratore) nei modi e nei termini di cui all’art. 66 disp. att. c.c. A maggior ragione se devono essere prese decisioni economicamente rilevanti.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
03/01/2014
di Alessandro Gallucci
Non ci sono dati certi ma la realtà quotidiana ci parla di tanti, tantissimi condominii che non superano nove, dieci partecipanti che (nonostante gli obblighi di legge per quelle compagini con almeno nove condomini, cfr. art. 1129, primo comma, c.c.) non hanno un amministratore, ma non solo: si tratta di compagini gestite in modo completamente anarchico.
Quel condominio “senza condominio” di cui si parla nel titolo altro non è che la compagine che pur esistendo non s’è mai stata gestita come imporrebbe la legge.
In questi contesti, solitamente, un condomino volenteroso paga le bollette, chiedendo ai suoi vicini le somme per farlo, si occupa della piccola manutenzione o comunque chiama mestieranti d’ogni genere o chiede alle ditte di eseguire i lavori senza particolari attenzioni alle norme. Il tutto, solitamente, condito dalla classica divisione dei costi in parti uguali.
Queste situazioni possono andare avanti per anni senza particolari intoppi. Accade, poi, che il palazzo necessita di interventi più consistenti, insomma di essere sottoposta alla ben nota manutenzione straordinaria; ed è li che, l’armonia lascia spazio a tensioni e complicazioni.
Che cosa fare in questi casi?
A dire il vero la tensione può sorgere anche solamente per il disinteresse di uno o più condomini verso le parti comuni. In buona sostanza le soluzioni che andremo ad indicare è auspicabile siano poste in essere fin dalla nascita del condominio.
Proprio da quest’ultimo punto è bene partire.
Nascita del condominio
Il condominio non è un’associazione, una fondazione o una società: il condominio è una situazione di fatto riconosciuta a livello giuridico, il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) e parti comuni funzionali al godimento delle prime.
In questo contesto “ il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Il condominio, quindi, esiste fin dal momento in cui ci sono due proprietari. Stando così le cose è questo il momento in cui è necessario formalizzarne l’esistenza anche a livello fiscale.
Il condominio deve richiedere il codice fiscale e se non lo si fa i responsabili ( ergo i condomini) rischiano sanzioni (cfr. art. 13 d.p.r. n. 605/73).
In buona sostanza siccome il condominio esiste fin da subito e siccome le decisioni riguardanti le parti comuni devono essere prese in assemblea (salvo il caso dell’accordo tra tutti), se la gestione non va, o meglio proprio per farla andare sempre bene, è utile che si faccia tutto secondo le ordinarie regole.
Carta e penna e convocazione dell’assemblea (anche da parte di ciascun condomino se non v’è amministratore) nei modi e nei termini di cui all’art. 66 disp. att. c.c. A maggior ragione se devono essere prese decisioni economicamente rilevanti.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
Rete fognaria inadeguata. È possibile negare il permesso di costruire?
Rete fognaria inadeguata. È possibile negare il permesso di costruire?
07/01/2014
Avv. Gian Luca Ballabio
(T.A.R. Sardegna, sez. II, sent. 23 ottobre 2013, n. 664)
Il ricorrente è proprietario di un lotto di terreno intercluso all’interno di una lottizzazione di 150 costruzioni realizzata da una società immobiliare che ha frazionato l’area, venduto i lotti e realizzato le infrastrutture, e che nel suo complesso è pressoché integralmente edificata; il lotto del ricorrente è uno di quelli residui non ancora edificati.
Il proprietario, pertanto, aveva presentato “domanda di concessione edilizia per realizzare sul proprio lotto un fabbricato trifamiliare di civile abitazione”.
Il Comune, però, ha negato il rilascio del titolo abilitativo poiché “l’area interessata dall’istanza di concessione ad edificare è sprovvista di piani attuativi e non risulta possibile il rilascio di concessione diretta in quanto lo stato di urbanizzazione di fatto riscontrabile non soddisfa pienamente le finalità proprie del piano attuativo mancando le aree pubbliche per standards urbanistici, la pubblica viabilità e una efficiente rete di raccolta dei liquami fognari con idoneo impianto di depurazione". Il T.A.R. adito ha ritenuto legittimo tale diniego.
I lotti “interclusi”. Il ricorrente si è opposto al diniego dell’amministrazione richiamando la giurisprudenza relativa ai cc.dd. lotti interclusi che si realizzano, “secondo una preferibile rigorosa impostazione, allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente:
sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29 gennaio 2008, n. 268; sez. V, 3 marzo 2004, n. 1013)” (Cons. St., sez. IV , sent. 10 giugno 2010, n. 3699)
Perché è stata richiamata questa nozione? Per i progetti edilizi ampi e complessi il P.R.G deve essere attuato attraverso la predisposizione di strumenti urbanistici di dettaglio (i piani attuativi) che consentono di inserire all’interno del territorio comunale tali progetti al fine di razionalizzare gli spazi e i servizi (es. parcheggi, fognature, spazi publici attrezzati) necessari alla loro corretta fruizione da parte della collettività. In tali casi, infatti, l’intervento diretto attuato attraverso il rilascio di singoli titoli abilitativi causerebbe degli effetti negativi al “territorio”.
Questa regola, però, è stata attenuata dalla giurisprudenza che in più di una occasione ha dichiarato che qualora il fondo debba ritenersi intercluso è possibile, anzi consigliabile, procedere all’“intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico” (cfr. Cons. St., sez. IV, 29 gennaio 2008, n. 268; sez. V, 3 marzo 2004, n. 1013).
Nel caso in esame, quindi, il ricorrente tentava di ottenere l’applicazione di questo principio affinché potesse realizzare il proprio fabbricato “svincolandosi” dall’intera zona lottizzata che presentava una serie di numerosi problemi.
Secondo l’insegnamento giurisprudenziale, infatti, “una concessione edilizia può essere rilasciata anche in assenza del piano attuativo pur richiesto dalle norme di piano regolatore quando in sede istruttoria l'Amministrazione abbia accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato, vi è già stata, cioè, una pressoché completa edificazione dell'area (come nell'ipotesi del lotto residuale ed intercluso), e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione; pertanto, si può prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo, in pratica, nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti (C.d.S., V, 5 dicembre 2012, n. 6229; 5 ottobre 2011, n. 5450; IV, 1° agosto 2007, n. 4276; 21 dicembre 2006, n. 7769) (Cons. St., sez. V, sent. 31 ottobre 2013, n. 5251).
La decisione del T.A.R. Sardegna. Le argomentazioni del ricorrente “pur condivisibili in termini generali, e anche a prescindere da ogni considerazione in ordine alla pure contestata adeguatezza delle strade e di idonei spazi pubblici, non possono trovare riscontro favorevole dal Tribunale attesa la clamorosa carenza nell’ambito” lottizzazione “di un’opera di urbanizzazione (la rete fognaria) che, avuto anche riguardo alla delicatezza e al particolare pregio ambientale del sito, avrebbe dovuto costituire conditio sine qua non per l’attuazione della lottizzazione”.
Il Collegio, inoltre, ha anche sottolineato l’importanza fondamentale del ruolo dell’amministrazione che nel caso in esame aveva consentito la realizzazione disorganica ed eccessiva di ben 150 fabbricati.
Pertanto essa “non può limitarsi a pretendere che i proprietari dei residui lotti non edificati – verosimilmente nel disinteresse di coloro che hanno già edificato - propongano dei piani attuativi estesi a tutta la comunione immobiliare, ma dovrà anche farsi parte attiva nella soluzione del problema del progressivo recupero della legittimità della lottizzazione, se del caso anche attraverso la predisposizione di piani attuativi ad iniziativa pubblica, per realizzare una primaria e ormai imprescindibile opera di urbanizzazione, verificando nell’occasione, se del caso ponendovi rimedio, l’adeguatezza e l’idoneità delle altre opere di urbanizzazione già esistenti”.
Conclusione. Le censure del ricorrente, quindi, non hanno trovato accoglimento a causa della “carenza delle opere di urbanizzazione primaria alla quale, ovviamente, non può sopperirsi con la mera previsione di un ulteriore ennesimo impianto individuale di discarica a dispersione”.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
(T.A.R. Sardegna, sez. II, sent. 23 ottobre 2013, n. 664)
Il ricorrente è proprietario di un lotto di terreno intercluso all’interno di una lottizzazione di 150 costruzioni realizzata da una società immobiliare che ha frazionato l’area, venduto i lotti e realizzato le infrastrutture, e che nel suo complesso è pressoché integralmente edificata; il lotto del ricorrente è uno di quelli residui non ancora edificati.
Il proprietario, pertanto, aveva presentato “domanda di concessione edilizia per realizzare sul proprio lotto un fabbricato trifamiliare di civile abitazione”.
Il Comune, però, ha negato il rilascio del titolo abilitativo poiché “l’area interessata dall’istanza di concessione ad edificare è sprovvista di piani attuativi e non risulta possibile il rilascio di concessione diretta in quanto lo stato di urbanizzazione di fatto riscontrabile non soddisfa pienamente le finalità proprie del piano attuativo mancando le aree pubbliche per standards urbanistici, la pubblica viabilità e una efficiente rete di raccolta dei liquami fognari con idoneo impianto di depurazione". Il T.A.R. adito ha ritenuto legittimo tale diniego.
I lotti “interclusi”. Il ricorrente si è opposto al diniego dell’amministrazione richiamando la giurisprudenza relativa ai cc.dd. lotti interclusi che si realizzano, “secondo una preferibile rigorosa impostazione, allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente:
sia l’unica a non essere stata ancora edificata;
si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.
In sintesi, si consente l’intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico (cfr. Cons. St., sez. IV, 29 gennaio 2008, n. 268; sez. V, 3 marzo 2004, n. 1013)” (Cons. St., sez. IV , sent. 10 giugno 2010, n. 3699)
Perché è stata richiamata questa nozione? Per i progetti edilizi ampi e complessi il P.R.G deve essere attuato attraverso la predisposizione di strumenti urbanistici di dettaglio (i piani attuativi) che consentono di inserire all’interno del territorio comunale tali progetti al fine di razionalizzare gli spazi e i servizi (es. parcheggi, fognature, spazi publici attrezzati) necessari alla loro corretta fruizione da parte della collettività. In tali casi, infatti, l’intervento diretto attuato attraverso il rilascio di singoli titoli abilitativi causerebbe degli effetti negativi al “territorio”.
Questa regola, però, è stata attenuata dalla giurisprudenza che in più di una occasione ha dichiarato che qualora il fondo debba ritenersi intercluso è possibile, anzi consigliabile, procedere all’“intervento costruttivo diretto purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo, allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l’ente pubblico” (cfr. Cons. St., sez. IV, 29 gennaio 2008, n. 268; sez. V, 3 marzo 2004, n. 1013).
Nel caso in esame, quindi, il ricorrente tentava di ottenere l’applicazione di questo principio affinché potesse realizzare il proprio fabbricato “svincolandosi” dall’intera zona lottizzata che presentava una serie di numerosi problemi.
Secondo l’insegnamento giurisprudenziale, infatti, “una concessione edilizia può essere rilasciata anche in assenza del piano attuativo pur richiesto dalle norme di piano regolatore quando in sede istruttoria l'Amministrazione abbia accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato, vi è già stata, cioè, una pressoché completa edificazione dell'area (come nell'ipotesi del lotto residuale ed intercluso), e si trova in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione; pertanto, si può prescindere dalla lottizzazione convenzionata prescritta dalle norme di piano solo, in pratica, nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione stessa, ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti (C.d.S., V, 5 dicembre 2012, n. 6229; 5 ottobre 2011, n. 5450; IV, 1° agosto 2007, n. 4276; 21 dicembre 2006, n. 7769) (Cons. St., sez. V, sent. 31 ottobre 2013, n. 5251).
La decisione del T.A.R. Sardegna. Le argomentazioni del ricorrente “pur condivisibili in termini generali, e anche a prescindere da ogni considerazione in ordine alla pure contestata adeguatezza delle strade e di idonei spazi pubblici, non possono trovare riscontro favorevole dal Tribunale attesa la clamorosa carenza nell’ambito” lottizzazione “di un’opera di urbanizzazione (la rete fognaria) che, avuto anche riguardo alla delicatezza e al particolare pregio ambientale del sito, avrebbe dovuto costituire conditio sine qua non per l’attuazione della lottizzazione”.
Il Collegio, inoltre, ha anche sottolineato l’importanza fondamentale del ruolo dell’amministrazione che nel caso in esame aveva consentito la realizzazione disorganica ed eccessiva di ben 150 fabbricati.
Pertanto essa “non può limitarsi a pretendere che i proprietari dei residui lotti non edificati – verosimilmente nel disinteresse di coloro che hanno già edificato - propongano dei piani attuativi estesi a tutta la comunione immobiliare, ma dovrà anche farsi parte attiva nella soluzione del problema del progressivo recupero della legittimità della lottizzazione, se del caso anche attraverso la predisposizione di piani attuativi ad iniziativa pubblica, per realizzare una primaria e ormai imprescindibile opera di urbanizzazione, verificando nell’occasione, se del caso ponendovi rimedio, l’adeguatezza e l’idoneità delle altre opere di urbanizzazione già esistenti”.
Conclusione. Le censure del ricorrente, quindi, non hanno trovato accoglimento a causa della “carenza delle opere di urbanizzazione primaria alla quale, ovviamente, non può sopperirsi con la mera previsione di un ulteriore ennesimo impianto individuale di discarica a dispersione”.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
L’amministratore ha il diritto-dovere d’agire d’ufficio per far rimuovere verande e sgomberare parti comuni
L’amministratore ha il diritto-dovere d’agire d’ufficio per far rimuovere verande e sgomberare parti comuni
07/01/2014
di Alessandro Gallucci
Quando vi sono delle cause condominiali nelle quali l’amministratore agisce d’ufficio, ossia senza preventiva autorizzazione assembleare, una delle prime contestazioni che si avanzano è legata al difetto di legittimazione attiva.
Detta diversamente e fuori dal linguaggio giuridico: le controparti del condominio (siano esse condomini o terzi) fanno notare al giudice che l’amministratore ha attivato il giudizio pur essendo sprovvisto del potere di farlo.
Chiaramente questa eccezione viene avanzata se si ravvisano gli estremi per poter fare: eccepire la carenza di legittimazione giusto per farlo (es. in giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.) non ha senso ed è indice di impreparazione o, forse peggio, di azione dilatoria.
Ciò detto entriamo nello specifico dando così una spiegazione anche al titolo di questo articolo.
In un’articolata causa risolta dalla Suprema Corte di Cassazione con al sentenza n. 26849 del 29 novembre 2013, s’è nuovamente affrontato il tema della legittimazione attiva dell’amministratore di condominio in relazione al concetto di atti conservativi.
In sostanza: per quali motivi l’amministratore può far causa ad un condomino (o ad un terzo) al fine di conservare lo stato di fatto e di diritto dell’immobile da egli gestito?
La Corte nomofilattica, nella pronuncia in esame, ha precisato che il riferimento agli artt. 1130 n. 4 e 1131 c.c. riguarda quelli in vigore prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio (le vecchie norme si applicano a tutte le cause iniziate prime del 18 giugno 2013).
Ai fini pratici, c’è da dire, cambia poco: sul punto le norme sono sostanzialmente invariate.
Nel caso di specie l’amministratore richiedeva la rimozione di una veranda, installata su un balcone, che rovinava l’estetica dell’edificio oltre che la rimozione di alcuni beni da uno scantinato condominiale e di un motore frigorifero da una parte comune.
Le controparti del condominio, fin dal primo grado, chiedevano venisse accertata la carenza di legittimazione attiva dell’amministratore in quanto lo stesso aveva agito senza mandato assembleare. Nel grado di appello si vendevano data ragione in relazione a quelle riguardanti lo scantinato.
La Corte di Cassazione, che ha posto la parola fine alla contesta, ha ritenuto queste doglianze infondate e, come si dice in gergo, cassato con rinvio la sentenza per le parti ritenute illegittime.
Non è stato così per le vetrate. In particolare – si legge in sentenza – con riguardo alla suddetta azione relativa alle vetrine, è stato affermato (cfr. Cass. n. 9378 del 1997; Cass. n. 24391 del 2008 e, da ultimo, Cass. n. 14626 del 2010) che, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 c.c. ("ratione temporis" applicabili, nella versione antecedente alla novellazione intervenuta per effetto della legge 11 dicembre 2012, n. 220), l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di aperture abusive eseguite, sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto a conservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio”.
Diverso il discorso per lo scantinato, o meglio su questo aspetto la Cassazione ha rilevato una incongruenza della sentenza impugnata.
Come per l’azione relativa alla vetrata, infatti, si legge in sentenza,“ si sarebbe dovuta riconoscere finalità conservativa alle azioni volte al recupero dei locali cantinati e allo sgombero, da un altro vano, della cella frigorifera, poiché - sempre in consonanza con la condivisibile giurisprudenza precedente di questa Corte (cfr., di recente, Cass. n. 16230 del 2011 e Cass. n. 1768 del 2012) - l'amministratore del condominio è pienamente legittimato ad agire - in via autonoma - per ottenere il rilascio di un immobile condominiale (così come la liberazione dallo stesso da eventuali beni mobili illegittimamente depositativi), attesa la natura personale dell'azione, poiché il recupero del bene (e la sua completa disponibilità materiale conseguente allo sgombero di eventuali impedimenti) deve ritenersi essenziale per l'ulteriore fruizione dello stesso bene da parte di tutti i condomini” (Cass. 29 novembre 2013, n. 26849).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
07/01/2014
di Alessandro Gallucci
Quando vi sono delle cause condominiali nelle quali l’amministratore agisce d’ufficio, ossia senza preventiva autorizzazione assembleare, una delle prime contestazioni che si avanzano è legata al difetto di legittimazione attiva.
Detta diversamente e fuori dal linguaggio giuridico: le controparti del condominio (siano esse condomini o terzi) fanno notare al giudice che l’amministratore ha attivato il giudizio pur essendo sprovvisto del potere di farlo.
Chiaramente questa eccezione viene avanzata se si ravvisano gli estremi per poter fare: eccepire la carenza di legittimazione giusto per farlo (es. in giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.) non ha senso ed è indice di impreparazione o, forse peggio, di azione dilatoria.
Ciò detto entriamo nello specifico dando così una spiegazione anche al titolo di questo articolo.
In un’articolata causa risolta dalla Suprema Corte di Cassazione con al sentenza n. 26849 del 29 novembre 2013, s’è nuovamente affrontato il tema della legittimazione attiva dell’amministratore di condominio in relazione al concetto di atti conservativi.
In sostanza: per quali motivi l’amministratore può far causa ad un condomino (o ad un terzo) al fine di conservare lo stato di fatto e di diritto dell’immobile da egli gestito?
La Corte nomofilattica, nella pronuncia in esame, ha precisato che il riferimento agli artt. 1130 n. 4 e 1131 c.c. riguarda quelli in vigore prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio (le vecchie norme si applicano a tutte le cause iniziate prime del 18 giugno 2013).
Ai fini pratici, c’è da dire, cambia poco: sul punto le norme sono sostanzialmente invariate.
Nel caso di specie l’amministratore richiedeva la rimozione di una veranda, installata su un balcone, che rovinava l’estetica dell’edificio oltre che la rimozione di alcuni beni da uno scantinato condominiale e di un motore frigorifero da una parte comune.
Le controparti del condominio, fin dal primo grado, chiedevano venisse accertata la carenza di legittimazione attiva dell’amministratore in quanto lo stesso aveva agito senza mandato assembleare. Nel grado di appello si vendevano data ragione in relazione a quelle riguardanti lo scantinato.
La Corte di Cassazione, che ha posto la parola fine alla contesta, ha ritenuto queste doglianze infondate e, come si dice in gergo, cassato con rinvio la sentenza per le parti ritenute illegittime.
Non è stato così per le vetrate. In particolare – si legge in sentenza – con riguardo alla suddetta azione relativa alle vetrine, è stato affermato (cfr. Cass. n. 9378 del 1997; Cass. n. 24391 del 2008 e, da ultimo, Cass. n. 14626 del 2010) che, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 c.c. ("ratione temporis" applicabili, nella versione antecedente alla novellazione intervenuta per effetto della legge 11 dicembre 2012, n. 220), l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di aperture abusive eseguite, sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto a conservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio”.
Diverso il discorso per lo scantinato, o meglio su questo aspetto la Cassazione ha rilevato una incongruenza della sentenza impugnata.
Come per l’azione relativa alla vetrata, infatti, si legge in sentenza,“ si sarebbe dovuta riconoscere finalità conservativa alle azioni volte al recupero dei locali cantinati e allo sgombero, da un altro vano, della cella frigorifera, poiché - sempre in consonanza con la condivisibile giurisprudenza precedente di questa Corte (cfr., di recente, Cass. n. 16230 del 2011 e Cass. n. 1768 del 2012) - l'amministratore del condominio è pienamente legittimato ad agire - in via autonoma - per ottenere il rilascio di un immobile condominiale (così come la liberazione dallo stesso da eventuali beni mobili illegittimamente depositativi), attesa la natura personale dell'azione, poiché il recupero del bene (e la sua completa disponibilità materiale conseguente allo sgombero di eventuali impedimenti) deve ritenersi essenziale per l'ulteriore fruizione dello stesso bene da parte di tutti i condomini” (Cass. 29 novembre 2013, n. 26849).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
I torrini della gabbia scale ed il locale ascensore sono beni a se stanti rispetto al lastrico solare
I torrini della gabbia scale ed il locale ascensore sono beni a se stanti rispetto al lastrico solare
08/01/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di individuazione dei beni comuni e più nello specifico dell’esatta individuazione del lastrico solare, la Cassazione ha provveduto a fornire una definizione, per così dire, plastica.
Gli ermellini, con la sentenza n. 27942 del 13 dicembre 2013 si sono soffermati sulla nozione di lastrico in relazione ad alcune altre parti dell’edificio che i proprietari della copertura dell’edificio intendevano considerare parte di essa.
Vediamo nello specifico in che contesto si è arrivati alla decisione in esame.
Un condominio proponeva una causa contro due condomini, proprietari delle unità immobiliari poste agli ultimi piani dell’edifico e del lastrico di copertura, del quale, inizialmente, l’originario costruttore s’era riservato la proprietà.
Motivo: i convenuti avevano sopraelevato inglobando nella loro attività edilizia anche il torrino delle scale; secondo la compagine attrice tale condotta era da ritenersi illegittima.
Secondo il condominio, infatti, una cosa è il lastrico solare, altra il torrino: esso sebbene fuoriesca dal lastrico dev’essere considerato un tutt’uno con il bene cui è collegato, ossia le scale.
Per i condomini, invece, non c’era stata nessuna violazione: essi avevano costruito in ragione di quanto fosse nelle loro possibilità.
Il Tribunale all’inizio, la Corte d’appello, nel mezzo, e la Cassazione alla fine della causa hanno dato ragione al condominio.
In buona sostanza le opere realizzate inglobando i torrini dovevano essere abbattute.
Tutto ruota attorno alla nozione di lastrico solare, nozione di cui la Cassazione fornisce una definizione chiara e precisa.
“Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione ma che evidentemente non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni.
Pertanto deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato” (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).
Il lastrico, si sa, può essere oggetto di uso o proprietà esclusiva. In tal caso, ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione si applica l’art. 1126 c.c.
Il lastrico in uso o proprietà esclusiva può essere, altresì, oggetto di sopraelevazione (art. 1127 c.c.)
Ciò, però, non cambia la situazione ai fini della individuazione del lastrico, come dire: torrini, locale ascensore ed in genere tutto ciò che è connesso con altre parti comuni non dev’essere considerato parte del lastrico solare.
In questo contesto, ha chiosato la Cassazione nella pronuncia in esame, “indipendentemente dall'oggetto della riserva di proprietà del lastrico solare a favore del costruttore e della sua successiva alienazione a favore degli acquirenti, il diritto di sopraelevazione sul lastrico solare non poteva estendersi pure ai beni in questione, che dunque non avrebbero potuto esservi inglobati” (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
08/01/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di individuazione dei beni comuni e più nello specifico dell’esatta individuazione del lastrico solare, la Cassazione ha provveduto a fornire una definizione, per così dire, plastica.
Gli ermellini, con la sentenza n. 27942 del 13 dicembre 2013 si sono soffermati sulla nozione di lastrico in relazione ad alcune altre parti dell’edificio che i proprietari della copertura dell’edificio intendevano considerare parte di essa.
Vediamo nello specifico in che contesto si è arrivati alla decisione in esame.
Un condominio proponeva una causa contro due condomini, proprietari delle unità immobiliari poste agli ultimi piani dell’edifico e del lastrico di copertura, del quale, inizialmente, l’originario costruttore s’era riservato la proprietà.
Motivo: i convenuti avevano sopraelevato inglobando nella loro attività edilizia anche il torrino delle scale; secondo la compagine attrice tale condotta era da ritenersi illegittima.
Secondo il condominio, infatti, una cosa è il lastrico solare, altra il torrino: esso sebbene fuoriesca dal lastrico dev’essere considerato un tutt’uno con il bene cui è collegato, ossia le scale.
Per i condomini, invece, non c’era stata nessuna violazione: essi avevano costruito in ragione di quanto fosse nelle loro possibilità.
Il Tribunale all’inizio, la Corte d’appello, nel mezzo, e la Cassazione alla fine della causa hanno dato ragione al condominio.
In buona sostanza le opere realizzate inglobando i torrini dovevano essere abbattute.
Tutto ruota attorno alla nozione di lastrico solare, nozione di cui la Cassazione fornisce una definizione chiara e precisa.
“Per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione ma che evidentemente non può estendersi a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni.
Pertanto deve escludersi che nella nozione di lastrico solare possono essere ricompresi i torrini della gabbia scale e del locale ascensore con la relativa copertura, che certamente sono beni condominiali: si tratta di distinti e autonomi manufatti sopraelevati rispetto al piano di copertura del fabbricato” (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).
Il lastrico, si sa, può essere oggetto di uso o proprietà esclusiva. In tal caso, ai fini della ripartizione delle spese di manutenzione si applica l’art. 1126 c.c.
Il lastrico in uso o proprietà esclusiva può essere, altresì, oggetto di sopraelevazione (art. 1127 c.c.)
Ciò, però, non cambia la situazione ai fini della individuazione del lastrico, come dire: torrini, locale ascensore ed in genere tutto ciò che è connesso con altre parti comuni non dev’essere considerato parte del lastrico solare.
In questo contesto, ha chiosato la Cassazione nella pronuncia in esame, “indipendentemente dall'oggetto della riserva di proprietà del lastrico solare a favore del costruttore e della sua successiva alienazione a favore degli acquirenti, il diritto di sopraelevazione sul lastrico solare non poteva estendersi pure ai beni in questione, che dunque non avrebbero potuto esservi inglobati” (Cass. 13 dicembre 2013, n. 27942).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
Per considerare ricevuta la lettera di messa in mora indirizzata al condomino è sufficiente che sia stata inviata all’indirizzo giusto
Per considerare ricevuta la lettera di messa in mora indirizzata al condomino è sufficiente che sia stata inviata all’indirizzo giusto
08/01/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di condominio negli edifici è da ritenersi validamente emesso un decreto ingiuntivo di pagamento fondato su di una lettera di messa in mora inviata per raccomandata a.r. anche se tra i documenti allegati al ricorso non v’è la ricevuta di ritorno.
Questa, in estrema sintesi, la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione il 28 novembre 2013 con la sentenza n. 26708.
Chiaramente, oltre i requisiti formali, il decreto deve essere fondato anche per ciò che concerne la richiesta principale, ossia il pagamento; ma questo è un altro discorso.
Presunzione di conoscenza degli atti recettizi: è su questo aspetto che si fonda un principio che alleggerisce e non poco l’onere probatorio in casi di contestazioni relative alla ricezione di comunicazioni e nello specifico di richieste di pagamento.
Norma di riferimento è l’art. 1335 del codice civile che recita:
La proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.
La norma è dettata nell’ambito delle disposizioni che concernono il contratto ma, non vi sono dubbi in dottrina e giurisprudenza, la sua portata ha carattere generale.
Nel caso risolto dalla sentenza in esame, un condomino, che s’era visto recapitato un decreto ingiuntivo richiesto dal condominio, contestava, tra le altre cose, l’omessa notificazione di una lettera di messa in mora.
Il condominio si opponeva dicendo di aver inviato racc. a.r. al domicilio del condomino.
La Cassazione, confermando le decisioni di merito, ha ritenuto che la comunicazione del sollecito di pagamento doveva essere considerata valida.
Si legge nella sentenza che “ partendo dal presupposto che l'atto di costituzione in mora del debitore non è soggetto a particolari modalità di trasmissione, né alla normativa sulla notificazione degli atti giudiziari, nel caso in cui detta intimazione sia inoltrata con raccomandata a mezzo del servizio postale, la sua ricezione da parte del destinatario può essere provata, come è stato fatto dal giudice di secondo grado, anche sulla base della presunzione di ricevimento fondata sull'arrivo della raccomandata all'indirizzo del destinatario, essendo quest'ultimo onerato di provare di non averne avuta conoscenza senza sua colpa (Cass. n. 13651 del 2006).
Questo perché la ricevuta di spedizione dall'ufficio postale costituisce, anche in mancanza dell'avviso di ricevimento, prova certa della spedizione, e da essa consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e della sua conoscenza ex art. 1335 cod. civ. (Cass. n. 12954 del 2007; Cass. n. 13488 del 2011)”(Cass. 28 novembre 2013, n. 26708).
Insomma tutte le volte in cui è necessario dimostrare che una determinata comunicazione è stata inviata ad un condomino (si pensi al sollecito di pagamento, ma anche alla convocazione dell’assemblea), è sufficiente dimostrare di aver spedito un raccomandata a.r. presso la residenza o comunque presso il domicilio eletto per le comunicazioni con il condominio (dati desumibili dall’anagrafe pubblica e/o condominiale).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
08/01/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di condominio negli edifici è da ritenersi validamente emesso un decreto ingiuntivo di pagamento fondato su di una lettera di messa in mora inviata per raccomandata a.r. anche se tra i documenti allegati al ricorso non v’è la ricevuta di ritorno.
Questa, in estrema sintesi, la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione il 28 novembre 2013 con la sentenza n. 26708.
Chiaramente, oltre i requisiti formali, il decreto deve essere fondato anche per ciò che concerne la richiesta principale, ossia il pagamento; ma questo è un altro discorso.
Presunzione di conoscenza degli atti recettizi: è su questo aspetto che si fonda un principio che alleggerisce e non poco l’onere probatorio in casi di contestazioni relative alla ricezione di comunicazioni e nello specifico di richieste di pagamento.
Norma di riferimento è l’art. 1335 del codice civile che recita:
La proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.
La norma è dettata nell’ambito delle disposizioni che concernono il contratto ma, non vi sono dubbi in dottrina e giurisprudenza, la sua portata ha carattere generale.
Nel caso risolto dalla sentenza in esame, un condomino, che s’era visto recapitato un decreto ingiuntivo richiesto dal condominio, contestava, tra le altre cose, l’omessa notificazione di una lettera di messa in mora.
Il condominio si opponeva dicendo di aver inviato racc. a.r. al domicilio del condomino.
La Cassazione, confermando le decisioni di merito, ha ritenuto che la comunicazione del sollecito di pagamento doveva essere considerata valida.
Si legge nella sentenza che “ partendo dal presupposto che l'atto di costituzione in mora del debitore non è soggetto a particolari modalità di trasmissione, né alla normativa sulla notificazione degli atti giudiziari, nel caso in cui detta intimazione sia inoltrata con raccomandata a mezzo del servizio postale, la sua ricezione da parte del destinatario può essere provata, come è stato fatto dal giudice di secondo grado, anche sulla base della presunzione di ricevimento fondata sull'arrivo della raccomandata all'indirizzo del destinatario, essendo quest'ultimo onerato di provare di non averne avuta conoscenza senza sua colpa (Cass. n. 13651 del 2006).
Questo perché la ricevuta di spedizione dall'ufficio postale costituisce, anche in mancanza dell'avviso di ricevimento, prova certa della spedizione, e da essa consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e della sua conoscenza ex art. 1335 cod. civ. (Cass. n. 12954 del 2007; Cass. n. 13488 del 2011)”(Cass. 28 novembre 2013, n. 26708).
Insomma tutte le volte in cui è necessario dimostrare che una determinata comunicazione è stata inviata ad un condomino (si pensi al sollecito di pagamento, ma anche alla convocazione dell’assemblea), è sufficiente dimostrare di aver spedito un raccomandata a.r. presso la residenza o comunque presso il domicilio eletto per le comunicazioni con il condominio (dati desumibili dall’anagrafe pubblica e/o condominiale).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
martedì 7 gennaio 2014
Imposta di registro, cosa cambia nel 2014 per chi compra casa
Imposta di registro, cosa cambia nel 2014 per chi compra casa
Diminuisce la tassazione per prime e seconde abitazioni, ma le piccole superfici sono penalizzate
Carlo Carino
ABITAZIONE PRINCIPALE
A trarre maggiore vantaggio dal nuovo sistema di tassazione saranno gli acquirenti delle prime case (da venditori privati). L'imposta di registro scende infatti di un punto, dal 3 al 2% del valore dichiarato nel rogito. Diminuiscono anche le imposte ipotecarie e catastali che sono applicate in somma fissa e passano da 168 euro a 50 euro ciascuna. Esempio: per un immobile con un valore di 100mila euro, nel 2013 si pagavano 3.336 euro di tasse (3mila euro per l'imposta di registro e 336 per quelle catastali e ipotecarie). Quest'anno, invece, la somma da sborsare sarà di 2.100 euro (2mila euro di imposta di registro, cioè il 2% e 100 euro per le tasse catastali e ipotecarie).
SECONDE CASE
Vantaggi in arrivo anche per chi compra una seconda casa (sempre da un privato). L'aliquota dell'imposta di registro sale al 9% (mentre nel 2013 variava tra il 3 e l'8% a seconda dei casi). Nello stesso tempo, però, l'imposta ipotecaria e quella catastale saranno applicate in somma fissa per un importo di 50 euro ciascuna, mentre prima erano pari, rispettivamente, al 2% e all' 1% del valore catastale dell'immobile, espresso nel rogito. Esempio: per la cessione di un'abitazione secondaria da 100mila euro, nel 2013 l'acquirente pagava di tasse un'aliquota del 10% (il 7% di registro, il 2% per l' imposta ipotecaria e l'1% per quella catastale), per un totale di 10mila euro. Quest'anno, dovrà sborsare invece 9.100 euro (il 9% per l'imposta di registro e 100 euro fissi per le tasse ipotecarie e catastali).
ACQUISTO DAI COSTRUTTORI (prima casa)
Un po' più complessa è la situazione per chi acquista un immobile direttamente da un costruttore. Nel caso della prima casa, se i lavori di edificazione sono terminati da meno di 4 anni, il compratore continuerà a pagare l'iva del 4%. L'imposta di registro, che era pari a un importo fisso di 168 euro nel 2013, sale a 200 euro nel 2014. Lo stesso incremento è previsto per la tassa catastale e per quella ipotecaria. Nel complesso, dunque, ci sarà un aggravio di circa 100 euro.
Se però la prima casa viene acquistata da un costruttore dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, non viene applicata l'iva (com'era già nel 2013) ma ci sarà la nuova imposta di registro ridotta dal 3 al 2%. Aumentano invece da 168 a 200 euro ciascuna l' imposta catastale e ipotecaria (non c'è la riduzione a 50 euro come per le transazioni tra i privati). In questo caso, su una compravendita di 100mila euro, ci sarà un risparmio di circa 940 euro (1.000 euro in meno per l'imposta di registro, accompagnati da un piccolo incremento di circa 60 euro per il prelievo catastale e per quello ipotecario).
ACQUISTO DAI COSTRUTTORI (seconda casa)
Se l'immobile acquistato è una seconda casa e i lavori di edificazione sono terminati da meno di 4 anni, resta l'iva al 10% come nel 2013. L'imposta di registro, che era pari a un importo fisso di 168 euro nel 2013, sale a 200 euro nel 2014. Lo stesso incremento è previsto per la tassa catastale e per quella ipotecaria. Nel complesso, dunque, ci sarà un aggravio di circa 100 euro, come per la prima casa.
Se però la seconda casa viene acquistata da un costruttore dopo 4 anni dall'ultimazione dei lavori, si applica lo stesso regime previsto per le abitazioni secondarie comprate da un privato. C'è dunque l'imposta di registro del 9%, mentre la tassa catastale e quella ipotecaria vengono applicate in somma fissa e ridotta, con un importo di 50 euro ciascuna.
PICCOLE SUPERFICI
Le penalizzazioni maggiori ci saranno invece per chi acquista dei piccoli immobili che costano qualche migliaia di euro. Per la nuova imposta di registro, infatti, è previsto sempre un importo minimo di 1.000 euro, mentre nel 2013 veniva calcolata sull'effettivo valore del fabbricato. Esempio: chi acquista un garage da 4mila euro, dovrà pagare 1.000 euro di tassa di registro, più altri 100 euro per l'imposta catastale e per quella ipotecaria. Nel 2013, invece, la somma da sborsare era di616 euro (280 euro per la tassa di registro, che era pari al 7%, più 336 euro per l'imposta catastale e ipotecaria, che erano di 168 euro ciascuna).
Fonte : Panorama.it
venerdì 20 dicembre 2013
Vietato parcheggiare nel cortile se ciò rende difficile agli altri condomini raggiungere case e box auto
Vietato parcheggiare nel cortile se ciò rende difficile agli altri condomini raggiungere case e box auto
18/12/2013
di Alessandro Gallucci
Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 27940 del 13 dicembre 2013, ci permette di tornare a parlare dell’uso del cortile condominiale: il contenuto della pronuncia, poi, ci consente alcune riflessioni più generali.
La questione affrontata e risolta dagli ermellini è sempre di grande attualità: parcheggio nelle parti comuni dell’edificio.
Nel caso di specie un condomino parcheggiava nel cortile rendendo difficile agli altri l’accesso alle unità immobiliari e – nello specifico a chi gli faceva causa – ai box auto.
Il cortile è bene ricordarlo tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
In questo contesto, s’è specificato che avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Se il cortile non ha una specificazione destinazione d’uso, allora può essere utilizzato da tutti i condomini nel rispetto del pari diritto dei loro vicini: insomma nei limiti di quanto stabilito dall’art. 1102 c.c.
Per completezza riportiamo il testo della norma che recita:
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
In sostanza:
rispetto della destinazione d’uso;
obbligo per ognuno di non ledere il pari diritto degli altri.
Pari diritto non vuol dire possibilità di utilizzazione identica e contemporanea ma anche solamente diritto di farne un altro uso che non venga impedito dalla condotta degli altri condomini. In buona sostanza n sottile gioco di equilibri non rispettato nel caso risolto con la sentenza n. 27940.
Quanto al divieto di parcheggio nel cortile, che sostanzialmente la pronuncia impugnata aveva imposto, gli ermellini hanno detto che tale divieto era da ritenersi legittimo poiché nel corso della causa era emerso chiaramente che quella parte comune “ non si prestasse al parcheggio di autovetture, ma soltanto al passaggio delle persone ed al transito dei veicoli diretti nelle rimesse, aventi accesso dal medesimo, facoltà il cui esercizio sarebbe stato ostacolato o reso incomodo dalla presenza di veicoli in sosta”.
Questa motivazione, hanno chiosato da piazza Cavour (qui torna utile quanto accennato il merito all’art. 1102 c.c.) “è perfettamente rispondente alla fondamentale regola di cui all’art. 1102 co. 1 c.c., secondo la quale l’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non può alterarne la destinazione, da intendersi in concreto in considerazione delle caratteristiche obiettive e funzionali, e non impedire il concorrente uso degli altri comunisti, secondo il loro diritto” (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27940).
Il principio non vale solamente per i cortili ma anche per gli spazi di manovra nelle autorimesse. La sosta e la fermata sono da ritenersi vietate se impediscono o rendono gravemente difficoltosa l’utilizzazione dei box auto.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
18/12/2013
di Alessandro Gallucci
Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, la n. 27940 del 13 dicembre 2013, ci permette di tornare a parlare dell’uso del cortile condominiale: il contenuto della pronuncia, poi, ci consente alcune riflessioni più generali.
La questione affrontata e risolta dagli ermellini è sempre di grande attualità: parcheggio nelle parti comuni dell’edificio.
Nel caso di specie un condomino parcheggiava nel cortile rendendo difficile agli altri l’accesso alle unità immobiliari e – nello specifico a chi gli faceva causa – ai box auto.
Il cortile è bene ricordarlo tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
In questo contesto, s’è specificato che avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Se il cortile non ha una specificazione destinazione d’uso, allora può essere utilizzato da tutti i condomini nel rispetto del pari diritto dei loro vicini: insomma nei limiti di quanto stabilito dall’art. 1102 c.c.
Per completezza riportiamo il testo della norma che recita:
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
In sostanza:
rispetto della destinazione d’uso;
obbligo per ognuno di non ledere il pari diritto degli altri.
Pari diritto non vuol dire possibilità di utilizzazione identica e contemporanea ma anche solamente diritto di farne un altro uso che non venga impedito dalla condotta degli altri condomini. In buona sostanza n sottile gioco di equilibri non rispettato nel caso risolto con la sentenza n. 27940.
Quanto al divieto di parcheggio nel cortile, che sostanzialmente la pronuncia impugnata aveva imposto, gli ermellini hanno detto che tale divieto era da ritenersi legittimo poiché nel corso della causa era emerso chiaramente che quella parte comune “ non si prestasse al parcheggio di autovetture, ma soltanto al passaggio delle persone ed al transito dei veicoli diretti nelle rimesse, aventi accesso dal medesimo, facoltà il cui esercizio sarebbe stato ostacolato o reso incomodo dalla presenza di veicoli in sosta”.
Questa motivazione, hanno chiosato da piazza Cavour (qui torna utile quanto accennato il merito all’art. 1102 c.c.) “è perfettamente rispondente alla fondamentale regola di cui all’art. 1102 co. 1 c.c., secondo la quale l’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non può alterarne la destinazione, da intendersi in concreto in considerazione delle caratteristiche obiettive e funzionali, e non impedire il concorrente uso degli altri comunisti, secondo il loro diritto” (Cass. 13 dicembre 2013 n. 27940).
Il principio non vale solamente per i cortili ma anche per gli spazi di manovra nelle autorimesse. La sosta e la fermata sono da ritenersi vietate se impediscono o rendono gravemente difficoltosa l’utilizzazione dei box auto.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
Iscriviti a:
Post (Atom)
-
Loft con vista mare Con il suo spazio interno a balze che domina il paesaggio, questo volume di pietra richiama i tipici terrazzamenti l...
