sabato 12 novembre 2016

Accollo delle spese condominiali, quando opera?


Accollo delle spese condominiali,

quando opera?


Accollo spese condominiali, è possibile? Deve essere deliberato?







Che cos'è l'accollo?
Esso può operare in relazione al pagamento delle spese condominiali? Se sì, entro quali limiti e condizioni può dirsi esistente un accordo di accollo?
Partiamo dall'istituto dell'accollo. Esso è disciplinato dalle norme sulle obbligazioni in generale e specificamente dall'art. 1273 del codice civile.
Il primo comma di questa norma specifica che "se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore".
Partiamo dalle evidenza espresse dal comma citato: l'accollo è innanzitutto un istituto che regola l'assunzione di un debito altruida parte di una persona, il terzo, sulla base di un'iniziale accordo con il debitore.
La legge non specifica la ragione di questa operazione: qualunque motivo, purché lecito, dev'essere considerato legittimo affinché operi l'accollo.
In ambito condominiale, l'accollo può trovare applicazione in relazione alle spese dovute dal conduttore nell'ambito di un contratto di locazione, ma anche alle spese dovute dal proprietario di un appartamento rispetto alle quali una persona - sia essa un altro condomino o un terzo - decida d'intervenire.
Si badi: in relazione alla locazione è la legge a specificare (sia pur genericamente, cfr. art. 9 l. n. 3982/78) quali sono le spese che gravano sul conduttore, ma quella disposizione riguarda i rapporti interni tra proprietario e inquilino, non i rapporti condominiali.
L'accollo, dunque, andrebbe ad operare direttamente nei rapporti con il condominio.
E qui, se così si può dire, iniziano i problemi. Sicuramente una dichiarazione di accollo cui non fa seguito alcuna risposta dell'amministratore resta lettera morta: il terzo potrà anche pagare, ma quella convenzione non avrà alcun valore verso il condominio.
Essa può avere qualche valore se il condominio vi aderisce, ma la scelta sull'adesione non spetta all'amministratore, quanto piuttosto dell'assemblea che ha competenza in materia di spese condominiali.
Non incidendo sui diritti individuali, deve ritenersi che l'accollo possa essere deliberato a maggioranza dall'assemblea.
In ogni caso, chiarisce il secondo comma dell'art. 1273 del codice civile "l'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo".
Poiché la liberazione del debitore originario altro non rappresenta che una deroga ai normali criteri di addebito delle spese, essa dev'essere votata con il consenso di tutti i condòmini e resta comunque di dubbia legittimità laddove - concretamente - possa essere considerata rinuncia ai diritti comuni ai sensi dell'art. 1118 c.c.
In che modo terzo e debitore sono obbligati verso il creditore che, pur aderendo alla convenzione, non abbia liberato l'originario debitore?
Il terzo comma dell'art. 1273 c.c. specifica che "se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo".


Fonte http://www.condominioweb.com/accollo-spese-condominiali.13191#ixzz4PmiNSVkS
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:

Cessione del contratto di locazione e danni




Cessione del contratto di 

locazione e danni


Cessione contratto di locazione, se il locatore lamenta danni all'immobile cosa succede?











Non è raro che vi sia un mutamento della parte conduttrice, ma non del contratto in essere. In tali casi si parla di cessione del contratto di locazione.
La cessione del contratto è una fattispecie genericamente normata dal codice civile, il quale, all'art. 1406, specifica che
“ciascuna parte può sostituire a se un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta”.
Tre, le parti coinvolte:
a) il cedente, ossia chi cede il contratto;
b) il cessionario, ossia la parte che subentra;
c) il contraente ceduto, ossia la parte del contratto che resta invariata e che assente al cambio di controparte.
Rispetto alla locazione ad uso abitativo non è prevista alcuna specifica norma riguardante tale fattispecie, a differenza delle locali così dette commerciali che sono per questi aspetti disciplinate dall'art. 36 della legge n. 392 del 1978.
In entrambi i casi, nella sostanza, valgono le norme generali dettate dal codice civile.
Ciò vuol dire che il cedente è liberato dagli obblighi derivanti dal contratto laddove il ceduto lo abbia liberato; diversamente, specifica il codice civile (art. 1408), il cedente resta obbligato per le eventuali inadempienze del cessionario, ossia di chi gli è subentrato nel contratto.
Ciò per quanto riguarda le obbligazioni concernenti l'esecuzione del contratto, si pensi, su tutti, al pagamento del canone.
Che cosa succede, invece, se il contraente ceduto – il locatore in questi casi – lamenti danni all'immobile oggetto del contratto di locazione? Chi paga che cosa ed in che misura? Chiaramente facciamo riferimento a quelle ipotesi in cui il cedente non sia stato liberato dal contraente ceduto.
Al riguardo, la situazione non è differente da quanto appena indicato.
Recentemente la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sull'argomento dei danni all'immobile oggetto di un contratto di locazione ceduto, ribadendo che “
in materia di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, in caso di cessione del contratto di locazione, ferma la responsabilità solidale del conduttore cedente e del cessionario nei confronti del locatore, nell'ambito dei rapporti interni tra i vari conduttori, il debito va ripartito secondo il criterio dell'imputabilità, salvo che per i deterioramenti per i quali non sia possibile accertare a quale dei debitori solidali siano imputabili; in tal caso le parti del debito solidale si presumono uguali tra i conduttori. Cass. Sentenza n. 10485 del 01/06/2004” (Cass. 11 ottobre 2016 n. 20024).
Insomma il proprietario dell'immobile, ove non abbia liberato il precedente conduttore, può domandargli i danni, in ragione della natura solidale dell'obbligazione nascente tra cedente e cessionario in relazione alla cessione del contratto.
Il cedente, poi, potrà a sua volta rivalersi sul cessionario laddove i danni siano a lui imputabili o comunque rivalersi parzialmente laddove il danno sia ascrivibile ad entrambi.
Per i rapporti interni, quindi, nel caso di cessione del contratto è utile e consigliabile una attento esame dei luoghi e la verbalizzazione chiara e precisa di tali verifiche.
 Cass. 6 ottobre 2016 n. 20024


Fonte http://www.condominioweb.com/cessione-contratto-di-locazione-e-danni.13192#ixzz4PmfgQMho
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:

martedì 8 novembre 2016

Bicocca interessante appartamento con risc.aut.sito al terzo e ultimo piano

alle Nessun commento:

venerdì 4 novembre 2016

Tende parasole.Il diritto di veduta non deve comportare un sacrificio eccessivo del diritto del confinante.



Tende parasole.Il diritto di veduta 

non deve comportare un sacrificio

eccessivo del diritto del confinante.


Installazione tenda parasole in condominio. Distanze e norme che regolano i rapporti di buon vicinato







 Si alla distanza di tre metri dal confine prevista dall'art. 907 c.c. ma occorre sempre valutare caso per caso se la tutela del diritto di veduta non comporta un sacrificio eccessivo del diritto del confinante.
Una sentenza del Tribunale di Genova ha stabilito che nei rapporti fra singoli condomini, per chiarire a che distanza dal confine deve essere collocata una tenda parasole, si applica in linea di massima il principio sancito dall'art. 907 del codice civile.
Tuttavia il giudice di merito deve valutare caso per caso e contemperare le due opposte esigenze: e cioè tutela del diritto di veduta da un lato, mentre d'altra parte non può ignorare la tutela del diritto proprietà che include anche il diritto del vicino di mantenere una tenda a distanza inferiore di tre metri dal confine nel momento in cui la stessa non arreca alcun effettivo pregiudizio al confinante che lamenta una presunta limitazione del diritto di veduta . (Tribunale di Genova, sez. civ.III, 29.7.2016 n. 2540)
Il fatto. Il proprietario dell'attico di un edificio condominale cita in giudizio i suoi vicini di casa, esponendo che entrambe le parti erano proprietarie di due appartamenti al piano attico dello stabile che confinavano lateralmente, e che i convenuti avevano provveduto ad installare una tenda parasole che provocava i seguenti fastidi:
a) impediva la veduta laterale;
b)proiettava ombra nel suo appartamento;
c) determinava, in caso di pioggia, un fastidioso stillicidio.
Pertanto, in virtù di tali circostanze, l'attore ritenendo che tenda in questione fosse stata applicata in violazione della distanza di tre metri dal confine prevista dall'art. 907 del codice civile, chiedeva che ne fosse ordinata la rimozione e che i convenuti fossero condannati al risarcimento del danno cagionato con la realizzazione di tale illegittimo manufatto.
I convenuti si costituivano contestando il diritto di veduta dell'attore e che si trattasse, nel caso di specie, di manufatto assimilabile a costruzione nonché l'impossibilità di applicare, alle tende da sole, la disciplina delle distanze delle costruzioni dalle vedute prevista dall'art. 907 del codice civile.
La sentenza del Tribunale di Genova.
La sentenza del Tribunale di Genova, che si conclude con il rigetto della domanda dell'attore, si sofferma sulla disciplina applicabile nei rapporti fra singoli condomini con particolare riguardo alle distanze delle costruzioni dalle vedute.
(In tema di distanze fra le costruzione e diritto di veduta vedasi: Rispettare le distanze è d'obbligo se non si vuole demolire l'immobile appena costruito. )
Rileva a tal proposito il Giudice del Tribunale di Genova che, contrariamente a quanto sostiene parte convenuta, la giurisprudenza di legittimità ha già più volte puntualizzato che l'art. 907 c.c. in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute
"è generalmente applicabile anche nei rapporti fra i singoli condomini di un edificio non derogando le norme in tema di comunione e condominio, e in particolare l'art. 1102 del codice civile, al citato art. 907 c.c." (Cass. 13012/2000; in senso conforme Cass. 13170/2001).
Puntualizza inoltre la sentenza del tribunale ligure che i dubbi riguardo all'applicabilità del principio sancito dall'art. 907 del codice civile riguardano prevalentemente i rapporti fra condominio e singolo condomino situazione che non ricorre nel caso di specie.
(a proposito di tende da sole e tutela dell' estetica degli edifici si segnala il seguente contributo: Installazione di tende da sole e la mancanza di lesione all'estetica dell'edificio)
Fra l'altro il principio sancito dall'art. 907 del codice civile si applica a difesa del diritto di veduta che scaturisce direttamente dal diritto di proprietà, pertanto per il solo fatto di essere proprietario di un appartamento deve essere garantita anche la possibilità di esercitare dallo stesso il relativo diritto di veduta.
Per quanto riguarda, invece, la possibilità di applicare il principio previsto da tale norma anche a manufatti diversi dalle costruzioni, la sentenza sottolinea che la giurisprudenza di legittimità è propensa a non adottare un concetto restrittivo di costruzione, di conseguenza anche le tende da sole, aventi carattere di stabilità e consistenza, nel momento in cui possono comportare un ostacolo alla fruizione di aria e luce, possono sottostare alla disciplina prevista dall'art. 907 c.c..(Cass. 5618/1995; Cass. 1598/1993)
A tal punto, la sentenza, dopo aver ribadito che nell'ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i rapporti di buon vicinato, incluso l'art. 907 del codice civile, trovano in linea di massima applicazione, ha puntualizzato che spetta sempre al giudice di merito contemperare gli interessi dei diversi proprietari conviventi in un unico edificio.
Muovendo da tale presupposto,ed analizzando gli accertamenti compiuti dalla consulenza tecnica d'ufficio, la sentenza ha respinto le richieste dell'attore ritenendo che la tenda in questione, pur costituendo un manufatto al quale per costante giurisprudenza si applica l'articolo 907 c.c. con l'obbligo di rispettare la distanza di tre metri dal fondo del vicino, non determina una limitazione del diritto di veduta dell'attore, né tantomeno limita la possibilità di quest'ultimo di fruire di aria e luce poiché collocata lateralmente rispetto al suo terrazzo.
Il Tribunale di Genova, in base a tale ricostruzione, si conclude con il diritto dei convenuti a mantenere la tenda anche a costo di un piccolo sacrificio per l'attore.
A tal proposito, evidenzia ancora il giudice ligure che nel caso di specie non è possibile procedere ad un'applicazione rigorosa del principio sancito dall'art. 907 del codice civile poiché l'imposizione ai convenuti di un arretramento della tenda di ben tre metri dal confine con la proprietà dell'attore priverebbe i primi della possibilità di installarla e di esercitare pienamente il proprio diritto di proprietà.
In conclusione, quindi, se è vero che anche l'installazione di tende parasole è assoggettata al rispetto del principio sancito dall'art. 907 del codice civile a proposito di distanza delle costruzioni dalle vedute, è anche vero che spetta sempre al giudice di merito valutare caso per caso al fine di impedire che la tutela del diritto di veduta non implichi un ingiusto sacrificio del diritto del confinante.
 Tribunale di Genova, sez. civ.III, 29.7.2016 n. 2540


Fonte http://www.condominioweb.com/tenda-parasole-in-condominio-e-distanze.13176#ixzz4P3zgzS8A
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:

Scrittura privata compravendita immobiliare


Scrittura privata compravendita 

immobiliare


Compravendita di un immobile e scrittura privata, facciamo chiarezza





Qual è la forma che deve assumere il contratto di compravendita del diritto di proprietà di un immobile?
Il discorso vale anche in relazione agli altri diritti reali, così detti minori (usufrutto, servitù, ecc.).
Com'è noto il codice civile, all'art. 1326, menziona la forma tra i requisiti del contratto, specificando che la stessa è obbligatoria “quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità”.
Come dire: senza alcuna indicazione di legge i contratti sono a forma libera, ove però la legge prescrive qualcosa ci si deve adeguare.
E allora vediamo che cosa dice la legge in relazione alla compravendita immobiliare.
L'art. 1350 c.c. specifica che devono farsi ”per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità”, tra gli altri, “i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili”.
Ma come, siamo da sempre stati abituati a pensare che gli atti di compravendita – i così detti rogiti – fossero contratti di esclusiva competenza del notaio.
Da quando è possibile concluderli con una semplice scrittura privata?
Dal 1942, la norma così descritta è quella originariamente prevista dal codice civile.
La questione, però, non può essere vista parzialmente. Spieghiamo in che senso.
Il contratto di compravendita immobiliare necessita della forma scritta ed è un contratto ad effetti reali, cioè un contratto rispetto al quale il trasferimento della proprietà avviene per il semplice scambio dei consensi tra le parti (art. 1376 c.c.).
Per produrre effetti anche contro i terzi, il contratto di compravendita dev'essere trascritto, ossia registrato presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (oggi agenzia delle entrate) con lo scopo di pubblicità notizia, ossia allo scopo di dare certezza nei rapporti giuridici all'avvenuto trasferimento del diritto.
Non solo: la funzione della trascrizione è anche quella di dirimere le controversie tra più acquirenti del medesimo bene. Chi prima trascrive prima prevale su chi lo faccia successivamente, anche se il contratto trascritto è precedente. Sono salvi chiaramente i risarcimenti del danno.
La trascrizione contempla la necessità che l'atto da trascriversi sia formato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. E già qui s'intravede l'opportunità di recarsi da un notaio: egli infatti ha potere di autentica delle firme.
Ma non è solamente questo: per quanto la compravendita immobiliare si produca con il semplice scambio di consensi, le operazioni precedenti e successive volte a consentirla sono obiettivamente gravose e complesse da fare ritenere indispensabile il ricorso ad un professionista, quale, per l'appunto un notaio.
Così, com'è stato chiaramente evidenziato, “gli atti di compravendita immobiliare, giuridicamente parlando, sono semplici scritture private che non necessiterebbero dell'intervento di terzi -oltre al compratore e al venditore- se non all'atto dell'autentica delle firme, da parte di un notaio o altro pubblico ufficiale, necessaria per dar loro riconoscimento ed efficacia giuridica (codice civile, artt. 1350 e 2702).
Considerando però la complessità e la delicatezza del tipo di transazione, dove ogni errore od omissione può costare veramente caro, è prassi -ed è anche consigliabile- rivolgersi ad un notaio anche per la stesura dei vari atti (compromesso e rogito) nella forma di "atto pubblico", delegando a quest'ultimo i controlli di rito” (R.


Fonte http://www.condominioweb.com/compravendita-di-un-immobile-scrittura-privata.13168#ixzz4P3xorTWS
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:

mercoledì 5 ottobre 2016

Fa rifornimento e paga la segretaria prelevando dal conto del condominio: amministratore condannato per appropriazione indebita


Fa rifornimento e paga la 

segretaria prelevando dal conto 

del condominio: amministratore 

condannato per appropriazione 

indebita


Ecco cosa succede all'amministratore che si appropria dei soldi dei condomini. Si parla di oltre 180.000 €...







Questa, in somma sintesi, la decisione resa dalla Corte di Cassazione penale con la sentenza n. 40970 depositata in cancelleria il 29 settembre 2016 a seguito dell'udienza di discussione del 21 giugno dello stesso anno.Commette il reato di appropriazione indebita aggravata dall'abuso di relazioni di ufficio e dalla rilevanza del danno, l'amministratore di condominio che si appropria di € 180.000,00 destinandoli a spese del proprio ufficio (non inerenti il condominio) e di carattere personale.
I fatti: un amministratore condominiale veniva condannato, tanto in primo quanto in secondo grado, per il reato di appropriazione indebita aggravata e continuata alla pena di un anno e sei mesi di reclusione nonché alla multa di € 500,00
La sentenza di primo grado poi confermata in appello prevedeva anche un risarcimento del danno in favore del Condominio (costituito parte civile), disponendo una provvisionale, immediatamente esecutiva, nella misura di € 60.000.
La provvisionale è una somma di denaro che il giudice liquida alla parte civile (o danneggiata) a titolo di anticipo sul maggior danno accertato. Insomma la provvisionale, in sede penale, altro non fa che anticipare la successiva condanna in sede civile.
Era disposta, comunque, la sospensione condizionale della pena, subordinata però al pagamento della suddetta provvisionale. Da qui il ricorso in Cassazione dell'imputato
Come si era giunti a questa decisione? L'amministratore subentrato nella gestione del condominio a quello poi condannato aveva revisionato (meglio redatto nuovamente) i rendiconti di gestione e da questi erano emerse appropriazioni di ingenti somme di denaro da parte del suo predecessore. Prelevamenti assolutamente non riconducibili all'esercizio delle sue funzioni.
Tra le destinazioni delle somme distratte dall'uso cui erano destinate, si annotavano pagamenti di rifornimenti di carburante, di vestiti, del compenso della segretaria di studio, oltre che emissione di assegni a favore di soggetti non identificati.
A nulla sono valse le difese dell'amministratore tese a dimostrare che bisognava tenere conto del fatto che né come amministratore né come architetto operante a favore del condominio aveva mai riscosso compensi.
Insomma a fronte dell'impianto accusatorio non erano emerse prove che consentissero l'assoluzione per mancanza di rilevanza penale della condotta dell'imputato.
La Corte di Cassazione – in ultima istanza – ha rigettato il ricorso e confermato la condanna. Gli ermellini hanno considerato inammissibile il ricorso, poiché, contrariamente a quanto previsto dal codice di procedura penale le doglianze erano generiche oltre ad essere ”articolate sulla base di rilievi che tendono ad una rivalutazione del merito delle statuizioni della Corte territoriale; statuizioni, peraltro, nella specie operate dalla Corte di appello con argomenti esaurienti e privi di vizi logici sia sul punto responsabilità, sia in punto determinazione del danno subito e relativa condanna risarcitoria”.
Come dire: in Cassazione si verifica se le leggi sono state applicate correttamente, non si può entrare nel merito. Per di più chiosano i giudici, nel caso di specie non emergevano elementi dubbi. Insomma la prova era stata raggiunta, l'appropriazione v'era stata.
 Cass. 29 settembre 2006 n. 40970


Fonte http://www.condominioweb.com/amministratore-si-appropria-dei-soldi-dei-condomini.13089#ixzz4MEUN6fnJ
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:

Il conduttore non può decidere di ridurre o non pagare il canone di locazione per diminuito godimento del bene


Il conduttore non può decidere di 

ridurre o non pagare il canone di 

locazione per diminuito 

godimento del bene



Ecco perchè il conduttore non può ridursi il canone se l'immobile non risulta idoneo








È illegittima la condotta del locatore che non paghi o riduca il pagamento del canone di locazione a fronte di difetti dell'immobile preso in locazione tali da non diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito.
In questo contesto rappresenta elemento di prova della idoneità all'uso, il fatto stesso che il conduttore abbia continuato ad utilizzare l'immobile nonostante il mancato pagamento dei canoni. Ciò a maggior ragione quando il contratto contenga elementi utili a far considerare gli eventuali difetti manifestatisi nel corso della sua esecuzione come noti e quindi non occulti
In tali condizioni, pertanto, il suddetto conduttore è da considerarsimoroso e come tale deve ritenersi legittima la richiesta di risoluzione contrattuale avanzata dal proprietario per inadempimento della controparte.
Questa, in breve sintesi, la decisione cui è pervenuta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18987 depositata in cancelleria il 27 settembre 2016.
Il caso. In conduttore di un immobile destinato ad attività commerciale veniva citato in giudizio dal proprietario affinché fosse dichiarata l'intervenuta risoluzione contrattuale per inadempimento consistente nel mancato pagamento dei canoni di locazione.
Il conduttore si difendeva argomentando la legittimità del mancato pagamento sulla base dell'art. 1578 del codice civile.
Quell'immobile, diceva il convenuto, aveva vizi tali da non essere considerato in tutto o almeno in parte idoneo all'uso convenuto e come tale doveva considerarsi legittima la sospensione del pagamento del canone.
Il Tribunale, in primo grado, e la Corte d'appello, nel giudizio del gravame, ritenevano fondate le domande del proprietario condannando il conduttore anche al risarcimento del danno.
Da qui il ricorso in Cassazione di quest'ultimo.
Che cosa prevede l'art. 1578 del codice civile? Recita la norma, rubricataVizi della cosa locata:
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Si badi: il conduttore può domandare, ciò può eventualmente cercare di risolvere la questione in primis in via stragiudiziale con il proprietario o comunque rivolgendo tali domande all'Autorità Giudiziaria. L'ipotesi di sospensione del pagamento in via di autotutela non è contemplata dalla norma.
Non solo: nel caso di specie, nel corso dell'istruttoria svoltasi in primo grado e poi vagliata anche in appello, emergeva chiaramente non solo che non potesse trattarsi di vizi occulti – il contratto di locazione faceva riferimento a degli accorgimenti presenti nel locale per contrastare le conseguenze delle infiltrazioni d'acqua – ma che lo stesso conduttore, contrariamente alle proprie affermazioni sull'inutilizzabilità dei locali, aveva continuato ad esercitare la propria impresa negli stessi per almeno un anno, dimostrando nei fatti la possibilità di farne uso.
Stando così le cose, la Corte di Cassazione non ha potuto far altro che confermare l'impugnata sentenza (e quindi confermare l'errore del conduttore che aveva sospeso il pagamento dei canoni) ricordando che
“al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (da ultimo, cfr. Cass. sez. VI, 26/01/2015, n. 1317)” (Cass. 27 settembre 2016 n. 18987).
Cass. 26 settembre 2016 n. 18987


Fonte http://www.condominioweb.com/ecco-perche-il-conduttore-non-puo-ridursi-il-canone-se.13091#ixzz4MET52KXv
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:

martedì 27 settembre 2016

Vignale interessante villetta intipendente edificata su area di mq 2100,...

alle Nessun commento:

Porta Mortara interessante e ben tenuta casa con ingresso indipendente

alle Nessun commento:

lunedì 26 settembre 2016

Bicocca interessante appartamento di quattro locali e servizi cant. e box

alle Nessun commento:

Sacro Cuore in contesto ben tenuto trilocalecon box da personalizzare

alle Nessun commento:

Santa Rita Interessante appartamento ottimamente tenuto

alle Nessun commento:

Bicocca interessante appartamento sito al piano ultimo da personalizzare

alle Nessun commento:

San Paolo Interessante appartamento da personalizzare internamente

alle Nessun commento:

Sacro Cuore interessante e ampio appartamento

alle Nessun commento:

Sacro Cuore interessante e ampio appartamento

alle Nessun commento:

Barengo interessante e ampia Villa con giardino di mq 4500 piantumato

alle Nessun commento:

Sacro Cuore interessante appartamento libero subito!!!!!!!!

alle Nessun commento:

Porta Mortara Piano alto interessante bilocale parzialmente arredato ott...

alle Nessun commento:

Bicocca in zona traquilla interessante trilocale con risc.autonomo

alle Nessun commento:

Bicocca interessante e ampio trilocale con doppi servizi e risc.autonomo

alle Nessun commento:

San Eita In Contesto ben Tenuto interessante appartamento

alle Nessun commento:

venerdì 23 settembre 2016

Preliminare di vendita. La Cassazione indica come recuperare le spese condominiali pregresse non pagate


Preliminare di vendita. 

La Cassazione indica come 

recuperare le spese condominiali 

pregresse non pagate


Acquisto di un immobile in condominio, quando è possibile decurtare dal prezzo stabilito le spese condominiali








In tema di preliminare di vendita immobiliare, è legittima la richiesta del promissario acquirente, in sede di stipula del definitivo, di pagare subito le spese condominiali pregresse gravanti sull'immobile, decurtandone l'importo dal prezzo concordato. È questo il principio di diritto che è possibile trarre dalle sentenza della Corte di cassazione n. 17990 del 14 settembre 2016.
Secondo i giudici di legittimità, tenuto conto del vincolo di solidarietà esistente tra condomino alienante e condomino acquirente per le spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente,è legittima la richiesta dell'acquirente di liberare il bene dagli oneri condominiali, onde evitare in futuro possibili azioni esecutive nei suoi confronti da parte del condominio.
Di contro, è illegittima la richiesta del promittente venditore di aumento del prezzo concordato pari alla sua esposizione per le spese condominiali, da trasferire all'acquirente mediante accollo.
Come noto, l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c., prevede che una "solidarietà tra alienante e acquirente" in relazione alle spese pregresse gravanti sull'immobile compravenduto: "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".
  Corte di Cassazione, 14 settembre 2016, n. 17990


Fonte http://www.condominioweb.com/compravendita-recupero-spese-condominiali.13055#ixzz4L6F1M82p
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:

Armadio da esterni sul balcone


Armadio da esterni sul balcone


Armadio sul balcone. Problemi di estetica e alterazione del decoro.



“Nel condominio in cui vivo, il mio appartamento si affaccia anche nell'atrio interno grazie ad un piccolo balconeche definisco di servizio.Ci scrive un nostro lettore in merito agli armadi da esterni:
Per recuperare spazio ho acquistato un piccolo armadio da esterni – di quelli in plastica – al cui interno poggiare le scope, alcuni detersivi, ecc.
Pochi giorni dopo averlo posizionato ho ricevuto le lamentale di un condomino che afferma che quell'armadio lì non deve stare perché altera il decoro dell'edificio e perché crea problemi di sicurezza (dice che potrebbe volare via). Ha ragione il mio vicino? Oppure posso lasciar perdere quel che dice?”
Per rispondere ai quesiti è utile riprendere il concetto di decoro e quello di responsabilità per danni da cose in custodia.
Pariamo dal decoro architettonico: con questa locazioni, secondo il costante pronunciamento della Corte di Cassazione "deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. n. 851 del 2007).
Sempre a parere degli ermellini, che in diverse occasioni sono intervenuti per chiarire alcuni aspetti di un concetto – il decoro – effettivamente vago, hanno precisato che per la sua esistenza non è indispensabile che l'edificio sia connotato da particolari fregi e/o decorazioni, potendo parlarsi di decoro anche solamente per una linea armonica sia pur estremamente semplice dell'edificio (cfr. Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).
In buona sostanza il decoro di uno stabile non riguarda solamente gli edifici storici, ma anche le semplici case popolari.
L'alterazione del decoro consiste in un peggioramento dell'estetica dal quale discende un danno economicamente valutabile (Cass. n. 1286/2010). L'alterazione estetica, a sua volta, non si limita alla sola modificazione delle strutture e linee connotanti il decoro, ma anche agli inserimenti di altri elementi in grado d'incidere negativamente sull'estetica. Il caso, famigerato, delle verande, è esemplare per chiarire quest'ultimo aspetto.
Che un armadio da esterni, in un balcone sul retro di un edificio possa alterarne il decoro, francamente pare quanto un po' difficile. Poi, come si suole dire, ogni caso fa storia a sé e non essendo nelle condizioni di eseguire una valutazione visiva, non possiamo a priori escludere la presenza di violazioni estetiche, le quale, però ribadiamo, ci appaiono molto improbabili.
Differente il discorso sulla sicurezza. Ciascuno di noi, in quanto proprietario o utilizzatore di un bene, è responsabile per i danni che da esso possono provenire in quanto agente causante il danno e non quale semplice mezzo di trasmissione d'un fatto altrui. Si tratta della così detta responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).
Il caso dell'armadio che può spostarsi cadere e causare danni è nella sostanza identico a quello dei vasi posizionati sul balcone.
Per dirla più chiaramente: nessuna contestazione può essere avanzata se l'armadio è posizionato e assicurato ai muri in modo tale da non potere recare danno. Diverso se è semplicemente appoggiato. Allora bisognerà fare attenzione e cercare comunque di limitare i pericoli. In caso di situazione particolarmente grave e pericolosa può effettivamente arrivarsi ad un ordine giudiziale di rimozione.


Fonte http://www.condominioweb.com/armadio-balcone-e-decoro-architettonico.13061#ixzz4L6BQ6zG5
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:

Per le locazioni non abitative esiste l'obbligo di adeguare l'immobile?


Per le locazioni non abitative 

esiste l'obbligo di adeguare 

l'immobile?



Locazione commerciale, titoli autorizzativi e responsabilità del locatore






Deve escludersi l'inadempimento del locatore di un immobile a uso non abitativo ove non possa essere esercitata l'attività commerciale del conduttore per il mancato ottenimento dei titoli autorizzativi connessi all'abitabilità e all'idoneità dei locali, salvo che tale possibilitàrisulti assolutamente preclusa a causa delle caratteristiche intrinseche e proprie del bene. Questo è il princpio espresso dalla Corte di Cassazione civile, con sentenza n. 15377 del 26/7/2016, in tema di obblighi del locatore nei contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.

Contratto di locazione commerciale
La vicenda. Motivo del contendere è l'inidoneità dell'immobile locato all'esercizio dell'attività di parrucchiere.
In primo grado vengono accolte le domande del conduttore volte alla risoluzione del contratto di locazione e al risarcimento dei danni.
Il giudizio di appello riforma completamente la decisione, rigettando le suindicaterichieste in favore della domanda,promosse in via riconvenzionale dai locatori, avente ad oggetto per la condanna al pagamento dei canoni scaduti e scadendi sino alla liberazione dell'immobile.
La sentenza. La pronuncia risulta dunque particolarmente interessante poiché, pur inserendosi nel solco di un sempre più consolidato orientamento, si sofferma anche sulle eccezioni alla regola generale,cosìda offrire un quadro sufficientemente esaustivo della problematica (Cass. Civ. n. 15377/2016). La Corte prende le mosse dal precedente contrasto giurisprudenziale.
Un primo orientamento addossava, infatti, al conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene fossero adeguate all'attività e al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative, con conseguente esonero di qualsiasi responsabilità in capo al locatore (ex multis Cass. Civ. n. 17986/2014).
Un diverso orientamento riteneva, al contrario, che la mancanza delle concessioni amministrative, specie se connesse all'abitabilità dei locali e all'idoneità rispetto all'attività cui gli stessi sarebbero stati destinati, configurava l'inadempimento del locatore in una misura tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c. (ex multis Cass. Civ. n. 3726/2012).
La regola. Il coordinamento fra le suesposte tesi si deve alla sentenza n. 13651/2014, che elabora il seguente principio di diritto cui pure rinvia la pronuncia in commento: “In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio – e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fattesalve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli”.
In altri termini, la Cassazione ritiene che - una volta escluse le circostanze derogatorie alla regola generale, ossia l'assunzione di un obbligo specifico da parte del locatore o, al contrario, la consapevolezza in capo al conduttore dell'impossibilità di ottenere i titoli – l'indagine di merito debba accertare se il rilascio delle autorizzazioni sia del tutto impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche dell'immobile, che ne impediscono in radice il mutamento di destinazione d'uso, ovvero se tale mutamento sia comunque astrattamente possibile, anche mediante l'acquisizione di permessi o pareri sui vincoli dell'immobile.
Solo nel caso di un'assoluta impossibilità si configura l'inadempimento che legittima la risoluzione del contratto da parte del conduttore.
E difatti, nel caso di specie, non essendo stato accertato se il rilascio del permesso per l'attività di parrucchiera fosse, in astratto, ancora possibile, la Suprema Corte cassa con rinvio la pronuncia d'appello così da consentire il suddetto accertamento.
Le eccezioni. La regola generale è, tuttavia, suscettibile di deroga in due ipotesi.
Da un lato, il locatore risponde comunque del mancato ottenimento delle autorizzazioni amministrative ove tale circostanza sia stata oggetto di espressa pattuizione e, si badi bene, non essendo a tal fine sufficiente la generica enunciazione che la locazione è destinata a un determinato utilizzo da parte del conduttore.
Occorre, infatti, uno specifico impegno contrattuale da parte del locatore, poiché solo in tal caso il mancato conseguimento delle licenze diviene parte dell'obbligo di garantire il pacifico godimento del bene rispetto all'uso convenuto.
Dall'altro lato, specularmente, le caratteristiche intrinseche del bene perdono di ogni rilievo qualora venga dimostrato che il conduttore eraa conoscenza della situazione ed abbia consapevolmente accettato l'assoluta impossibilità di ottenere i titoli autorizzativi all'esercizio dell'attività.
A fronte di tale elemento psicologico del conduttore, il locatore è esonerato da qualsivoglia responsabilità.
 Corte di Cassazione - n. 15377 del 26/7/2016


Fonte http://www.condominioweb.com/locazione-uso-commerciale-adeguamento-immobile.13062#ixzz4L5zvjssK
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:

martedì 20 settembre 2016

Calcolo prescrizione TARI (e TARSU), cosa bisogna sapere per capire se si deve pagare


Calcolo prescrizione TARI 

(e TARSU), cosa bisogna sapere 

per capire se si deve pagare



Calcolo del periodo di prescrizione della TARI







Entro quanto tempo gli enti comunali possono richiedere laTARI, affinché la suddetta richiesta non possa essere contestata per prescrizione?
Quanto andremo a dire vale anche in relazione alla TARSU, la vecchia tassa sui rifiuti solidi urbani. L'impianto normativo riguardante la prescrizione, infatti, salvo alcuni secondari aspetti, è identico.
Prima di entrare nel dettaglio della vicenda è utile ricordare in grandi linee che cos'è la TARI e chi la deve pagare.
Presupposti impositivi, soggetti tenuti al pagamento e tempistica
La tassa sui rifiuti il cui acronimo è TARI, è stata istituita con la legge di stabilità per l'anno 2014 (legge n. n.147 del 27 dicembre 2013) ed è destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti e dev'essere corrisposta da chi lo utilizza.
Presupposto dell'imposta è la detenzione a qualunque titolo di un bene immobile che sia soggetto a tassazione. Vediamo adesso chi è l'utilizzato di cui parla la legge.
In tal senso è chiarissimo il comma 642 dell'art. 1 della legge di stabilità 2014 a mente del quale la TARI è dovuta da "chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all'adempimento dell'unica obbligazione tributaria".
Esempio: una casa è di proprietà di Tizio che la concede di locazione a Caio. In tal caso la tassa dev'essere pagata da Caio quale utilizzatore. Lo stesso dicasi nell'ipotesi di comodato ed in ogni caso di detenzione.
Il principio di carattere generale subisce un'eccezione nel caso dioccupazioni di breve durata. Lo stabilisce il comma 643 della legge in esame, il quale, per l'appunto, specifica che nel caso di detenzione per non più di sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la tassa è dovuta solamente dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.
Ricordiamo che l'anno solare è il tempo impiegato dal sole per tornare nella stessa posizione vista dalla terra ed è cosa differente dall'anno civile che coincide invece con il periodo di calendario compreso tra l'1 gennaio ed il 31 dicembre.
Si badi: nonostante questa distinzione comune, in ambito giuridico e con particolare riferimento allo specifico ambito tributario la nozione di anno solare e quella di anno civile vanno a coincidere (cfr. Corte di Cassazione ordinanza n. 9014 depositata il 6 maggio 2015).
In quest'ottica dev'essere letto il comma 650 della legge di stabilita per l'anno 2014 a mente della quale "la TARI è corrisposta in base a tariffa commisurata ad anno solare coincidente con un'autonoma obbligazione tributaria".
L'esatta individuazione dell'anno solare e di quello di riferimento per la richiesta di pagamento del tributo ha una propria rilevanza, lo vedremo da qui a breve, anche ai fini del calcolo della prescrizione del tributo.
Prima di addentrarci sull'argomento è bene svolgere alcune considerazioni in merito alla norma appena citata ed al termine entro il quale è doveroso denunciare il possesso/detenzione del bene immobile.
Se Tizio detiene un appartamento dal gennaio 2015 al luglio 2016, egli dovrà al comune territorialmente competente la TARI per l'anno 2015 e quella per l'anno 2016 fino al giorno della detenzione.
Se Tizio avesse detenuto l'appartamento meno di sei mesi nell'anno 2016 per quell'anno egli anno avrebbe dovuto pagare nulla. Motivo? Ogni anno rappresenta un'autonoma obbligazione tributaria e nulla è dovuto da chi nell'arco dell'anno detenzione l'immobile per meno di sei mesi.
Quanto al termine di denuncia dell'occupazione dell'immobile, lo si desume dall'art. 1, comma 684, legge stabilità per l'anno 2014 e dai vari regolamenti comunali di disciplina del tributo ed è fissato entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di inizio della detenzione.
Anche questo aspetto è di rilevante importanza ai fini del calcolo della prescrizione della tassa sui rifiuti.
La denuncia ha effetto pure per gli anni successivi, fermo restando l'obbligo di comunicazione delle variazioni significative ai fini del calcolo della tassa.
Calcolo del periodo di prescrizione della TARI
La TARI, come tutti i tributi, dev'essere pagata dai contribuenti nei termini stabiliti altrimenti l'ente impositore può agire per la riscossione forzosa del dovuto.
L'azione di riscossione, tuttavia, non può essere iniziata trascorso un determinato periodo di tempo dal momento in cui la tassa doveva essere spontaneamente pagata.
La prescrizione, per l'appunto, è quell'istituto giuridico che regola l'improcedibilità dell'azione per il trascorrere del tempo.
Al riguardo bisogna guardare art. 1, comma 161, della legge n. 296 del 27 dicembre 2006 (legge di stabilità 2007) che recita: "gli enti locali, relativamente ai tributi di propria competenza, procedono alla rettifica delle dichiarazioni incomplete o infedeli o dei parziali o ritardati versamenti, nonché all'accertamento d'ufficio delle omesse dichiarazioni o degli omessi versamenti, notificando al contribuente, anche a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento, un apposito avviso motivato.
Gli avvisi di accertamento in rettifica e d'ufficio devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati.
Entro gli stessi termini devono essere contestate o irrogate le sanzioni amministrative tributarie, a norma degli articoli 16 e 17 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, e successive modificazioni".
L'avviso di accertamento, recita la legge, ossia l'atto di contestazione del mancato pagamento del tributo dev'essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui si sarebbe dovuto pagare oppure rendere la dichiarazione richiesta dalla legge.
Visto che per la TARI è necessario provvedere ad una autodenuncia di occupazione entro il 30 giugno dell'anno successivo alla quale è iniziata, la domanda sorge spontanea: come calcolare la prescrizione?
Esempio: inizio occupazione anno 2014. Tempo massimo presentazione autodenuncia di occupazione: 30 giugno 2015. Tributo dovuto per l'anno 2014: pagamento entro il 31 dicembre 2019 (quinto anno successivo a quello di pagamento, cioè il 2014) oppure 31 dicembre 2020 (quinto anno successivo a quello in cui si sarebbe dovuta presentare la denuncia)?
Su queste sottigliezze, non di rado, gli enti comunali puntano interpretando la legge al fine di irrogare sanzioni maggiori.
Proprio per questo pare utile, anzi quasi necessario, sapere che cosa si potrebbe fare per difendersi. È qui il condizionale è d'obbligo in quanto la legge e la giurisprudenza non danno sicurezze.
Sicuramente la tassa per l'anno 2014 - che deve essere pagata nel 2014, in quanto tassa di riferimento per un anno rispetto al quale il solo obbligo di denuncia può essere adempiuto fino all'anno successivo - potrà essere richiesta entro il quinto anno successivo al 2014 in quanto un conto è la prescrizione relativa all'obbligo di denuncia (che può essere adempiuto fino al 30 giugno dell'anno successivo all'inizio dell'occupazione o al verificarsi di una variazione), altro quella inerente l'obbligazione tributaria.
Esempio: Tizio inizia ad occupare un immobile a aprile 2014 e presenta la denuncia di occupazione ad aprile 2015. Egli dovrà pagare per l'anno 2014 e la prescrizione inizierà a decorrere dall'anno successivo (2015). La prescrizione per le sanzioni connesse all'omessa denuncia, invece, comincia a decorrere dal 2016, anno successivo a quello in cui s'era obbligati alla presentazione della denuncia. Stessa.
Per le annualità successive il termine di prescrizione inizia a decorrere dall'anno successivo a quello in cui il pagamento avrebbe dovuto essere effettuato. Ribadiamo ai fini dei calcoli di prescrizione che la TARI si paga di anno in anno ed il pagamento riguarda sempre l'anno corrente.
È dubbio, nel caso di omessa denuncia, se la sanzione relativa a tale inadempimento possa essere irrogata per ogni annualità, oppure se la stessa possa essere applicata solamente una volta (l'iniziale omessa denuncia) e poi eventualmente maggiorata in relazione alla così detta continuazione dell'illecito amministrativo.
L'avviso di accertamento illegittimo in quanto riguardante annualità prescritte o comunque errato in relazione alle sanzioni applicate può essere impugnato integralmente o parzialmente con ricorso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale competente, previo esperimento del tentativo di mediazione tributaria.


Fonte http://www.condominioweb.com/calcolo-del-periodo-di-prescrizione-della-tari.13052#ixzz4KnZpTnxS
www.condominioweb.com 
alle Nessun commento:
Iscriviti a: Post (Atom)

KIZOA Movie Maker q9x618jf