lunedì 27 giugno 2016

In caso di pignoramento dell'immobile a chi spetta pagare le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria?


In caso di pignoramento dell'immobile

a chi spetta pagare le spese di 

manutenzione ordinaria o straordinaria?


Spetta al creditore procedente anticipare le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato




Spetta al creditore procedente anticipare le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato per garantire la sicurezza dell'immobile pignorato salvo rimborso con esclusione degli oneri per il condominio e la manutenzione ordinaria o straordinaria. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12877 del 22 giugno 2016 in merito alle spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato.
I fatti di causa. A seguito di pignoramento, la società creditrice si opponeva al provvedimento del giudice di primo grado che poneva a suo carico, in via di anticipazione, una somma il cui esborso rappresentava (secondo il perito) la spesa di conservazione dell'immobile staggito, e precisamente, di spese necessarie all'immediata conservazione e a evitare pericoli strutturali dell'immobile pignorato ai danni del debitore il quale non poteva pagare per mancanza di fondi.
In primo grado, il tribunale adito rigettava l'opposizione del creditore e confermava il provvedimento. Avverso tale pronuncia il creditore proponeva ricorso per cassazione.
Il modo della custodia e l'anticipazione delle spese. L'art. 8 d.p.r. n. 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) prevede che “Ciascuna parte provvede alle spese degli atti processuali che compie e di quelli che chiede e le anticipa per gli atti necessari al processo quando l'anticipazione è posta a suo carico dalla legge o dal magistrato”.
Premesso ciò, per quanto attiene alla procedura esecutiva immobiliare, è dovere del custode garantire la gestione e la manutenzione ottimale del bene pignorato, al fine di una migliore realizzazione della vendita.
A tal proposito, l'art. 560 c.p.c. prevede che “il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità”.
La nomina di terzo quale custode presuppone quindi che le relative spese, autorizzate, abbiano carattere necessario, con la conseguenza che possono essere poste dal giudice in via di anticipazione a carico di una delle parti del processo.
Quando tale onere ricade sul creditore, costituisce l'antecedente logico giuridico della norma di cui all'art. 95 c.p.c. (le spese del processo di esecuzione anticipate dal creditore sono a carico del debitore); difatti, il creditore resta comunque garantito dalla necessità di una preventiva autorizzazione e della possibilità di opposizione.
Il custode è tenuto, inoltre, con la diligenza del buon padre di famiglia, a conservare il bene secondo modalità tali da evitare rischi e danni a terzi e ad attivarsi per eliminare ogni effetto pregiudizievole o situazioni potenzialmente pericolose, facendo eseguire le opere necessarie ad evitarli.
L'orientamento dominante. La tesi portata avanti dalla giurisprudenza sostiene che le spese di manutenzione sui beni pignorati spettino sempre al creditore procedente e, nell'ipotesi della sua inerzia al custode, il quale potrà successivamente chiederne il rimborso nel rendiconto.
In particolare, l'indirizzo affermato in una datata sentenza della Cassazione (ma tuttora seguito), ha ritenuto che “nel caso in cui i beni pignorati non possano essere custoditi senza spese, queste debbono essere anticipate dal creditore procedente su provvedimento del giudice dell'esecuzione.
Ove tale provvedimento non sia stato emesso o non venga eseguito, ed il custode non si dimetta, le suddette spese debbono essere erogate in proprio da esso custode, che ne chiederà il rimborso in sede di liquidazione, ovvero, su espressa autorizzazione del giudice, potrà provvedervi con i redditi ricavati dalle cose pignorate” (Cass. n. 2875/1976).
Un diverso orientamento. Il Tribunale di Napoli con una l'ordinanza del 24.10.2014 che cambia radicalmente il datato e costante orientamento contrario, sino ad oggi registrato in giurisprudenza, ha precisato che nel caso di un immobile pignorato, tutte le eventuali spese per la manutenzione straordinaria dell'immobile stesso non devono essere pagate dal creditore procedente, bensì sul debitore esecutato: quest'ultimo, infatti, fino al decreto di vendita del giudice, continua a restare l'unico proprietario del bene e, pertanto, è anche responsabile dei danni cagionati dalla rovina dell'edificio. Con la conseguenza che su di lui gravano i relativi oneri economici.
Per il giudice napoletano, infatti, “il creditore ha diritto di espropriare i beni del debitore (art. 2910 c.c.) nello stato in cui si trovano, senza dover sopportare alcun onere economico per la previa esecuzione di opere volte a salvaguardare l'integrità dell'immobile o il suo valore di realizzo”.
Ciò anche laddove il bene, per le condizioni in cui si trova, è fonte di pericolo per la pubblica o privata incolumità, atteso che il pignoramento, “pur determinando una limitazione delle facoltà di godimento e dei poteri di disposizione dell'immobile, non fa venir meno il diritto dominicale del proprietario, il quale, pertanto, deve ritenersi unico responsabile, ex art. 2053 c.c., per i danni cagionati a terzi a seguito della rovina del bene”.
Il ragionamento della Corte di Cassazione. Conformemente all'orientamento maggioritario, secondo i giudici di Piazza Cavour, resta a carico della società creditrice pignorante l'importo necessario a evitare che l'immobile staggito possa crollare a causa delle infiltrazioni d'acqua.
Nel corso dell'istruttoria era emerso che il pericolo era stato segnalato dal perito ma il proprietario esecutato non aveva i soldi per realizzare i lavori.
Inutile allora per la società proporre l'opposizione agli atti esecutivi ex articolo 617 c.p.c. contro il provvedimento del giudice dell'esecuzione che poneva a suo carico la somma necessaria a garantire la stabilità del fabbricato.
E la ragione sta tutta nella norma prevista dall'articolo 8 del testo unico sulle spese di giustizia 115/2002 : “gli esborsi a carico del creditore procedente, infatti, non sono soltanto le spese giudiziarie vere e proprie; quando sono onorate dal custode con i fondi della procedura, risulteranno in senso lato prededucibili, ma diversamente devono essere poste a carico di chi pignora perché si tratta di oneri che comunque vanno ritenuti strumentali al perseguimento del risultato fisiologico dell'espropriazione forzata.
Ne consegue che tali spese servono infatti a evitare la chiusura anticipata della procedura e dunque rientrano fra le spese per gli atti necessari al processo”.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione con la pronuncia in commenti ha rigettato il ricorso del creditore. Tuttavia, la Corte ha precisato che, successivamente, tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate come previsto dall'articolo 2770 c.c. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell'esecuzione che ne abbia disposto l'onere a suo carico. Nella specie si trattava, come è pacifico, di spese necessarie ad evitare pericoli.
  Corte di Cassazione n. 12877 del 22 giugno 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/pignoramento-casa-spese-condominiali-pagamento.12823#ixzz4CmQ9g5ZL
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Fornitura di energia elettrica. No alla sospensione se si impedisce la prosecuzione dell'attività commerciale


Fornitura di energia elettrica. No alla

sospensione se si impedisce la 

prosecuzione dell'attività commerciale


No al distacco dell'energia elettrica per morosità se ciò provoca danno all'azienda




Il Tribunale di Bari ha inibito all'Enel di procedere alla riduzione della potenza di fornitura di energia elettrica ad una società dopo aver constatato che, non essendovi alcun inadempimento contrattuale da parte dell'azienda, la sospensione dell'erogazione dell'energia elettrica avrebbe determinato gravi conseguenze nello svolgimento dell'attività imprenditoriale.
Un'azienda, dopo aver preso atto dell'imminente sospensione dell'erogazione di energia elettrica comunicatagli dall'Enel, si rivolge al Tribunale chiedendo un provvedimento d'urgenza (ex art. 700 cpc) che impedisca alla società somministrante la riduzione di potenza o la sospensione dell'erogazione di energia elettrica adducendo a sostengo delle sue richieste l'illegittima ricostruzione dei consumi e l'inesistenza dell'inadempimento.
La società resistente (Enel) contesta i presupposti della domanda cautelare ( fumus boni iuris e periculum in mora) sostenendo l'assoluta correttezza della ricostruzione dei consumi effettuati dall'azienda. (In tema di risarcimento del danno per distacco errato dalla fornitura di energia elettrica si segnala:www.condominioweb.com/errore-nel-distacco-della-fornitura-elettrica-il-fornitore-e-tenuto.12476)
Il Giudice unico respinge la domanda cautelare per carenza del requisito del periculum in mora precisando:
- che il pagamento dell'indebito da parte dell'azienda avrebbe potuto trovare ristoro nel risarcimento per equivalente,
- e che l'azienda, visto la cessazione del regime di monopolio nella fornitura di energia elettrica, l'azienda avrebbe potuto stipulare un nuovo contratto con un diverso fornitore.
L'azienda impugna tale decisione proponendo reclamo e sostenendo:
a) la carenza di liquidità aziendale per il pagamento di consumi piuttosto ingenti richiesti dall'Enel (di ben oltre Euro 32.000,00!!!);
b) la traslazione della morosità al successivo fornitore ed i tempi non brevi di attivazione della fornitura con una società concorrente,
c) nonché l'assoluta irreparabilità del pregiudizio che l'azienda avrebbe subito dalla sospensione dell'erogazione dell'energia elettrica che avrebbe impedito la sopravvivenza di diversi capi di bestiame. (Sul tema del cambio di fornitore di energia e di bollette a conguaglio molto esose vedasi:
www.condominioweb.com/annullate-le-fatture-di-energia-elettrica-emesse-a-conguaglio-se-arrivano-in.1837)
Il Giudice unico, in sede di reclamo al provvedimento che ha respinto la domanda cautelare, ha stabilito che può trovare accoglimento la richiesta di un provvedimento che inibisca al somministrante (Enel) la sospensione dell'erogazione dell'energia elettrica formulata dall'azienda.
Il provvedimento in commento giunge a tale conclusione analizzando il contratto di fornitura di energia elettrica che, sebbene alla clausola 18 stabilisce la riduzione della potenza e la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento del dovuto, in un'altra clausola (art. 16 punto 6) invece stabilisce la possibilità di proporre reclamo per contestare direttamente al fornitore l'importo addebitato in bolletta stabilendo che, nelle more della risoluzione di una controversia relativa alla ricostruzione dei consumi, lo stesso fornitore non può sospendere l'erogazione di energia elettrica.
In pratica, secondo il Giudice del reclamo, basandosi la fattura non pagata su consumi presunti e non su quelli correnti, ed esistendo una contestazione su tali addebiti, il fornitore non può procedere alla sospensione dell'erogazione.
Inoltre sotto il profilo del periculum in mora il provvedimento in commento, dopo aver constatato l'ingente somma richiesta dall'Enel per il pagamento dei consumi pregressi e l'indisponibilità di risorse economiche sufficienti dichiarata dall'azienda ricorrente, oltre al fatto che la scelta di un altro fornitore potrebbe avvenire senza soluzione di continuità incidendo irrimediabilmente sull'esercizio dell'attività imprenditoriale, ha impedito all'Enel l'interruzione dell'erogazione di energia elettrica.
In pratica, rileva il provvedimento, l'interruzione di tale fornitura avrebbe comportato per l'azienda una serie di pregiudizi irreparabili (sospensione dell'attività di allevamento di bestiame) ai quali non poteva ovviarsi con la stipula di un contratto di fornitura con altro operatore.
 Tribunale di Bari, sez. civ.II, ordinanza del 5 aprile 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/no-al-distacco-dellenergia-elettrica-per-morosit%E0-se-causa-danno.12825#ixzz4CmNzDe4K
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martedì 21 giugno 2016

Affitti in nero. Per la sanatoria è il conduttore a dover dimostrare che il contratto verbale è stato imposto dal locatore.


Affitti in nero. Per la sanatoria è

il conduttore a dover dimostrare che 

il contratto verbale è stato imposto 

dal locatore.


II contratto di locazione ad uso abitativo stipulato verbalmente è affetto da nullità assoluta per assenza della prova scritta.



Affitti in nero. Per la sanatoria è il conduttore a dover dimostrare che il contratto verbale è stato imposto dal locatore.
II contratto di locazione ad uso abitativo stipulato verbalmente è affetto da nullità assoluta per assenza della prova scritta. Si tratta di un vizio insanabile, rilevabile da entrambe le parti e anche dal giudice d'ufficio ex art. 1421 c.c.

Nullo il contratto di locazione ad uso abitativo senza la forma scritta

 L'unica eccezione riguarda l'ipotesi di cui all'art. 13, comma 5, della L. n. 431/1998, che contempla l'ipotesi in cui il locatore, abusando della posizione contrattuale dominante, ha imposto la forma verbale del contratto al conduttore. In questo caso si avrà una “nullità di protezione del conduttore”, denunciabile solo da quest'ultimo, con la possibilità di ottenere il riconoscimento di un valido contratto di locazione.Grava tuttavia sul conduttore l'onere di provare che la forma verbale del contratto sia stata imposta da parte del locatore contro la sua volontà. In difetto di prova, si applicherà la regola generale della nullità assoluta.

I princìpi sopra sintetizzati, affermati dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18214/2015, sono alla base della decisione assunta dal Tribunale di Verona con la sentenza n. 170 del 26 gennaio 2016, avente ad oggetto l'ennesima controversia in materia di “affitti in nero”.
I fatti di causa. Nel novembre 2010 il proprietario di un immobile sito in Castel d'Azzano, in provincia di Verona, concedeva in godimento l'immobile dietro accordo verbale per il corrispettivo di 550 euro al mese. Il rapporto proseguiva senza alcuna contestazione fino a giugno 2011, quando il proprietario intimava al conduttore di stipulare un contratto scritto di locazione. A seguito della diffida, il conduttore, in data 11.10.2011, registrava presso l'agenzia delle Entrate denuncia di contratto verbale di locazione di bene immobile ai sensi e per gli effetti dell'art. 3 comma 8 D.lgs. 23/201, ottenendo un contratto con canone rideterminato in euro 55 circa al mese. A questo punto, il proprietario citava in giudizio il conduttore per l'accertamento della nullità del contratto verbale di locazione, con condanna di quest'ultimo al rilascio dell'immobile e al pagamento di somme a titolo di indennità di occupazione sine titulo.
Il Tribunale di Verona, nell'accogliere la domanda del proprietario, ha innanzitutto escluso l'applicabilità al caso in esame dell'art. 3, comma 8, del D.lgs. n. 23/2011. Si tratta della disciplina della c.d. cedolare secca, che consentiva, tra l'altro, al conduttore di denunziare al Fisco i contratti “in nero” ottenendo così il diritto ad un contratto di quattro anni più quattro, insieme con la fissazione del canone agevolato in misura pari al triplo della rendita catastale.
Tale norma è stata dichiarata costituzionalmente illegittima dalla Consulta con sentenza n. 50/2014. Era poi intervenuto il D.L. n. 47/2014, convertito in L. n. 80/2014, che faceva comunque salvi gli effetti dei contratti sorti sulla base del D.lgs. n. 23/2011 fino al 31.12.15.A porre definitivamente nel nulla gli effetti di tale disposizione è tuttavia intervenuta nuovamente la Corte Costituzionale che, con sentenza n. 165/15, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale della disposizione transitoria citata. Conseguentemente, nella fattispecie alcun valido contratto di locazione ha mai avuto effetto tra le parti nemmeno a seguito della denuncia all'Agenzia delle Entrate da parte del convenuto.
Nel caso in esame non è neppure applicabile l'art. 13 della Legge n. 431/1998, che eccezionalmente prevede la possibilità del conduttore di ottenere la riconduzione della locazione verbale (nulla) alle condizioni di un valido contratto di tipo legale (quattro più quattro), sul presupposto però che il locatore “abbia preteso” l'instaurazione di un rapporto solo di fatto.
Sul punto, il giudice richiama quanto stabilito in materia dalle Sezioni Unite con sentenza n. 18214/2015: “inderoga ai principi generali della insanabilità del contratto nullo, la norma di cui all'art. 13, comma 5, riconosce al conduttore la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa. Ma proprio la portata eccezionalmente derogatoria ad un principio- cardine dell'ordinamento (i.e. la insanabilità del contratto nullo) non consente un'interpretazione della norma diversa da quella rigorosamente letterale. Il giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione della L. n. 431 del 1998, art. 1, comma 4, e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando ex tunc il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori ai sensi del comma 3 dell'art. 2, con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata. Nè la innegabile difficoltà probatoria di tale circostanza (gravando il relativo onere sul conduttore, in ossequio alle tradizionali regole del relativo riparto) può condurre a soluzione diversa, non potendo un principio (e una maggior difficoltà) di carattere processuale incidere sulla ricostruzione sostanziale della fattispecie. In conformità con la lettera della legge, la nullità di protezione, e le relative conseguenze, sarà pertanto predicabile solo in presenza dell'abuso, da parte del locatore, della sua posizione “dominante”, imponendosi il tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente”.
In concreto, dunque, per la “nullità di protezione” a favore del conduttore è necessario che il locatore ponga in essere un'inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale. E la prova di tale imposizione grava sul conduttore.
Invece,nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità. Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo.
Nel caso di specie, non avendo il conduttore assolto all'onere probatorio sopra specificato e non trovando applicazione l'art. 1 del D.lgs. n. 23/2011, nel frattempo cancellato dalla Consulta, il giudice ha dichiarato la nullità del contratto verbale e condannato il convenuto al risarcimento del danno, pari all'importo del canone liberamente concordato tra le stesse, oltre alla condanna al rilascio dell'immobile detenuto senza titolo.
  Tribunale di Verona, n. 170 del 26 gennaio 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/contratto-di-locazione-stipulato-verbalmente-nullit%E0.12806#ixzz4CDSnw98y
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Procura speciale a vendere


Procura speciale a vendere


La vendita di un immobile tramite procura.



Procura speciale a vendere
Quale dev'essere la forma giuridicamente corretta di una procura speciale a vendere per evitare contestazioni o comunque intoppi quando si arriva davanti ad un notaio?
Partiamo da una fondamentale distinzione: quando parliamo di procura speciale a vendere facciamo riferimento a quel documento che serve a delegare una persona a presentarsi davanti ad un notaio e prestare, per conto del delegante, il consenso alla vendita dell'immobile oggetto di trattativa.
Diverso dalla procura speciale a vendere, in termini strettamente giuridici, è ilcontratto che si stipula con l'agenza immobiliare, che in quanto incarico di mediazione serve solamente a mettere in contatto il venditore con i possibili interessati all'acquisto dell'immobile e quindi con un'eventuale acquirente.

Per stipulare un contratto di mediazione è sufficiente che le parti si mettano d'accordo sulla durata dell'incarico, il prezzo per l'attività dell'agenzia. Non è necessaria anche se è caldamente consigliabile la forma scritta, proprio per fissare con chiarezza i termini dell'accordo.
Passiamo alla forma della procura speciale a vendere. Norma di riferimento è rappresentata dall'art. 1392 del codice civile, rubricato Forma della procura, che recita:
La procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere.
Non ha effetto, cioè non può essere utilizzata al fine di perfezionare la compravendita dell'unità immobiliare, se ha la stessa forma del contratto cui si riferisce.
Qual è la forma del contratto di compravendita di un bene immobile?
Come per la forma della procura, anche in questo caso è il codice civile a contenere la risposta. Per comprendere quale forma debba assumere la procura speciale e vendere bisogna leggere l'art. 1350 c.c., il quale nell'indicare gli atti che devono farsi per iscritto, recita:
"Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
[…]".
Atto pubblico, ossia atto redatto da un Notaio e sottoscritto dalle parti interessate.
Scrittura privata autenticata: atto redatto da privati e poi autenticato nel suo contenuto - e quindi anche nelle sottoscrizioni riportate - da un pubblico ufficiale.
Per vendere un immobile altrui, quindi, è necessario che il venditore munisca il proprio rappresentante di una procura speciale rilasciata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.
La procura speciale a vendere è sempre necessaria. Qui di seguito alcuno esempi:
a) quando si vende un bene completamente altrui;
b) quando si vende un bene parzialmente altrui (es. immobile in comunione dei beni);
c) quando si vende un bene sul quale si è in possesso di un diritto reale e/o personale di godimento (es. cessione della nuda proprietà da parte dell'usufruttuario).
Nel caso in cui il procuratore speciale acquisti per se stesso è necessaria una specifica autorizzazione in tal senso, ond'evitare problemi in merito alla sussistenza di conflitti d'interesse.


Fonte http://www.condominioweb.com/la-vendita-di-un-immobile-tramite-procura.12810#ixzz4CD2y1NQc
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Ascensori in condominio, è sempre possibile installarli?



Ascensori in condominio, è sempre possibile installarli?


di Paola Mammarella

Una panoramica delle sentenze che bilanciano l’esigenza di abbattere le barriere architettoniche con il diritto dei condòmini all’utilizzo delle parti comuni




06/06/2016 – Installare un ascensore in condominio è un intervento che risponde a diverse esigenze. Può servire a un disabile per conquistare una certa autonomia di movimento o può costituire un ammodernamento richiesto da tutti i condòmini.

I problemi sorgono quando i condòmini non sono d’accordo sul da farsi e ricorrono in giudizio perché temono che sia compromesso il loro diritto ad usufruire degli spazi comuni.

Di seguito una carrellata di pronunce dei Tribunali, che nella maggior parte dei casi cercano di trovare un compromesso tra gli interessi in gioco, con un occhio di riguardo alla stabilità degli edifici e alla sicurezza.

Il Tribunale di Firenze con la sentenza 174/2016 ha affermato che non si può rimuovere l'ascensore che il disabile installa a sue spese se non lede la stabilità dell'edificio. Alcuni condòmini erano contrari perché l’impianto avrebbe limitato l’ampiezza delle scale, ma i giudici lo hanno considerato un intervento di ammodernamento e, dopo aver accertato che l’ascensoreserviva tutti i piani, hanno stabilito che non limitava l’uso delle parti comuni.

Che l’ascensore non possa “saltare le fermate” lo ha stabilito anche il Tar Lazio con la sentenza 11423/2016. Se l’impianto non serve tutti i pianinon costituisce un ammodernamento né migliora l’accessibilità per tutti i condòmini. In questi casi le autorizzazioni possono essere revocate e l’ascensore rimosso.

Più categorica la Cassazione, che con la sentenza 16846/2015 si è schierata a favore della rimozione delle barriere architettoniche affermando che un ascensore per disabili può essere installato anche se riduce la larghezza della scala condominiale. Inoltre, i lavori possono essere autorizzati anche in deroga alle regole sulla maggioranza previste per le innovazioni ordinarie.

Cosa accade, invece, se l’assemblea delibera la realizzazione di un ascensore e alcuni condòmini si oppongono sostenendo che non è compatibile con ilservoscala di cui invece hanno bisogno? Anche in questo caso la soluzione sta nella mediazione. Il Tribunale di Roma con la sentenza 1797/2016 ha disposto la rimozione del servoscala già installato e la sua sostituzione con un modello compatibile con l'ascensore deliberato dall'assemblea.

E che succede con le distanze tra edifici? Il Tar Liguria con la sentenza 1002/2015 ha chiarito che gli ascensori esterni non sono delle costruzioni, ma devono essere considerati come “innovazioni”, quindi assimilati ai volumi tecnici. Gli ascensori esterni non si conteggiano quindi nelle distanze a condizione che, precisano i giudici, sia impossibile installarli all’interno dello stabile.

Simile il parere del Tar Lazio. I giudici con la sentenza 726/2014 hanno stabilito che le opere per il superamento delle barriere architettoniche possono essere effettuate in deroga alle norme sulle distanze minime dei regolamenti edilizi.

E le spese di manutenzione? Secondo la Cassazione (sentenza 17557/2015) le spese di gestione dell’ascensore non possono essere suddivise in base al numero delle persone che occupano gli appartamenti, ma secondo il valore dei singoli piani e l'altezza di ciascun piano dal suolo.

FONTE ; EDILPORTALE.COM
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lunedì 20 giugno 2016

Con lo sfratto l'inquilino non è liberato se oltre ai canoni, non paga gli interessi e le spese processuali.

Con lo sfratto l'inquilino non è

 liberato  se oltre ai canoni, non 

paga gli interessi e le spese 

processuali.


Il comportamento del conduttore sanante la morosità deve consistere nell'estinzione di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese.






Con lo sfratto l'inquilino non è liberato se oltre ai canoni, non paga gli interessi e le spese processuali.
"In tema di locazioni, nel giudizio per la convalida di sfratto, la sanatoria della morosità del conduttore prevista dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è subordinata al pagamento integrale dei canoni, degli interessi e delle spese, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità. Alla stregua di tale principio, inoltre, se la parte intimata non partecipa alla mediazione senza addurre alcuna valida giustificazione, è condannata dal giudice della causa al pagamento di una sanzione pecuniaria del valore pari a quella del contributo unificato (art.8 comma 4 bis Decr. Legs. 28/2010)".
Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Belluno con la pronunciadell'8 aprile 2016 in materia di sfratto per morosità.

I fatti di causa. Tizio (locatore e proprietario) in relazione al contratto di locazione ad uso abitativo ed a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione, proponeva intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida per morosità. Alla prima udienza l'intimante dava atto che erano stati pagati i ratei di canoni scaduti e ciò successivamente alla notifica dell'atto di intimazione, per cui chiedeva procedersi alla risoluzione contrattuale in relazione all'omesso versamento degli interessi e delle spese processuali. Il Giudice, venuta meno la morosità, con ordinanza disponeva il mutamento del rito che veniva ritualmente notificata all'intimata. Nelle more della prima udienza, il locatore dava atto che il tentativo di mediazione aveva avuto esito negativo per l'ingiustificata mancata partecipazione della intimata, pur ritualmente invitata, come risultava dal verbale depositato.
Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo. Il principale obbligo scaturente dalla conclusione di un contratto di locazione per il conduttore consiste nel pagamento del corrispettivo pattuito per il godimento della cosa locata. L'inadempimento di tale obbligo costituisce causa di risoluzione del contratto ed il locatore potrà agire in giudizio per sentir dichiarare lo scioglimento del vincolo contrattuale, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile. L'art. 5 della L. 392/78 determina ex lege i motivi di risoluzione: il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla sua scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori, quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone. Congiuntamente alla domanda di risoluzione del contratto o in sede separata, il locatore ha diritto di promuovere un'azione volta ad ottenere la condanna del conduttore al pagamento dei canoni e degli oneri accessori rimasti insoluti, fino all'ottenimento della liberazione dell'immobile ed al conseguente riacquisto della sua disponibilità.
Termine per il pagamento dei canoni scaduti. L'art. 55 della Legge 27 luglio 1978, n. 392, prevede che la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale … maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice… Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto".
Il preliminare tentativo di mediazione. La mediazione è quella attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa (art. 1 lett. a, del D.Lgs. 28/2010 riformulato dalla legge 98/2013). In materia di locazione, l'articolo 5 del citato decreto prevede nei procedimenti per la convalida di licenza o sfratto, l'obbligatorietà della mediazione. In particolare, all'udienza con cui il giudice dispone il mutamento del rito (cioè la fissazione della prossima udienza dove si discuterà la fondatezza e il merito della questione), invita le parti alla mediazione obbligatoria (si tenga presente che il giudice fisserà tale udienza con un rinvio di almeno sei mesi in quanto nelle more della stessa le parti dovranno procedere alla procedura di mediazione obbligatoria). Se una delle parti non aderisce senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile. In questi casi, il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Il ragionamento del Tribunale di Belluno. A seguito dell'istruttoria, il tribunale adito ha evidenziato che a fronte della produzione del contratto di locazione e dell'allegazione attorea circa l'inadempimento, la conduttrice (contumace), non aveva disconosciuto la morosità intimata e non aveva assolto all'onere probatorio in ordine al fatto estintivo dell'altrui pretesa, gravante, per principio, sul debitore (Cass. S.U. 30/10/2001, n.13533). Nel caso di specie, l'intimata aveva provveduto al pagamento dei soli canoni scaduti fino alla data della prima udienza, per cui si impone considerare che, ai sensi dell'art. 55 legge 27 luglio 1978 n. 392, la speciale sanatoria della morosità (eliminazione degli effetti dell'inadempimento). Tuttavia, sul punto, il giudice, secondo consolidata ed univoca giurisprudenza di legittimità, ha avuto modo di precisare che "la speciale sanatoria della morosità del conduttore prevista dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è subordinata al pagamento integrale, oltre che dei canoni scaduti, degli interessi e delle spese. In tal senso il comportamento sanante del conduttore è predeterminato dal legislatore e consiste nel pagamento di quanto dovuto sino alla data della prima udienza (o della verifica in caso di termine di grazia), per cui in caso di pagamento incompleto, la morosità persiste e va escluso che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità".(Cass. Civ., Sez. III, 17.04.2013 n. 18224 e conformi, ex multis, sentenza n. 920 del 16.01.2013, n.13407 del 29.10.2001). Quindi, tenendo conto della idoneità dell'inadempimento ad implicare l'effetto risolutivo del contratto di locazione ad uso abitativo, ai fini della decisione, è stato ritenuto inoltre valutabile il comportamento della parte intimata (conduttrice), la quale non aveva partecipato senza giustificato motivo al procedimento di mediaconciliazione.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Belluno, con la pronuncia in commento ha accolto la domanda con contestuale risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo; per l'effetto ha ordinato alla conduttrice di riconsegnare all'intimante l'immobile, con condanna della medesima convenuta al pagamento dei canoni di locazione oltre agli interessi maturati dalla data di scadenza di ogni mensilità dei canoni al saldo relativamente ai soli ratei oggetto di intimazione. Data la mancata partecipazione alla mediazione, inoltre, la conduttrice è stata condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato.
Tribunale di Belluno dell'8 aprile 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/sfratto-morosit%E0.12797#ixzz4C8keXgL2
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sabato 18 giugno 2016

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mercoledì 15 giugno 2016

Il coniuge, comproprietario di un immobile, non ha diritto al rimborso delle spese condominiali


Il coniuge, comproprietario di un 

immobile, non ha diritto al rimborso

delle spese condominiali

Esclusa la restituzione delle spese condominiali anticipate per la casa in comproprietà perché il marito aveva redditi superiori alla moglie.



Il coniuge, comproprietario di un immobile, non ha diritto al rimborso delle spese condominiali
“In sede di separazione è esclusa la restituzione delle somme versate dal coniuge se viene provato che questo, grazie alle sue capacità reddituali, aveva sempre pagato in via esclusiva e sin dall'acquisto tutte le spese inerenti l'immobile in comproprietà. Ne consegue che, dopo l'ordinanza presidenziale, deve essere rigettato il decreto ingiuntivo per la refusione delle spese anticipate dal coniuge per i bisogni della famiglia in quanto la volontà delle parti prevale sulle regole previste dagli artt. 1104 e 1110 del c.c.” Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Bologna con la pronuncia n.1238 del 16 maggio 2016 in merito alla restituzione delle somme versate a titolo di spese anticipate per la casa in comproprietà.
I fatti di causa. A seguito dell'udienza presidenziale di separazione, il Presidente con provvedimento (ordinanza) regolamentava i rapporti patrimoniali; in particolare, tra questi, veniva evidenziato che gli oneri derivanti da un appartamento (in comproprietà del 50 % con la moglie) sito in Miami Beach (USA) erano a carico del marito in quanto utilizzato esclusivamente da questo per motivi di lavoro. In corso di causa, il Marito Caio, con diverso e separato ricorso, adiva il Tribunale Ordinario chiedendo ad altro giudice il decreto ingiuntivo nei confronti della moglie Tizia per un credito capitale, pari alla metà delle spese sostenute per l'immobile di cui le parti, fra loro coniugate, erano comproprietarie al 50%, sito a Miami Beach (USA). L'importo rappresentava tutte le somme integralmente sostenute ed anticipate dal marito sin dall'acquisto dell'immobile per tasse, imposte, spese condominiali, utenze e manutenzione. Avverso tale decreto, Tizia, con citazione proponeva opposizione, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo, la declaratoria di insussistenza del credito e quella che i rapporti patrimoniali fra le parti erano regolati solo dalla sentenza che sarebbe stata emessa dal Tribunale nella causa di separazione.
Indirizzo della vita familiare e i doveri dei coniugi. L'art. 144 c.c. prevede che “i coniugi concordano tra loro l'indirizzo della vita familiare e fissano la residenza della famiglia secondo le esigenze di entrambi e quelle preminenti della famiglia stessa. A ciascuno dei coniugi spetta il potere di attuare l'indirizzo concordato”. Dall'articolo in esame si evidenzia che per le decisioni fondamentali ed essenziali, i coniugi dovranno agire d'accordo; tale negozio giuridico è doveroso e vincolante, pena l'applicazione dell'art. 145 del c.c. che rimette al giudice competente le decisioni sul tenore di vita e sulla contribuzione per i bisogni familiari; extrema ratio risulterà essere la richiesta di separazione personale. Per quanto attiene ai doveri dei coniugi, l'arti .143 c.c. prevede che “entrambi i coniugi sono tenuti, ciascuno in relazione alle proprie sostanze e alla propria capacità di lavoro professionale o casalingo, a contribuire ai bisogni della famiglia”. Il contributo del coniuge è da intendersi in senso ampio, comprensivo tanto dei redditi guadagnati, quanto del patrimonio costituito, conservato e via via accumulato; mentre, la capacità di lavoro è da intendersi in senso solidaristico nell'ottica della pari contribuzione per i bisogni comuni, in maniera reciproca e non determinabile inizialmente.
Spese condominiali tra coniugi separati. Sul punto è importante capire cosa è stato stabilito in sede di separazione (accordi o quanto stabilito dal giudice). In ogni caso, secondo la giurisprudenza (Cass. Sentenza numero 18476 del 19.09.2005) quando la casa familiare è assegnata al coniuge non proprietario, questi, nonostante tale assegnazione sia gratuita, è tenuto a sostenere le spese condominiali (spese ordinarie), poiché collegate all'uso dell'abitazione. Di conseguenza rimangono a carico dell'ex coniuge proprietario dell'immobile solo le spese straordinarie. (Un esempio di spesa straordinaria, può essere ad esempio la manutenzione delle fondamenta, la verniciatura del tetto o il rifacimento di una facciata). Nel caso, invece, di comproprietà degli ex coniugi della casa familiare, il coniuge assegnatario dovrà ugualmente accollarsi le spese ordinarie, ma quelle straordinarie dovranno essere ripartite in proporzione alla rispettiva quota di proprietà. Ovviamente i due ex coniugi potranno accordarsi tra loro in modo diverso a tale ripartizione che, per come sopra descritta, deriva solo nel caso in cui intese non ve ne siano.
Il ragionamento del Tribunale di Bologna. Secondo il giudice bolognese, nella vicenda in esame, si deve dare ampio conto della causa di separazione (non conclusa). In particolare, in corso di causa di separazione era stata provata la sussistenza di un accordo, raggiunto dai coniugi in occasione dell'acquisto dell'appartamento, circa l'assunzione in capo al marito di tutte le spese connesse a tale proprietà. Difatti, la sussistenza di detto accordo, certamente inquadrabile nell'ambito dell'art. 144 c.c., si ritiene provata in base ai fatti prospettati dall'opponente e non contestati dall'opposto marito: “Tizio ha sempre pagato in via esclusiva e sin dall'acquisto tutte le spese inerenti l'immobile. I redditi del marito sono grandemente superiori a quelli della moglie ed hanno potuto consentire il mantenimento di tale proprietà immobiliare; il marito dall'acquisto dell'immobile sino al giudizio di separazione non ha mai chiesto alla moglie di rifondergli le spese sostenute, nemmeno in minima parte, e le prime richieste di rimborso sono state formulate in un contesto in cui i rapporti coniugali erano ormai compromessi”. Premesso ciò, a parere del giudice, i criteri di cui agli artt. 1104 c.c. (obblighi dei partecipanti) e 1110 c.c. (rimborso spese) erano senz'altro derogabili per effetto della volontà delle parti; sicché, l'accordo allegato dalla moglie, oltre che provato, è stato ritenuto conforme al disposto dell'art. 143 u.c. c.c. in base al quale “entrambi i coniugi sono tenuti a contribuire ai bisogni della famiglia, ciascuno in relazione alle proprie sostanze e alla propria capacità di lavoro o casalinga” ed è pienamente coerente alla situazione specifica in cui versavano le parti all'epoca dell'acquisto dell'immobile di cui è causa.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Bologna con la pronuncia in commento ha accolto l'opposizione della moglie e per l'effetto ha revocato il decreto ingiuntivo proposto dal marito.
 Tribunale di Bologna n.1238 del 16 maggio 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/separazione-coniugi-spese-condominiali.12789#ixzz4BfRSfQ1I
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Paga il proprietario che con un'altana ha appesantito il terrazzino


Paga il proprietario che con 

un'altana ha appesantito

 il terrazzino


Il condomino che devia il flusso delle acque reflue paga i danni per le infiltrazioni d'acqua.



Paga il proprietario che con un'altana ha appesantito il terrazzino
“In tema di infiltrazioni è esclusa la responsabilità del condominio laddove il danno da infiltrazioni d'acqua proviene non dal lastrico ma dal terrazzo di proprietà esclusiva a causa della realizzazione di un'altana. Ne consegue che il condomino, che ha realizzato un'altana che fa aumentare la superficie esterna di casa con deviazione delle acque reflue, è responsabile del danni”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione n.12007 del 10 giugno 2016 in merito alla responsabilità da infiltrazioni.
I fatti di causa. Tizio (condomino) chiamava in giudizio il Condominio esponendo che all'interno del proprio appartamento si erano verificate infiltrazioni d'acqua con conseguente deterioramento anche della struttura di copertura del tetto, dovute al fatto che l'altana di Caia (altra condomina), posizionata sul tetto, aveva lesionato le falde di cui lo stesso era composto. Pertanto chiedeva il risarcimento danni per il mancato utilizzo del vano interessato dalle infiltrazioni. Costituendosi in giudizio, il Condominio evidenziava che la responsabilità dell'accaduto era da attribuirsi alla condomina Caia; sicché, quest'ultima veniva chiamata in causa, la quale contestava le avverse pretese. In primo grado, il tribunale adito, dichiarava la responsabilità esclusiva in capo a Caia. Successivamente, la pronuncia veniva parzialmente riformata in grado di appello in quanto, a parere dei giudici, oltre alle infiltrazioni, l'esistenza dell'altana aveva prodotto un aumento della superfice esterna, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della stessa copertura. Avverso tale pronuncia, la proprietaria del terrazzino proponeva ricorso per cassazione.
Qualificazione di “altana” e i problemi di sopraelevazione. Con il termine altana si definisce il terrazzo superiore dell'edificio; altre volte, viene definito come un balcone coperto sporgente dall'edificio in senso verticale, rifacendosi al termine di origine tedesca “altane”; ma la definizione più ricorrente è quella di “belvedere”, cioè un loggiato rialzato a guisa di torretta al disopra dei tetti. In giurisprudenza è stato precisato che l'altana (belvedere) è, in sostanza, una piattaforma o loggetta realizzata (di regola in legno, con sua relativa precarietà) nella parte più elevata di un edificio (ed alla quale si accede, in genere, dall'abbaino, altro tipico elemento dell'architettura veneziana), che, in alcuni casi, può anche sostituire il tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell'edificio di pertinenza (Cass. 28 febbraio 2013, n. 5039). Quanto alla sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., “costituisce sopraelevazione soltanto l'intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d'aria soprastante”. Premesso ciò, sull'argomento in esame, la giurisprudenza è concorde anche nel rilevare che, in tema di condominio deve qualificarsi illegittima la trasformazione – anche solo di una parte - del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini (Cass. n. 1737 del 2005, Cass. n. 24414 del 2006, Cass. n. 5753 del 2007 e Cass. 28 febbraio 2013, n. 5039).
Precedente amministrativo e autorizzazione dell'assemblea. Il T.A.R. Veneto, sez. II, nella sentenza del 20 maggio 2014 n. 641 ha precisato che la realizzazione di un'altana sul tetto di un condomino, essendo un'innovazione e non una semplice modifica realizzabile uti singulo della parte comune, richiede il consenso dell'assemblea dei condomini: “in caso di realizzazione di un'opera da parte di un singolo su parti comuni dell'edificio, la quale sia tuttavia strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, vale il principio dettato dall'art. 1102 c.c., in base al quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; quindi, nell'ipotesi in cui l'intervento non sia riconducibile all'ipotesi contemplata dall'art. 1102, comma 1, l'intervento deve essere qualificato come innovazione, come tale comportante un mutamento della sostanza o l'alterazione della destinazione delle parti comuni, in quanto ne rende impossibile l'utilizzazione secondo la funzione originaria. Ne consegue che ove una porzione del tetto verrà coperta dall'altana e quindi risulterà di uso esclusivo dei fruitori della stessa – deve essere manifestata la volontà dell'assemblea dei condomini, coinvolgendo tutti i partecipanti alla cosa comune”.
Il ragionamento della Corte di Cassazione. Preliminarmente, nel caso in esame, è stato precisato che il terrazzo/altana non svolgeva alcuna funzione di copertura; infatti, essendo il terrazzo occupante il tetto a falde, quest'ultimo rappresentava la copertura. Inoltre, a seguito dell'istruttoria, dalla consulenza del CTU, era emerso che l'altana rappresentava una trasformazione strutturale tale da determinare l'appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva. Poi, risultava che l'altana fosse appoggiata su appositi muretti in mattoni che la distaccavano del tutto dal sottotetto con funzione di copertura (quindi l'esclusione della regola prevista dall'art. 1126 c.c. e della responsabilità del condominio). In virtù di tali considerazioni veniva pacificamente provato che il danno (infiltrazioni) proveniva dal terrazzo/altana e non dal lastrico condominiale: la realizzazione dell'altana aveva determinato uno “spanciamento” dei prospetti perché il terrazzo pesava troppo sul tetto a falde. In questo modo l'acqua piovana non defluiva più verso l'esterno a causa di uno spiovente.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha rigettato il ricorso della proprietaria del terrazzino; sicché è stata confermata la decisione di primo e secondo grado in merito alla responsabilità di Caia e del risarcimento del danno derivante dalle infiltrazioni.
Corte di Cassazione Sentenza n.12007 del 10 giugno 2016


Fonte http://www.condominioweb.com/altana-infiltrazioni-danni.12787#ixzz4BfOBi46U
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