Controlli e verifiche sugli ascensori. Un nuovo decreto in arrivo con tante sorprese e smentite

17/02/2016

Angelo Pesce

Il Governo Renzi avrebbe pronto uno schema di D.P.R per garantire la massima efficienza e sicurezza degli impianti ascensoristici.

Cosa prevede il D.P.R.? Secondo un'anticipazione di Confedilizia, il MISE (Ministero dello Sviluppo Economico) avrebbe pronto uno schema di D.P.R., in linea con la Direttiva Europea sugli ascensori, con il quale imporrebbe ai proprietari di impianti ascensoristici la verifica straordinaria degli stessi, attribuendo ai tecnici abilitati ad effettuarla, la facoltà di prescrivere una serie di costosi interventi a carico degli stessi proprietari.

Tale vincolo, motivato dal Governo come necessario al fine di innalzare i livelli di sicurezza degli impianti esistenti sul territorio nazionale, non è assolutamente contemplato nella Direttiva europea di riferimento, secondo quanto affermato da Confedilizia.

=> Ascensori. Uno sguardo alle nuove norme UNI.

Le reazioni. Sulla base dei rilevamenti effettuati dalla Confederazione, in rapporto al traffico giornaliero di utenti pari a 30-40 milioni, la percentuale di incidenti è davvero irrilevante, a conferma della sicurezza dei nostri impianti già sottoposti, per legge, ad una serie di controlli stringenti e cadenzati. Al fine di garantire il permanere della perfetta efficienza degli organi e dei componenti dell'impianto per la massima sicurezza e il regolare funzionamento dello stesso, vengono già eseguite infatti verifiche periodiche e il responsabile dell'esercizio esegue controlli e prove dell'impianto almeno ogni sei mesi trascrivendo i risultati sul libretto d'impianto sottoscrivendoli insieme al manutentore.

Nel dettaglio, i controlli si possono così riassumere:

Controlli periodici sugli impianti ascensoristici
ogni 6 mesi	gli ascensori si sottopongono a manutenzione per opera di un tecnico abilitato o di una ditta specializzata, con la verifica di tutti i componenti principali (paracadute, limitatore di velocità, funi, catene, attacchi, dispositivi di sicurezza, impianto elettrico e collegamenti con la terra);
ogni 2 anni	ogni due anni, per legge, gli ascensori sono sottoposti a verifica da parte della ASL o dall'Arpa o da un organismo di certificazione autorizzato dal Ministero dello Sviluppo Economico e notificato alla Commissione Europea;
verifiche straordinarie	dopo una verifica periodica negativa; dopo un incidente rilevante, anche senza infortunio; quando si apportano modifiche costruttive non rientranti nella manutenzione ordinaria o straordinaria.
Laddove il manutentore abilitato rilevi un pericolo per l'incolumità dei fruitori, è tenuto a fermare l'impianto fino alla risoluzione dei rischi; tale intervento dovrà essere comunicato al proprietario o responsabile dell'impianto, all'incaricato delle verifiche periodiche e al Comune per l'adozione di eventuali provvedimenti di competenza.

Quanto anticipato da Confedilizia potrebbe essere una vera e propria beffa per i proprietari di abitazioni dotate di impianto ascensoristico: l'obbligo ad eseguire verifiche e dunque interventi manutentivi per garantire la massima efficienza e sicurezza dell'apparecchio, può definirsi una vera e propria “tassa sugli ascensori” che inciderebbe in maniera non indifferente sull'economia familiare che ha visto da poco allentare la pressione fiscale con l'annullamento della TASI sulla prima casa.

"Con la tassa sugli ascensor i il governo è davvero arrivato al piano terra! Si tratta di una tassa occulta che graverà sulle tasche delle famiglie già fiaccate dalla crisi e dalla pressione fiscale record ", ha dichiarato il senatore e capogruppo di Forza Italia in Commissione Bilancio, Andrea Mandelli.

Inutili allarmismi? Le smentite del Ministero. Il MISE è subito intervenuto, con una nota, precisando che: non ci sarà alcuna verifica straordinaria sugli ascensori, "bensì controlli di sicurezza da svolgersi nell'ambito della prima verifica ordinaria utile. Una maggiore attenzione sarà concentrata solo gli per impianti molto vecchi installati prima del 1999. Inoltre si precisa che la proposta del ministero si concentra sui mezzi entrati in funzione prima dell'applicazione delle relative direttive europee in materia che hanno aumentato i requisiti di sicurezza per gli impianti. Tali ascensori, ove la proposta sia condivisa e approvata dal Governo, saranno verificati "non solo con riferimento ai requisiti vigenti all'epoca, ma anche con riferimento ai più importanti requisiti di sicurezza introdotti successivamente, ad esempio per la precisione della fermata e il livellamento fra cabina dell'ascensore e piano, ovvero per la protezione dai rischi di schiacciamento delle porte motorizzate". Il Mise precisa che i nuovi controlli per il parco ascensori meno recenti non sono previsti nella Direttiva europea che deve essere approvata, ma tale intervento è stato oggetto di una Raccomandazione Europea, n° 216/95 95 che è stata già attuata dalla maggior parte dei Paesi europei e che raccomanda agli Stati membri di prendere, qualora la legislazione esistente non sia sufficiente ad ottemperare alla presente raccomandazione, le disposizioni utili a:

·assicurare una manutenzione soddisfacente del parco ascensori esistente;

·migliorare la sicurezza del suddetto parco basandosi sui princìpi di cui all'allegato della presente raccomandazione;

·di adottare misure supplementari a quelle di cui all'allegato se la sicurezza lo richiede.

I requisiti da verificare, e che potrebbero essere quindi oggetto di intervento, sono stati individuati in modo "proporzionato e selettivo e, quindi, non possono determinare spese eccessive". Soprattutto considerando che, come afferma Confedilizia, le normali norme dovrebbero aver "già indotto molti proprietari ad effettuare comunque tali verifiche". Infine, ricorda il ministero, gli interventi in questione "possono essere graduati su un massimo di quattro anni e beneficiano delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di manutenzione straordinaria degli edifici".

Fontehttp://www.condominioweb.com/controlli-e-verifiche-sugli-ascensori-un-nuovo-decreto-in-arrivo.12438#ixzz40R2AY9Aj
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Rinnovo del contratto 4+4, per quanti anni?

16/02/2016

di Avv. Alessandro Gallucci

La legge n. 431 del 1998 disciplina alcuni fondamentali aspetti dei contratti di locazione di immobili destinati ad uso abitativo.

Tra le novità (legali non di fatto) che portò quella legge vi fu senza ombra di dubbio il definitivo superamento della legge sull'equo canone.

La legge n. 431/98 è nota anche perché regolamenta i così detti contratti a canone libero, altrimenti detti contratti 4+4.

La disciplina di questi contratti è stata estesa anche a quegli accordi stipulati prima della sua entrata in vigore, ma scaduti successivamente.

Ci sono, tuttavia, aspetti poco chiari della legge che non mancano di generare contenzioso e decisioni alle volte anch'esse poco chiare.

Cerchiamo d'essere più chiari; per farlo partiamo dal dato normativo, ossia dall'art. 2, primo comma della legge n. 431/98 che recita:

“Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”

Una procedura tutto sommato semplice che vediamo quotidianamente applicata alla stipula di contratti o al loro rinnovo.

E proprio sulla disciplina del rinnovo che ci soffermeremo e sul significato attribuito all'inciso finale “rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.

Detrazioni dei canoni di locazione

Prima di farlo ricordiamo che, come ha specificato il sesto comma del medesimo articolo “I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”.

Ciò vuol dire che un contratto precedente alla legge n.431/98 se si rinnova tacitamente diviene automaticamente un contratto 4+4? Si.

Terminato questo sostanziale ottennio (la disdetta da parte del locatore al primo quadriennio è vincolata a ben specifiche condizioni) senza che le parti si siano attivate per rinnovare a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, il contratto si rinnova per altri 4+4 anni?

La norma specifica che il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni, quindi la risposta sembrerebbe dover essere positiva. Non secondo la Corte di Cassazione, tuttavia. In una sentenza dell'1 febbraio 2016 si legge che “ove la disdetta non sia stata intimata entro la scadenza del secondo quadriennio – come nel caso di specie – il contratto è rinnovato ulteriormente alle medesime condizioni, ma tale previsione legislativa non può che intendersi nel senso di un rinnovo quadriennale, risultandone altrimenti una situazione difforme dalla volontà della legge ed eccessivamente sbilanciata a favore del conduttore. La disposizione, infatti, riguarda solo il primo rinnovo dopo la modifica legislativa; per cui, permanendo il silenzio del locatore fino alla seconda scadenza, il rinnovo tacito può avere luogo per soli altri quattro anni e non per altri quattro più quattro”.

Si tratta di una conclusione, ad avviso dello scrivente, poco condivisibile. Sebbene sia apprezzabile il tentativo della Corte di Cassazione di bilanciare gli interessi dei proprietari con quelli dei conduttori, il riferimento alle medesime condizioni, di cui all'inciso finale del primo comma summenzionato, lascia intendere che le condizioni siano quelli globalmente considerate, ossia quelle riferibili al contratto 4+4 e non solamente al primo quadriennio. La legge, infatti, sebbene consenta la risoluzione del contratto da parte del locatore allo spirare del primo quadriennio, lo fa considerando tale evenienza alla stregua di un'eccezione esercitabile solamente in casi specificamente individuati.

Le medesime condizioni normative, dunque, almeno ad avviso di chi scrive, devono ritenersi riferite all'intero meccanismo di durata del contratto 4+4.

=> Locazione, le varie tipologie contrattuali ed il recesso

=> Il diritto di disdetta nel contratto di locazione 4+4

Fonte: http://www.condominioweb.com/per-quanti-anni-si-rinnova-il-contratto-di-locazione-quattroquattro.12432#ixzz40LFdWLbW 
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