Il nuovo art. 1129 c.c., al comma 7, prevede l'obbligo dell'amministratore di condominio di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
La nuova disposizione, introdotta dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, non rappresenta una novità assoluta. Già in precedenza la giurisprudenza a veva più volte affermato l'obbligo dell'amministratore di far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio, “onde evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio dei diversi enti di gestione da lui amministrati” (Tribunale di Salerno, sentenza 3 maggio 2011), ad esempio nella ipotesi di pignoramento delle somme ivi giacenti da parte dei terzi creditori Tribunale di Pescara, Sezione civile, ordinanza 8 maggio 2014; Tribunale di Reggio Emilia, ordinanza 16 maggio 2014. Contra, Tribunale di Pescara, Sezione civile, ordinanza 18 dicembre 2013).
Il legislatore ha sostanzialmente recepito tale orientamento, eliminando ogni dubbio circa la sussistenza o meno dell'obbligo in esame. La ratio della nuova disposizione discende da “esigenze di trasparenza che, essendo informata alla tutela del diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi, prescinde dall'effettiva e concreta destinazione delle somme medesime, dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi, dall'approvazione dei rendiconti da parte dell'assemblea” (Tribunale di Salerno, sentenza 3 maggio 2011, cit. Cfr. anche SCARPA A.,
L'apertura del conto corrente condominiale è opportuna o obbligatoria, Immobili&Diritto, 2012, 8-9, 490) (
Le somme che transitano nel conto corrente condominiale sono del condominio!)
La norma è di carattere imperativo, confermato dall'art. 1138, comma 4, c.c., che prevede l'inderogabilità dell'art. 1129 c.c. anche da parte di un eventuale regolamento di natura contrattuale. Ciò anche in considerazione del fatto che l'apertura del conto è un obbligo che grava sulla persona dell'amministratore (e non sui condomini) e che, dunque, scatta automaticamente con il conferimento del mandato. Del resto, anche prima della riforma si riteneva che l'apertura del conto corrente non richiedesse specifiche autorizzazioni assembleari, a differenza, tra l'altro, dell'apertura di una linea di credito bancaria (Corte di Cassazione, sez. II civile, sentenza 10.5.2002 n. 7162) .
Il conto corrente dedicato risponde anche a un'esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell'intera gestione condominiale (SCARPA A., Il conto corrente del condominio, in Immobili & Proprietà, 11, 2014, 625) . Ne consegue che l'assemblea non potrà più efficacemente dispensare l'amministratore dall'obbligo di aprire il conto corrente condominiale (Corte di Cassazione, Sez. II civile, sentenza 20.6.2012 n. 10199). L'eventuale delibera che autorizza la non apertura del conto corrente condominiale deve considerarsi nulla. In quanto tale, può essere impugnata da chiunque ne abbia interesse (anche da terzi o dai condomini che hanno votato a favore) e in ogni tempo (anche oltre il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. per l'impugnazione delle delibere annullabili). La norma peraltro non dice nulla in merito alle modalità pratiche di utilizzazione del conto, che tuttavia potranno essere opportunamente disciplinate con una delibera ad hoc dell'assemblea o nel regolamento di condominio.
L'obbligo in esame sussiste indipendentemente dal numero dei condomini. Se c'è un amministratore regolarmente nominato, scatta sempre (e solo nei suoi confronti) l'obbligo di aprire il conto corrente comune.
Pertanto, se la nomina dell'amministratore è solo facoltativa (come nel caso dei piccoli condominio fino ad otto partecipanti) l'obbligo di aprire il conto corrente scatterà solo se l'assemblea nomina un amministratore. In caso contrario, invece, non ci sarà alcun obbligo di apertura del conto corrente, che - lo ribadiamo - è un obbligo proprio dall'amministratore, mentre l'assemblea è libera di individuare altri strumenti di gestione condominiale.
Tale impostazione vale anche nei casi di condomino “facente funzioni” di amministratore. Il "facente funzioni" è una figura atipica che potrebbe anche non esistere, poiché in mancanza di amministratore "tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune" (art. 1105 c.c.) e, quindi, tutti quanti i condomini, a turno, potrebbero raccogliere le quote, pagare bollette, gestire la spese, ecc. ( Quando detto per i piccoli condomìni vale anche, in linea di principio, per i condomìni con più di otto componenti, in cui la nomina dell'amministratore è invece obbligatoria. Se l'assemblea non vi provvede, dispone l'art. 1129, comma 1, c.c. la nomina di un amministratore è fatta dal giudice, ma solo “su ricorso di uno o più condomini” o dell'amministratore dimissionario. Pertanto, si può ipotizzare una situazione in cui i condomini decidano, anche tacitamente, di non nominare un amministratore: fino a quando ci sarà unanimità di consensi, non ci potrà essere nemmeno la nomina per via giudiziale. Anche in questo caso particolare, mancando l'amministratore, non sussisterà alcun obbligo di apertura del conto corrente condominiale. L'impostazione appena riferita è contestata da coloro che ritengono necessario estendere l'obbligo in questione a tutti i condomìni, anche in assenza di amministratore, per garantire una gestione regolare e trasparente del condominio. Tuttavia, il testo dell'art. 1129 c.c. non sembra consentire tale interpretazione estensiva).
Non sono mancate tuttavia le critiche da parte delle associazioni di categoria e dei singoli amministratori. Da più parti si sottolinea l'inutilità di aprire un conto corrente condominiale (con le relative spese per imposta di bollo e tenuta del conto) anche per i piccoli condomini con bilanci spesso di poche migliaia di euro l'anno.
Accesso al conto corrente. Con newsletter n. 387 del 23 aprile 2014 (www.garanteprivacy), l'Autorità Garante per la privacy è intervenuta in merito al diritto di accesso alla documentazione inerente il conto corrente condominiale, precisando che ciascun condomino può chiedere all'amministratore copia integrale, senza oscuramenti, degli atti e dei documenti bancari del conto corrente.
Rispondendo ai quesiti di Confedilizia e singoli cittadini, il Garante ha meglio precisato il contenuto dell'art. 1129 c.c., che sancisce l'obbligo dell'amministratore di aprire un conto corrente condominiale, nella parte in cui riconosce espressamente la
possibilità di ciascun condomino di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. I singoli condomini sono titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei propri esborsi e l'operato dell'amministratore mediante l'accesso in forma integrale, per il tramite dell'amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali. Si tratta di un principio già sancito in linea generale dal Garante nelle linee guida in ambito bancario, in cui si riconosce il diritto di ottenere “copia di atti o documenti bancari” senza alcuna limitazione, neanche nelle forme di un parziale oscuramento, anche se contengono dati personali di terzi.
Corretta utilizzazione del conto corrente condominiale: che cosa fare per evitare contestazioni?
L'intervento dell'Autorità Garante affronta, sotto il delicato profilo del rapporto tra trasparenza dei conti e protezione dei dati personali, uno degli aspetti più delicati della nuova disciplina: quello dell'accesso al conto corrente medesimo, inteso quale principale garanzia, per i singoli condomini, di trasparenza e chiarezza nella gestione condominiale. Occorre considerare infatti che, pur essendo il conto corrente aperto a nome del condominio, è pur sempre l'amministratore, in qualità di rappresentante dei condomini, ad avere la gestione diretta del conto stesso: di fatto, il rapporto di conto corrente s'instaura tra la persona dell'amministratore e l'istituto di credito (banca o posta). Rispetto a tale rapporto, il singolo condomino è, formalmente, un terzo estraneo.
E allora: il singolo condomino può accedere direttamente al conto corrente condominiale e richiedere il relativo estratto conto? Oppure tale accesso è consentito solo all'amministratore?
L'art. 1129 c.c., come detto, dispone che ciascun condomino può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica “per il tramite dell'amministratore”. La nuova norma, dunque, riconosce il diritto di ogni singolo condomino di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica. Tuttavia, a differenza di quanto si riteneva in passato, il condomino non può rivolgersi direttamente alla banca per ottenere l'estratto conto. Dovrà invece presentare apposita richiesta al proprio amministratore, che provvederà poi a richiedere la relativa documentazione alla banca/posta.
La
ratio della norma rimanda alle ragioni sopra accennate (è l'amministratore, e non il singolo condomino, ad attivare il conto corrente), ma anche alla necessità di
conciliare trasparenza e tutela della privacy, come sottolineato dall'Autorità garante. Non da ultimo, occorre considerare poi le difficoltà pratiche legate, tra l'altro, alla necessità della banca di accertare se il soggetto che chiede di accedere al conto rivesta effettivamente la qualità di condomino e sia, dunque, legittimato ad avanzare tale richiesta.
Prima della riforma si riteneva possibile l'accesso diretto
Si rinviene un precedente specifico nella giurisprudenza di merito: “ogni condomino, in quanto “cliente” (…) deve aver diritto di ottenere direttamente dall'istituto bancario la consegna di copia degli estratti conto” (Tribunale di Salerno, sentenza 30 luglio 2007.). Principio fondato sulla distinta soggettività del condominio stipulante affermata dalla Corte di Cassazione, che qualifica “il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale” (Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 21.1.2010 n. 1011, 3, 310. Tale impostazione era stata recepita anche dal Collegio dell'Arbitrato Bancario Finanziario, che aveva sancito l'obbligo dell'intermediario di fornire copia degli estratti conto richiesti direttamente dal condomino: “il diritto del condomino all'informazione, da un lato, appartiene alla sua sfera giuridica in quanto l'amministratore agisce nei confronti dei terzi (della banca) in quanto “ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio (così l'art. 1131 c.c.), d'altro lato, non lede alcun interesse del condominio nel suo insieme, né degli altri condomini, poiché l'informazione, così fornita, in nulla diminuisce il pari diritto all'informazione dell'amministratore del condominio, né quello di ciascun altro condomino” (cfr. decisione n. 814 del 19.4.2011, seguita dalle decisioni nn. 1282 e 3478 del 2013). .
Adesso ogni condomino può visionare ed estrarre copia della rendicontazione periodica solo per il tramite dell'amministratore.
Anche in questo caso, non si tratta di una novità assoluta. Già il TAR Lazio (TAR Lazio, sentenza 17.1.2002, n. 1294), pronunciandosi in merito alla richiesta d'accesso ai documenti relativi al conto corrente postale intestato al condominio, aveva stabilito che il singolo condomino, anche se autorizzato dall'assemblea, non può direttamente rivolgersi alla banca per prendere visione del conto corrente in quanto formalmente estraneo al rapporto contrattuale sorto tra l'amministratore e l'istituto bancario.
Tenuto conto della nuova disposizione, anche l'Arbitrato bancario Finanziario, con la decisione n. 400 del 21.1.2014, si è adeguato alla nuova disciplina negando la possibilità del singolo condominio di ottenere direttamente l'estratto conto dalla banca: tale diritto non può essere più esercitato dal condomino in prima persona, bensì solo attraverso l'amministratore.
Possibili rimedi contro l'amministratore inadempiente
Dunque la nuova disposizione prevede un “doppio passaggio” (condomino-amministratore, amministratore-banca/posta) per poter visionare ed estrarre copia del conto corrente comune. Che cosa succede se l'amministratore rifiuta senza valido motivo di procurare copia dell'estratto conto?
Diciamo subito che la fattispecie non è specificamente contemplata dal legislatore. Tuttavia, si può affermare che l'accesso al conto corrente condominiale e l'estrazione di copia del rendiconto periodico rientrano tra gli obblighi dell'amministratore nell'esercizio del suo mandato. D'altro canto, la posizione del singolo condomino è stata delineata come un vero e proprio diritto di accesso. Ne consegue che il condomino interessato potrà agire in giudizio (eventualmente previa formale diffida ad adempiere) chiedendo la condanna dell'amministratore ad adempiere, oltre all'eventuale risarcimento dei danni, se ne sussistono i presupposti.
Sembra ammissibile anche l'azione cautelare urgente ex art. 700 c.p.c., in presenza dei presupposti del fumus boni iuris e del periculum in mora, sulla falsa riga di quanto già ammesso in caso di mancata consegna della documentazione condominiale da parte dell'amministratore uscente(Tribunale di Sciacca, sentenza 16 giugno 2014)., oltre all'eventuale risarcimento dei danni subiti (Tribunale di Roma, Sez. 5 civile, sentenza 25.1.2007 n. 10818.). A disparte poi l'eventuale configurabilità di fattispecie di reato nel comportamento scorretto dell'amministratore (GUIDA G., La responsabilità gestoria dell'amministratore, in Immobili & Proprietà, 2012, 5, 291)
Dal punto di vista dei rapporti interni tra amministratore e condomini, il comportamento inadempiente dell'amministratore configura senz'altro un'ipotesi di grave irregolarità idonea a giustificare la revoca dell'incarico, in quanto contraria ai generali obblighi di diligenza del mandatario. La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore, oppure può essere disposta dal giudice su ricorso di ciascun condomino.
Anche in questo caso, peraltro, la fattispecie non è espressamente contemplata tra i casi di grave irregolarità elencati dall'art. 1129 c.c. Si potrebbe tuttavia farla rientrare nell'ipotesi n. 3 (mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale) o, meglio, n. 4 (gestione secondo modalità che possono generale possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini). In ogni caso, si tratta di un ostacolo facilmente superabile, atteso che il predetto elenco non è tassativo e, dunque, è rimessa all'assemblea (o eventualmente al giudice) la valutazione di eventuali “altri casi” di grave irregolarità idonei a giustificare la revoca dell'amministratore.
