La dichiarazione e tassazione dei canoni di affitto è dovuta fino a quando risulta “in vita” il relativo contratto

Inquilino moroso? Non paghi le tasse per il canone d'affitto non riscosso

03/03/2016

Dott. Domenico Pirrò

La dichiarazione e tassazione dei canoni di affitto è dovuta fino a quando risulta “in vita” il relativo contratto. Viceversa, se il locatario è in mora, ovvero quando si sia verificata qualsiasi altra causa di risoluzione dello stesso non è dovuta la dichiarazione e la tassazione dei canoni di affitto in luogo dei quali dovrà essere dichiarata la sola rendita catastale.

A ribadire il principio questa volta è stata laCommissione Tributaria Regionale di Firenze, con sentenza n. 1160/25/15 del 23 giugno 2015che ha accolto l'appello di un contribuente avverso la pronuncia n. 391/04/2014 della quarta Sezione della Commissione Tributaria Provinciale di Lucca.

Questi i fatti. Un contribuente veniva raggiunto da un avviso di accertamento emesso dall'Agenzia delle Entrate di Lucca in quanto aveva esposto in dichiarazione, tra l'altro, soltanto la rendita catastale di un immobile locato e non già i relativi canoni che non erano stati mai corrisposti dall'inquilino moroso al quale erano state inviate diverse raccomandate con plurimi atti di messa in mora. Per l'Agenzia, che nel frattempo aveva provveduto su istanza del contribuente a rettificare parzialmente gli avvisi di accertamento in autotutela, non risultavano formalizzati atti di risoluzione del contratto di locazioneo comunque di provvedimenti di convalida di sfratto per morosità e, quindi, ai sensi dell'art. 26 del DPR n. 917/1986, i redditi fondiari andavano dichiarati indipendentemente dallo loro effettiva percezione.

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I giudici di merito, investiti della questione per via dell'appello proposto dalla contribuente avverso la sentenza della CTP di Lucca citata, hanno innanzitutto osservato che l'art 26 del Tuir (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917) stabilisce che i redditi fondiari <<concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale…per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso>> ricordando, poi, quanto a suo tempo statuito dalla Corte costituzionale al riguardo, con sentenza interpretativa di rigetto n. 362 del 2000.

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In quest'ultima sentenza il Giudice delle leggi aveva tra l'altro escluso che “la regola secondo cui “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che posseggono gli immobili a titolo di proprietà” o altro diritto reale (art. 23, comma 1) possa essere applicata in maniera indiscriminata ed irragionevole”, aggiungendo, in conclusione, che “il riferimento al canone di locazione (anziché alla rendita catastale) potrà operare nel tempo solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico. Quando, invece, la locazione (rapporto contrattuale) sia cessato per scadenza del termine (art. 1596 c.c.) ed il locatore pretenda la restituzione essendo in mora il locatario per il relativo obbligo, ovvero quando si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersi della clausola (art. 1456 c.c.), o di risoluzione a seguito di diffido ad adempiere (art. 1454 c.c.), tale riferimento al reddito locativo non sarà più praticabile, tornando in vigore la regola generale”.

La Commissione Tributaria Regionale di Firenze ha ricordato, inoltre, come anche altra giurisprudenza di legittimità (Cass, n. 2444 del 18 novembre 2005, Cass., n. 12905 dell'1 giugno 2007 e più recentemente Cass., n. 521 del 18 gennaio 2012) ha affermato che “il solo fatto della intervenuta risoluzione consensuale del contratto di locazione (nel caso di specie, a causa del mancato pagamento dei canoni), in uno al mancato pagamento dei canoni relativi a mensilità anteriori alla risoluzione, non è idoneo, di per sé, ad escludere che tali canoni concorrano a costituire l'imponibile Irpef ai sensi dell'art. 23, cit. DPR…a condizione che non risulti la inequivoca volontà delle parti di attribuire alla risoluzione efficacia”

Nel caso sottoposto al vaglio dei giudici toscani, invece, la presenza nei contratti della clausola risolutiva espressa, o di diritto, in caso di morosità, comporta l'inoperatività dell'art. 26 del TUIR proprio per i motivi richiamati dalla giurisprudenza citata.

Per quanto detto è sempre consigliabile inserire nei contratti di locazione clausole di risoluzione espresse nei casi di inadempimento del conduttore al fine di scongiurare possibili pretese creditorie del Fisco.

Fontehttp://www.condominioweb.com/la-dichiarazione-e-tassazione-dei-canoni-di-affitto-%E8-dovuta.12484#ixzz41rHBYrbK 

Adeguamento vecchi ascensori. In Italia la situazione è disastrosa

03/03/2016

Redazione Condominioweb

Quasi 700 mila ascensori sono sprovvisti di un collegamento telefonico con un centro di soccorso e circa 350 mila hanno lo scalino all'ingresso della cabina

Una vera e propria "tassa sugli ascensori"? Risale a pochi giorni fa un comunicato stampa, diffuso da Confedilizia, che rendeva nota la prossima intenzione, da parte del Ministero dello Sviluppo economico, di emanare un nuovo D.P.R. che, recependo la Direttiva europea sugli ascensori, imporrebbe ai proprietari di impiantii ascensoristici la verifica straordinaria di questi strumenti. In tal modo, i tecnici abilitati ad effettuare il controllo avrebbero la facoltà di prescrivere costosi interventi a carico dei proprietari e, secondo Confedilizia, "l'obbligo ad eseguire verifiche e dunque interventi manutentivi per garantire la massima efficienza e sicurezza dell'apparecchio può definirsi una vera e propria tassa sugli ascensori che inciderebbe in maniera non indifferente sull'economia familiare che ha visto da poco allentare la pressione fiscale con l'annullamento della TASI sulla prima casa".

=> Controlli e verifiche sugli ascensori. Un nuovo decreto in arrivo con tante sorprese e smentite

Il MISE risponde. A una simile dichiarazione il MISE ha risposto con una nota, nella quale precisa che non sarà effettuata nessuna verifica straordinaria sugli ascensori, "bensì controlli di sicurezza da svolgersi nell'ambito della prima verifica ordinaria utile. Una maggiore attenzione sarà concentrata solo per gli impianti molto vecchi installati prima del 1999". Inoltre, la proposta del ministero si concentra sui mezzi entrati in funzione prima dell'applicazione delle relative direttive europee in materia, che hanno aumentato i requisiti di sicurezza per gli impianti. Il MISE, per mettere fine alle polemiche una volta per tutte, con un secondo comunicato stampa ha poi puntualizzato che: "la bozza di provvedimento all'esame del Ministero (non ancora discusso dal Consiglio dei Ministri) prevede soltanto il recepimento di una Direttiva UE del 2014 sulla sicurezza degli ascensori. Tale Direttiva stessa richiama espressamente una raccomandazione del 1995 sugli impianti più vecchi, ovvero quelli installati prima del 1999 (cioè l'80% circa del parco italiano), alla quale si è già adeguata la maggior parte dei grandi Paesi europei" .

=>Controlli sulla sicurezza degli ascensori condominiali. Nuove regole

La reazione dell'Anacam. Infine, l'Anacam, una delle più autorevoli associazioni di categoria, ha reso noto un dossier informativo per spiegare lo stato reale delle cose. Dopo aver chiarito che, in caso di rilevamento di rischio, " i verificatori biennali non possono prescrivere gli interventi di adeguamento perché non c'è nessuna legge che lo preveda: è questo il motivo per cui è stato inserito l'art. 19-bis nel provvedimento del Ministero", l'Anacam conclude che : "quella della "tassa sull'ascensore" è, una vera e propria "bufala" mediatica, propalata senza scrupoli da chi, evidentemente, non ha nessun rispetto per la sicurezza che deve comunque essere garantita a tutti gli utenti degli ascensori, indipendentemente dal fatto che l'impianto su cui si trovano a viaggiare sia stato installato nel 1930, nel 1975 o nel 2016. Il provvedimento all'esame del MISE è un atto dovuto a tutela della salute e sicurezza dei cittadini, con risvolti positivi anche per la riduzione dei costi sociali, a carico dell'intera collettività, derivante dall'implementazione degli interventi di adeguamento e dalla conseguente riduzione di incidenti ed infortuni".

=>Ascensori. Il nuovo provvedimento censirà solo gli impianti più vecchi per renderli più sicuri

Il comunicato di FIABA. Anche la Onlus FIABA ha diffuso un comunicato stampa riguardo l'accessibilità degli ascensori per le persone a ridotta mobilità, rilevando che, in Italia, "quasi 700 mila ascensori sono sprovvisti di un collegamento telefonico con un centro di soccorso e circa350 mila hanno lo scalino all'ingresso della cabina e invece di favorire l'accessibilità degli edifici la ostacolano".

=> Arrivano gli ascensori di terza generazione.

FIABA si dice soddisfatta della "meritoria iniziativa del Governo di promuovere, finalmente, l'adeguamento della sicurezza dei vecchi ascensori" e, invece, rammaricata per la "campagna di disinformazione giornalistica condotta attraverso alcuni talk show televisivi e alcune testate giornalistiche" in quanto "la verifica ed adeguamento dei vecchi ascensori per renderli accessibili a tutti e più sicuri è stata fatta passare, incredibilmente, come l'imposizione di una nuova tassa sull'ascensore".

Il comunicato di FIABA si chiude con l'auspicio che "il Governo, garante il Presidente della Repubblica, non si faccia condizionare da tali campagne demagogiche e continui a sostenere senza indugio il provvedimento elaborato dal Ministero dello Sviluppo economico, allineando così il livello di accessibilità degli ascensori italiani a quello degli altri principali Paesi europei che hanno da tempo provveduto ad implementare provvedimenti analoghi, applicando una Raccomandazione europea risalente addirittura al 1995"

Fonte http://www.condominioweb.com/adeguamento-vecchi-ascensori-ed-accessibilit%E0-per-persone-a-ridotta-mobilit%E0.12485#ixzz41rEdSyAg
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Spese condominiali? Dopo cinque anni scatta la prescrizione.

03/03/2016

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Foro di Lecce

Le spese per i lavori di straordinaria manutenzione del balcone di pertinenza dei proprietari si prescrivono nel termine ordinario di dieci anni, mentre per le spese condominiali fisse a cadenza periodica, quali pulizia o manutenzione ordinaria, il termine di prescrizione è fissato in cinque anni. Lo ha chiarito il Tribunale di Roma con la sentenza n. 18826 del 22 settembre 2015. 

La decisione del Giudice romano segue l'orientamento ormai dominante in giurisprudenza relativo al termine di prescrizione da applicare alle spese di condominio:

• Il termine di prescrizione breve quinquennale di cui all'art. 2948 c.c. può applicarsi esclusivamente a quelle spese condominiali fisse che rivestono natura periodica;
• Le spese per i lavori di manutenzione straordinaria, di carattere occasionale, si prescrivono invece nel termine ordinario decennale.

In entrambi i casi, il termine di prescrizione inizia a decorrere dalla data di approvazione del riparto di spesa per l'anno di riferimento.

Oggetto di controversia è un decreto ingiuntivo, emesso dal tribunale nei confronti di alcuni condòmini comproprietari di un immobile, per il mancato pagamento di oneri condominiali relativi ai lavori straordinari che avevano interessato il balcone di loro pertinenza. I proprietari si opponevano al decreto eccependo tra l'altro l'avvenuta prescrizione quinquennale delle spese in questione. Le spese infatti erano state approvate nel 2005, mentre il Condominio aveva proposto ricorso per decreto ingiuntivo solo nel 2014. Il Condominio contestava l'opposizione, facendo notare che le delibere assembleari di approvazione dei lavori erano state impugnate e i relativi giudizi avevano confermato l'obbligo di pagamento degli oneri.

Il Tribunale di Roma, nel confermare il decreto ingiuntivo anche nel merito, ha respinto l'eccezione preliminare di prescrizione formulata dai condòmini. Rifacendosi ai princìpi sanciti in materia dalla Cassazione, il giudice ha stabilito che le spese per lavori straordinari di messa in sicurezza del balcone si prescrivono nel termine ordinario di dieci anni, e non in quello breve di cinque anni, come sostenuto dai ricorrenti. In particolare, in tema di prescrizione la Corte di Cassazione ha più volte affermato la seguente distinzione (Cass. civ. nn. 11981/1992, 12596/2002, 4489/2014):

1) Termine quinquennale per le spese fisse: “la regola di cui all'art. 2948, comma 4, c.c., che impone il termine quinquennale di prescrizione, possa applicarsi esclusivamente a quelle spese condominiali fissa, come quelle di pulizia o di manutenzione ordinaria, che rivestono natura periodica, trattandosi di obbligazioni che si rinnovano ogni anno o in termini più brevi”

2) Termine decennale per le spese straordinarie o occasionali: “diversamente, si deve ritenere che tutte le spese imputate a lavori di manutenzione straordinaria, in virtù del loro carattere occasionale, legato ad una contingenza della parte comune da preservare, costituiscono normali crediti assoggettati all'ordinario regime di prescrizione decennale”.

Nel caso di specie – conclude il tribunale romano – gli importi richiesti dal Condominio mediante il ricorso per decreto ingiuntivo riguardano lavori straordinari afferenti alla messa in sicurezza di un balcone. Gli oneri in questione, dunque, non hanno natura periodica, poiché erano stati occasionati dalla necessità di ancorare il balcone pericolante allo stabile condominiale. Per questo, essendo stato approvato il riparto di spesa relativo nel 2005, al momento della proposizione del ricorso per decreto ingiuntivo (2014) non risultava ancora decorso il termine prescrizionale di dieci anni.

=> Si può applicare al credito condominiale l'istituto della prescrizione su base temporale differente?

=>Prescrizione dei crediti condominiali. La situazione d'incertezze e le pronunce giurisprudenziali.

Scarica Tribunale di Roma, n. 18826 del 22 settembre 2015

Fontehttp://www.condominioweb.com/entro-quanto-tempo-si-prescrivono-le-spese-condominiali.12486#ixzz41rACqUPu
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Nulla la delibera che modifica, a maggioranza, i criteri di ripartizione delle spese

24/02/2016

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Foro di Lecce

È nulla la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modificano i criteri legali di ripartizione delle spese comuni stabiliti dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento dicondominio contrattuale.Lo ha ribadito il Tribunale di Perugia con la sentenza n. 602 del 24 marzo 2015.

Il giudice umbro ricorda che eventuali deroghe alle regole di ripartizione delle spese per beni e servizi comuni, venendo ad incidere sui diritti individuali dei singoli condòmini, possono essere ammesse solo con l'unanimità dei consensi. Ne consegue la radicale nullità della delibera, anche se approvata a maggioranza qualificata. La stessa potrà essere dunque impugnata senza limiti di tempo e da chiunque, anche dai condòmini che abbiano espresso voto favorevole alla deroga.

Il fatto. La sentenza in commento riguarda l'impugnazione della delibera condominiale con la quale l'assemblea aveva approvato, a maggioranza, il bilancio consultivo e il relativo riparto, entrambi predisposti utilizzando criteri difformi da quelli contenuti nel regolamento condominiale. L'attore, in particolare, contestava il comportamento dell'amministratore, che aveva ripartito le spese con criteri diversi da quelli previsti nel regolamento, senza la preventiva convocazione sullo specifico punto dell'assemblea e senza, dunque, l'unanimità dei consensi di tutti i condòmini.

Il Tribunale, in accoglimento della domanda, ha stabilito che l'introduzione di un nuovo e diverso criterio di ripartizione delle spese, diverso da quello previsto dal regolamento condominiale e ditabelle ad esso allegate, comporta la nullità della delibera, ai sensi dell'art. 1123 c.c. e 68 disp. att. c.c.

Esula dalle attribuzioni dell'assemblea l'adozione di criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali ex art. 1123 o da quelli previsti nel regolamento di condominio.

=> Tabelle millesimali mancanti? La ripartizione provvisoria delle spese è solamente annullabile.

Tale modifica può avvenire infatti solo con il consenso unanime dei condòmini, cioè attraverso un vero e proprio accordo contrattuale, con il quale tutti i partecipanti al condominio esprimono la volontà di procedere alla ripartizione delle spese comune con criteri differenti. In mancanza di tale accordo, la delibera, anche se adottata a maggioranza qualificata, è nulla. Ciò significa che, ai sensi dell'art. 1421 c.c., l'invalidità della delibera “può essere fatta valere dal condòmino che vi abbia interesse, presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all'approvazione della delibera impugnata, e non è soggetta a termine di impugnazione”.

La sentenza in commento non rappresenta certo una novità nel panorama giurisprudenziale, ponendosi in linea con l'orientamento seguito dalla Corte di Cassazione.

I giudici di legittimità, infatti, hanno più volte affermato che: “deve ritenersi affetta da nullità,che può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorché nella stessa abbia espresso parere favorevole e quindi sottratta al termine di impugnazione di giorni trenta previsto dall'art. 1137 c. c., la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali ex art. 1123 c.c. o di regolamento contrattuale di riparto delle spese, per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò in quanto eventuali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Ne consegue che la modifica a maggioranza, sia pure qualificata, del criterio di ripartizione delle spese, e non all'unanimità, si deve considerare nulla e l'azione può essere proposta in ogni tempo anche da chi abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla” (Cass. civ. n. 15042 del 14.6.2013)

Scarica Tribunale di Perugia, n. 602 del 24 marzo 2015

Fonte : http://www.condominioweb.com/modifica-tabelle-millesimali-nullit%E0-della-delibera-assembleare.12459#ixzz41IQBXrEz 
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