Bambini rumorosi: carcere e risarcimento per genitori poco attenti dell'altrui diritto al riposo Se i bambini disturbano il riposo all'intero condominio, i genitori vanno in galera.

Bambini rumorosi: carcere e risarcimento per genitori poco attenti dell'altrui diritto al riposo Se i bambini disturbano il riposo all'intero condominio, i genitori vanno in galera.

 03/04/2014
Avv. Mauro Blonda



La Cassazione conferma: impedire il riposo integra gli estremi del reato di cui all'art. 659 cod. pen.

Quando il rumore diventa disturbo. La Cassazione torna ad occuparsi del disturbo del riposo delle persone. Torna, perché negli scorsi mesi il Supremo Collegio si era infatti già interessato della questione: ne avevamo dato conto, parlando di cani un po' troppo petulanti e di pianoforti molesti (Quando la musica diventa rumore e disturba i condomini) ma da allora… la musica non è cambiata.

Questa volta sul banco degli imputati (loro in senso metaforico: i loro genitori in senso fisico) finiscono quei bambini che di smettere di far rumore non vogliono proprio saperne, nemmeno nelle ore notturne. Così alcuni condomini si ribellano e, risultate vane le lettere di richiamo dell'amministratore di condominio, passano alle denunce. Intervengono anche i carabinieri, che in più occasioni constatano in effetti l'esistenza di “rumori prodotti dall'improvviso e fragoroso abbattimento delle tapparelle, lasciate cadere con forza, da passi marcati sul pavimento, da colpi sordi, dallo sbattimento della tavoletta del w.c., dallo spostamento di mobili e suppellettili”, ma nemmeno i richiami ed ammonimenti formali dei militari ha evitato che tali rumori si ripetessero nel tempo, tanto da diventare un vero e proprio disturbo per il riposo dell'intero condominio.

Il disturbo va punito, anche se non volontario. Al cospetto di una situazione del genere i giudici di primo e secondo grado non hanno potuto far altro che condannare i genitori di quei bambini che impediscono anche agli altri condomini di riposare e dormire. Il reato imputato e riconosciuto addebitabile è quello previsto dall'art. 659 del cod. pen., ossia disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone: tale reato, essendo di tipo contravvenzionale, sussiste indipendentemente dalla volontà di compierlo, ben potendo configurarsi anche in ipotesi di mera colpa, come nel caso esaminato dalla Suprema Corte nel caso deciso con la sentenza n. 12939 del 19/03/2014.

Ed invero benché gli autori dei rumori e quindi del disturbo fossero i bambini, ad essere condannati sono stati i genitori perché, quali esercenti la potestà sugli stessi ed essendo naturalmente responsabili delle azioni compiute dai loro figli, non hanno impedito che questi arrecassero l'accertato disturbo ad un intero condominio.

Per tale ragione a nulla rileva la circostanza, adotta dai genitori che hanno appellato la sentenza di condanna inflitta in prima e secondo grado, secondo i quali la ragione dei rumori fosse da ascrivere al sonnambulismo da cui sarebbe afflitta la loro figlia minore: i Giudici di Piazza Cavour spiegano proprio “per la sua natura contravvenzionale, il reato contestato è addebitabile anche a fronte di un comportamento colposo, riscontrabile nel mancato controllo sui movimenti di eventuali figli minori”.

La diffusione del rumore: il disturbo circoscritto non integra gli estremi del reato. “Per la configurabilità del reato di cui all'art. 659 c.p. è necessario che i rumori abbiano una certa attitudine a propagarsi, in modo da essere idonei a disturbare più persone. Pertanto, quando si tratta di rumori prodotti in edificio condominiale è necessario che essi, tenuto conto anche dell'ora (notturna o diurna) in cui vengono prodotti, arrechino disturbo ovvero abbiano l'idoneità concreta di arrecare disturbo ad una parte notevole degli occupanti del medesimo edificio” (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 3348 del 16/01/1995).

Questa massima, sancita ormai vent'anni fa, resta assolutamente attuale, tano da esser stata espressamente richiamata dai Giudici di legittimità nella sentenza in commento ove viene infatti chiarito che “quando l'attività disturbante si verifichi in un edificio condominiale, per ravvisare la responsabilità penale del soggetto agente non è sufficiente che i rumori arrechino disturbo o siano idonei a turbare la quiete e le occupazioni dei soli abitanti l'appartamento inferiore o superiore, ma deve ricorrere una situazione fattuale diversa di oggettiva e concreta idoneità dei rumori ad arrecare disturbo ala totalità o ad un gran numero di occupanti del medesimo edificio, oppure a quelli degli stabili prossimi: insomma ad una quantità considerevole di soggetti. Soltanto in tali casi potrà dirsi turbata o compromessa la quiete pubblica” (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 12939/2014).

Senza un disturbo generalizzato non c'è reato. È importante chiarire questo dal momento che, poiché l'interesse tutelato dal legislatore è la pubblica quiete, “i rumori devono avere una tale diffusività che l'evento di disturbo sia potenzialmente idoneo ad essere risentito da un numero indeterminato di persone, pur se poi concretamente solo taluna se ne possa lamentare” (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 47298 del 29/11/2011).

“Ne consegue che per affermare la sussistenza della contravvenzione di cui all'art. 659 c.p. è necessario procedere all'accertamento della natura dei rumori prodotti dal soggetto agente e alla loro diffusività, che deve essere tale da far risultare gli stessi rumori idonei ad arrecare disturbo ad un numero rilevante di persone e non soltanto a chi ne lamenta il fastidio” (Cass. Pen., Sez. I, sent. n. 3348/1995).

In caso contrario, ove i rumori rechino disturbo ad un numero più ristretto e ben determinato di persone, essi configurano soltanto un illecito civile, avverso il quale si potrà al massimo ricorrere alla tutela del giudice civile chiedendo un risarcimento.

Carcere e risarcimento per genitori poco attenti dell'altrui diritto al riposo. Il risarcimento del danno, unica strada percorribile in caso di rumori circoscritti in ambiti spaziali meno ampi, si aggiunge invece alla condanna penale nel caso in cui essi molestino quel “numero rilevante di persone” che, come chiarito dalla stessa Cassazione, ben può essere rappresentato da un intero condomino: in simili ipotesi, pertanto, sussistenti gli estremi del reato di cui all'art. 659 cod. pen., il risarcimento del danno si sommerà al carcere, pena prevista dalla contravvenzione in parola.

E difatti, nel caso di specie, a 2 mesi di arresto sono stati condannati quei genitori “distratti” e comunque noncuranti dei richiami, delle lettere e finanche delle querele che pure continuavano a subire: giusta pertanto la condanna, perché l'educazione della prole passa anche e soprattutto attraverso l'insegnamento di valori quali il rispetto (del riposo) altrui.



sentenza Corte di Cassazione, sez. I Penale, 19 marzo 2014, n. 12939

Fonte: CondominioWeb.com

Anche se la casa data in locazione è completamente inutilizzabile non è cosi facile ridurre il canone di locazione. Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?

Anche se la casa data in locazione è completamente inutilizzabile non è cosi facile ridurre il canone di locazione. Perché il conduttore non può ridurre il canone di locazione?

 03/04/2014
di Alessandro Gallucci



Uno degli errori più gravi che può commettere il conduttore di un'unità immobiliare nei casi di danni è quello di autoridurre o addirittura sospendere in toto il pagamento del canone di locazione.

Si badi: non è che tale pratica sia sempre illegittima, ma il più delle volte lo espone al rischio, concreto, di un'azione di sfratto per morosità.

Perché non è possibile operare la così detta autoriduzione o sospensione?

Esistono delle eccezioni a questa regola generale?

Per rispondere è bene ricordare che, ai sensi dell'art. 1571 c.c. la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Si tratta, come si suole dire, di un contratto a prestazioni corrispettive. Detta più semplicemente: paghi per aver qualcosa (in questo caso il godimento di un'unità immobiliare).

Le parti, quindi, firmando il contratto di locazione assumono due obbligazioni principali:

a) il locatore l'obbligo di far godere l'immobile;

b) il conduttore quello di pagare il prezzo pattuito.

Esistono, poi, una serie di obbligazioni accessorie a queste due, ma, di norma, esse non possono essere considerate così importanti da consentire la sospensione del pagamento.

In questo senso la giurisprudenza, ormai da anni, afferma costantemente che “la principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sì che non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno nel caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore”.

Insomma bisogna pagare sempre. Ciò perché, prosegue la Corte la sospensione dell'adempimento dell'obbligazione di pagamento, “ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., è legittima soltanto quando sia giudizialmente accertato che è venuta completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un'unilaterale ragion fattasi del conduttore, che perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e all'obbligazione principale per il conduttore” (Cass. 13 luglio 2005 n. 14739).

In buona sostanza un conto è credere di avere diritto di poter sospendere il pagamento, altro averlo perché l'organo deputato ad accertarlo dia ragione al conduttore.

Ma è sempre così o può esistere la classica eccezione alla regola? Ad esempio, se la casa data in locazione è completamente inutilizzabile, davvero si può arrivare a credere che sia obbligatorio pagare nonostante ciò?

Secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum" (all'inadempiente non è dovuto l'adempimento) – la sospensione “è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore continua a godere dell'immobile, e al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone, assume l'inutilizzabilità del bene all'uso convenuto, perché in tal modo fa venir meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni” (Cass. 13 luglio 2005 n. 14739).

Ok, chiarito ciò, il conduttore che ritiene che il pagamento per intero del canone sia eccessivo viste le nuove (peggiorate) condizioni dell'immobile, che cosa potrà fare per ottenere uno sconto? In tal caso, conclude la Cassazione, l'inquilino “per conformare il suo comportamento a buona fede, può soltanto chiedere una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in analogia al disposto dell'art. 1584 cod. civ. (applicazione del principio dell'art. 1464 cod. civ.) per la diminuita utilizzabilità economica del bene a causa delle riparazioni su di esso, ovvero può chiedere la risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse (Cass. 3341/2001) (Cass. 13 luglio 2005 n. 14739).

Vedi anche Perché in caso di danni il conduttore non può autoridursi il canone di locazione pattuito con il proprietario?

Fonte: CondominioWeb.com

Condominio: realizzazione di una serra bioclimatica mediante la chiusura di terrazze preesistenti. Vantaggi, limiti e normative L'installazione della serra bioclimatica in condominio. Pregi e difetti.

Condominio: realizzazione di una serra bioclimatica mediante la chiusura di terrazze preesistenti. Vantaggi, limiti e normative L'installazione della serra bioclimatica in condominio. Pregi e difetti. 

03/04/2014 
Dott.ssa Giada D’Amato



Con riferimento agli edifici in condominio la realizzazione di una serra bioclimatica mediante la chiusura di terrazze preesistenti incontra alcuni limiti.

Aspetti definitori. Il termine serra bioclimatica (o a captazione solare) indica un sistema semplice ed efficace di risparmio energetico nell'edilizia. Si tratta solitamente di uno spazio chiuso posto in aderenza all'edificio, separato dall'ambiente esterno mediante ampie superfici vetrate e copertura trasparente od opaca a seconda delle esigenze. Il vetro permette alla radiazione solare di entrare e impedisce alla radiazione emessa dalle superfici opache (muretti e pavimenti) di uscire, provocando un aumento di temperatura interna (effetto serra). Il calore viene poi trasmesso all'ambiente adiacente mediante un muro accumulatore (serra ad accumulo), attraverso delle aperture nella parte inferiore e superiore della parete (serra a scambio convettivo) o mediante superfici vetrate (serra a scambio diretto).

Se progettata correttamente, una serra bioclimatica può ridurre di oltre un terzo i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici. Oltre a tale risparmio economico, la costruzione della serra offre il vantaggio di trattare il volume interessato non computabile nel volume totale dell'immobile. Le normative di alcuni regioni italiane, quali Friuli Venezia Giulia, Lazio, Lombardia, Marche, Piemonte, Puglia, Toscana, Umbria e la provincia autonoma di Bolzano consentono di considerare le serre bioclimatiche come volumi tecnici, a condizione che siano progettate in modo da integrarsi nell'organismo edilizio nuovo o esistente e che dimostrino, attraverso i necessari calcoli redatti da un tecnico abilitato esperto in Certificazione Energetica la loro funzione di riduzione dei consumi energetici

Titoli abilitativi. Dal punto di vista edilizio le serre bioclimatiche, in quanto volumi tecnici destinati ad uso non abitativo, non richiedono, di norma, alcuna autorizzazione edilizia e sono sempre realizzabili attraverso la S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), purché vengano rispettati determinati requisiti che, se violati, comporterebbero la realizzazione di una struttura edilizia per la quale si rende necessario il titolo abilitativo. Detti requisiti, previsti dalla normativa nazionale, possono variare in base alla Regione e al Comune. A titolo esemplificativo, la serra solare può rientrare nella categoria di ‘'vani tecnici'' se:

- non ha delle dimensioni tali da risultare paragonabile ad un locale abitabile e non presenta alcun impianto di climatizzazione;

- il volume della serra non eccede il 10% del volume dell'edificio a servizio del quale viene realizzato (percentuale variabile a seconda delle normative locali);

- risulta disposta verso sud-est o sud-ovest;

- è apribile e dotata di sistemi di schermatura per evitare il surriscaldamento estivo;

- presenta una superficie vetrata pari al 70% della superficie totale;

- garantisce una riduzione del fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale di almeno il 20% rispetto all'intera unità immobiliare priva di serra solare (anche tale percentuale varia a seconda delle normative locali).

Per gli edifici esistenti vi è la possibilità di chiudere le terrazze con vetrate che saranno considerate “volumi tecnici”, in quanto aventi una funzione impiantistica energetica con destinazione d'uso non abitativo. In questo caso, l'opera non è soggetta a concessione edilizia.

Problematiche condominiali. Con riferimento agli edifici in condominio, la realizzazione di serre bioclimatiche (ad esempio realizzate mediante la chiusura di terrazze preesistenti, può incontrare limiti particolari in relazione alla tutela del decoro architettonico del fabbricato, da intendersi quale “ l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica,fisionomia" (Cass. civ. n. 27224/2013). S'incorre nella violazione di tale armonia ogniqualvolta si operi nel senso di modificare l'originario assetto del fabbricato, variando anche soltanto "singoli punti o elementi", indipendentemente dalla valenza estetica o artistica dell'edificio.

Alcuni limiti. In termini generali la costruzione della serra solare in condominio deve ritenersi legittima purché:

- rispetti il decoro architettonico dell'edificio nei termini sopra specificati;

- non arrechi pregiudizio agli altri condomini;

- assicuri un pari uso del bene comune.

Sono fatti salvi eventuali vincoli e/o limiti previsti dai regolamenti edilizi o dai singoli regolamenti di condominio. Ai sensi dell'art. 1138 c.c., infatti, l'assemblea dei condomini può introdurre regole finalizzate alla tutela del decoro architettonico. Regole che, peraltro, se eccessivamente limitative del diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, dovranno essere approvate all'unanimità o accettate da tutti i condomini.

Per quanto riguarda i problemi delle serre bioclimatiche, questi sono legati principalmente alle normative comunali, a quelle di tipo igienico sanitarie e al decoro architettonico.

Alcune normative comunali considerano questi ambienti come volume abitabile da inserire nel computo dell'edificato, anziché considerarlo come un locale tecnico per il risparmio energetico, con conseguente necessità di richiedere il permesso di costruire. In alcuni casi, le amministrazioni comunali considerano la chiusura di balconi e porticati come aumento di volumetria che, anziché migliorare il fabbisogno energetico, lo peggiorano.

Nell'ambito delle normative igienico-sanitarie,occorre garantire un adeguato livello di illuminazione e ricambio d'aria nell'ipotesi di locale destinato alla permanenza di persone; quest'ultimo deve presentare una quantità sufficiente di aperture vetrate verso l'esterno in rapporto alla superficie in pianta del locale. Spesso il locale che affaccia esclusivamente sulla serra non rispetta questi requisiti. Si potrebbe ovviare al problema fornendo tali locali di fonti di illuminazione e di ricambio d'aria alternativi.

Per quanto riguarda il decoro architettonico, infine, oltre alle problematiche già evidenziate per gli edifici in condominio, occorre tenere in debita considerazione la presenza di eventuali vincoli paesaggistici e ambientali, come nel caso di ristrutturazione che deve essere conforme al contesto nel quale si inserisce, soprattutto in termini di elementi tipologici e di materiali.

Fonte: CondominioWeb.com

Esercitare il diritto di prelazione nel caso di vendita dell'immobile. Cosa vuol dire Locazione e diritto di prelazione

Esercitare il diritto di prelazione nel caso di vendita dell'immobile. Cosa vuol dire Locazione e diritto di prelazione 

02/04/2014
di Alessandro Gallucci


In tema di contratti di locazione ad uso abitativo disciplinati dalla legge n. 431 del 1998, il conduttore può esercitare il diritto di prelazione nel caso di vendita dell'immobile detenuto quando il proprietario decide di porlo in vendita.

Ciò, però, non vuol dire diritto assoluto di pretendere l'acquisizione del bene ed in particolare non può voler significare diritto del conduttore d'inficiare la validità di un contratto di compravendita avvenuto dopo la cessazione della locazione.

Il caso che ci offre lo spunto per approfondire questi concetti, frutto della lettura giurisprudenziale della legge sulle locazioni ad uso abitativo, è la sentenza n. 5596 dell'11 marzo 2014.

Nella causa che ha portato alla pronuncia testé citata la ex conduttrice di un'unità immobiliare chiedeva che venisse annullato un contratto di compravendita riguardante quel bene e che, previo pagamento del prezzo, le venisse riconosciuta la proprietà di quell'immobile. Ragione della pretesa: la violazione delle norme sull'esercizio del diritto di prelazione previsto dall'art. 3 della legge n. 431/98 e dall'art. 38 della legge n. 392/78.

Il primo dei due articoli disciplina le ipotesi e le modalità in cui il proprietario, nel caso di contratti così detti 4+4, può inviare al conduttore comunicazione di disdetta alla prima scadenza. La seconda norma, invece, disciplina le modalità del diritto di esercizio del diritto di prelazione.

A quali contratti si applica l'art. 3 l. n. 431/98?

La domanda può suonare strana ma ci sono tantissimi contratti ancora in essere che sono sorti prima del 1998, ossia prima dell'entrata in vigore della legge n. 431.

Ai sensi dell'art. 2, sesto comma, della legge n. 431 I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

La Cassazione, nella sentenza in esame, ha ribadito che “secondo l'ormai consolidato orientamento di questa Corte, l'art. 2 u.c. L. n. 431 del 1998 va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare, ma che non ha fatto, il rapporto resta assoggettato a tale nuova disciplina integralmente, e quindi con riferimento anche alla doppia durata quadriennale, alla stregua della legislazione vigente al momento della scelta, (v. Cass. n. 7985/2010 in motivazione. Conformi, Cass. n. 15005/08 e Cass. n. 17995/07)” (Cass. 11 marzo 2014 n. 5596).

In questo contesto normativo, quindi, nel caso di specie non v'erano dubbi che il contratto di locazione, sia pur sorto ben prima del 1998, fosse assoggettato, in ragione di molteplici rinnovi, alla legge n. 431.

Essendo questo il quadro di fondo, pertanto, è utile capire quando il conduttore può esercitare il diritto di prelazione di cui all'art. 38 della legge n. 392/78.

Sul punto la Corte di Cassazione ricorda che “nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di alienazione a terzi, successivamente alla intimazione della disdetta da parte del locatore, dell'immobile locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, il diritto di riscattare, nei confronti del terzo acquirente, l'immobile condotto in locazione, in quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta, la intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare. Al contrario, il diritto di prelazione (e di riscatto) non sorge qualora la disdetta sia immotivata, derivando da tale circostanza - accertato che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la prima scadenza - unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto", (sul punto v. Cass. n. 25450/2010)” (Cass. 11 marzo 2014 n. 5596)..

In buona sostanza se il proprietario dell'immobile decide di inviare al conduttore la comunicazione di disdetta alla prima scadenza e lo fa senza rispettare le forme di legge, se in seguito cede l'unità immobiliare l'ex conduttore non può pretendere di esercitare il diritto di prelazione in quanto, giuridicamente parlando, la disdetta è da ritenersi esercitata in modo genericamente illegittimo e non specificamente errato rispetto all'esercizio del citato diritto di prelazione.

sentenza Cass. 11 marzo 2014 n. 5596

Fonte: CondominioWeb.com

La rilevanza probatoria delle planimetrie catastali varia a seconda dell'importanza che gli viene conferita dalle parti. Proprietà delle scale di accesso ad un'unità immobiliare e valore probatorio delle planimetrie catastali

La rilevanza probatoria delle planimetrie catastali varia a seconda dell'importanza che gli viene conferita dalle parti. Proprietà delle scale di accesso ad un'unità immobiliare e valore probatorio delle planimetrie catastali 

01/04/2014
di Alessandro Gallucci


Si è soliti affermare che i dati catastali non sono probanti della proprietà di un bene immobile.

Detta diversamente: se in catasto risulta che una determinata unità immobiliare è di proprietà di Tizio ma negli atti d'acquisto essa, invece, risulta di Caio a prevalere sono questi ultimi. Chi reclama la proprietà di un immobile non può fondare le proprie pretese su quanto riportato nel catasto

Conseguenza immediata e diretta di tale affermazione è che le visure catastali ed in generale tutta la documentazione (es. planimetrie, ecc.) proveniente da questi uffici abbiano valore meramente indiziario della proprietà dei beni immobili.

Il discorso, però, cambia se la suddetta documentazione catastale è inserita e specificamente richiamata negli atti di compravendita (o divisione) di un bene immobile.

In buona sostanza, la rilevanza probatoria delle planimetrie rinvenibili in catasto varia a seconda dell'importanza che gli viene conferita dalle parti.

Se quanto rappresentato dalle planimetrie non coincide perfettamente con ciò che è affermato nel titolo (atto d'acquisto, divisione, ecc.) esse devono essere valutate nell'ottica complessiva del significato da attribuirgli in sede d'interpretazione del contratto.

Insomma anche se v'è incertezza la loro dignità non ha minor valore rispetto alle parole ma dev'essere considerata alla parti del resto.

A ricordare questo aspetto non secondario è stata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 4934 depositata in cancelleria il 3 marzo 2014.

Nel caso di specie tutto prende il via da una lite tra vicini in merito alla proprietà delle scale di accesso ad un'unità immobiliare.

Secondo l'attore, queste dovevano essere considerate di sua proprietà e semplicemente in uso agli altri anche in ragione di quanto poteva rinvenirsi nelle planimetrie catastali richiamate ed allegate agli atti di divisione dell'immobile.

La domanda attorea veniva rigettata in primi grado ed anche in appello. Da qui il ricorso alla Suprema Corte di Cassazione che ha ribaltato l'esito del giudizio cassando la sentenza impugnata.

Si legge in sentenza ”che nell'interpretazione dei contratti di compravendita immobiliare, ai fini della determinazione della comune intenzione delle parti circa l'estensione dell'immobile compravenduto, i dati catastali, emergenti dal tipo di frazionamento approvato dai contraenti ed allegato all'atto notarile trascritto, e l'indicazione dei confini risultante dal rogito assurgono al rango di risultanze di pari valore”.

In questo contesto, proseguono gli ermellini citando anche precedenti pronunciamenti in tal senso, “”le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la "quaestio voluntatis" della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto” (Cass. 3 marzo 2014 n. 4934).

In buona sostanza la dignità probatoria delle risultanze catastali è pari a quella contenuta negli atti d'acquisto se tale documentazione fa parte integrante di questi ultimi.

sentenza Cass. 3 marzo 2014 n. 4934

Fonte: CondominioWeb.com

Vuoi tenere un cane in condominio? Meglio scegliere un cane che abbaia poco ! Cani in condominio: chi meno abbaia crea meno problemi

Vuoi tenere un cane in condominio? Meglio scegliere un cane che abbaia poco ! Cani in condominio: chi meno abbaia crea meno problemi

01/04/2014
di Franco Pani, Presidente nazionale Confamministrare
 


La Riforma dello Statuto condominiale (art. 1138, quinto comma, c.c.) oggi impedisce al condominio di poter vietare ai residenti di detenere animali, innegabile diritto per molte persone anche perché riveste un indubbio valore sociale, pensiamo solo al valore scientifico che oggi giorno viene dato alla pet therapy, vista quest'ultima in tutte le sue sfaccettature, partendo ad esempio da quella più semplicemente psicologica; è ormai certo che l'affetto che gli animali sanno donare non può che avere un effetto positivo sulla psicologia dei membri della famiglia che li ospita. Ma se l'animale in un qualche modo arreca fastidio o addirittura molestia agli altri residenti nell'edificio?

E' recente ad esempio una sentenza del Tribunale di Lucca Il cane abbaia giorno e notte? Condannato al risarcimento danni il condomino. che, prendendo quali riferimento alcune sentenze delle Cassazione, ha condannato il proprietario di un cane a risarcire i vicini, avendo questi ultimi per anni subito danni alla loro integrità psico-fisica a causa del continuo abbaiare del medesimo animale. Il proprietario era già stato in precedenza “condannato” dal Giudice di Pace ad adottare le misure idonee per evitare che il continuo abbaiare del suo cane potesse turbare la quiete degli altri condomini, cosa che evidentemente non gli era riuscita, tanto da spingere i vicini a rivolgersi al Tribunale Ordinario subendo questi ultimi di fatto un effetto contrario alla stessa pet therapy della quale poteva godere invece il proprietario.

Come poter quindi conciliare i rispettivi diritti di vicinato? Semplice, chi volesse godere della irresistibile compagnia di un cane e degli effetti benefici che la stessa può donare, ma volesse allo stesso tempo non recare disturbo ai propri vicini e non rischiare ripercussioni da parte di questi ultimi, potrà semplicemente scegliere un cane che “non abbaia”; ebbene si, non tutti i cani sono uguali, a parte l'educazione degli stessi, comunque basilare, è scientificamente provato che alcune razze non abbaiano o abbaiano molto meno delle altre, alcune invece, al contrario, sono portate, per natura, ad abbaiare addirittura quasi senza motivo. Quindi il residente in condominio che voglia vivere una vita tranquilla e non avere problemi con i propri vicini, potrà semplicemente informarsi e scegliere una delle razze più adatte anch'esse alla vita condominiale; esperienze personali portano addirittura a constatare che se la scelta è quella giusta e se l'animale quindi non reca alcun disturbo ai vicini, lo stesso non potrà che divenire addirittura la mascotte dell'edificio, il più coccolato, con la soddisfazione dell'animale e, soprattutto, di tutti.

Esistono addirittura delle classifiche ben precise a livello scientifico e facilmente rintracciabili, facciamo alcuni esempi partendo dalle razze che usano abbaiare meno, quali: Boxer, Bulldog, Bouledogue Francese, Dogue de Bordeaux, Golden Retriever, Rottweiler, Terranova, Alano (questi ultimi tre forse un po' “grandicelli” per un appartamento), Labrador, Dalmata (tutte queste, fra l'altro estremamente adatte anche alla convivenza con eventuali bambini); passando per quelle “intermedie” quali il Pastore Tedesco, lo Shih Tzu, il Bassotto, il Carlino, il Boston Terrier; quelle ad “alto rischio”, come il Maltese, il Setter (ed in linea di massima tutti quelli originariamente da caccia), il Volpino, il Chihuahua, il Pechinese, il Pincher e per finire, purtroppo, con quelle che quasi sicuramente faranno arrabbiare i vicini, perché con l'abbaio pressoché gratuito, quali Beagle, Fox Terrier, Schnauzer (più la versione piccola, piuttosto che quella grande), Yorkshire e Jack Russel.

Speriamo di non fare arrabbiare gli amanti di alcune comunque magnifiche razze, ma pur tenendo conto che anche l'educazione dell'animale sin da cucciolo ha la sua importanza e che non si può fare di tutta l'erba un fascio, risulta indubbio che alcune razze siano a maggior rischio rispetto al desiderio di una serena convivenza con i vicini; mettiamola così, se comunque si volesse adottare un cucciolo che darà indubbiamente grandi soddisfazioni, ma il freno e la remora siano addebitabili alla paura di perdere i rapporti di buon vicinato, oggi c'è la possibilità di scegliere in modo ponderato e continuare a vivere una vita tranquilla.

Fonte: CondominioWeb.com

Per la recinzione costituita da siepi non vi è la necessità di alcun titolo abilitativo Abbellite le vostre case con le siepi. Non è necessario alcun titolo abilitativo.

Per la recinzione costituita da siepi non vi è la necessità di alcun titolo abilitativo Abbellite le vostre case con le siepi. Non è necessario alcun titolo abilitativo. 


01/04/2014
Avv. Gian Luca Ballabio


Non vi è la necessità di alcun titolo abilitativo la recinzione costituita da siepi qualora abbia una mera funzione ornamentale.

Il fatto. Il proprietario di un immobile ha eseguito senza titolo abilitativo, per quanto qui interessa, una recinzione “costituita da rete e siepi di lunghezza pari a circa 15 metri ed altezza pari a metri 2,20 circa, i secondi da cancelli in legno o in metallo e legno di larghezza variabile (metri 1,16 /1,40) e di altezza variabile (metri 1,70/ 1,90)”.

Il Comune, però, ha ritenuto le opere abusive e ne ha disposto la demolizione, in quanto realizzate “in assenza di titolo abilitativo, consistenti, oltre che in una pavimentazione, in recinzioni costituite da rete e siepe di lunghezza ed altezza variabili e da cancelli in legno ed in metallo e legno anch'essi di altezza e larghezza variabili, posti a divisione delle proprietà immobiliari presenti in un medesimo lotto”.

Il privato, quindi, ha impugnato l'ordinanza.

La giurisprudenza in tema di recinzioni e cancelli. In tema di recensioni, di recente, la giurisprudenza ha chiarito quale titolo abilitativo sia necessario per la costruzione di un cancello; infatti, ha ritenuto che il titolo da richiedere sia la “dichiarazione di inizio attività (Cons. Stato Sez. V 16/10/2002 n.5610; idem 19/6/2003 n.3652) trattandosi di opera che non comporta un trasformazione dei luoghi urbanisticamente rilevante e come tale non necessitante di concessione edilizi” (Cons. Stato, sez. IV, 20 febbraio 2014, n. 796).

In sede di giudizio di legittimità, inoltre, è stato dichiarato, in riferimento ad un muro di recinzione su fondo agricolo, che “ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001, per i quali occorre il permesso di costruire, quelli che realizzano manufatti che si elevano al di sopra del suolo e che comunque trasformano durevolmente il territorio impegnato. In riferimento ai muri di recinzione, è stato affermato che occorre il permesso a costruire quando, tenuto conto della struttura e dell'estensione, essi modifichino l'assetto urbanistico del territorio (tra le altre, Sez. 3, Sentenza n. 35898 del 14/5/2008. Dep. 19/9/2008, Rv. 241075 ” (Cass.pen., sez. III, sent. 22 ottobre 2010, n. 41518)

In particolare è stato specificato che il “permesso di costruire deve ritenersi necessario allorché si tratti di un muro di recinzione, relativo ad un'area di significativa estensione, ed allorché tale recinzione risulti realizzata con opere edilizie permanenti. In tal caso, l'imponenza dell'opera, sia in relazione alla sua estensione, sia avuto riguardo alla sua struttura, è certamente tale da modificare l'assetto urbanistico del territorio, dovendosi ritenere che il manufatto, così come realizzato, per le sue caratteristiche, rientri nel novero degli “interventi di nuova costruzione” (di cui all'art. 3 lett. E) D.P.R. n. 380/2001), per i quali, ai sensi dell'art. 10 lett. A), è necessaria il permesso di costruire (cfr., in termini, sulla necessità della concessione, Cons. Stato, Sez. 5, 26/10/1998 n. 1537). La concessione non può, per contro, ritenersi necessaria allorché l'assoluta modestia delle strutture debba indurre a ritenere l'insussistenza di quella effettiva ed essenziale funzione statica, richiesta ai fini dell'applicabilità della normativa in questione (cfr. Cass. Sez. 3, 21/11/2002, Castiglione).(Cass. pen., sez. III, sent. 13 dicembre 2007, n. 4755).

La decisione in esame. Nella pronuncia in esame il Collegio ha sostenuto che “non è dubbio che una recinzione, totale o parziale che sia, al di là del materiale utilizzato, non è consentita; cosicché eventuali recinzioni dovrebbero comunque ritenersi illegittime; in particolare, si rivelano tali le reti ed i cancelli contestati.

Altrettanto non può dirsi per la mera piantumazione di siepi, non potendosi considerare ed assimilare una qualsivoglia siepe alle differenti tipologie di recinzioni, in considerazione del riconoscimento ed attribuzione alla prima di una evidente e prevalente finalità ornamentale, rispetto a quella di fatto delimitatoria della proprietà.

Ne consegue, pertanto, che la sola piantumazione di siepi non accompagnata dalla apposizione di strutture aventi una evidente finalità di recinzione e di separazione di determinati terreni o proprietà – e sempre che, ma di ciò non emergono sicure evidenze processuali, le siepi non siano nella realtà costituite da arbusti di robustezza e continuità tali da essere assimilabili a vera e propria recinzione di materiale (ligneo o metallico) usualmente utilizzato a tal fine – deve ritenersi legittima e non suscettibile di misura demolitoria o ripristinatoria fondata sulla mancata preventiva acquisizione di titoli abilitativi. Cosicché, in conclusione sul punto, il provvedimento in discussione si rivela illegittimo con riferimento alle siepi, legittimo con riferimento alle reti ed ai cancelli”.

Conclusioni. Relativamente alle recinzioni è sempre necessario verificare, per quanto qui interessa, sia lo scopo che le dimensioni di tali opere. Solo dopo a seguito di tale accertamento è possibile comprendere se si debba richiedere un titolo abilitativo. Come osservato, infatti, il T.A.R. ha ritenuto legittime le siepi perché avevano “una evidente e prevalente finalità ornamentale”, in caso contrario, se le siepi avessero fossero state accompagnate “dalla apposizione di strutture aventi una evidente finalità di recinzione e di separazione” sarebbero risultate illegittime.

sentenza T.A.R. Lazio, Roma, sez. I-quater, sent. 21 marzo 2014, n. 3134

Fonte: CondominioWeb.com

Non si può vivere nel sottotetto trasformando i locali deposito in unità abitativa Vivere nel sottotetto non si può. Ecco il perché.

Non si può vivere nel sottotetto trasformando i locali deposito in unità abitativa Vivere nel sottotetto non si può. Ecco il perché.


31/03/2014
Avv. Mauro Blonda



È reato trasformare dei locali deposito in unità abitativo. Per farlo occorre il titolo amministrativo

L'importanza della destinazione d'uso degli immobili. Con una recentissima pronuncia la Suprema Corte di Cassazione ha ricordato l'importanza del concetto di “destinazione d'uso degli immobili”, elemento essenziale (insieme a quello volumetrico) per tracciare i confini dell'illecito edilizio e verificare se gli interventi costituiscano o meno reato.

Con la sentenza n. 13014 del 20/03/2014, infatti, la III Sezione Penale della Corte di Cassazione ha chiarito come costituiscano illecito penale i lavori di ristrutturazione di un sottotetto, anche se già esistente, che hanno consentito di trasformarlo da locale deposito ad abitazione: tali lavori, infatti, rappresentano interventi edilizi effettuabili solo con permesso il di costruire, la cui mancanza integra gli estremi della violazione prevista e punita con l'arresto fino a 2 anni ed un'ammenda da 10.328,00 a 103.290,00 euro dall'art. 44 lett. B del D.P.R. 380/2001.

Giusta la condanna disposta dai giudici di primo e secondo grado. I proprietari di un sottotetto adibito a locale deposito (privo quindi dei requisiti e delle infrastrutture che lo rendessero abitabile) erano quindi stati condannati per averne appunto mutato la destinazione d'uso trasformandolo in locale abitativo, realizzando anche alcune opere murarie: essi, infatti, dotando i locali di “portoncini blindati muniti di spioncino, predisposizione per lo scarico delle acque nere, allacciamento di gas e acqua, cavi per TV satellitare, impianto citofonico, di riscaldamento”, avevano di fatto creato dei nuovi appartamenti là dove essi non erano né previsti né tantomeno autorizzati.

Condannati sia in primo grado dal Tribunale di Massa, che in secondo dalla Corte d'Appello di Genova, gli imputati ricorrevano quindi per Cassazione, sostenendo che la sentenza non fosse correlata all'accusa (poiché erano stati rinviati a giudizio con l'accusa di aver mutato la destinazione d'uso dell'immobile e non di averne realizzato di nuovi) e che gli interventi effettuati non fossero soggetti a permesso di costruire bensì realizzabili previa presentazione della sola D.I.A..

Entrambi i motivi di ricorso sono stati però ritenuti infondati dalla Suprema Corte che, respingendo il ricorso, ha inoltre condannato gli imputati al pagamento delle spese processuali e di 1.000,00 euro alla cassa delle ammende.

La correlazione tra imputazione e sentenza. Innanzitutto la Cassazione chiarisce come non sia corretto sostenere che l'imputazione per aver “mutato la destinazione d'uso di un immobile” non possa portare ad una condanna per “realizzazione exnovo di opere edilizie in difetto del permesso di costruire”: ciò poiché, con un ragionamento che appare comunque opinabile, i Supremi Giudici arrivano a sostenere che “la contestazione contenuta nel capo di imputazione di avere mutato la destinazione d'uso mediante la realizzazione di opere murarie interne equivale in sostanza all'affermazione della sentenza di primo grado di aver realizzato ex novo delle unità abitative”. Ciò poiché “con il detto mutamento di destinazione d'uso mediante opere, sono stati appunto creati nuovi locali abitativi, al posto di quelli destinati a deposito occasionale, con evidente aumento di volumi e di superfici abitative utili” (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 13014 del 20/03/2014).

Ove tali opere vengano eseguite, come accaduto nel caso di specie, “senza essere muniti del necessario permesso di costruire”, si verserà quindi nell'ipotesi contravvenzionale di cui all'art. 44 lett. B del D.P.R. 380/2001 che punisce per l'appunto “l'esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso”, come già chiarito quando ci siamo occupati della chiusura con vetrate del balcone (La chiusura con vetrate del balcone costituisce abusivismo edilizio?).

L'abuso edilizio sussiste anche in caso di realizzazione di sole opere interne. Altrettanto infondata è poi l'eccezione sollevata dai proprietari secondo cui le opere realizzate, poiché eseguite all'interno di un immobile e non modificando la sua volumetria complessiva, non fossero quindi soggette a permesso di costruire ma eseguibili previa presentazione della sola D.I.A.: la Suprema Corte ha rigettato anche tale doglianza, ricordando quanto già affermato in precedenti pronunce e ribadendo quindi che “in tema di reati edilizi, la modifica di destinazione d'uso è integrata anche dalla realizzazione di sole opere interne” (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 27713 del 20/05/2010).

A nulla rileva quindi che i lavori con cui si muta la destinazione d'uso di un locale siano interni o esterni all'immobile: quel che conta è se con essi si incide o meno sulla sua natura e funzionalità.

Per verificare se il reato sussiste o meno si dovrà pertanto ricercare in concreto “la precedente destinazione d'uso, la quale non si identifica con l'uso fattone in concreto dal soggetto utilizzatore, ma con quella impressa dal titolo abilitativo assentito. Ciò poiché il mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante è solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico”. Questo è quanto sancito da una precedente pronuncia sempre della Suprema Corte di Cassazione, la quale ebbe modo di chiarire altresì che “il mutamento di destinazione d'uso di un immobile, attuato attraverso l'esecuzione di opere edilizie e realizzato dopo la sua ultimazione, configura un'ipotesi di ristrutturazione edilizia che integra il reato di esecuzione di lavori in assenza di permesso di costruire, in quanto l'esecuzione di lavori, anche se di modesta entità, porta alla creazione di un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” (Cass. Pen., Sez. III, sent. n. 9894 del 20/01/2009).

La modifica degli spazi interni che comporti mutamenti della destinazione d'uso necessita del permesso di costruire. Tempi duri pertanto per chi, ritoccandone le parti interne, vorrà sfruttare fino all'osso la volumetria già sviluppata dai propri immobili: tali interventi edilizi, ove comportino un effettivo mutamento della naturale destinazione d'uso di tali spazi, andranno realizzati previa concessione del permesso di costruire.

A nulla varrà sostenere che essi riguardano solo parti interne e che non creano aumenti del complessivo volume dell'immobile: trasformare un garage in una depandance, oppure un ripostiglio in mansarda comporta comunque di fatto l'aumento di spazi abitativi e, come tale, necessita per la sua realizzazione del permesso di costruire, anche se i lavori con cui tali opere vengono realizzate sarebbero in sé potuti essere effettuati con D.I.A..

sentenza Corte di Cassazione, sez. III Penale, 20 marzo 2014, n. 13014

Fonte: CondominioWeb.com

L'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi Elenco condomini morosi –

L'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi Elenco condomini morosi –


 Richiesta del creditore del condominio – Danno da mancata/ritardata consegna - Sussistenza 

31/03/2014
Avv. Rosario Dolce 

Nota all'Ordinanza del Tribunale di Palermo del 19/03/2014

Le richieste dei creditori dirette ad acquisire l'elenco dei condomini morosi devono essere riscontrate con sollecitudine; in difetto, sussiste la responsabilità dell'amministratore del condominio per il danno generato dalla mancanza e/o dal ritardo nella consegna.

A precisare l'assunto ci ha pensato una recentissima ordinanza emessa dal Tribunale di Palermo con la quale, non soltanto l'amministratore del condominio è stato condannato a fornire al creditore istante i nominativi dei compartecipi morosi nel pagamento delle quote, ma è stato anche condannato a risarcire il danno arrecato allo stesso creditore per non aver ottemperato precedentemente.

La vicenda in commento prende spunto da un credito professionale maturato nei confronti di un condominio. Il creditore, dopo avere vanamente richiesto in sede stragiudiziale i nominativi dei condomini morosi al fine di procedere esecutivamente nei loro confronti, ha promosso un giudizio nel 2013 (prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio ma già) in virtù del richiamo al novellato art.63 disp. att. c.c., che sarebbe entrato in vigore pochi mesi dopo in forza della legge n.220/2012,

Tale norma stabilisce infatti che: “l'amministratore […] e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”, risolvendo così definitivamente la querelle sul il giusto bilanciamento fra l'interesse del creditore (e la tutela del suo diritto di difesa ai sensi dell'art.24 della Costituzione) e quello della tutela dei dati personali dei condomini morosi.

Il Tribunale adito ha quindi ordinato al condominio di fornire al creditore ricorrente, senza indugio, l'elenco dei condomini morosi e di risarcirgli il danno, incluso quello derivante dal ritardo nella consegna che è stato quantificato in via equitativa nella somma di € 1.000,00, oltre che delle spese legali del giudizio occorso.

Il provvedimento giudiziario in commento segna la strada sulle responsabilità che discendono in capo all'amministratore, ove decida di non collaborare con i creditori del condominio che pretendano l'adempimento coattivo dell'obbligazione (parziaria) dei singoli condomini, ed evidenzia come il cosiddetto “diritto condominiale” necessiti, in molti settori, di interventi risolutivi e chiarificatori da parte del legislatore, al fine di evitare, provvedimenti ondivaghi e tra loro contraddittori.



Allegato testo dell'ordinanza in commento.

Avv. Rosario Dolce

Sentenza Ordinanza del Tribunale di Palermo del 19/03/2014

Fonte: CondominioWeb.com