martedì 15 dicembre 2015

Affitti brevi: è boom anche in Italia

Affitti brevi: è boom anche in Italia


 in “MutuiOnline informa”
affitti brevi
Quello degli affitti brevi è un settore che secondo la società americana Evercore vale complessivamente 100 miliardi l’anno. Solo un quinto delle transazioni in questo momento passerebbero dai portali, visto che soprattutto nei centri più piccoli continua a svolgere un ruolo essenziale l’agenzia immobiliare.
Quando parliamo di affitti brevi viene subito in mente Airbnb, il colosso americano leader incontrastato, ma gli altri gruppi cominciano a muoversi con operazioni importanti.
Basti pensare a Expedia che ha comprato per 3,9 miliardi di dollari HomeAway, leader nella locazione delle seconde case sparse in 190 Paesi in tutto il mondo. Acquisizione fortunata che ha portato in casa di Expedia tutti i brand appartenenti a quel marchio: Vrbo.com, VacationRentals.com, HomeHolidays.com e BedandBreakfast.com, che tradotto in fatturato vuol dire complessivamente 16 miliardi di dollari.
L’Italia non sta a guardare, ma mette sul piatto un aumento a due cifre della domanda: secondo l’Osservatorio HomeAway +46% nell’ultimo anno e se si pensa che Federalberghi ha rilevato un piccolo di +4% di presenze tra giugno e settembre, si capisce immediatamente come sta cambiando il mercato.
Un bell’esempio di business che nasce sulle nuove istanze del mercato è quello di una startup di Padova: My Place si rivolge a un target molto alto nelle due citta di Padova e Venezia, con un servizio veramente innovativo. A coloro che decidessero di affittare una casa, ma questa non fosse nelle condizioni ideali per garantire un soggiorno di alto comfort ai suoi ospiti, My Place interviene per ristrutturarla in tempi brevissimi e dare un valore aggiunto a quell’immobile. Un’idea nuova e originale, che solleva gran parte dei proprietari dal peso di affittare una seconda casa dovendosi occupare dell’impegnativo aspetto organizzativo.
È  bene ricordare che i contratti di locazione che abbiano durata superiore ai 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati entro i 30 giorni successivi alla data di stipula del contratto presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.
I metodi per la registrazione sono due. In modalità cartacea, con due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti, il modello RLI debitamente compilato, il modello F24 per il versamento dell’imposta di registro e le marche da bollo da 16 euro; oppure in modalità telematica, registrando il contratto sui canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate attraverso il software “Contratti di locazione e affitti di immobili" (RLI), che però deve essere scaricato dal sito Internet dell’Agenzia, oppure ancora attraverso la modalità “web”, direttamente da Internet e senza scaricare alcun software. La registrazione telematica è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Per maggiori informazioni si può consultare il sito dell'Agenzia delle Entrate.

FONTE : Mutuionline A cura di 
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giovedì 10 dicembre 2015

In caso di decesso del conduttore l'obbligo di pagamento dei canoni sussiste in capo al coniuge convivente subentrato


In caso di decesso del conduttore l'obbligo di pagamento dei canoni sussiste in capo al coniuge convivente subentrato






In caso di morte del conduttore, nel contratto succede il coniuge sopravvissuto ed è obbligato al pagamento dei canoni anche se non ha mai potuto disporre dell'immobile
La tredicesima sezione civile del Tribunale di Milano, dopo aver ricordato che in caso di separazione dei coniugi il provvedimento di separazione della casa familiare determina una cessione ex lege del contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario con tutte le conseguenze che ne derivano, incluso l'obbligo di pagamento dei canoni di locazione, ritenendo che tale principio può essere utilizzato anche nel caso di morte del coniuge (originario conduttore) e di subentro nel contratto ex art. 6 legge n. 392/1978 del coniuge convivente, lo stesso giudicante ha disposto che l'obbligo di pagamento dei canoni sussiste anche se il coniuge subentrante non è mai entrato in possesso dell'immobile poiché occupato da terzi. (Tribunale di Milano, sez. civ. XIII°, n. 6782 del 28.5.2015)
L'Inps, proprietario e locatore di un appartamento con box, cita in giudizio i coniugi Tizio e Caia intimando lo sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione. Tizio decede e Caia subentra nel contratto di locazione in virtù di quanto stabilito dall'art. 6 della legge n. 392/1978. A tal punto l'ente chiede chiede il pagamento di una somma di oltre cinquantamila euro equivalente ai canoni non pagati dall'originario conduttore e dalla moglie subentrata nel contratto dopo la morte del marito.
Una volta instaurato il giudizio Caia si oppone alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione eccependo di non essere obbligata al pagamento dei canoni dato che: non poteva essere obbligata al pagamento dei canoni non versati dal marito prima della sua morte dato che aveva rinunciato all'eredità, mentre per il periodo successivo a tale tragico evento ribadiva di non aver mai goduto dell'immobile in questione occupato nel frattempo da Sempronia (figlia del conduttore) che le aveva impedito, con comportamenti minacciosi e violenti, di entrate in possesso dell'immobile in questione.
Il Tribunale di Milano ha stabilito che la domanda di sfratto per morosità formulata dall'ente proprietario dell'immobile è fondata e va accolta anche nei confronti di Caia, coniuge convivente subentrata nel contratto di locazione in seguito al decesso del marito Caio a norma dell'art. 6 della legge n. 392/78, con tutti gli obblighi che da tale subentro discendono incluso quello di pagamento dei canoni.
La sentenza approda a tale conclusione dopo aver affrontato due punti focali della vicenda e cioè:
  • le molestie subite da Caia ad opera di Sempronia, che aveva illegittimamente occupato l'immobile originariamente condotto in locazione dal padre defunto (Tizio), impedendole di fatto non solo l'accesso ma anche l'esercizio del suo diritto di godimento,
  • e l'obbligo di Caia, succeduta in qualità di conduttrice nel contratto di locazione stipulato dal marito, di provvedere al pagamento dei canoni di locazione maturati dopo la morte del marito, malgrado non avesse mai potuto godere di tale immobile occupato dal Sempronia.
Per quanto riguardo la perdita della disponibilità dell'immobile da parte di Caia, a causa dell'occupazione dello stesso ad opera di Sempronia, la sentenza sottolinea che in tal caso trova applicazione quanto sancito dall'art. 1585 del codice civile in tema di garanzie per molestie che, al secondo comma, stabilisce che il conduttore può agire contro i terzi in nome proprio e che l'ente locatore (Inps) non era tenuto a prestare alcuna garanzia.
Dunque, secondo la sentenza del Tribunale di Milano, tenuto conto che il secondo comma dell'art. 1585 c.c. riconosce al conduttore la possibilità di avvalersi di una tutela diretta del diritto di godimento leso dal fatto ingiusto del terzo, era preciso onere di Caia agire in giudizio per ottenere la disponibilità dell'appartamento di cui era a tutti gli effetti conduttrice.
Nessuna scusante, quindi, per Caia che pur non avendo ottenuto la disponibilità dell'immobile, dal momento in cui era subentrata nel contratto di locazione stipulato dal marito, dopo la morte di quest'ultimo, doveva considerarsi come unica obbligata al pagamento dei soli canoni di locazione maturati dopo il decesso, non essendo invece obbligata al pagamento dei canoni maturati dall'ente prima di tale evento dato che la stessa aveva rinunciato all'eredità del coniuge.
Per quanto riguarda, invece, il subentro di Caia nel contratto di locazione stipulato dal marito, la sentenza condivide quanto già affermato dalla giurisprudenza di legittimità in caso di assegnazione di casa familiare in seguito a separazione dei coniugi, rilevando che “ in tema di separazione personale il provvedimento di assegnazione della casa familiare determina una cessione ex lege del relativo contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario e l'estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne fosse originariamente conduttore; tale estinzione si verifica anche nell'ipotesi in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione, succedente in tal caso l'assegnatario nella quota ideale dell'altro coniuge”(Cass. n. 19691/2008).
In pratica, secondo il Tribunale di Milano, la moglie subentra nel contratto di locazione dopo la morte del marito e resta obbligata al pagamento dei canoni di locazione anche se non è mai entrata in possesso dell'immobile a causa del fatto del terzo (illegittimo occupante dell'immobile).
Troppo tardi, quindi, la moglie avrebbe dovuto agire a suo tempo nei confronti della figlia di suo marito che, nel frattempo, aveva occupato senza alcun titolo l'immobile oggetto del contratto di locazione di cui si discorre.
Amara conclusione, quindi, in tal caso la conduttrice resta obbligata al pagamento dei canoni di locazione anche se non è mai entrata in possesso dell'immobile.

Tribunale di Milano 6782, sezione Tredicesima Civile, del 28-05-2015
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mercoledì 2 dicembre 2015

In mancanza di accordo il posto auto nel cortile condominiale lo assegna il giudice.

In mancanza di accordo il posto auto nel cortile condominiale lo assegna il giudice.


Sovente accade che tra i condòmini non vi sia accordo in merito all'uso della cosa comune e che, pertanto, l'assemblea non riesca a deliberare in merito.
Ciò accade in particolar modo quando si tratta di assegnare, ai singoli condòmini, i rispettivi posti auto nel cortile comune.
In questi casi ben può farsi ricorso all'autorità giudiziaria, affinché la stessa provveda d'ufficio all'assegnazione del posto auto di pertinenza dei singoli condòmini.
Innanzitutto, per quanto riguarda la competenza per tale genere di giudizi, è doveroso premettere come: “Le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi del condominio, di competenza del giudice di pace, sono sia quelle che riguardano le riduzioni o limitazioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle cose comuni sia quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote, mentre sono assoggettate alle ordinarie regole della competenza per valore quelle aventi ad oggetto la contestazione della titolarità del diritto di comproprietà sulle cose comuni” (Cass. civ. Sez. II Ord., 18/02/2008, n. 3937).
Con l'ulteriore specificazione che: “In tema di condominio, qualora venga impugnata una delibera assembleare, il riparto di competenza deve avvenire in base al principio contenutistico, ossia con riguardo al tema specifico del deliberato assembleare di cui l'attore si duole; ne consegue che è devoluta alla competenza per materia del giudice di pace - in quanto attinente alle modalità di uso dei servizi condominiali, ai sensi dell'art. 7, quarto comma, n. 2), cod. proc. civ. - la controversia relativa alle modalità di custodia della chiave di accesso al lastrico solare, a nulla rilevando che l'attore abbia dedotto come fondamentale motivo di censura la mancata inclusione di tale oggetto nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale” (Cass. civ. Sez. VI Ordinanza, 28/03/2011, n. 7074).
Viceversa, quando la limitazione dell'esercizio del diritto del condomino non riguarda le parti comuni bensì la sua proprietà esclusiva, è il caso in cui una clausola del regolamento condominiale ne limita appunto l'utilizzo da parte del condomino/proprietario, non si può ritenere che tale giudizio rientra tra le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio, di competenza del giudice di pace, proprio perché la controversia non attiene più alle parti comuni, di talché competente per materia sarà il Tribunale (Cfr.: Cass. civ. Sez. II, 31/10/2014, n. 23297).
Fatta questa doverosa premessa, passiamo all'esame della recente sentenza della Suprema Corte, n. 23118, emessa in data 12/11/2015.
Posta la presenza di un cortile comune adiacente il fabbricato di proprietà, uno dei comunisti evocava in giudizio l'altro, al fine di sentenziare lo scioglimento della predetta comunione ovvero, nel caso di impossibilità, l'individuazione e l'assegnazione all'interno dell'area comune di un posto-auto per ciascuna parte.
Sulla scorta della dedotta indivisibilità del bene il Tribunale, a seguito di Consulenza Tecnica d'Ufficio, provvedeva all'assegnazione dei posti-auto ad ognuno dei comunisti. Sentenza poi confermata dalla Corte d'Appello di Genova.
Proponeva ricorso per cassazione il comunista convenuto in primo grado eccependo, tra l'altro, la circostanza per la quale, con l'assegnazione giudiziale del posto-auto nel cortile condominiale avrebbe costituito un “nuovo diritto reale”, al di fuori di quelli tipici riconosciuti dal nostro ordinamento civilistico, oltre a pregiudicare l'utilizzo della cosa comune in tutta la sua estensione, in danno dei singoli condòmini, con violazione dell'art. 1102 c.c.
La Corte di Cassazione, con la predetta sentenza, ribadisce il proprio orientamento per il quale: “l'assegnazione dei posti-auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune, consentito all'assemblea del condominio” (Sez. 2, Sentenza n. 12485 del 19/07/2012).
Né può ritenersi effettivamente sussistente la creazione di una nuova fattispecie di diritto reale, considerato che: “né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti-auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario della cosa comune” (Sez. 2, Sentenza n. 6573 del 31/03/2015).
Ciò posto, l'assegnazione del posto-auto insistente nel cortile condominiale, attiene esclusivamente all'utilizzo dello stesso, disciplinandone l'uso, senza che possano emergere nuovi modi di acquisto della proprietà ovvero di altri diritti reali (enfiteusi, diritto di superficie, usufrutto, uso o di abitazione e servitù).
Di talché, deve valere il principio per cui, in mancanza di accordo tra condòmini ovvero nell'impossibilità di decidere nel merito oppure quando l'assemblea non sia stata neppure costituita, la regolamentazione dell'uso della cosa comune e, in particolare, l'assegnazione dei posti-auto sul bene comune, può essere richiesta e dichiarata dall'autorità giudiziaria (Cfr.: Cass. civ., Sez. II, 12/11/2015, n. 23118. Nello stesso senso in precedenza: Cass. civ. Sez. II Ord., 18/02/2008, n. 3937).
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
Viale della Libertà n. 496
87075 TREBISACCE (CS)
Tel. 0981 1987035 Fax 0981 1987038
Mobile 335 6630292
Cass. civ. 12.11.2015 n. 23118
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Usufrutto e nuda proprietà. La Cassazione fissa i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria

Usufrutto e nuda proprietà. La Cassazione fissa i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria


La Cassazione stabilisce che all'usufruttuario, a cui spetta l'uso ed il godimento della cosa, grava l'onere di provvedere a tutto quello che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre gravano sull'usufruttuario le opere che incidono sulla struttura la sostanza e la destinazione della cosa.
Tizio, nudo proprietario, cita in giudizio la sorella usufruttuaria dell'immobile attribuitogli per l'intera proprietà in sede di divisione ereditaria chiedendo la restituzione delle spese da lui sostenute a titolo di imposte, tributi ed interessi.
L'usufruttuaria si costituisce negando l'esistenza del credito dedotto dal fratello chiedendo , con domanda riconvenzionale, il ristoro delle spese sostenute per le opere di straordinaria manutenzione realizzate.
La sentenza di primo grado respingeva le richieste del nudo proprietario ed accoglie, invece, la domanda riconvenzionale formulata dall'usufruttuaria disponendo in favore di quest'ultima il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria sostenute.
L'attore impugna la sentenza di primo grado dinanzi alla Corte d'appello.
La Corte d'appello ritiene infondata l'eccezione dell'appellante di inammissibilità, ex art. 1006 c.c., della domanda di rimborso delle spese manutentive proposta in pendenza dell'usufrutto : ritenendo che la norma invocata faceva riferimento alle sole spese di riparazione, mentre quelle liquidate in sentenza attenevano alla diversa ipotesi di manutenzione straordinaria come tale a carico del nudo proprietario
L'attore nudo proprietario ed appellante nel giudizio di secondo grado ricorre in Cassazione.
I giudici della seconda sezione civile della Corte di Cassazione accolgono il ricorso del nudo proprietario, effettuando un'attenta interpretazione delle norme del codice civile che ripartiscono,fra usufruttuario e nudo proprietario, le spese della cosa oggetto di usufrutto.
Secondo la sentenza in commento, infatti, la Corte d'appello respingendo le richieste dell'appellante ( nudo proprietario) ha sbagliato nel ritenere che l'articolo 1006 del codice civile si riferisca solo alle spese di riparazione con esclusione delle spese di manutenzione straordinaria rispetto alle quali la sentenza di primo grado aveva riconosciuto il diritto dell'usufruttuario al rimborso .
Secondo i giudici di legittimità l'equivoco sorge a fronte della commistione compiuta dal legislatore tra i termini di “manutenzione” e “ riparazione”. A tal riguardo, precisa, la sentenza in commento “la nozione di manutenzione non si identifica con quella di riparazione … ritenendosi per riparazione l'opera che rimedia ad un'alterazione già verificatasi nello stato delle cose in conseguenza dell'uso o di cause naturali e per manutenzione l'opera che previene l'alterazione”
Secondo la sentenza l'articolo 1006 del codice civile che recita “Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell'usufruttuario di farle eseguire a proprie spese [c.c. 1005]. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell'usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l'usufruttuario ha diritto di ritenere l'immobile riparato” è una norma che deve essere letta ed interpretata con l' articolo 1004 c.c. che a proposito di spese a carico dell'usufruttuario stabilisce al primo comma che “Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario” ed al secondo comma che “Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”; nonché con l'articolo 1005 del codice civile che pone a carico del proprietario le riparazioni straordinarie.
Pertanto tenuto conto che le norme in questione effettuano una commistione tra i termini di “manutenzione” e “riparazione” stabilisce che “ deve essere annullata con rinvio la sentenza di merito laddove ritiene che l'articolo 1006 del codice civile si riferisca solo alle spese di riparazione con esclusione delle spese di manutenzione straordinaria”.
Cassando la sentenza di secondo grado la Cassazione precisa che “le spese per le riparazioni straordinarie sono erogate dall'usufruttuario, e questi ha il diritto di ripeterle solo alla fine dell'usufrutto e prima di tale momento l'usufruttuario è carente di azione.”
In buona sostanza quindi la sentenza in commento puntualizza che:
  • sono a carico dell'usufruttuario le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva,
  • mentre sono a carico del nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa perché afferiscono alla nuda proprietà.
La parola ora spetta al giudice del rinvio.




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Morosità e decreto ingiuntivo nel condominio parziale

Morosità e decreto ingiuntivo nel condominio parziale


Morosità nel caso di condominio parziale, leggiamo il quesito di un nostro lettore
“Vorrei per cortesia alcune delucidazioni, riguardo un condomino moroso da diversi anni, la domanda è; siamo 2 palazzine divise ed uguali, io abito al n. 50 e il moroso nel n.51. E' giusto che la mia palazzina debba assorbirsi le spese di avvocato, e varie, qualora la mia palazzina è separata dalle spese della palazzina in questione? io non intendo versare 400,00 € in quanto non residente in quella palazzina”.
La descrizione dello stato dei fatti sembrerebbe chiara, ma siccome non sempre ciò che è chiaro per chi descrive, lo è per chi legge la descrizione, allo scrivente non è chiaro cosa debba intendersi per “divise”, riferito alle palazzine e siccome si parla di unico condominio, è utile affrontare il caso secondo due angoli visuali differenti.
Condominio parziale con più scale
Si supponga che la divisione di cui parla il nostro lettore riguardi un unico edificio con più scale; ciò darebbe una spiegazione anche ai diversi numeri civici; il classico caso di condominio parziale.
La parzialità nella proprietà di alcuni beni ed impianti, tuttavia, non fa venire meno la natura unitaria del condominio, anche se tale differenziazione nella proprietà ha un indubbio riverbero sulla ripartizione delle spese.
Un esempio può essere utile per chiarire quest'affermazione di carattere generale.
Nel caso di condominio parziale i condòmini partecipano alle spese delle cose dalle quali traggono utilità; la scala A paga le spese per l'ascensore della scala A, così come la B per il proprio. Se v'è un androne comune, o magari un unico lastrico solare, o ancora un'unica autorimessa o unico impianto idrico, questa spesa riguarderà tutti.
In tali circostanza, solitamente, la contabilità, sebbene sia dia conto delle spese riguardanti esclusivamente la scala A o quella B è unitaria quindi non consente, nel caso di morosità, di distinguere rispetto a quali somme un condomino è moroso. Come dire: nella quota finale mensile del condomino della Scala A saranno anche contenute la quota box o comunque quella per beni comuni a tutti, sicché in caso di morosità è sostanzialmente impossibile (salvo casi particolari) attribuire il ritardo nei pagamenti ad un bene in condominio parziale o tra tutti i condòmini. In questi casi è normale che le spese legali per il recupero del credito debbano essere affrontate da tutti i condòmini.
Si tratta in questo caso, di una classica ipotesi di edifici autonomi che, però, sono gestiti come un'unica compagine. Edifici che magari potrebbero anche non andare a costituire un supercondominio per carenza di cose comuni. In tal caso, stante il disposto degli artt. 61-62 disp. att. c.c. si potrebbe anche arrivare ad un'agevole divisione amministrativa.
In ogni caso, però, quanto meno nei rapporti interni, le richieste di somme per la morosità di uno dei condòmini, ove mancassero elementi tali da giustificare una comunanza di interessi (come per l'esempio precedente) devono essere domandate solamente ai proprietari delle palazzine di riferimento. Se, invece, le palazzine, pur materialmente autonome, hanno in comune dei beni e servizi (es. strade, impianti idrico, ecc.), la soluzione migliore per evitare che le morosità di una palazzina abbiano riflessi immediati e diretti anche sull'altra è quella di addivenire allo scioglimento del condominio con nascita, per le parti comuni ai due edifici, di un supercondominio.




 
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mercoledì 25 novembre 2015

Il notaio non risponde della mancata cancellazione dell'ipoteca


Il notaio non risponde della mancata cancellazione dell'ipoteca





Se una delle parti si impegna all'estinzione del debito ed alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile compravenduto, e l'altra parte accetta assumendo su di sé il rischio contrattuale, sul notaio non grava alcun dovere di accertamento sul successivo rispetto dell'obbligo assunto da una delle parti
Una sentenza della Corte di appello di Torino, riformando in toto la sentenza di primo grado, ha respinto la domanda di risarcimento dei danniproposta dagli acquirenti di un immobile nei confronti del notaio che aveva provveduto alla redazione del relativo atto. In particolare il professionista aveva raccolto la dichiarazione del venditore il quale dichiarava che l'immobile era gravato da ipoteca con assunzione dell'obbligo dello stesso venditore di provvedere all'estinzione del debito ed alla cancellazione della stessa. Gli acquirenti, preso atto che il venditore non aveva provveduto all'estinzione del debito ed alla cancellazione dell'ipoteca, provvedevano personalmente sostenendo le relative spese.
A fronte dell'accaduto citano in giudizio il notaiochiedendo a quest'ultimo il risarcimento dei danni subiti a causa della mancata cancellazione dell'ipoteca da parte del venditore, ritenendo che il professionista fosse il solo responsabile dell'accaduto.
Mentre in primo grado il Tribunale aveva accolto le richieste degli acquirenti e condannato il notaio al risarcimento dei danni da loro patiti, la Corte d'Appello riforma in toto pronuncia di primo grado precisando che “il notaio dato atto dell'esistenza dell'ipoteca, della dichiarazione della venditrice che il debito era stato estinto e dell'impegno del venditore di procedere a sua cura e spese alla cancellazione dell'ipoteca, ha adempiuto diligentemente alle obbligazioni professionali assunte non rientrando fra i doveri del notaio anche l'accertamento dell'estinzione, o meno, del debito”.
Gli acquirenti impugnano la sentenza della Corte d'appello e ricorrono in Cassazione. I giudici Corte di Cassazione, però, ritengono che nessuna delle argomentazioni sostenuta dai ricorrenti possa considerarsi sufficientemente valida a scardinare la ratio decidendi della sentenza impugnata.
A tal riguardo si evidenzia che la parte acquirente nel momento in cui ha stipulato l'attoaccettando la dichiarazione resa dalla parte venditrice che si era assunta l'obbligo di estinguere il debito esistente e cancellare l'ipoteca gravante sull'immobile oggetto di compravendita, aveva la possibilità di agire solo nei confronti del venditore per le conseguenze derivanti da dichiarazioni mendaci e dal mancato rispetto dell'obbligo assunto.
In tal caso, evidenzia la sentenza della Cassazione, il notaio non può ritenersi responsabile per le dichiarazioni rese da una parte ed accettata dall'altra, poiché il professionista non può intervenire sul rapporto che fra queste intercorre, così come non rientrava tra i doveri del notaio quello di procedere all'accertamento dell'effettiva estinzione del debito da parte del venditore.
La Cassazione condivide pienamente l'interpretazione della Corte di merito che aveva correttamente rilevato che il notaio avesse pienamente assoluto i suoi doveri professionali nel momento in cui aveva ricevuto la dichiarazione del venditore che si impegnava all'estinzione del debito ed alla cancellazione dell'ipoteca, e tale dichiarazione era stata accettata dagli acquirenti che hanno accettato il contenuto fattuale della stessa, e solo su di loro grava il rischio contrattuale connesso scaturente da eventuali dichiarazioni mendaci.
In buona sostanza non rientrando nei doveri del notaio l'accertamento della veridicità delle dichiarazione relativa all'estinzione del debito poiché attinente alla fase negoziale, non può trovare accoglimento la tesi degli acquirenti protesa a rivendicare la responsabilità di tale professionista.
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Non spetta l'aliquota IVA ridotta se la “prima casa” ha la piscina.


Non spetta l'aliquota IVA ridotta se la “prima casa” ha la piscina.




L'esistenza di una piscina ad uso esclusivo nella “prima casa” rappresenta un elemento idoneo in astratto a configurare il carattere di lusso di un'abitazione (ai sensi del D.M. 2.8.1969 art. 4) che non consente di fruire dell'IVA agevolata all'atto dell'acquisto.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione sesta Sezione civile, con sentenza n. 21908 del 27 ottobre 2015.
Questi i fatti di causa. Una contribuente aveva acquistato un immobile destinato a prima casaall'interno di un complesso residenziale e l'Agenzia delle Entrate di Catania aveva proceduto al recupero della maggiore IVA contestando la decadenza delle agevolazioni fruite ritenendo che nella circostanza non ricorressero le condizioni. L'atto veniva impugnato innanzi al giudice di primo grado che, in relazione alle perizie giurate di tecnici allegate dalla contribuente, accoglieva il ricorso ritenendo che nel caso sottoposto al suo vaglio non ricorrevano le caratteristiche delle abitazioni di lusso (di cui agli artt. 4 e 6 del D.M. dei Lavori pubblici del 2.8.1969).
L'Agenzia delle Entrate proponeva allora appello alla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia che lo rigettava con sentenza n. 127/34/13 del 12.3.2013 sul rilievo che l'immobile oggetto di acquisto con IVA agevolata non poteva essere considerato di lusso perché né la superficie e né la cubatura raggiungevano rispettivamente i limiti di 240 mq e di 2000 mc previsti dal D.M. del 1969.
L'Agenzia quindi ricorreva per Cassazione che accoglieva il ricorso ritenendo che la CTR non aveva in alcun modo dato rilievo alla circostanza sottoposta al suo vaglio che l'immobile dei contribuenti era dotato di una piscina ad uso esclusivo della superficie di 89 mq e che rappresentava un elemento <<inastratto idoneo a configurare il carattere di lusso di un'abitazione ai sensi del D.M. 2.8.1969 art. 4>>.
Pertanto, secondo i giudici di legittimità l'operazione era stata erroneamente assoggetta e fatturata ad aliquota ridotta del 4% (anziché a quella ordinaria) dalla società che aveva realizzato il complesso residenziale (anch'essa raggiunta da un avviso di accertamento dell'Agenzia competente) e, vertendosi in tema di IVA, risultava anche corretta l'emissione da parte dell'Ufficio dell'avviso della liquidazione della maggiore imposta direttamente nei confronti dell'acquirente in quanto <<l'applicazione dell'aliquota inferiore da parte del venditore dell'immobile è derivata da una dichiarazione mendace dell'acquirente, la quale istituisce – ai sensi dell'art. 1 della nota II-bis della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 … un rapporto diretto tra l'acquirente stesso e l'Amministrazione finanziaria>>. Orientamento quest'ultimo confermato anche da altre pronunce dei giudici di legittimità (n. 26259/2010 e n. 10807/2012).
Già in un caso analogo a quello in commento i giudici di legittimità (sentenza n. 12517 del 22 maggio 2013) avevano ritenuto che la piscina posta a corredo di un immobile (nel caso specifico di oltre 260 mq) è <<incompatibile con le caratteristiche abitative asseritamente non di lusso di un'abitazione monofamiliare>>.
Invero, il caso sottoposto al vaglio dei giudici di merito siciliani non è infrequente rientrando in quelle ipotesi di contestazione da parte dell'Agenzia delle Entrate della legittimità della fruizione delle agevolazioni “prima casa” per carenza ab origine dei presupposti tra cui appunto rientra l'ipotesi dell'abitazione “di lusso”.
A differenza di quest'ultima ipotesi, solo nei casi (altrettanto meno frequenti) di mancanza sopravvenuta dei presupposti (ad esempio il mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile <<entro diciotto mesi>> dall'acquisto) il legislatore ha espressamente previsto, quale diretta conseguenza, la decadenza dai benefici “prima casa”, legittimando l'Agenzia delle Entrate a disporre con atto motivato il recupero soltanto della differenza, aumentata degli interessi, tra l'importo della tassazione dovuta in via ordinaria e quello agevolato ma non anche l'applicazione di sanzioni (come chiarito a suo tempo nella Circolare n. 69/E del 14 agosto 2002) come nel caso di dichiarazioni mendaci in conseguenza delle quali si dovrebbe più correttamente parlare di “revoca” delle agevolazioni da parte dell'Ufficio finanziario.
Corte di Cassazione sesta Sezione civile, n. 21908 del 27 ottobre 2015

 Fonte : http://www.condominioweb.com/la-prima-casa-ha-la-piscina-non-spetta-liva.12242#ixzz3sWM4FZDG
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Registrazione del regolamento di condominio presso l'agenzia delle entrate


Registrazione del regolamento di condominio presso l'agenzia delle entrate





Nel condominio in cui vivo, siamo dieci proprietari pur non essendo obbligatorio abbiamo deciso di adottare un regolamento condominiale.
Il regolamento l'abbiamo redatto noi prendendo spunti da modelli e formule reperite in rete e con qualche suggerimento dell'amministratore; adesso dobbiamo formalizzarne l'adozione. Si tratterà di un regolamento assembleare in quanto due condòmini si disinteressano della gestione dell'edificio (uno dei motivi per il quale abbiamo deciso di dotarcene).


Detto questo ci domandiamo: una volta deliberata l'adozione del regolamento condominiale, questo è soggetto ad imposta di registro, cioè dobbiamo portarlo presso l'agenzia delle entrate e pagare la relativa imposta?
La domanda del nostro lettore trova risposta nel d.p.r. n. 131/86; a ben vedere il testo normativo appena citato non specifica esattamente alcunché in merito al regolamento condominiale, quindi la risposta che forniremo altra non sarà che una deduzione concernete la natura di quest'atto.
Del regolamento condominiale s'è sempre detto che “si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico ed a porsi come fonte di obblighi e diritti non tanto per la collettività come tale, quanto, soprattutto, per i singoli condomini” (Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).
Chiaramente se il regolamento ha natura contrattuale esso dovrà essere considerato alla stregua di un contratto.
In questo contesto, quindi, è utile ricordare che gli atti possono essere sottoposti a registrazione:
a) in termine fisso, ossia per il sol fatto di esistere;
b) in caso d'uso.
L'art. 6 del d.p.r. n. 131/86 specifica che “si ha caso d'uso quando un atto si deposita, per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell'esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell'adempimento di un'obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento”.
In questo contesto, l'art. 22 del d.p.r. in esame specifica che l'enunciazione in provvedimenti dell'Autorità Giudiziaria di atti soggetti a registrazione in termine fisso ed in caso d'uso comportano il pagamento di imposta anche in relazione a questi atti. Nel caso di omessa registrazione di atti soggetti a registrazione in termine fisso, oltre all'imposta per la loro enunciazione si applica anche la sanzione.
Torniamo al regolamento condominiale: esso sia di natura contrattuale che assembleare è soggetto a registrazione solamente in caso d'uso allorquando non contenga prestazione a contenuto patrimoniale, mentre il regolamento contrattuale è soggetto a registrazione in termine fisso allorquando costituisca diritti reali di godimento o comunque contenga atti di natura dichiarativa.
L'enunciazione di un regolamento condominiale in atto dell'autorità giudiziaria potrebbe comportare (il condizionale è d'obbligo poiché non sono note le prassi operanti presso le agenzie delle entrate territorialmente competenti):
a) nel caso di registrazione in caso d'uso l'applicazione dell'imposta per l'enunciazione dell'atto;
b) nel caso di registrazione in termine fisso l'applicazione dell'imposta per l'enunciazione dell'atto e l'applicazione della sanzione se l'atto non è stato registrato.
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lunedì 16 novembre 2015

Il condomino “sporcaccione” o “prepotente” rischia la condanna penale e l'azione civile per il risarcimento dei danni.

Il condomino “sporcaccione” o “prepotente” rischia la condanna penale e l'azione civile per il risarcimento dei danni.


Si sa la vita in condominio spesso è complicata, ma vi sono comportamenti intollerabili che sfociano nella vera e propria maleducazione e che possono assumere rilevanza sia da un punto di vista penalistico che civilistico.
Ci riferiamo, in particolare, al lancio di oggetti dal balcone, scuotere tovaglie oltre allo stillicidio dell'acqua, magari a seguito dell'innaffiamento delle piante, che reca pregiudizio agli occupanti del piano sottostante ovvero a pedoni o a chi si trovasse a transitare nel cortile condominiale. Rilevanti sotto questo aspetto risultano anche le molestie alle persone, l'imbrattare ovvero provocare immissioni sonore oltre i limiti consentiti.
A tal proposito, il nostro codice penale, all'art. 674, prevede che: “Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l'arresto fino a un mese o con l'ammenda fino a duecento sei euro”.
Ultimamente la Suprema Corte si è trovata ad affrontare una questione simile che, appunto, ha riguardato il lancio di oggetti dal balcone.
Il Tribunale di Pescara condannava, ai sensi dell'art. 674 c.p., alla pena di Euro 206,00 di ammenda, un condomino per avere ripetutamente gettato, all'interno del giardino oggetti atti ad offendere, imbrattare e, comunque, molestare un altro condomino.
Dalla dichiarazione della persona offesa - testimone, infatti, era emerso che il condomino imputato aveva lanciato una bottiglia dal balcone e che, subito dopo, erano caduti ulteriori oggetti.
La medesima persona offesa aveva altresì prodotto documentazione fotografica dalla quale risultava che il suo giardino era stato oggetto di ripetuti “lanci” di vari oggetti e che, in ragione di ciò, era diventato un ricettacolo di rifiuti.
Pertanto, il condomino andava condannato alla pena sopra detta.
Il condomino giudicato colpevole in primo grado non ci stava e ricorreva alla Suprema Corte di Cassazione, per vedere cassata e riformata la sentenza di condanna.
La Corte di Cassazione, III sezione penale, con sentenza n. 44458, depositata in data4/11/2015, riteneva il ricorso infondato e, pertanto, condannava il ricorrente al pagamento delle spese processuali, ivi comprese quelle sostenute dalla costituita parte civile.
In motivazione il Supremo Collegio evidenziava come dovevano ritenersi fondate le dichiarazioni della parte offesa, teste nell'anzidetto procedimento penale, siccome corroborate dalla documentazione fotografica versata in atti.
Richiama poi il proprio precedente per cui: “La contravvenzione punita dall'art. 674 cod. pen. tutela l'incolumità pubblica, più precisamente l'interesse di prevenire pericoli più o meno gravi alle persone, dipendenti dal getto o versamento di cose atte ad offendere, molestare o imbrattare e dalla emissione di gas, vapori o fumi atti a cagionare tali effetti” (Cass. pen. Sez. I, 13/03/1986, n. 9458).
Ciò posto sostiene la Corte: “Configurando la fattispecie un reato di pericolo, per integrare il quale è sufficiente che la cosa gettata o versata o l'emissione di gas, vapori o fumi sia idonea a produrre almeno uno degli effetti previsti, non essendo necessario provare che tali effetti si siano effettivamente verificati” (Cass. pen. Sez. III,4/11/2015).
In altri termini, affinché si possa ritenere configurata la fattispecie penale in questione, non risulta necessario il verificarsi dell'evento dannoso, risultando sufficiente invece la mera potenzialità offensiva della condotta, come comunemente avviene nei cd. reati di pericolo.
Parimenti, è stato ritenuto che: “In tema di getto pericoloso di cose, la contravvenzione prevista dall'art. 674 cod. pen. è configurabile anche nel caso di emissioni moleste "olfattive" che superino il limite della normale tollerabilità ex art.844 cod. civ. (Fattispecie in cui è stata ritenuta penalmente rilevante la condotta dell'imputato che, non provvedendo ad adeguata pulizia dei recinti in cui custodiva i propri cani e del cortile circostante, mantenendovi a lungo le deiezioni degli animali, aveva provocato esalazioni maleodoranti in grado di arrecare molestie ai condomini confinanti)” (Cass. pen. Sez. III, 03/07/2014, n. 45230).
Anche il disturbo al riposo dei vicini, da parte del proprietario che non impedisce agli animali di latrare comporta la condanna ex art. 674 c.p., qualora venga superata la normale tollerabilità (Cfr.: Cass. pen. Sez. III, 03/07/2014, n. 45230), così come la condotta del condomino che,innaffiando i fiori del proprio appartamento, getta acqua mista a terriccio nell'appartamento sottostante imbrattandone il davanzale, i vetri ed altre suppellettili, provocando altresì la caduta di un pezzo di intonaco all'interno dell'appartamento sottostante (Cfr.: Cass. pen. Sez. III, 21/03/2014, n. 15956).
Allo stesso modo, anche il mancato rispetto dell'ordine imposto dal giudice civile, può comportare la violazione dell'art. 388 c.p. (Mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice), per il quale “Chiunque, per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti da un provvedimento dell'autorità giudiziaria, o dei quali è in corso l'accertamento dinanzi all'autorità giudiziaria stessa, compie, sui propri o sugli altrui beni, atti simulati o fraudolenti, o commette allo stesso scopo altri fatti fraudolenti, è punito, qualora non ottemperi all'ingiunzione di eseguire il provvedimento, con la reclusione fino a tre anni o con la multa da euro 103 a euro 1.032”.
Da ultimo, infatti, la Suprema Corte, VI sezione penale, con sentenza n. 44772, del9/11/2015, ha sostanzialmente confermato la condanna dell'imputato che, nonostante l'ordinanza del giudice civile, resa al termine di un giudizio possessorio afferenti le parti comuni di un edificio, ha continuato ad occupare gli spazi comuni parcheggiandovi le autovetture di cui aveva la disponibilità per l'esercizio della propria attività commerciale, impedendo così il pari uso in favore del compossessore, riconoscendo nella fattispecie concreta la violazione dell'art. 388 c.p.
Se le condotte sopra descritte provocano vieppiù danni a cose o persone, da dimostrarsi secondo le comuni regole in materia di onere probatorio, l'autore è tenuto altresì al relativo risarcimento nei confronti del danneggiato, il quale potrà esercitare l'azione civile nell'ambito dell'eventuale procedimento penale, con la costituzione di parte civile ovvero adire direttamente la magistratura civile, per chiedere, ai sensi dell'art. 2043 c.c. (“Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno”), il ristoro di tutti i danni subiti.


STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
Viale della Libertà n. 496
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Tel. 0981 1987035 Fax 0981 1987038
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Il preliminare di compravendita di un immobile da costruire è nullo se manca la concessione edilizia


Il preliminare di compravendita di un immobile da costruire è nullo se manca la concessione edilizia





Nel caso di vendita di immobili da costruire, realizzati dopo l'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, il contratto preliminare che non fa riferimento alla concessione edilizia del bene oggetto di trasferimento deve essere considerato nullo.
Tizio, promissario acquirente di un immobile da costruire , dopo la stipula di un contratto preliminare cita in giudizio la società di costruzioni venditrice chiedendo una sentenza costitutiva ex art. 2932 del codice civile che imponesse il trasferimento dell'immobile promessogli in vendita. In primo grado il Tribunale accoglieva le sue richieste e disponeva il trasferimento dell'immobile acquistato dalla società.
La società di costruzioni, invece, impugnava tale sentenza ritenendo che, trattandosi di immobile realizzato dopo l'avvento della legge n. 47/1985, trovava applicazione quanto disposto dall'art. 17 che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento ove tali atti non facciano alcun riferimento alla concessione edilizia o alla concessione in sanatoria. Il giudice di secondo grado accoglieva l'appello riformando la decisione di prime cure.
Non convinto di tale interpretazione il promissario acquirente dell'immobile ricorre in Cassazione. Fra i motivi posti a fondamento del suo ricorso l'acquirente dell'immobile deduce la nullità della sentenza di primo grado per presunta violazione del diritto di difesa dato che la Corte d'appello, rilevando ex officio la violazione dell'art. 17 della legge n. 47/1985, non aveva provocato il contradditorio tra le parti determinando, in tal modo, la nullità della sentenza. => Legittimo il recesso dal preliminare se manca il certificato di abitabilità.
La Corte di Cassazione, invece, attraverso la decisione in commento ritiene infondato tale motivo precisando che “in tema di esecuzione specifica di concludere un contratto di compravendita di un immobile, il difetto di concessione edilizia o in sanatoria è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio…” pertanto, avendo la corte d'appello in secondo grado constatato l'assenza di concessione edilizia relativa all'immobile trasferito con contratto preliminare, non può ravvisarsi alcuna violazione del contradditorio." ( Cass. Sez. Un., 23825/2009)
Per quanto riguarda, invece, l'impossibilità di trasferire un immobile da costruire privo di concessione edilizia, la Cassazione precisa che tale immobile non può essere trasferito con sentenza costitutiva del giudice ex art. 2932 del codice civile, se il promittente venditore non produce un congruo titolo edilizio: ritenendo che in questi casi trovi applicazione quanto sancito dal primo comma dell'art. 17 della legge n. 47/1985 che dispone la nullità degli atti di trasferimento tra vivi, in forma pubblica o privata, dai quali non risulti l'esistenza di concessione edilizia o in sanatoria.
Corte di Cassazione del 22.10.2015 n. 21527
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