mercoledì 23 dicembre 2015

Stabilità 2016: tutte le novità per la casa, l’edilizia e i professionisti

Stabilità 2016: tutte le novità per la casa, l’edilizia e i professionisti

di Paola Mammarella

Detrazioni 65% e 50% e bonus mobili ancora per un anno, prima casa in leasing, bonus per chi compra abitazioni in classe A o B, tagli a Imu e Tasi, risorse per beni culturali e periferie

22/12/2015 – Proroga dell’ecobonus 65% per gli interventi di efficientamento energetico, della detrazione 50% per le ristrutturazioni e del Bonus Mobili. Ma anche taglio di Imu e Tasi e una serie di agevolazioni per chi decide di acquistare casa.
 
È stata approvata dal Senato con voto di fiducia la Legge di Stabilità 2016. Questi, in sintesi, i contenuti della norma:
 

Ecobonus 65% prorogato al 2016

Prorogata fino al 31 dicembre 2016 la detrazione fiscale del 65% per gli interventi di efficientamento energetico e di adeguamento antisismico degli edifici. 

Sono detraibili le spese sostenute per interventi sull’involucro dell’edificioche consentano di ottenere una riduzione della trasmittanza termica, comprese schermature solari, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti più efficienti e i lavori preventivi di adeguamento antisismico degli edifici adibiti a prima casa e ad attività produttive ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2 ex Opcm 3274/2003). 

La detrazione sarà estesa anche all’acquisto, installazione e messa in opera degli impianti domotici.

Potranno usufruire della detrazione del 65% anche gli Istituti Autonomi Case Popolari che nel 2016 sosterranno spese per interventi sugli immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica. 

Per i lavori di riqualificazione energetica delle parti comuni dei condomìni, icondòmini incapienti potranno cedere la loro quota di detrazione alle imprese che realizzano gli interventi. Le modalità operative saranno definita in dettaglio dall’Agenzia delle Entrate.

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Detrazione 50% sulle ristrutturazioni e Bonus Mobili prorogati al 2016

È stata prorogata fino al 31 dicembre 2016 la detrazione fiscale del 50% sugli interventi di ristrutturazione. Confermati il tetto massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e le 10 rate annuali per il rimborso. Sono detraibili le spese per lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, lavori di ristrutturazione edilizia ed eliminazione delle barriere architettoniche. 
 
Prorogato fino al 31 dicembre 2016 anche il Bonus Mobili, cioè la detrazione del 50% su una spesa massima di 10 mila euro rimborsabile in 10 anni per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici ad alta efficienza energetica destinati ad arredare un'abitazione sottoposta a ristrutturazione.
 

Nuovo Bonus Mobili per le giovani coppie

Alle giovani coppie che acquistano la prima casa sarà riconosciuta una detrazione del 50% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2016 per l’acquisto di mobili per un ammontare complessivo fino a 16 mila euro. Per poter richiedere la detrazione non sarà necessario ristrutturare e almeno un componente della coppia dovrà avere meno di 35 anni. Non ci sarà distinzione tra coniugi e coppie di fatto.

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Credito di imposta per i sistemi di videosorveglianza

Nel 2016 sarà riconosciuto un credito di imposta per le persone fisiche che, al di fuori della loro attività di lavoro autonomo, installano sistemi di videosorveglianza digitale o di allarme. Per questa misura sono stati stanziati 15 milioni di euro.
 

Acquisto prima casa in leasing

Si potrà acquistare la prima casa in leasing. Con il contratto di locazione finanziaria, la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e indicazione dell’utilizzatore che pagherà un canone per un periodo di tempo concordato; alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà riscattare la casa ad un prezzo prestabilito. I giovani sotto i 35 anni, con un reddito fino a 55 mila euro annui, che decidono di ricorrere a questa opzione in alternativa al mutuo, saranno agevolati con una detrazione fiscale del 19% fino a un massimo di 8 mila euro annui e una detrazione del 19% sulla maxi rata finale per un importo non superiore a 20 mila euro. Le agevolazioni si applicano, dimezzate, anche agli over 35. La deduzione dovrà quindi essere calcolata su un canone massimo di 4 mila euro e su una maxirata finale di 10 mila euro. In caso di perdita del lavoro, l’utilizzatore può chiedere la sospensione del pagamento dei canoni periodici. La richiesta può essere fatta una sola volta per un periodo fino a dodici mesi.
 

Bonus per l'acquisto di una eco-casa dal costruttore

L’acquirente che nel 2016 compra direttamente dall’impresa di costruzione una casa, nuova o ristrutturata, in classe energetica A o B, avrà diritto ad una detrazione Irpef pari al 50% dell’Iva pagata. Acquistando, per esempio, un’abitazione da destinare a prima casa che costa 100 mila euro, l’Iva al 4% ammonterà a 4 mila euro. Lo sconto Irpef per l’acquirente sarà pari a 2 mila euro, cioè la metà dell’Iva versata. Il rimborso avverrà in dieci anni con rate di pari importo. Se, invece, l’abitazione che costa 100 mila euro non deve essere utilizzata come prima casa, l’Iva ammonterà al 10%, quindi si dovranno versare 10 mila euro. In questo caso, l’acquirente potrà usufruire di uno sconto Irpef pari a 5 mila euro.
 

Professionisti con partita Iva: i nuovi minimi

Dal 1° gennaio 2016, i professionisti titolari di Partita iva, con ricavi fino a 30 mila euro, pagheranno un’imposta forfettaria al 15%. Sono previste agevolazioni per i primi cinque anni di attività. In questo periodo l’aliquota dell’imposta sarà ridotta al 5%. Per i professionisti iscritti alla gestione separata Inps, l’aliquota contributiva resterà al 27%. I liberi professionisti saranno inoltre equiparati alle piccole e medie imprese per l'accesso ai fondi strutturali europei FSE, FERS, POR e PON, previsti nella programmazione 2014/2020.
 

Obbligo di POS per i professionisti, multe da definire

Non avranno l’obbligo di dotarsi del POS i professionisti che dimostrano l’esistenza di una oggettiva impossibilità tecnica. La legge non specifica quali siano questi impedimenti nè risolve il problema delle sanzioni a carico di chi non si adegua pur avendone la possibilità. Le multe per i trasgressori saranno definite con un futuro decreto del Ministero dello Sviluppo Economico. Dal 1° gennaio 2016 diventerà obbligatorio accettare pagamenti elettronici di qualsiasi importo.
 

Super ammortamenti sugli investimenti in beni strumentali

Imprese e professionisti che investono in beni strumentali nuovi dal 15 ottobre 2015 fino al 31 dicembre 2016 potranno portare in ammortamento, in un solo anno, un valore maggiorato del 40%. Ciò significa che, oltre all'ammortamento immediato il primo anno, avranno anche una deduzione fiscale extra del 40%. Nell’agevolazione sono inclusi mobili, computer, macchine da cantiere e auto aziendali, ma non gli immobili (ad esempio studi e capannoni) e software applicativi. L'agevolazione non produrrà effetti ai fini dei calcoli per gli studi di settore.
 

Credito di imposta per l'acquisto di beni strumentali al Sud

Nelle Regioni del Sud (Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia, Molise, Abruzzo) sarà riconosciuto un credito di imposta fino al 20% per le piccole imprese e fino al 10% per le grandi imprese che acquistano beni strumentali nuovi. I tetti massimi dell’agevolazione sono pari a 1,5 milioni per le piccole imprese, 5 milioni per quelle di medie dimensioni e 15 milioni per le grandi realtà. Sono escluse le industrie siderurgica, navale, carbonifera, delle fibre sintetiche, dei trasporti e della produzione e distribuzione di energia. Nessuna agevolazione neanche per i settori creditizio, finanziario e assicurativo.
 

Taglio di Imu e Tasi

Le abitazioni principali, diverse dagli immobili di lusso, dal 2016 non pagheranno la Tasi. I terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali non pagheranno l’Imu. L’esenzione di Imu e Tasi si applicherà inoltre ad alloggi sociali delle cooperative a proprietà indivisa adibite a prima casa dai soci, alloggi sociali, separati che lasciano il coniuge nell’abitazione familiare e si trasferiscono in un altro immobile utilizzato come prima casa, forze dell’ordine che, pur possedendo un’abitazione, devono trasferirsi in un’altra città per motivi di lavoro. Ci sarà poi uno sconto del 25% per l'Imu sugli alloggi affittati a canone concordato.
 
Saranno esenti dall’Imu anche gli immobili invenduti delle imprese di costruzione e quelli non ancora assegnati delle cooperative edilizie. Per questi immobili, l’aliquota della Tasi potrà essere ridotta allo 0,1% e che i Comuni possono modificarla in aumento fino allo 0,25% o in diminuzione fino ad azzerarla. Sempre dal 2016, la base imponibile dell’Imu per le unità abitative date in comodato d’uso ai figli sarà dimezzata, a patto che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda  nello stesso comune in cui è situato l’immobile con-cesso in comodato.
 

Imposta di registro sull’acquisto della prima casa

Potrà usufruire dell'imposta di registro agevolata al 2% per l'acquisto della prima casa anche chi già possiede un immobile, ma lo vende entro un anno dalla data del rogito. 
 

Art Bonus a tempo indeterminato

Il credito di imposta sulle donazioni per la tutela e la riqualificazione del patrimonio culturale non avrà più limiti di tempo e sarà pari al 65% degli importi versati.
 

Beni culturali, in arrivo il Piano strategico

La legge stanzia 70 milioni di euro per l’anno 2017 e 65 milioni di euro a decorrere dall’anno 2018 per la realizzazione del Piano strategico “Grandi Progetti Beni culturali”, il Piano nazionale che, entro il 31 dicembre di ogni anno, dovrebbe individuare beni o siti di eccezionale interesse culturale e di rilevanza nazionale per i quali sia necessario e urgente realizzare interventi organici di tutela, riqualificazione, valorizzazione e promozione culturale, anche a fini turistici.
 
Per potenziare gli investimenti infrastrutturali nel settore della cultura, una quota delle risorse destinate agli interventi infrastrutturali, pari a 120 milioni di euro (30 milioni di euro per ciascuno degli anni dal 2016 al 2019), sarà destinata agli interventi di conservazione, manutenzione, restauro e valorizzazione dei beni culturali.
 
20 milioni di euro (5 milioni per ciascuno degli anni 2016, 2017, 2018 e 2019) finanzieranno il restauro urbanistico ambientale dei Sassi di Matera, che sarà “Capitale europea della cultura 2019”. Il Comune di Matera potrà spendere altri 2 milioni di euro per l’acquisto di beni e di servizi e per l’assunzione di personale, in deroga alle norme per il contenimento delle spese.
 

Piano Periferie, 500 milioni per le grandi città

Sono stati stanziati 500 milioni di euro per la riqualificazione urbana e la sicurezza nelle periferie delle città metropolitane e dei comuni capoluogo di provincia. Entro il 31 gennaio 2016 sarà emanato il bando e i progettidovranno essere presentati entro il 1° marzo 2016.
 

Piste ciclabili, risorse triplicate

Nel triennio 2016-2018, 91 milioni di euro finanzieranno la progettazione e realizzazione di un sistema nazionale di ciclovie turistiche, la progettazione e realizzazione di ciclostazioni e interventi per la sicurezza della ciclabilitàcittadina.
 

Credito di imposta per l'ampliamento degli alberghi

Il credito d’imposta del 30% per la ristrutturazione edilizia degli alberghi, previsto dal decreto Cultura ArtBonus, si applicherà anche ai casi in cui la ristrutturazione comporti un aumento della cubatura complessiva, entro i limiti fissati dal Piano Casa.
 

Ricostruzione post calamità naturale

Sono stati stanziati 1,5 miliardi per la concessione di finanziamenti agevolati, garantiti dallo Stato e della durata massima di 25 anni, per la riparazione dei danni causati dalle calamità naturali agli edifici residenziali e destinati alle attività produttive.

Per ottenere il finanziamento, i danni dovranno essere stati accertati durante le ricognizioni dei Commissari delegati del Dipartimento della Protezione Civile. I finanziamenti agevolati dovranno essere concessi sulla base di contratti tipo definiti con una convenzione con l’Associazione bancaria italiana (ABI) e saranno erogati in base allo stato di avanzamento dei lavori.
 

Proventi delle concessioni edilizie per la riqualificazione urbana

Nel 2016 e nel 2017 i Comuni potranno utilizzare il 100% dei proventi delle concessioni edilizie e delle sanzioni  per gli interventi abusivi per interventi di manutenzione del verde, delle strade e del patrimonio comunale, ma anche per la progettazione di opere pubbliche. Contrariamente a quanto inizialmente proposto, non è stato invece introdotto il divieto di utilizzare questi proventi per le spese correnti.
 

Abolizione del patto di stabilità

Dal 2016 cesserà di esistere il patto di stabilità interno, cioè il meccanismo che impediva le spese anche ai Comuni con i soldi in cassa. Al suo posto i Comuni devono conseguire un saldo di bilancio non negativo. Ciò significa che potranno programmare nuovi interventi e opere pubbliche a condizione di non indebitarsi.
 

Scuole, ambiente e sicurezza

Nel 2016 non saranno considerate nel saldo di bilancio dei Comuni le spese sostenute dagli enti locali per fronteggiare gli eventi sismici entro un importo massimo di 15 milioni di euro.
 
Saranno inoltre escluse dal saldo di bilancio le spese sostenute per gli per interventi di edilizia scolastica nel limite massimo di 480 milioni di euro e le spese per la bonifica ambientale nel limite di 20 milioni di euro.

Per il 2016 nei saldi di bilancio dei Comuni non saranno conteggiate le spese sostenute per la bonifica ambientale fino a 20 milioni di euro.
 

Appalti centralizzati nei piccoli Comuni

Dal 1° gennaio 2016 anche i piccoli Comuni, con meno di 10 mila abitanti, potranno gestire in autonomia le gare per l’acquisto di beni, servizi e lavori di valore inferiore a 40 mila euro. Fino ad ora questa possibilità è stata riconosciuta solo ai Comuni con più di 10 mila abitanti.

FONTE : EDILPORTALE.COM
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IVA agevolata al 10%, quando si applica?

IVA agevolata per interventi di manutenzione

IVA agevolata al 10%, quando si applica?


Quando, se voglio/devo fare eseguire interventi di manutenzione dell'edificio, posso beneficiare dell'IVA agevolata nella misura del 10% dell'imponibile?
La risposta alla domanda riguarda tanto le unità immobiliari di proprietà esclusiva destinate ad abitazione privata, quanto i condominii negli edifici.
Prima di rispondere alla domanda è utile, come si suole dire, individuare l'addentellato normativo di questa misura di vantaggio; insomma un po' di storia normativa.
L'IVA nella misura agevolata del 10% affonda le proprie radici nel lontano 1999 e precisamente nella legge 23 dicembre 1999, n. 488, altrimenti nota come legge finanziaria per l'anno 2000, la quale all'art. 7, primo comma, lett. b), specificava che l'iva agevolata nella misura del 10% fatte salve misure più favorevoli previste nel d.p.r. n. 633/72 riguardava anche:
“le prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all'articolo 31, primo comma, lettere a), b), c) e d), della legge 5 agosto 1978, n. 457, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. Con decreto del Ministro delle finanze sono individuati i beni che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture effettuate nell'ambito delle prestazioni di cui alla presente lettera, ai quali l'aliquota ridotta si applica fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all'intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni”.
La norma, però, aveva una validità temporale definita e avrebbe dovuto cessare di avere effetto il 30 settembre 2003. Come spesso accade nel nostro paese la misura temporanea è stata prorogata negli anni per poi divenire strutturale nel 2009.
Quali sono gli interventi di recupero del patrimonio edilizio cui fa riferimento al norma appena citata?
Li riportiamo qui di seguito:
“a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti” (così art. 31, primo comma, l. n. 457/78).
Quanto ai beni che sono soggetti altresì all'IVA nella misura del 10% costituendo “parte significativa del valore delle forniture effettuate nell'ambito delle prestazioni di cui alla presente lettera” essi sono:
a) ascensori e montacarichi;
b) infissi esterni ed interni;
c) caldaie;
d) video citofoni;
e) apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria;
f) sanitari e rubinetterie da bagno;
g) impianti di sicurezza (cfr. d.m. 31 dicembre 1999).
In questo contesto la circolare ministeriale 7.4.2000, n. 71/E specifica i contorni applicativi della norma anche in relazione ai concetti di immobile a prevalente destinazione abitativa. Restano escluse dalla misura dell'IVA agevolata al 10% le prestazioni rese dai professionisti (es. direttore lavori) in relazione alle opere che fruiscono della suddetta agevolazione, pur restando detraibili in relazione alle agevolazione IRPEF per interventi di ristrutturazione edilizia.
Oggetto dell'agevolazione IVA al 10% sono anche i beni acquistati in relazione all'intervento da eseguire (es. porta da sostituire), purché:
a) il committente li acquisti personalmente per installarsi da sé;
b) i beni siano acquistati dall'appaltatore cui è stato commissionato l'intervento manutentivo.
Vediamo ora, per finire, rispetto ai beni indicati nel d.m. 31 dicembre 1999 che cosa vuol dire che l'agevolazione dell'IVA al 10% si applica “fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all'intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni”.
Esempio
Tizio contatta la ditta Alfa per la fornitura e posa in opera di un condizionatore (bene significativo).
Il costo complessivo dell'intervento è pari ad € 1.200,00 di cui:
- € 800,00 per il condizionatore;
- € 400,00 per la manodopera.
In questo contesto
l'IVA agevolata al 10% sul bene significativo (ossia il bene il cui valore è superiore a quello della manodopera) non si applicherà sull'intero costo del bene (€ 800,00) ma sulla differenza tra costo complessivo dell'intervento e costo bene. In sostanza avremo l'IVA al 10% sulla manodopera, l'IVA al 10% su € 400,00 (frutto della differenza tra 1.200,00 – 800,00) e IVA ordinaria ai restanti € 400,00.
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martedì 15 dicembre 2015

Delibera nulla se addebita al singolo condòmino le spese postali

Delibera nulla se addebita al singolo condòmino le spese postali


È nulla – come tale impugnabile anche oltre il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. – la delibera assembleare con la quale si addebitano al singolo condòmino le spese postali per lo scambio di corrispondenza intercorso tra lo stesso condòmino e il condominio.
Questa, in sintesi, la decisione adottata dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 7103 depositata il 9 giugno 2015. Per il giudice, infatti, le spese postali rientrano tra le spese di gestione e dunque, anche se relative all'invio della corrispondenza a singoli condòmini, vanno sempre ripartite tra tutti i condòmini in base alle tabelle millesimali e non, invece, imputate “ad personam”.
Il caso preso in esame è di quelli molto ricorrenti.
Nel corso dell'anno l'amministratore intrattiene uno scambio di corrispondenza con un condòmino. Al momento del rendiconto, l'amministratore addebita al destinatario le spese postali (circa 50 euro)inserendole nella voce “spese personali”. Il condominio decide allora di impugnare la delibera: a suo dire, infatti, la ripartizione approvata dall'assemblea è considerarsi nulla perché le spese di corrispondenza, anche se riferite a chiarimenti da lui richiesti al condominio, dovevano essere considerate spese di amministrazione e, come tali, ripartite tra tutti i condomini
Per il tribunale milanese l'impugnazione proposta è fondata e va accolta.
In effetti, in merito all'imputabilità al singolo condomino delle c.d. spese personali, va ricordato il principio più volte espresso dalla Cassazione (sentenza n. 24696/2008) secondo cui “è affetta da nullità – e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. – la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condòmino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza e detta nullità, a norma dell'art 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condòmino che abbia partecipato all'assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione”.
Va poi considerato che, per giurisprudenza costante, le spese di corrispondenza, anche verso singoli condominio, rientrano tra le spese di amministrazione o di gestione (non tra le spese personali) e vanno dunque ripartite tra tutti i condòmini (cfr. Trib. Napoli, n. 12015/2003).
Da quile conclusioni del Tribunale di Milano:
  • Le spese di corrispondenza (e più in generale le spese di gestione) non possono essere addebitate al singolo condòmino se non risulta che questi le abbia espressamente accettate;
  • Tale accettazione non è implicita nel fatto che il condòmino abbia votato a favore dell'approvazione del rendiconto e del relativo riparto delle spese, senza con ciò assumere l'obbligazione di pagamento (cfr. anche Cass. civ. n. 3946/1999);
  • In assenza di tale accettazione espressa, l'eventuale deliberazione che pone a carico di singoli condòmini specifiche spese di gestione è da considerarsi nulla ed è impugnabile senza limiti di tempo.
Diversamente, nel rendiconto approvato dall'assemblea possono essere addebitate al singolo condòmino le voci rientranti tra le c.d. spese personali quali, ad esempio, le spese per le copie di documentazione.
Tribunale di Milano, n. 7103 del 9 giugno 2015
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Affitti brevi: è boom anche in Italia

Affitti brevi: è boom anche in Italia


 in “MutuiOnline informa”
affitti brevi
Quello degli affitti brevi è un settore che secondo la società americana Evercore vale complessivamente 100 miliardi l’anno. Solo un quinto delle transazioni in questo momento passerebbero dai portali, visto che soprattutto nei centri più piccoli continua a svolgere un ruolo essenziale l’agenzia immobiliare.
Quando parliamo di affitti brevi viene subito in mente Airbnb, il colosso americano leader incontrastato, ma gli altri gruppi cominciano a muoversi con operazioni importanti.
Basti pensare a Expedia che ha comprato per 3,9 miliardi di dollari HomeAway, leader nella locazione delle seconde case sparse in 190 Paesi in tutto il mondo. Acquisizione fortunata che ha portato in casa di Expedia tutti i brand appartenenti a quel marchio: Vrbo.com, VacationRentals.com, HomeHolidays.com e BedandBreakfast.com, che tradotto in fatturato vuol dire complessivamente 16 miliardi di dollari.
L’Italia non sta a guardare, ma mette sul piatto un aumento a due cifre della domanda: secondo l’Osservatorio HomeAway +46% nell’ultimo anno e se si pensa che Federalberghi ha rilevato un piccolo di +4% di presenze tra giugno e settembre, si capisce immediatamente come sta cambiando il mercato.
Un bell’esempio di business che nasce sulle nuove istanze del mercato è quello di una startup di Padova: My Place si rivolge a un target molto alto nelle due citta di Padova e Venezia, con un servizio veramente innovativo. A coloro che decidessero di affittare una casa, ma questa non fosse nelle condizioni ideali per garantire un soggiorno di alto comfort ai suoi ospiti, My Place interviene per ristrutturarla in tempi brevissimi e dare un valore aggiunto a quell’immobile. Un’idea nuova e originale, che solleva gran parte dei proprietari dal peso di affittare una seconda casa dovendosi occupare dell’impegnativo aspetto organizzativo.
È  bene ricordare che i contratti di locazione che abbiano durata superiore ai 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati entro i 30 giorni successivi alla data di stipula del contratto presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.
I metodi per la registrazione sono due. In modalità cartacea, con due copie del contratto originale firmate da entrambe le parti, il modello RLI debitamente compilato, il modello F24 per il versamento dell’imposta di registro e le marche da bollo da 16 euro; oppure in modalità telematica, registrando il contratto sui canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate attraverso il software “Contratti di locazione e affitti di immobili" (RLI), che però deve essere scaricato dal sito Internet dell’Agenzia, oppure ancora attraverso la modalità “web”, direttamente da Internet e senza scaricare alcun software. La registrazione telematica è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Per maggiori informazioni si può consultare il sito dell'Agenzia delle Entrate.

FONTE : Mutuionline A cura di 
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giovedì 10 dicembre 2015

In caso di decesso del conduttore l'obbligo di pagamento dei canoni sussiste in capo al coniuge convivente subentrato


In caso di decesso del conduttore l'obbligo di pagamento dei canoni sussiste in capo al coniuge convivente subentrato






In caso di morte del conduttore, nel contratto succede il coniuge sopravvissuto ed è obbligato al pagamento dei canoni anche se non ha mai potuto disporre dell'immobile
La tredicesima sezione civile del Tribunale di Milano, dopo aver ricordato che in caso di separazione dei coniugi il provvedimento di separazione della casa familiare determina una cessione ex lege del contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario con tutte le conseguenze che ne derivano, incluso l'obbligo di pagamento dei canoni di locazione, ritenendo che tale principio può essere utilizzato anche nel caso di morte del coniuge (originario conduttore) e di subentro nel contratto ex art. 6 legge n. 392/1978 del coniuge convivente, lo stesso giudicante ha disposto che l'obbligo di pagamento dei canoni sussiste anche se il coniuge subentrante non è mai entrato in possesso dell'immobile poiché occupato da terzi. (Tribunale di Milano, sez. civ. XIII°, n. 6782 del 28.5.2015)
L'Inps, proprietario e locatore di un appartamento con box, cita in giudizio i coniugi Tizio e Caia intimando lo sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione. Tizio decede e Caia subentra nel contratto di locazione in virtù di quanto stabilito dall'art. 6 della legge n. 392/1978. A tal punto l'ente chiede chiede il pagamento di una somma di oltre cinquantamila euro equivalente ai canoni non pagati dall'originario conduttore e dalla moglie subentrata nel contratto dopo la morte del marito.
Una volta instaurato il giudizio Caia si oppone alla pronuncia di risoluzione del contratto di locazione eccependo di non essere obbligata al pagamento dei canoni dato che: non poteva essere obbligata al pagamento dei canoni non versati dal marito prima della sua morte dato che aveva rinunciato all'eredità, mentre per il periodo successivo a tale tragico evento ribadiva di non aver mai goduto dell'immobile in questione occupato nel frattempo da Sempronia (figlia del conduttore) che le aveva impedito, con comportamenti minacciosi e violenti, di entrate in possesso dell'immobile in questione.
Il Tribunale di Milano ha stabilito che la domanda di sfratto per morosità formulata dall'ente proprietario dell'immobile è fondata e va accolta anche nei confronti di Caia, coniuge convivente subentrata nel contratto di locazione in seguito al decesso del marito Caio a norma dell'art. 6 della legge n. 392/78, con tutti gli obblighi che da tale subentro discendono incluso quello di pagamento dei canoni.
La sentenza approda a tale conclusione dopo aver affrontato due punti focali della vicenda e cioè:
  • le molestie subite da Caia ad opera di Sempronia, che aveva illegittimamente occupato l'immobile originariamente condotto in locazione dal padre defunto (Tizio), impedendole di fatto non solo l'accesso ma anche l'esercizio del suo diritto di godimento,
  • e l'obbligo di Caia, succeduta in qualità di conduttrice nel contratto di locazione stipulato dal marito, di provvedere al pagamento dei canoni di locazione maturati dopo la morte del marito, malgrado non avesse mai potuto godere di tale immobile occupato dal Sempronia.
Per quanto riguardo la perdita della disponibilità dell'immobile da parte di Caia, a causa dell'occupazione dello stesso ad opera di Sempronia, la sentenza sottolinea che in tal caso trova applicazione quanto sancito dall'art. 1585 del codice civile in tema di garanzie per molestie che, al secondo comma, stabilisce che il conduttore può agire contro i terzi in nome proprio e che l'ente locatore (Inps) non era tenuto a prestare alcuna garanzia.
Dunque, secondo la sentenza del Tribunale di Milano, tenuto conto che il secondo comma dell'art. 1585 c.c. riconosce al conduttore la possibilità di avvalersi di una tutela diretta del diritto di godimento leso dal fatto ingiusto del terzo, era preciso onere di Caia agire in giudizio per ottenere la disponibilità dell'appartamento di cui era a tutti gli effetti conduttrice.
Nessuna scusante, quindi, per Caia che pur non avendo ottenuto la disponibilità dell'immobile, dal momento in cui era subentrata nel contratto di locazione stipulato dal marito, dopo la morte di quest'ultimo, doveva considerarsi come unica obbligata al pagamento dei soli canoni di locazione maturati dopo il decesso, non essendo invece obbligata al pagamento dei canoni maturati dall'ente prima di tale evento dato che la stessa aveva rinunciato all'eredità del coniuge.
Per quanto riguarda, invece, il subentro di Caia nel contratto di locazione stipulato dal marito, la sentenza condivide quanto già affermato dalla giurisprudenza di legittimità in caso di assegnazione di casa familiare in seguito a separazione dei coniugi, rilevando che “ in tema di separazione personale il provvedimento di assegnazione della casa familiare determina una cessione ex lege del relativo contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario e l'estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne fosse originariamente conduttore; tale estinzione si verifica anche nell'ipotesi in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione, succedente in tal caso l'assegnatario nella quota ideale dell'altro coniuge”(Cass. n. 19691/2008).
In pratica, secondo il Tribunale di Milano, la moglie subentra nel contratto di locazione dopo la morte del marito e resta obbligata al pagamento dei canoni di locazione anche se non è mai entrata in possesso dell'immobile a causa del fatto del terzo (illegittimo occupante dell'immobile).
Troppo tardi, quindi, la moglie avrebbe dovuto agire a suo tempo nei confronti della figlia di suo marito che, nel frattempo, aveva occupato senza alcun titolo l'immobile oggetto del contratto di locazione di cui si discorre.
Amara conclusione, quindi, in tal caso la conduttrice resta obbligata al pagamento dei canoni di locazione anche se non è mai entrata in possesso dell'immobile.

Tribunale di Milano 6782, sezione Tredicesima Civile, del 28-05-2015
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mercoledì 2 dicembre 2015

In mancanza di accordo il posto auto nel cortile condominiale lo assegna il giudice.

In mancanza di accordo il posto auto nel cortile condominiale lo assegna il giudice.


Sovente accade che tra i condòmini non vi sia accordo in merito all'uso della cosa comune e che, pertanto, l'assemblea non riesca a deliberare in merito.
Ciò accade in particolar modo quando si tratta di assegnare, ai singoli condòmini, i rispettivi posti auto nel cortile comune.
In questi casi ben può farsi ricorso all'autorità giudiziaria, affinché la stessa provveda d'ufficio all'assegnazione del posto auto di pertinenza dei singoli condòmini.
Innanzitutto, per quanto riguarda la competenza per tale genere di giudizi, è doveroso premettere come: “Le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi del condominio, di competenza del giudice di pace, sono sia quelle che riguardano le riduzioni o limitazioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle cose comuni sia quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote, mentre sono assoggettate alle ordinarie regole della competenza per valore quelle aventi ad oggetto la contestazione della titolarità del diritto di comproprietà sulle cose comuni” (Cass. civ. Sez. II Ord., 18/02/2008, n. 3937).
Con l'ulteriore specificazione che: “In tema di condominio, qualora venga impugnata una delibera assembleare, il riparto di competenza deve avvenire in base al principio contenutistico, ossia con riguardo al tema specifico del deliberato assembleare di cui l'attore si duole; ne consegue che è devoluta alla competenza per materia del giudice di pace - in quanto attinente alle modalità di uso dei servizi condominiali, ai sensi dell'art. 7, quarto comma, n. 2), cod. proc. civ. - la controversia relativa alle modalità di custodia della chiave di accesso al lastrico solare, a nulla rilevando che l'attore abbia dedotto come fondamentale motivo di censura la mancata inclusione di tale oggetto nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale” (Cass. civ. Sez. VI Ordinanza, 28/03/2011, n. 7074).
Viceversa, quando la limitazione dell'esercizio del diritto del condomino non riguarda le parti comuni bensì la sua proprietà esclusiva, è il caso in cui una clausola del regolamento condominiale ne limita appunto l'utilizzo da parte del condomino/proprietario, non si può ritenere che tale giudizio rientra tra le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio, di competenza del giudice di pace, proprio perché la controversia non attiene più alle parti comuni, di talché competente per materia sarà il Tribunale (Cfr.: Cass. civ. Sez. II, 31/10/2014, n. 23297).
Fatta questa doverosa premessa, passiamo all'esame della recente sentenza della Suprema Corte, n. 23118, emessa in data 12/11/2015.
Posta la presenza di un cortile comune adiacente il fabbricato di proprietà, uno dei comunisti evocava in giudizio l'altro, al fine di sentenziare lo scioglimento della predetta comunione ovvero, nel caso di impossibilità, l'individuazione e l'assegnazione all'interno dell'area comune di un posto-auto per ciascuna parte.
Sulla scorta della dedotta indivisibilità del bene il Tribunale, a seguito di Consulenza Tecnica d'Ufficio, provvedeva all'assegnazione dei posti-auto ad ognuno dei comunisti. Sentenza poi confermata dalla Corte d'Appello di Genova.
Proponeva ricorso per cassazione il comunista convenuto in primo grado eccependo, tra l'altro, la circostanza per la quale, con l'assegnazione giudiziale del posto-auto nel cortile condominiale avrebbe costituito un “nuovo diritto reale”, al di fuori di quelli tipici riconosciuti dal nostro ordinamento civilistico, oltre a pregiudicare l'utilizzo della cosa comune in tutta la sua estensione, in danno dei singoli condòmini, con violazione dell'art. 1102 c.c.
La Corte di Cassazione, con la predetta sentenza, ribadisce il proprio orientamento per il quale: “l'assegnazione dei posti-auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune, consentito all'assemblea del condominio” (Sez. 2, Sentenza n. 12485 del 19/07/2012).
Né può ritenersi effettivamente sussistente la creazione di una nuova fattispecie di diritto reale, considerato che: “né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti-auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario della cosa comune” (Sez. 2, Sentenza n. 6573 del 31/03/2015).
Ciò posto, l'assegnazione del posto-auto insistente nel cortile condominiale, attiene esclusivamente all'utilizzo dello stesso, disciplinandone l'uso, senza che possano emergere nuovi modi di acquisto della proprietà ovvero di altri diritti reali (enfiteusi, diritto di superficie, usufrutto, uso o di abitazione e servitù).
Di talché, deve valere il principio per cui, in mancanza di accordo tra condòmini ovvero nell'impossibilità di decidere nel merito oppure quando l'assemblea non sia stata neppure costituita, la regolamentazione dell'uso della cosa comune e, in particolare, l'assegnazione dei posti-auto sul bene comune, può essere richiesta e dichiarata dall'autorità giudiziaria (Cfr.: Cass. civ., Sez. II, 12/11/2015, n. 23118. Nello stesso senso in precedenza: Cass. civ. Sez. II Ord., 18/02/2008, n. 3937).
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
Viale della Libertà n. 496
87075 TREBISACCE (CS)
Tel. 0981 1987035 Fax 0981 1987038
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Cass. civ. 12.11.2015 n. 23118
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Usufrutto e nuda proprietà. La Cassazione fissa i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria

Usufrutto e nuda proprietà. La Cassazione fissa i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria


La Cassazione stabilisce che all'usufruttuario, a cui spetta l'uso ed il godimento della cosa, grava l'onere di provvedere a tutto quello che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre gravano sull'usufruttuario le opere che incidono sulla struttura la sostanza e la destinazione della cosa.
Tizio, nudo proprietario, cita in giudizio la sorella usufruttuaria dell'immobile attribuitogli per l'intera proprietà in sede di divisione ereditaria chiedendo la restituzione delle spese da lui sostenute a titolo di imposte, tributi ed interessi.
L'usufruttuaria si costituisce negando l'esistenza del credito dedotto dal fratello chiedendo , con domanda riconvenzionale, il ristoro delle spese sostenute per le opere di straordinaria manutenzione realizzate.
La sentenza di primo grado respingeva le richieste del nudo proprietario ed accoglie, invece, la domanda riconvenzionale formulata dall'usufruttuaria disponendo in favore di quest'ultima il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria sostenute.
L'attore impugna la sentenza di primo grado dinanzi alla Corte d'appello.
La Corte d'appello ritiene infondata l'eccezione dell'appellante di inammissibilità, ex art. 1006 c.c., della domanda di rimborso delle spese manutentive proposta in pendenza dell'usufrutto : ritenendo che la norma invocata faceva riferimento alle sole spese di riparazione, mentre quelle liquidate in sentenza attenevano alla diversa ipotesi di manutenzione straordinaria come tale a carico del nudo proprietario
L'attore nudo proprietario ed appellante nel giudizio di secondo grado ricorre in Cassazione.
I giudici della seconda sezione civile della Corte di Cassazione accolgono il ricorso del nudo proprietario, effettuando un'attenta interpretazione delle norme del codice civile che ripartiscono,fra usufruttuario e nudo proprietario, le spese della cosa oggetto di usufrutto.
Secondo la sentenza in commento, infatti, la Corte d'appello respingendo le richieste dell'appellante ( nudo proprietario) ha sbagliato nel ritenere che l'articolo 1006 del codice civile si riferisca solo alle spese di riparazione con esclusione delle spese di manutenzione straordinaria rispetto alle quali la sentenza di primo grado aveva riconosciuto il diritto dell'usufruttuario al rimborso .
Secondo i giudici di legittimità l'equivoco sorge a fronte della commistione compiuta dal legislatore tra i termini di “manutenzione” e “ riparazione”. A tal riguardo, precisa, la sentenza in commento “la nozione di manutenzione non si identifica con quella di riparazione … ritenendosi per riparazione l'opera che rimedia ad un'alterazione già verificatasi nello stato delle cose in conseguenza dell'uso o di cause naturali e per manutenzione l'opera che previene l'alterazione”
Secondo la sentenza l'articolo 1006 del codice civile che recita “Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell'usufruttuario di farle eseguire a proprie spese [c.c. 1005]. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell'usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l'usufruttuario ha diritto di ritenere l'immobile riparato” è una norma che deve essere letta ed interpretata con l' articolo 1004 c.c. che a proposito di spese a carico dell'usufruttuario stabilisce al primo comma che “Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario” ed al secondo comma che “Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione”; nonché con l'articolo 1005 del codice civile che pone a carico del proprietario le riparazioni straordinarie.
Pertanto tenuto conto che le norme in questione effettuano una commistione tra i termini di “manutenzione” e “riparazione” stabilisce che “ deve essere annullata con rinvio la sentenza di merito laddove ritiene che l'articolo 1006 del codice civile si riferisca solo alle spese di riparazione con esclusione delle spese di manutenzione straordinaria”.
Cassando la sentenza di secondo grado la Cassazione precisa che “le spese per le riparazioni straordinarie sono erogate dall'usufruttuario, e questi ha il diritto di ripeterle solo alla fine dell'usufrutto e prima di tale momento l'usufruttuario è carente di azione.”
In buona sostanza quindi la sentenza in commento puntualizza che:
  • sono a carico dell'usufruttuario le spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva,
  • mentre sono a carico del nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa perché afferiscono alla nuda proprietà.
La parola ora spetta al giudice del rinvio.




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Morosità e decreto ingiuntivo nel condominio parziale

Morosità e decreto ingiuntivo nel condominio parziale


Morosità nel caso di condominio parziale, leggiamo il quesito di un nostro lettore
“Vorrei per cortesia alcune delucidazioni, riguardo un condomino moroso da diversi anni, la domanda è; siamo 2 palazzine divise ed uguali, io abito al n. 50 e il moroso nel n.51. E' giusto che la mia palazzina debba assorbirsi le spese di avvocato, e varie, qualora la mia palazzina è separata dalle spese della palazzina in questione? io non intendo versare 400,00 € in quanto non residente in quella palazzina”.
La descrizione dello stato dei fatti sembrerebbe chiara, ma siccome non sempre ciò che è chiaro per chi descrive, lo è per chi legge la descrizione, allo scrivente non è chiaro cosa debba intendersi per “divise”, riferito alle palazzine e siccome si parla di unico condominio, è utile affrontare il caso secondo due angoli visuali differenti.
Condominio parziale con più scale
Si supponga che la divisione di cui parla il nostro lettore riguardi un unico edificio con più scale; ciò darebbe una spiegazione anche ai diversi numeri civici; il classico caso di condominio parziale.
La parzialità nella proprietà di alcuni beni ed impianti, tuttavia, non fa venire meno la natura unitaria del condominio, anche se tale differenziazione nella proprietà ha un indubbio riverbero sulla ripartizione delle spese.
Un esempio può essere utile per chiarire quest'affermazione di carattere generale.
Nel caso di condominio parziale i condòmini partecipano alle spese delle cose dalle quali traggono utilità; la scala A paga le spese per l'ascensore della scala A, così come la B per il proprio. Se v'è un androne comune, o magari un unico lastrico solare, o ancora un'unica autorimessa o unico impianto idrico, questa spesa riguarderà tutti.
In tali circostanza, solitamente, la contabilità, sebbene sia dia conto delle spese riguardanti esclusivamente la scala A o quella B è unitaria quindi non consente, nel caso di morosità, di distinguere rispetto a quali somme un condomino è moroso. Come dire: nella quota finale mensile del condomino della Scala A saranno anche contenute la quota box o comunque quella per beni comuni a tutti, sicché in caso di morosità è sostanzialmente impossibile (salvo casi particolari) attribuire il ritardo nei pagamenti ad un bene in condominio parziale o tra tutti i condòmini. In questi casi è normale che le spese legali per il recupero del credito debbano essere affrontate da tutti i condòmini.
Si tratta in questo caso, di una classica ipotesi di edifici autonomi che, però, sono gestiti come un'unica compagine. Edifici che magari potrebbero anche non andare a costituire un supercondominio per carenza di cose comuni. In tal caso, stante il disposto degli artt. 61-62 disp. att. c.c. si potrebbe anche arrivare ad un'agevole divisione amministrativa.
In ogni caso, però, quanto meno nei rapporti interni, le richieste di somme per la morosità di uno dei condòmini, ove mancassero elementi tali da giustificare una comunanza di interessi (come per l'esempio precedente) devono essere domandate solamente ai proprietari delle palazzine di riferimento. Se, invece, le palazzine, pur materialmente autonome, hanno in comune dei beni e servizi (es. strade, impianti idrico, ecc.), la soluzione migliore per evitare che le morosità di una palazzina abbiano riflessi immediati e diretti anche sull'altra è quella di addivenire allo scioglimento del condominio con nascita, per le parti comuni ai due edifici, di un supercondominio.




 
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